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房產新聞
產業新聞
10月股災禍及高資產族群!根據房仲業者觀察,10月整體房市雖反應旺季效應,交易量略較去年同期小增2%,亦較9月增約12%。但以總價1500萬元以下的交易為主,約佔全台7成,顯示資產有限的首購、首換族買氣依然熱絡,而總價1500萬元以上的市場則明顯受股災影響,交易動能略減。
股災禍及高資產族群
信義房屋統計內部10月成交狀況,以全台六都表現來看,台北市住宅交易量月增9%、年增1%,市中心如中正、中山與大安區交易增溫,拉高平均房價至每坪63.2萬元,高於9月與去年同期。新北市則是第一圈以外的市場交易較佳,10月房市交易量月增16%、較去年微增3%。 桃園市交易量也月增7%、但較去年同期減少約1成;台中市與9月相比呈現持平,但年減14%;台南、高雄則見到買氣回籠,交易量月增和年增都在1成以上。
細看六都交易量表現,清一色皆較9月為佳。但在房價表現上,永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,台北市、高雄市房價微幅下跌,而新北市則因有重劃區新屋比價效應,屋主心態明顯軟化,房價維持在相對低檔。至於桃園市、台中市與台南市,房價則有小幅回升的跡象,「不讓利就沒有量,仍是目前房市無法大幅擴量的主因。」
台南、高雄買氣回籠
10月股災,一度讓市場憂心股房連動,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德對此表示,10月上旬股災惡化前,買氣明顯回流,但下半旬就可以感受到股災對市場產生影響,房市交易放緩。
若以區域和產品來看,曾敬德分析,由於購屋需求沒那麼急迫的換屋型買方對股災反應最敏感,所以北市總價2500~5000萬元、新北市總價1500~2500萬元的物件明顯減少,「現在市場仍以自住當道,有7成的交易屬總價1500萬元以內,這部分受股災衝擊有限。」
對於年底的房市走向,台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為,由於趕年底前成交的自住購屋需求浮現,現在屬傳統購屋旺季,但目前買方追價意願和能力都不高,估計房價不會有過多的漲幅空間。大家房屋企劃研究室主任郎美囡則認為,目前議價空間已達到極限,買方雖然期待價格修正,但仍有難度,短時間內除非有重大意外讓價格下修,不然很難期待市場有太好表現。
內政部營建署今天發布2018年第2季房價所得比,台北市高達15.01倍,而且貸款負擔率達61.56%,營建署指出,台北市與新北市的房價負擔能力持續處於「過低」等級。
房價負擔能力涵蓋房價所得比、貸款負擔率2大指標,前者是以「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得,代表需花多少年的可支配所得,才能買到一戶中位數住宅總價;坊間常以「買房得不吃不喝多少年」來形容,當數值越高、表示房價負擔能力越低。
至於貸款負擔率,代表中位數住宅總價每月應償還本利和占家戶可支配月所得中位數的比例狀況,可以簡單理解為每月房貸占可支配月所得的比例,比例越大則房價負擔能力越低,當大於50%,代表房價負擔能力「過低」。
觀察房價最高的雙北市,台北市今年第2季房價所得比達15.01倍,且貸款負擔率達為61.56%,雙雙較上季微增,尤其貸款負擔率小於30%才算是「可合理負擔」,台北市的貸款負擔率足足是可合理負擔標準的2倍,顯見沉重的房貸已大大排擠了其他日常生活支出。
新北市情況較台北市稍微緩和,房價所得比為12.27倍,但貸款負擔率仍有50.32%,每月有一半的可支配所得花在房貸上,因此房價負擔能力也和台北市同屬「過低」等級。
