|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
今年最後一批國有土地招標設定地上權開標，標脫2宗，台北市及高雄市各一筆。總計今年包括廣受矚目的「空軍官兵活動中心」，國產署共推出設定地上權25案，標出8案，標得權利金約115.62億元，繳庫11.84億元，標拖率32％，為105年標脫率觸底後，連2年回升。
國產署表示，地上權招標案在101年表現最好，標脫率達50％，之後幾年標脫率就逐年下降，至105年時降至谷底，標脫率僅13.04％。隨著房市落底，以及國產署修正地租計收方式，降低隨申報地價調整的比率，地上權案愈來愈熱絡。去年標脫率達26.47％，今年更提高到32％。
今年最後一波招標設定地上權案，台北市大安區土地鄰近大安森林公園、師大附中，區位良好且面積適中，以權利金2億7,691萬元標脫；高雄市岡山區土地近河堤公園，具發展潛力，以權利金2億4,111萬元標脫，都是首次招標即標脫。
國產署分析，因國產署應市場需求，推出生活機能良好及交通便利土地，使廠商投標意願較高。
展望未來，國產署表示，地上權案已獲投資人肯定，將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地。
台北房市今年以來的一個熱門議題就是，包含陶朱隱園、元利信義聯勤等超級豪宅案開賣，究竟能否成功挑戰過去曾讓前央行總裁彭淮南不開心的每坪300萬元豪宅防線？目前這些超級豪宅案雖然還未對外公開銷售狀況，勝敗仍難預料，但短期的北市豪宅買氣不如預期，是一大隱憂。
尤其10月中又有知名豪宅淪為第三拍的法拍屋，這回的受災戶出現在立法院旁的知名豪宅「元利群英」，該社區的房價最高峰時，扣除車位後，每坪單價可達110～130萬元，這回竟成公告慘遭三拍的物件，每坪單價只剩不到75萬元，雖然法拍屋房價不比正常物件，但知名豪宅淪為三拍，不僅透露豪宅買氣差，事實上，根據實價登錄資訊，今年前7個月全台豪宅成交僅76戶，平均月銷量不到11戶，而台北市目前新推出的豪宅供給量就至少200戶，導致去化難度相對高。
◆哪些縣市適合養老？北市滿意度六都墊底
另一個引人注目的話題是，在平面媒體所做的「2018年健康城市大調查」中，身為全台首善之區的台北市，明明在「居民健康現況」排行榜，拿下六都排名第一的好表現，卻在「抗老防衰弱縣市」的總評比中，成了六都倒數第一的吊車尾城市。
進一步探討台北市被評為最不適合養老的原因，首先儘管各項建設齊全，但諸如將松山菸廠用地開發為大巨蛋等開發計畫，讓原本地小人稠的台北市更顯缺乏像是大安森林公園這類適合銀髮族運動休憩的大型綠地，是可能的原因之一。
二來，台北市的生活步調快速、緊繃，人際相處相對疏離等問題，加上北市府取消敬老金，也引起不少退休族反彈，可能也是潛在因素，都是未來地方政府需要進一步改善，否則北市人口流失的問題將會更嚴重。
新北市以平價宅當道，豪宅成交狀況稀落，近期終於再添1件億元豪宅交易紀錄。
「謙岳」價跌2成賣出
總計今年僅2戶成交，最新交易為新板特區「謙岳」22樓戶，成交總價逾1.2億元，買方為功學社家族以兜兜投資名義出手，換算單價約70萬元，比同社區最高交易單價近90萬元價格下修逾2成。
根據實價揭露，新板特區屋齡約5年的豪宅「謙岳」，8月成交22樓戶，總價1億2338萬元，據查買方為兜兜投資，為以經營樂器起家的功學社其家族名下的投資公司。該戶總面積197.02坪、含3車位，平均交易單價約70萬元，較過往最高成交單價近90萬元，下修約22%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，目前實價揭露「謙岳」交易共41筆，2013年交屋時單價多在8字頭，最高單價是21樓的89.9萬元，「但房市轉向後，也曾出現賠售案例，如2016年17樓戶以總價1億1800萬元賣出，和購入價1億4770萬元相較，賠售2970萬元。」
環境改變去化放慢
今年新北市億元豪宅成交數僅2件，皆位新板特區，前1筆為4月交易的「馥華雲鼎」29樓頂樓戶，總價1.05億元，拆算單價約70.3萬元。優美地產捷運亞東特許加盟店東吳柏儒表示，新板豪宅市場礙於大環境改變，去化速度放慢，今年全區實價登錄僅有24戶移轉，「降價求成交的案例頗多，如原本成交8字頭的『馥華雲鼎』，也出現降至60萬元的交易戶。」
