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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
都更條例實施至今年11月滿20年，回顧過去成績，歷經五屆總統，兩個政黨執政，都沒做出顯著成效，但眼前需要被關注的是，隨著全國超過30年的老屋比例愈來愈高，都更腳步刻不容緩。 「整個市場從2014年文林苑事件後，不管是建設公司，還是消費者，對都更的熱度只能用冷一個字形容。」說這話的人，是國內房仲龍頭之一永慶房屋總經理葉凌棋。
「文林苑就像台灣都更史的一個拐點！」曾見證這一頁的台北市官員指出，位於北市士林鬧區的文林苑，原為一大片老舊公寓，後來被市府劃進都更範圍內，但在不同意戶王家不願搬遷，協商未果而成為「釘子戶」後，北市府最後動用公權力強拆王家，引起社會譁然。當時公民團體、學者紛紛聲援，經過長年抗爭與訴訟，王家與建商樂揚建設和解，文林苑也在2016年交屋，王家並分回五戶。文林苑事件發生後，居住正義的討論從未間斷，但也讓許多建商一提到都更，便噤若寒蟬。 都市更新，曾是國內不動產開發業者期待的一個新商機，也曾是消費者在購買雙北市老房子的最大期待，但今年剛走過20年的都更條例，已歷經八次修正，不管修了多少次，都無法加速都更的推動，目前第九次修正案躺在立法院，雖執政團隊表達拚本月三讀，但能否過關仍是未知數。
文林苑爭議 成歷史轉捩點
數據會說話，全國超過30年以上的老房子從2009年的229萬戶隨時間不斷攀升，到今年已經達到410萬戶，十年來增加近八成。占全國所有房子的比重從十年前29.3%到今年已經達47.6%。人口重心雙北市更嚴重，台北市30年老宅從2009年的34萬戶今年已經達到61萬戶，十年成長76%，占所有房屋比高達68%，換言之，台北市每十棟房中，有6.8棟超過30年，從比例上看，台北市的建築急需要更新。 從數字看台北市老房子的比重高的嚇人，反觀都更案例件數卻低的可怕，2009年全台（大部分台北市）都更核定件數有26件，一直到2012年每年都在30件之下，2013年衝上52件；不過，2014年文林苑事件後，2015、2016年分別僅有45、35件，去年再度衝高至67件，創下新高，但即使如此，都更件數仍遠趕不上房屋老化速度。 如果再對比完工數，從2009年起，都更共核定362件，但完工的僅146件，不到核定的一半，時間再拉長看，2001年起至今核定536件，完工僅252件，五成不到，業界認為完成率這麼低，多數都卡在程序。
完工率極低 多數卡在程序
所有東西用久了都會壞，為何房子不會？將住的地方汰舊換新，讓它更安全、更舒服，這是許多開發商的願景，也是消費者應得的權益，可是從結果來看，都更、政府、開發商、消費者四方過去20年都沒有太大的交集。 由於都更需要有開發商（實施者）執行所有計畫，但太多問題需要克服，所以都更條例的設置不僅規範都更的程序、條件、品質等，更重要的是需要給開發商足夠的誘因才能吸引他們投入。唯20年來，都更發展的速度只能用「牛步」來形容。 為何會牛步？業者認為從文林苑事件後，原本才剛開始大展拳腳的開發商全部暫停下來轉趨觀望，不過這只是冰山一角，國內主要建商歸納出三大原因，是業者不願投入的關鍵。
一是誘因不足，風險仍高，目前都更條例修正案仍在立法院，吉美建設董事長蔡竹雄說，都更事業計畫書和都更權利變換書的作業方式反而修得更不符合實務上的執行，增加太多不確定性；另外，建商即使取得建照，還要清除所有地上物才能預售，造成建商資金壓力。最後，危老條例被視為替都更開了一條新的選擇，卻在稅負減免土增稅部分無法比照都更祭出誘因，反而壓抑開發商意願。
二是程序冗長，長虹建設董事長李文造說，過去都更程序繁瑣，往往一個案子就要搞很多年，時間、資金等成本壓力大，現在業界寄望危老條例簡化程序的優勢，也看好成功機會大。