營建署說明,觀察長期趨勢,全國的房價負擔能力自100年第1季開始,由「可合理負擔」等級轉為「略低」等級;台北市的房價負擔能力從99年第2季開始,由「偏低」等級轉為「過低」等級,新北市則在102年第1季開始,由「偏低」等級轉為「過低」等級。
營建署指出,2018年第2季的最新資料顯示,全國房價所得比為9倍、貸款負擔率36.90%,房價負擔能力維持在「略低」等級;各縣市中,台南市、台東縣、雲林縣、屏東縣、嘉義市、嘉義縣、基隆市等7個縣市的房價負擔能力為「可合理負擔」。
而台中市、彰化縣、新竹縣、桃園市、宜蘭縣、高雄市、花蓮縣、新竹市、南投縣、苗栗縣等10個縣市房價負擔能力「略低」;新北市與台北市的房價負擔能力則屬「過低」。
交通部鐵道局辦理「台南市區鐵路地下化計畫」東區、北區用地取得,經內政部核准,台南市政府昨發布東區徵收公告146筆土地及其土地改良物,北區將於11月初發布,公告期滿後發放補償費等徵收作業,宣告沿線拆遷戶拆除進入倒數階段。
協議價購 市府持續溝通
台南鐵路地下化工程因沿線300多戶遭拆遷,屢遭反對拆遷者陳情、抗議,直到去年3月15日終於動工。
台南市代理市長李孟諺表示,鐵路地下化是台南現階段重要建設,也得到9成多市民的支持,目前仁德段已全線動工,東區、北區工程已經發包,相關前期整備工作進行中,現仍積極辦理協議價購,目前土地約7成8完成協議,300多戶拆遷戶中,已有40戶同意協議價購、點交完,100多戶同意協議價購。
面對仍有部份拆遷戶陳情的聲音,李孟諺強調,仍會盡最大努力持續溝通協調,預計完成徵收程序、拆除動工時間約在明年2、3月,萬一仍有少數無法和平點交者,希望新的市府團隊能用耐心溝通,真的不得已才會強制拆除。
公告期滿 補償15日內發放
地政局表示,符合南鐵專案照顧住宅申購資格的拆遷戶有286戶,已有215戶申購選位,其中已有157戶已完成交屋,市府對於可能遭到一併拆除戶,亦保留同樣有申購照顧住宅的權利,將於11月開放公告第3梯次申請,尚未申購的拆遷戶,可於公告期限內向市府提出申請,維護自身權益。
地政局指出,市府依土地徵收條例規定,自10月31日起至11月29日止辦理徵收公告30日,公告期滿後15日內發給補償費,補償費低於新台幣20萬元者,可於公告期滿前申請電匯領取。
財政部昨(31)日核釋,受贈自配偶因繼承取得的房屋、土地,且被繼承人取得房屋、土地時點是在2015年12月31日以前,原應依房地舊制課稅,但在符合自住優惠要件情況下,得選擇改按房地合一課稅新制課稅。
根據規定,出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地,適用房地合一課稅新制,房屋、土地按實價計算交易所得課稅。
自住房地並享有優惠稅率,課稅所得超過400萬元部分,稅率10%。舊制則僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。
經濟日報提供
財政部賦稅署副署長吳蓮英表示,被繼承人在2015年12月31日以前取得的房屋、土地,出售時原則適用舊制課稅,但符合新制規定的自住房屋、土地,如選擇新制較有利時,得選擇改按新制課稅。
個人取得配偶贈與的房屋、土地,根據「遺產及贈與稅法」第20條規定,配偶相互贈與的財產不計入贈與總額。
因此,個人出售時,應以配偶間第一次相互贈與前、配偶原始取得房屋、土地之日為取得日,並按配偶原始取得房屋、土地的原因,如出價取得、繼承或受贈,依所得稅法相關規定認定取得日、取得成本及費用課徵所得稅。
吳蓮英指出,配偶原始取得原因為繼承,且繼承取得日是在2016年1月1日以後,而被繼承人取得房屋、土地時點是在2015年12月31日以前,個人出售房屋、土地時,應依舊制規定課稅。
但如房屋、土地符合自住優惠規定且較為有利時,得選擇依房地合一課稅新制規定課稅。
財政部舉例說明,被繼承人甲君2015年12月31日以前購入房地,在2016年1月1日以後死亡,由兒子乙君繼承取得該房地,隨後乙君又將該房地贈與配偶丙君,丙君日後出售該房地時,交易所得依被繼承人取得日認定應依舊制規定課稅。