台中捷運工程年底進入試營運階段，根據實價登錄，近1年台中捷運綠線沿線站點，交易量四天王分別為四維國小站、崇德文心站、中清文心站、櫻花文心站，成交件數在286~466件間。若以住宅成交總價來看，最夯的四維國小，電梯大樓成交總價不到700萬元；崇德文心站房價則最為親民，公寓產品成交總價平均僅363萬元。
台慶不動產根據實價登錄資料，統計近1年台中市捷運綠線各站周邊住宅交易量，前4名分別為四維國小站、崇德文心站、中清文心站、櫻花文心站，無獨有偶的是，該4站均位於文心路三段至四段。
台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示，此4站3大住宅型態的平均總價相近，電梯住宅約500~700萬元、透天厝為1200~1600萬元、以及公寓為360~460萬元，平均總價皆是自住客群，廣為接受的價格帶。
其中，交易量最多的四維國小站與崇德文心站，皆位於文心路四段上，前者近1年交易466件、後者有460件。有巢氏房屋台中文心威秀加盟店長李照俠表示，2站均為北屯區鄰接北區部分，生活機能成熟，且附近有公園與學校，北面還有重劃區持續開發，對外連結快速道路也方便，區域房價是3大屯區中最實惠，因此吸引購屋者入住。
而第3~4名的中清文心站與櫻花文心站，均位於文心路三段，北面鄰近水湳智慧城。台慶不動產台中水湳經貿加盟店長林威志指出，區域交通方便，且房價不貴，距離台灣大道台中市政府也不遠，是吸引買方購屋的關鍵，「從熱門交易產品來看，電梯住宅需求較高，目前屋齡5年內2房，總價約600~800萬元；超過5年中古屋較新屋熱銷，其優勢為房價及公設比較低，3房總價在500~800萬元間。」
除了士林夜市，士林人還有個隱藏版美食區「華榮夜市」，不過30多年歷史的老市場卻被診斷出是海砂屋，於今年4月動工拆除，台北市政府並以公辦都更案方式，規劃興建地下3層、地上11層的建築物，完估後可提供118戶公宅，不料流標兩次後，但原本將於明(13)日進行第三次開標，都更處卻在9日將原有標案撤下，理由是「廠商疑義尚未釐清」，因此延至20日才開標。依照此進度，年底想要如期開工，機會越來越低。
從捷運士林站沿著中正路走到華榮市場口不用十分鐘。華榮市場位於北市士林區華聲街、美崙街49巷、華光街、華聲公園以北所圍街廓，面積3090平方公尺，已有30幾年歷史，在被診斷出海砂屋後，台北市政府決定納為「士林再生計畫」，透過公辦都更方式重建，市府編列15億預算，將興建地下3層、地上11層的建築物，1、2樓是超市，3、4為圖書館、日托據點、社區公共托育家園等社福措施，5樓以上可提供118戶1至3房房型公共住宅，預計年底開工，2022年完工。
今年4月拆除時部份附近一度認為巷道狹小，若公宅住戶入住，勢必引發消防等公安問題，在場外抗議，副市長林欽榮表示，華榮市場都更後，國稅局和稅捐處所在的華光街也將打通，終於使居民疑慮釋懷。
華榮市場公辦都更案編列預算15億元，招標過程卻不順利。先前已流標兩次，目前為第三次招標階段，原本預定在13日開標，但都更處在9日突然將原有標案撤下，重新公告，將開標時間延至20日，原因是「廠商疑義尚未釐清」。
台北市都更處總工程司簡瑟芳解釋，在標案公告期間，廠商對於招標文件有問題，會要求市府釋疑。這一次主要提出兩項問題。首先是針對工項的部分，廠商認為連續壁與地下室的施作方式，廠商認為原本設計的配置，可能需要調整，因此都更處必須請建築師檢討重新釐清；其次廠商認為基地周邊道路都在八公尺以下，大型車輛進出比較困難，若用小型車輛運輸，搬運次數和人力都會增加，因此希望市府重新檢討預算，是否有增加的機會。
簡瑟芳強調，若與建築師重新檢討，當初標案設計，預算規劃的確沒有考慮巷弄狹小，衍生出的經費增加問題，將會重新調整預算，只是若牽涉經費調整，等標期又會再延長，年底動工的機率，將越來越小，但與其因為廠商對標案有疑慮而不投標，市府寧可多花時間為廠商釋疑，甚至增加經費，反而可以增加成功招標的機率。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，該地段屬傳統商圈，商店密集度相當高，而巷弄多且複雜，該公宅有意拓寬道路有助在地居住環境，卻也相對提高都更作業，而當地住宅月租金平均行情每坪約落在1000元，舊公寓更可低於千元，已屬台北市低價租屋市場，而公宅是否可提供更親民租賃價格，將是政府美意落實重點。