製表／經濟日報
最後是「公權力」，這也是重中之重，業界直言，很多開發案走到最後一哩遇到釘子戶的問題，政府把球丟給建商，但誰敢強拆？當前社會氛圍企業怎麼敢做這種事？因此，代拆得靠政府貫徹公權力的執行，才會讓建商勇於投案。
第九次修法 要解實務困境
內政部政務次長花敬群日前宣示都更2.0正式展開，尤其都更條例第九次修法，強調的是希望解決實務困境。在過去，都更實施者與地主間不信任，但都更條例修法完成後，容積獎勵能夠明確化，一翻兩瞪眼，所有人可以受益多少，都是公開透明，自然也就能夠少了爭議、多了信任。
製造業及物流業業務成長，企業建廠建需求旺盛，中美貿易戰、鮭魚返鄉潮更加深工業地產的需求，內政部統計顯示，工業重鎮桃園今年前3季工業廠房取得使照面積累計已達31.7萬坪，逼近去年全年水準，大幅領先居次的台南14.5萬坪、彰化11.6萬坪。 反應近年製造業建廠及擴廠需求增加，加上住宅市場自高點反轉，促使部分建商轉向開發工業產品，根據內政部統計顯示，全台工業及倉儲類建築每年完工面積自2012年起逐年成長，2012年時152.9萬坪，去年達184.8萬坪，不過今年起，地價及建廠成本高漲、加重工業地產供需不對稱，前3季完工面積僅115.5萬坪，供給動能減緩。
值得注意的是，長年居工業地產供給規模最大的桃園，今年廠房及倉儲完工規模仍持續快速成長，前3季已逼近去年全年水準，全台新完工的工業地產，每10坪中，就有將近3坪位在桃園。就今年前3季各地工業地產申報開工的規模來看，桃園達40.6萬坪，也是大幅領先居次的台南18萬坪、台中及新北各約14萬坪。 即使不動產景氣低迷三年多，但工業地產無論供給面及交易面熱度仍未見降溫，又以桃園最炙手可熱，信義全球資產調查顯示，今年前3季上市櫃公司全台工業地產交易金額290.2億元，桃園市為126.5億元，即占約四成；面積超過5,000坪的工業用地交易，全台共有15件，桃園占7件為最大宗，其次彰化、雲林各2件。
談起師大商圈很，多人印象就是有美食也可以逛街，但最近因為租金高讓許多店家感到龐大的壓力，因此現在有知名連鎖速食店，以租約到期為由不再續租，反而是改變據點移到不遠的店面重新營業，而商圈沒落還有位在中山北路七段天母商圈，TVBS觀察發現，很多知名運動品牌和銀行，也租約到期，不再承租，資深房產專家說，商圈的變化與轉移，唯有在地化特色，創造對消費者的價值，才有機會延續商圈生命力。
記者蔣志偉：「師大商圈曾經是，民眾吃東西和逛街的好去處，但現在隨著高租金的情況之下，有知名連鎖速食店，以租約到期為由，選擇了距離30公尺，您看到這家店面重新營業。」 租，出租，還是租，師大路整條街出租字樣，隨處都看得到，店面鐵門拉下，轉到巷子 來到雲和街，一整排至少有三間以上，一樓店面，告示出租，這可讓仍在苦撐的麵店業者，擔心人潮若沒進來，怎麼辦? 麵店業者魏小姐：「房東租金一直沒有降，所以說就變成好多商家就撤走了，撤走了那空多久了，空的，有的空，都空一年以上，現在是有幾家，又是剛進來的這樣子，因為租金調降才進來，應該是這樣子啦，對，因為前面就一直用之前那種氣氛在租的話，租金都很高。」
業者不諱言之前店面，有兩次調漲大約在10~20%左右，後來因為商圈人潮變少，雖然房東有稍微，調降一點房租，而師大商圈店面出租的情況越來越多，也吸引可能有創業打算的侯先生，先來了解店面行情。 民眾侯先生：「沒落的部分應該來自於，它商業型態的改變，包括它現在目前的話，其實不是這邊居民，所能夠接受的一個商圈形態，它勢必轉型嘛，會影響到行業別的切入，像我剛剛走旁邊那條巷弄部分，其實是沒有，是有兩間，可是光雲和街這邊，這一小段，就三到四間。」 看著密密麻麻筆記本，全是侯先生，抄寫下來的出租資訊，商圈沒落，不只在師大商圈。