但如該房地為自住且符合新制適用自住優惠要件,依新制課稅較為有利時,丙君得選擇改按新制規定課稅,這和繼承人乙君未贈與配偶自行出售的課稅方式一致。
財政部昨(31)日發布解釋令,海砂屋符合一定要件者,得繼續適用原經核准的自用住宅用地稅率課徵地價稅。
財政部指出,原經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地,地上房屋經主管機關認定為海砂屋,依建築法或其他相關法令規定通知所有權人限期停止使用並拆除,如土地所有權人或其配偶、直系親屬在主管機關通知發文日在該地已辦竣戶籍登記,且自發文日至重建房屋尚在施工未核發使用執照前,符合土地稅法第9條、第17條的要件規定者,在這段期間准予繼續適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
財政部說,為達維護公共安全目的,政府機關依法命所有權人停止使用並拆除,將因其於該地無法辦竣戶籍登記,致不符自用住宅用地稅率要件,因而改按一般用地稅率課徵地價稅,造成納稅義務人租稅負擔增加。
考量海砂屋停止使用非出於所有權人本身意願,且須拆除重建始能繼續供作居住使用,屬公權力介入致所有權人無法續以該處為自用住宅用地情形,避免增加所有權人租稅負擔,放寬戶籍認定規定。
財政部表示,土地所有權人或其配偶、直系親屬須在主管機關通知限期停止使用並拆除的發文日在該地辦竣戶籍登記,且自該日至重建房屋尚在施工未核發使用執照前,並符合無出租或供營業用情形,及面積限制等自用住宅用地其他要件,准予繼續適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
中美貿易戰下,不少台商想鮭魚返鄉,從經濟部投審會近兩個月連續核准來台投資百億級的案件,顯示近來企業來台投資確有日趨熱絡之勢,但台灣投資環境似乎仍有待加強,很多企業反映找不到合適土地;對此,經濟部強調,未來將採取公告閒置土地等具體作法,預估在未來三年加快釋出1055公頃土地。
最近有意來台投資企業增多,從投審會連兩個月通過百億級投資案可見端倪。一件是上月核准私募基金摩根士丹利以93億收購醫材廠百略,另一件是本月英商CREVETTE INVESTMENT LIMITED申請以新台幣117億5000萬元,投資全興國際控股暨轉投資全興國際水產(實行後將間接持有50%股權),經營水產飼料與原料生產及貿易。
在對外投資方面,投審會10月31日核准台塑以2億6700萬美元,間接增資大陸地區事業台塑工業(寧波)有限公司,從事經營聚氯乙烯樹脂、聚丙烯樹脂、丙烯酸等業務;以及中國石油化學工業申請以1億7700萬美元,間接增資大陸地區投資事業江蘇威名石化,從事經營加氫苯、環己酮及尼龍粒等產銷業務。
相對增加的投資潮,仍有不少有意返台設廠的台商抱怨土地太貴及找不到合適土地,經濟部長沈榮津10月31日在立院報告時強調,將採取公告閒置土地名單,透過輔導、罰款及強制的漸進作法,促使閒置土地盡速釋出;受理申請都市型工業區更新立體化,增加可設廠樓地板面積;運用前瞻基礎建設特別預算,針對在地型園區及既有工業區,補助興建或改善公共設施,新增設廠用地等,估可釋出1055公頃土地。
供電方面,將採取「多元創能增加供給、積極節能全民參與、靈活調度智慧儲能」策略,如期完成新發電機組興建計畫,並持續擴大再生能源設置量,明年起備用容量率維持在15%、備轉容量率在10%以上,以確保供電無虞。
排除投資障礙方面,將以「投資台灣事務所」作為企業投資客製化服務單一窗口,提供從投資評估、投資審查、設廠申請到完工營運的專案、專人、專責的諮詢服務,協助企業在最短時間內取得設廠許可。
達麗(6177)近年財報