凶宅議題一直存在於購屋市場，日前爆紅的「白骨套房」傳出短短3天就有20組出價，去化速度之快令人咋舌；不過想要購入凶宅，無非是因為售價遠低於市價的誘因；凶宅與法拍物件相同，銀行幾乎是不能貸款，必需全額一次付清，也因此限制，凶宅市場傳出多為投資客拿來操作。不過又時常在售屋資訊看到「小凶」、「事故屋」等，那大凶、小凶該怎麼區分。
依照風俗民情來論，名門易理楊登嵙則表示，市場上大凶、小凶的房子，價差的確存在，要怎麼區分，能夠依照兩個方向，第一為外力人為造成死亡的就是大凶，包含分屍、殺害等，另一方面就是看怨氣，如以上吊自殺來說，穿著紅衣紅鞋，打定讓別人不得好死，要報仇的怨氣重，那種也會成為大凶宅，但也有久病厭世選擇輕生的那種，則算是小凶，其他像是意外事故如二氧化碳中毒、長輩跌倒身亡等也屬小凶宅。
對於民眾若要購買凶宅，大凶的房子，不論亡者家屬是否進行招魂儀式，都建議再普渡一次，普渡完畢還需再進行除煞儀式，例如彰化的送肉粽就是除煞儀式之一。而小凶的房子，則是請法師來除煞念經文，制煞之後就能較安心居住。
楊登嵙建議二手屋交易多，若不知道房屋之前發生過甚麼，都能夠自行進行淨宅儀式，方式很簡單準備淨符、陰陽水、綠色葉子，如榕樹、艾草等，從家中最裡面的房間開始，一路灑淨至大門口，形成結界就有將之趕出大門的意味；楊登嵙提醒，千萬不要從客廳開始撒，原因在於若真有冤魂，祂就有可能被困住也出不去了。
不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，凶宅嚴重程度若按照內政部的定義，在主建物及附屬建物範圍內，兇殺或自殺死亡案件始為凶宅。換句話說也就是最為嚴重，而其餘非自然身故，或是陳屍於他處則不需計入凶宅。
按照民間習俗，非自然身故者生前有所冤屈，相關地點都會影響住所磁場，因此像是跳樓從哪一層跳，或是最後身亡於社區共有部分，都可能或多或少有所影響，只是情況相對於明確死亡於屋內較輕。
而為避免爭議，仲介多會以最大範圍論之，比方說帶看時，雖非該物件內發生意外，也會告知此社區有過非自然身故。不過民眾若不想誤購凶宅引糾紛，能多向附近商家、鄰居打聽。
味全董事會12日通過，味全埔心牧場場區內外土地等資產，擬以總交易額26.63億元，交易給三立集團，出售土地共計68613.49坪，初估獲利金額約10億元。
這是今年以來味全繼出售買回三重廠土地後，又另一重大資產處分案，這筆資產處分獲利的處分獲利預估達 10 億元。
味全主管表示，味全埔心牧場為1957年配合政府酪農產業政策、發展乳業經營所開發，歷經60餘年，生乳產量每日可達1000~1100 噸左右，且品質媲美歐洲、美日、紐澳等先進國家，對台灣酪農產業發展具有重大貢獻。
而從1987年埔心牧場轉型為觀光休閒牧場後，歷經30年的經營因為有突破性發展，而三立集團有開發計畫之需求，為發揮埔心牧場土地之經濟效益，才決定轉讓。
味全主管表示，目前三立集團也承諾聘用願意留任之埔心牧場員工。未來味全將更專注在食品本業的經營與發展。
中信金控旗下公司台灣人壽9日公告以17億9388萬8888元取得壹傳媒的內湖總部大樓，未來將以「售後回租」方式獲取租金收益，此交易案將在壹傳媒股東會通過並取得相關主管機關核准後完成。
壹傳媒內湖總部大樓分為2棟，由台灣蘋果日報、壹週刊分別使用，為壹傳媒在2001年進軍台灣時自購自建，此案土地約1320坪、建物約5270坪，拆算車位後每坪約40萬，商仲業者分析，價格划算，是不錯的投資選項。
台灣人壽表示，取得不動產後採取「售後回租」方式讓對方使用，由於現有租約，且租金收益率符合規定，可帶來長期穩定收益，未來租金報酬率符合壽險業2.345%的規範要求。
壹傳媒集團主席黎智英近年先後賣地、賣媒體，似有退出台灣市場的意味，據港媒報導，壹傳媒近年業績衰退，截至2018年3月底止，年度虧損4.76億港幣，未來6年內到期償還的銀行借貸，更高達4.85億港幣，營運重擔不小。