記者蔣志偉：「中山北路七段，這一條天母商圈，在過去時候非常繁華，不過我們現在到現場發現到了，有許多一樓店面，在現場大大掛起出租告示，再往前走，來到下一家，這間過去是一間知名銀行，就是因為它是屬於三角窗店面，而根據房仲透露了，它(店面)的租金超過40萬元。」
房產企研室經理徐佳馨：「像天母商圈的概念來說的話，那當然天母它其實是，早期的就是相對比較繁榮的一個商圈，那當然後來一方面，是因為它沒有捷運，二方面來說的話，它整個一個，商圈相對是比較封閉，那當然另外來說的話，就是過去有比較多的一些外國使節，或是外國的一些高階的主管，他們入駐，那當然整個商圈一個，消費的活力是比較強，可是現在來說的話，相對比較虛弱。」
資深房產專家葉國華：「選舉當然是一時的，但是因為商圈的經濟，它是長期的，我們看到上一次總統大選，選後之後我們看到台北市的商圈，有著非常多的過去，我們覺得它很沒落的商圈，突然站起來了，舉個例子來說，比如說南京東路五段的商圈店面商圈，那對於這些不管是陸客，或是遊覽車的停滯，或者他們的移動非常方便，所以讓過去我們遺忘的，這些店面的店面街，它活了起來，所以這次選舉選完之後，我覺得如果能夠在經濟上觀光上帶動的話，我覺得對於我們店面商圈的一個改變，會產生巨大的影響。」 長期觀察商圈起起落落，專家認為，應該要多思考未來如何發展，而商圈的變化與轉移，唯有在地化特色，創造對消費者的價值，才有機會延續商圈生命力。
出售房地節稅有撇步，財政部北區國稅局表示，房地合一課徵所得稅是按持有期間適用不同稅率，原則上持有時間越長，稅率越低，因此，納稅義務人若是出售配偶贈與的房地，可併計配偶持有期間，達到節稅效果。
經濟日報提供
北區國稅局指出，依據遺產及贈與稅法規定，配偶相互贈與財產可不計入贈與總額，因此在出售時，可以配偶間相互贈與前，原始取得的房地之日為取得日，據以計算持有期間。 國稅局解釋，出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地，應適用房地合一課稅新制，按實價計算交易所得課稅，並按持有期間長短及自住與否適用不同稅率計算應納稅額。
依據財政部規定，持有房地期間一年以內，則適用稅率以45%計算；若兩年以內超過一年，則採35%稅率；十年以內超過兩年，適用稅率則是20%；持有房地超過十年以上，則稅率為15%。也就是說，原則上持有時間越長，適用稅率也就越低。 因此，國稅局提醒民眾，在計算持有期間的時候，若該筆出售土地是來自配偶轉贈，則配偶所持有期間也可一併計入，有機會適用較低稅率。 此外，房地合一課稅新制也有優惠條款，如果是符合自住條件，也就是該房地屬於個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，則課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬元部分則依優惠稅率10%計算。 國稅局提醒，民眾出售符合房地合一課稅新制的房地，要在房地所有權移轉登記次日起30天內，向國稅局申報。
青年安心成家購屋優惠貸款今年底到期，財政部規畫續辦外，也就外界關切利率不夠優惠上進行檢討，據瞭解，擬在現有兩段式利率方案外，新增一段式利率1.68％供購屋人選擇。經試算，購屋人若可在10年左右便可全數清償，選擇現制兩段式方案較有利，如拉長20至30年還清，採一段式方案利息支出較低，較划算！ 不過，天時地利不動產公司總經理張欣民表示，目前民眾購屋最大問題是貸款成數不夠，亟需政府協助。他指出，今年央行為顧及銀行放貸風險，要求房屋貸款上，銀行要調降估值，以致房屋貸款成數較去年低一成至一成五，政府若真想協助青年購屋，理應協調銀行提高貸款成數。
目前青安貸款利率，前2年為郵儲2年期定儲加0.345個百分點，約1.44％，雖較低，但第3年起即適用郵儲2年定儲機動利率加0.645個百分點、來到1.74％，高於部分民營銀行房貸利率，引發爭議，為此，財政部擬新增一段式、較低利率，全案已報院審議。