上市建商達麗建設(6177)昨(31)日舉辦法說會,雖然目前是24億元小股本的建商,但已打出「國際盃」,為考量深耕美國,不排除將擴大股本到30億元以上;估計2022年西雅圖自建案的營收獲利貢獻度,將首度超越台灣,轉型為跨國界、跨異業的國際級建商。
達麗執行副總梁景清、董事長特助陳志豪昨日主持法說會。梁景清表示,達麗為分散風險、多元布局,雖然是小股本建商,但戰線已部署到台北、台中和高雄、美國西雅圖;其中,台灣方面,2018~2022未來五年案源都已備妥。
除原本預計2018年完工總銷58億元「全民萬歲」,因8月長達1個半月豪大雨,導致完工交屋時程遞延到2019年之外,2019~2022年已有350億元以上案源有待完工挹注。尤其,2022年西雅圖45億元的「達麗第五大道Koda」完工交屋,屆時貢獻營收和獲利的比重,將首度超越台灣。
梁景清表示,目前總銷25億元的先建後售案「達麗101」已售20%,Q4開始完工入帳;2019年「全民萬歲」、「達麗漾CITY」(11.5億)完工交屋;2020年有「達利東京」(30億),及「達麗第五大道Koda」(45億)完工交屋。
2021年將再攀高峰,新北「仁信段」兩案(30億)、台中福德段(21億)和碧柳段(46億)、高雄惠民段(10億),總計5大案完工,全年可望交屋108億元;至於2022年,西雅圖「太空塔」案(58億)、台北新光醫院旁新案(40億)完工,至少貢獻100億餘元營收。
陳志豪表示,目前達麗在西雅圖已準備好100億以上案源,以及一座商場,未來美國將是達麗會深耕的最大市場;隨著開發案源擴大到台、美,達麗已考量未來適度擴大股本,透過資本市場或盈餘轉增資都在考慮,以因應目前經營規模所需。
法人估,今年Q3達麗處分西雅圖商場,可貢獻EPS約0.2元,可望在今年底入帳,加計餘屋銷售,全年獲利恐將低蹲,待2019~2022年,又可望恢復每年70億至上百億營收,進入獲利大噴出的階段。
滿手現金的國揚實業創辦人侯西峰,以漢霖開發實業名義斥資7.35億,吃下北市民生東路四段「吉美璞立」地上權酒店公寓全棟;據悉,此次投資除租金報酬率達5%以上,更可作為漢來飯店、漢來美食等事業的延伸。
根據實價登錄資訊,「吉美璞立」7層樓的50年地上權酒店式公寓大樓,今年七月以7.35億、每坪約31.71萬賣給漢霖開發實業,建物總坪數2,317.66坪,總計62戶。漢霖開發實業董事長為建築師侯西泉,也是侯西峰的哥哥。
吉美建設2012年以6.69億標得這塊占地365.4坪的地上權土地,存續年限為50年。此次交易包括地上權轉讓價格3億8,100萬,以及建物價格3億5,400萬,另包括69個停車位。
吉美建設總經理林進輝表示,「吉美璞立」酒店式公寓確實在七月易主給侯西峰,此棟酒店式公寓採長、中、短租期經營,頗受國內外旅客歡迎,每年平均住房率高達9成多,最高紀錄甚至高達98%,1年貢獻租金收益達4,000萬~5,000萬元,但考量酒店式公寓畢竟不是本業,因此決定割愛。
今年豪宅成交加溫,帶旺房地產代銷龍頭海悅(2348),股價表現堅挺,上半年以來獲利已明顯攀升,EPS達2.42元,已賺贏去年全年的2.13元;展望未來,Q4仍為購屋和推案旺季,今年可望挑戰歷年獲利的新高。今(31)日暫收在47.25元,盤中一度上漲4.37%。
海悅今年代銷案表現亮眼,Q3單季營收更暴衝達2.4億元,為今年單季最大量。
法人預期,由於先建後售代銷案今年以來去化速度優於預期,因此Q4業績還有機會再攀升。
今年海悅的接案策略,先建後售的新成屋案量比預售案多,比重拉高到55%,例如宏璟建設土城「土城日月光」、元利建設「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」等,都海悅操盤的指標大案。
海悅國際總經理王俊傑表示,台北市持有稅和豪宅稅已調整,海悅依舊持續看好豪宅市場;新北市則明顯走向剛性需求市場,有感讓利才是決勝關鍵,因此海悅接案相當謹慎。
法人估計,Q4是房市旺季,估計海悅獲利還有高點可期,全年EPS有機會上看5元,挑戰歷年新高。