國軍岡山醫院旁，將出現千萬元內新透天！國產署南區分署於今(12)日下午公開招標南區4筆地上權精華地，總底價達5.5億元，開標結果，僅岡山1筆千坪大面積精華地標脫，由藏美建築團隊旗下藏富開發建設，以總價2億4111萬元得標，單坪得標價約12.85萬元，業者打算規劃60餘戶透天店面與住家，住家總價帶將以1千萬元內的成本價銷售，店面則維持2千萬元內，並以緊鄰國軍岡山醫院與陽明公園的商圈、環境優勢訴求，可望再創銷售佳績。
國產署南區分署於今日下午，公開招標南區4筆地上權精華地，區域涵蓋高市三民區、岡山區、台南市安平區與澎湖縣馬公市，其中最大一筆位於高市岡山區15米仁壽路與20米大義二路口，面積約1876.7坪住宅區土地，總底價達2.38億元，單坪底價約12.7萬元，適合規劃透天店面與住家產品。開標結果，由藏美建築團隊旗下藏富開發建設，以總價2.41億元得標，單坪得標價12.85萬元。
國軍岡山醫院旁精華地 商圈成熟環境優質
負責銷售的上揚國際建築團隊總經理林聰麟指出，該筆基地鄰近岡山陽明公園與國軍高雄總醫院岡山分院，距台1線省道與中山高速公路岡山交流道，僅約5~10分鐘車程，具備商圈與交通優勢。為回饋買家，將採取薄利多銷模式，目前預計規劃60多戶的地上權透天店面與住家，其中住家價位帶將控制1千萬元內的成本價位出售，店面則控制1500萬至2000萬元，以岡山地區重大建設持續推動，包括捷運紅線延伸岡山站甫動工、達麗米樂影城開發計畫等，岡山房市前景頗為看俏。
由藥妝店領軍的「美人商機」，在零售市場一片低迷之下，仍衝出一片天，有「藥妝之王」之稱的松本清，繼10月在台開出1號店後，持續看好台灣藥妝店的蓬勃發展，今（12）日在誠品生活南西店再開出2號店。瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，過去便利商店屢屢成為區域路段或商圈的店王，但現已被藥妝店取代，其中日本藥妝店的實力又更為雄厚。
黃舒衛指出，目前全台主要夜市，如：通化夜市、士林夜市、饒河夜市、逢甲夜市、瑞豐夜市、六合夜市等，幾乎最醒目、租金最貴的店面都已被藥妝店進駐。六合夜市更出現一個十字路口、四個街廓有三家藥妝大店聚集的奇特景象。其中日藥本舖2016年以月租金134萬豪氣租下士林夜市文林路、基河路口的一、二樓店王，指標意義最高。
黃舒衛表示，藥妝店過去選址多以醫院、診所商圈為主，而後來品牌連鎖藥妝店改以住宅、商辦商圈的百坪店面為目標，近年則搶進夜市、捷運站等年輕族群、觀光客多的黃金店面，熱門路段還有藥妝店聚落的現象。
尤其大型連鎖體系，如屈臣氏、日藥本舖對於面積、樓層的偏好也更具彈性，只要能兼顧營業基本需求又能創造品牌及產品廣告效益，租金再貴都願意。而新近品牌除了仍以捷運大站為首選，有的甚至整店直接進駐到百貨公司、賣場、超市、車站裡面，成為獨立大店（Anchor Store），不再以街邊店為限。
黃舒衛表示，藥妝店是租賃市場的「模範生」，不僅環境乾乾淨淨、陳列清爽、服務人員素質高，租用面積又大，而且廠商付租能力穩定，很受房東喜愛。另一方面，對周邊店家幾乎無負面影響小，還有吸客的能力，已成為商圈新地標。
黃舒衛並進一步分析指出「六大消費趨勢轉變」，帶動藥妝店崛起，包括：
1.近十年電視美妝、保養節目盛行，再加上網路社群、直播蓬勃成長和推波助瀾。
2.藥品、化妝品開架式的陳列方式，很符合目前消費者比價、非目的性的獵奇購物習慣，降低購物壓力，增加年輕族群的進店消費動機。
3.價平物美的產品特性，且活用會員社群即點的優勢、自有品牌、獨家商品，用「快時尚」的概念突破實體店面經營的困境。
4.高齡化社會來臨，藥妝店的消費族群從病人、傷者，已擴大到想提升個人生活品質或品味，增添趣味或魅力的各年齡層、性別消費者。
5.觀光客來台旅遊對於本土的各類保養品、彩妝等生技產品，接受度、指名度都高，讓藥妝店這幾年已成為另類「土產店」。
6.部分藥妝店甚至扮演起社區健康諮詢站的角色或與超商進行異業結盟，成為商圈、社區的「保健室」。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