依財政部最新統計，青安貸款開辦至今年9月底止，已有26.8萬戶受惠，撥貸總額高達1兆734億元，貸款利率較五大銀行新承作放款利率略低0.18至0.32 個百分點；惟在整體房市價量築底、首購族減少，以及與一般房貸利差縮小下，五大銀行的青安撥貸金額占新增購屋貸款金額比率下滑，由105年12月38.9％，降至106年12月的23％，並至今年9月續降為18.4％。
統計今年前9月受理戶數1.6萬戶、受理金額746億元，分別較去年同期大減27.8 ％、33.7％；撥貸金額736億元，也同步減少33.6％。至於觀察承作對象，仍以男性占比較高，統計今年前9月撥貸金額中女性占43.5％，較男性 56.5％低13個百分點。
近年企業鎖定桃園建廠需求旺盛、工業地供需失衡，桃園市積極規劃開發6座產業園區，其中桃科二期、沙崙與楊梅3處可望於未來2年內完成開發，八德、大園及新屋3個規劃中產業園區日前已取得中央支持，預計4年內6座產業園區能再提供約135公頃的產業園區釋出，改善工業缺地問題。 2016年預登記釋出總面積38公頃的桃科二期，就接到56公頃廠商需求；總面積17公頃的沙崙產業園區規畫以倉儲物流業為主，尚未開放預登記，不過廠商洽詢極為熱烈。
桃園市也積極規劃楊梅埔心牧場旁由中華電信、國產署持有的電信專用區土地，透過公辦重劃方式變更為產專用地，可望釋出總面積約28公頃土地，預計打造為智慧物流、智慧製造及馬達製造產業園區。 除了上述3座產業園區可望於未來二年內完成開發，桃園市也規劃位於八德大安、大園及新屋頭洲3座新的產業園區，透過區段徵收模式，將農地變更為工業地或產專用地，日前獲中央支持並取得規劃補助款，預期能再提供總面積約50公頃的產業園區釋出。
桃園積極推動在地型產業園區，桃園市經發局表示，透過短期3個開發中共約80幾公頃土地，中期3個新規劃的產業園區約50公頃土地，長期還有航空計畫288公頃產專用地土地釋出，滿足不同時間軸的廠商用地需求。 桃園市長鄭文燦表示，桃園每年人口成長4萬人，具有交通、區位、房價優勢，近來回流台商中有四、五成設廠都指定桃園，最近流行北漂、南漂，無論北漂或南漂，其實都漂到桃園。
鄭文燦表示，最近市府也與經濟部工業局完成工業區立體化方案獎勵措施，都會型工業區容積率最高可提高50％，其中綠能獎勵5％、新增投資獎勵15％、捐贈代金方式取得容積獎勵30％，可提高工業區土地利用效率，吸引產業根留台灣、台商回流台灣。 同時，也發展防土地炒作機制，採先建廠再登記產權的方式，亦即先租後售，避免囤積、炒作或轉售，若不建廠，須將土地歸還市府，確保工業用地為工業所用。
台北崇偉集團旗下崇偉營造，將砸下20億在台中市西屯區福德段210地號土地，興建地上22層、地下6層的全新飯店，上周五動土興建，可望成為全市首座都市更新案智慧綠建築飯店。台中市觀光旅遊局表示，台中市不僅新飯店陸續設立，舊大樓翻新成為飯店，也如雨後春筍般出現。 崇偉集團長期在北台灣經營，旗下除了建設及營造外，更涉及飯店經營及不動產開發。集團總裁潘谷聲表示，感謝市府團隊積極協助及對都市更新事業推動的支持，讓此案歷經4年審議，可順利動工，未來集團將與鄰近餐飲業共同努力，將附近地區經營成台中市旅遊及餐飲新興亮點。
台中市都發局透露，新飯店預定興建地上22層、地下6層，預計110年完工，可提供216間客房，並設有宴會廳、餐廳、健身房、三溫暖、芳療室、空中溫水泳池，及兒童遊戲區等設施。新飯店也是黃金級智慧建築，並申請最高等級的鑽石級綠建築，為國內難得兼具智慧建築與綠建築雙規格的現代化飯店。 至於台中市舊大樓翻新成為飯店的案例不少，台中市觀光旅遊局指出，薆悅酒店台中五權館（經典館），位於台中市五權路，是將既有商業大樓整修而成，薆悅107年3月拿到旅館執照，同年5月開幕，讓薆悅旗下酒店共有6家。另早已營運的薆悅酒店旗下台中館，也是舊商業大樓整修而成。