至於業外,海悅已攜手集團的海悅廣告,轉投資台北市舊市議會2筆地上權案,佔地約2,800坪。
王俊傑表示,近年海悅已從代銷業務,跨足自地自建案的開發業務,今年又再度跨出轉投資腳步,積極布局具有長期穩定現金流的轉投資事業,例如台北市舊市議會地上權開發案,得標特許公司為金毓泰公司,最主要2大股東是豪昱營造、互立機電,持股共85%,至於海悅廣告參與10%、海悅國際參與5%,總計海悅整合集團持股金毓泰為15%。
台積電中國大陸南京晶圓16廠昨(31)日舉行開幕暨量產典禮,董事長劉德音、財務長暨台積南京董事長何麗梅親臨剪綵致詞。劉德音表示,台積電打造南京設計服務中心,將就近服務幫助在地設計業進一步成長;何麗梅指出,該廠創下台積電三項第一的紀錄,2020年月產能將擴增至2萬片。
南京市委書記張敬華、江蘇省省長吳政隆等當地官員均出席。
劉德音表示,中國大陸積體電路產業近年來快速成長,營收由10年前的30億美元,成長至今日的210億美元,全球市場份額由6%提升至今日的20%,台積電自2003年於中國大陸投資建廠,很榮幸躬逢其盛。
該廠量產啟用將使中國在地晶圓服務水準大幅提升,劉德音向現場貴賓介紹晶圓16廠獲得國際綠色建築LEED金牌認證,並感謝台積電同仁過去二年三個月來努力趕工付出辛勞。
何麗梅表示,這次台積電南京廠也打破了多項台積電的紀錄,第一是建廠最快,從動土到進機只花14個月;第二是上線最快,進機到開始生產不到半年時間;第三、該廠區是台積電最美、最宏偉、最有特色晶圓廠。
何麗梅也感謝南京市府及江北新區在基礎建設協助,包括水、電、天然氣、行政事務等方面的支持和推動,以及浦口區為照顧和增進南京廠區同仁生活機能,引進學校、醫院、興建宿舍以及交通基礎設施,不僅使南京廠近1,300位員工能無後顧之憂,也使台積電近50家重要供應商夥伴獲得充分協助,全力支援南京廠興建及營運。台積電南京廠12吋晶圓月產能初期規劃為1萬片,預計2019年底提升為1.5萬片,2020年達2萬片。此外,為就近且更好地服務客戶,台積將導入「開放創新平台」生態系統,協助當地IC設計公司,共同成長為半導體業中強大力量。
市場派關注公司法「大同條款」今(1)日起適用,持股逾50%股東可自今日起開始啟動召集程序,計算繼續持股三個月,得併計11月1日前之期間;而且,只要符合規定,可不限次數啟動召集程序。
根據經濟部商業司發布召集股東臨時會遊戲規則,因持股三個月期間係自停止過戶日始日往前回算,與啟動召集程序約有二周重疊;簡言之,只要股東持股逾2.5個月,就可以啟動召集程序、提出申請。
公司法第173條之1規定「繼續三個月以上持有已發行股份總數過半數股份之股東,得自行召集股東臨時會」。隨著公司法上路,股東可自11月1日開始啟動召集程序,非公開發行公司股東,符合條件後就自行召集臨時股東會;至於上市櫃、興櫃公司因股東人數眾多,為避免影響交易秩序,須提前對外公告,有一定的規則。
經濟部昨(31)日說明上市櫃股東啟動股東臨時會召開的遊戲規則。商業司長李鎂表示,持股三個月的時間點是由「停止過戶始日」往前回算三個月,也就是說,召集權人選定舉辦股東臨時會的日期後,便可提出申請,啟動召集程序,而且,採二階段股東須證明持股三個月以上。
她並表示,若是上市櫃或興櫃公司股東欲行使召集權,必須委任股務代理機構或公司之股務單位辦理,主要是因為股務代理機構都是金管會核准成立,股東必須提出持股證明,可由證券存褶或是請集保公司出具餘額證明,擇一提供。股務機構確認後,開立持股證明,並送證交所或櫃買中心審核,審核預訂三個營業日。
她進一步表示,審核通過後,須在觀測站公告召集股東臨時會至少12個營業日;股東名簿停止過戶日第一天,股東必須再次證明自己在這段期間持續符合條件,最終才可順利召開臨時股東會。
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