無獨有偶，瑞石旅館事業集團則買下台中市五權路334號的老字號飯店-元帥飯店，改為「創意時尚飯店」，主打台中樂活環保時尚飯店。 位於台中市台灣大道與五權路交叉口的中港大飯店，屬於40年的老字號飯店，但大樓外觀拉皮與內部裝修後，目前改由麗港酒店繼續經營，目前共有2間親子房，是少數規劃親子房的旅館。 至於位於台中市民權路、繼光街口的原「亞太銀行」總行，早改為「成旅晶贊飯店」；台中市中區公園路36號既有大樓，幾年前已改建為「雲端商務旅館」。
曾舉辦過PGA、馬爹利等多場名人國際賽事的東華高爾夫球場，預計十四日執行二拍，底價二十六億六四三六萬元。業者指出，該球場十多年來經歷四輪法拍，底價最高為去年三月的六十五．○二億元，但因產權複雜，甚至有土地無償贈與問題，十多年來仍無法拍定，即使最新拍賣底價已打四折，但拍定機率應不高。
四輪法拍底價最低一次
寬頻房訊調查，東華高爾夫球場遭法拍，主要是清償債務，該球場最早的法拍紀錄是二○○七年三月，當時一拍底價五十四億○四五八萬元，一路走到四拍，即使底價已降至二十七億六八三一萬元，打了五折，但仍流標。第二輪法拍則是二○一○年五月，一拍底價四十六億六五八五萬元，但經多次內容變更，最終停拍。第三輪法拍是去年三月，一拍底價高達六十五億○二四四萬元，為歷次法拍最高，但即使四拍底價降至三十三億，等於一拍底價打對折，仍無人投標。 今年十月，東華高爾夫球場展開第四輪拍賣程序，一拍底價三十三億三○四六萬元，相當於第三輪四拍的底價，仍無人投標；本月十四日將要執行二拍，底價降至二十六億六四三六萬元，也是四輪法拍以來底價最低的一次。
寬頻房訊指出，該法拍物件共四位債權人，合計擔保債務設定二十億元；但該物件初步統計有近百人占用，甚至分成二十多戶建物占用，導致產權相對複雜，其中又有通過或使用第三人土地的通行權等，加上部分土地有無償轉讓的問題，推測即使底價已降至該物件法拍以來新低，拍定機率仍相對低。
觀光業景氣進入寒冬，業者憂心忡忡，多將矛頭指向受政策影響導致中國遊客不來、年改衝擊，不過據統計，近3年來台觀光人口每人仍達千萬人，國民旅遊狀況表現也不差，反而是近年旅館家數不斷增加，供給變多之下，也讓整體住房率逐步下修，影響旅館業生存。
根據交通部觀光局統計，2014~2017來台觀光人口每年達標千萬人，其中2017年4大國際市場來台占比結構略為改變，中國市場從40%下修至25%，但南向市場成長逾220萬人次與東北亞近300萬人次，合計占比突破50%。而國人在國內旅遊總旅次雖在2017年較2016年減少，卻仍為5年內的第2高，顯示飯店業仍有需求支撐，不至造成如此大衝擊。
住房率降至46.83%
反觀飯店供給部分，近2年全國各地有不少大型國際連鎖飯店插旗籌備，陸續於這2年亮相開幕，統計全台合法旅館家數，2014年為2852家，至今年則已達3300家，5來年增加448家旅館，還不包含未合法登記的旅館、民宿。在供給增加之下，觀察整體住房率，2014年達53.88%，但逐年遞減到今年6月剩下46.83%。 老爺集團執行長沈方正曾表示，目前觀光業確實處於谷底，且前景不明，3年內都看不出有什麼利多。
台中福華飯店公關賴邵廣表示，現況的確是供需失衡，較會受到衝擊的多是50間房數左右的一般飯店、商務飯店、民宿等，以五星觀光飯店而言，因開業時間久，加上品牌效應，實際影響不大。 業者分析，旅館業經營好壞，須看飯店的布局方式，通常不會只仰賴團客、中國遊客等一條命脈，以台中福華飯店與全國大飯店為例，6位旅客中就有1位是日本客，再搭配商務客與一般旅客、親子市場，基本盤穩固，不削價競爭，就不怕受團客減少的衝擊。
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