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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
六都以新北4萬戶最高
統計2012年8月實價登錄制度上路至今年7月為止，過去6年全國房屋累積交易件數近150萬件、交易總額累積近16兆元。若進一步分析各年度交易狀況，以2013年交易總額最高、達3.4兆元，占該年度GDP比率超過2成；不過，去年交易總額衰退至2.3兆元，占比也衰退至13.2%。
根據好時價統計歷年實價登錄數據，撇除預售案與土地交易案，自2012年8月實價登錄政策上路，截至2018年7月為止，全台房屋累積交易總額達15.8兆元。扣除2012年因實價登錄8月上路，不是完整年度，2018年還沒過完，許多交易也尚未揭露，因此完整年度為2013年至2017年。 各完整年度中，以2013年的交易總額最高，達3.4兆元，之後便一路走弱，2014年衰退至2.8兆元，2015年則為2.4兆元，2016年為2.2兆元，直到2017年為2.3兆元小幅回升，2018年前7月則約1.3兆元。
2016年2.2兆元 歷年新低
其中2016年交易總額為統計以來歷年新低，若進一步對照全國買賣移轉棟數，2016年全年僅24.5萬棟，創統計以來歷史新低，2017年全年全國移轉棟數則回升至26.6萬棟，全年交易總額也回升至2.3兆元，今年預估全國全年買賣移轉棟數可望達28萬棟，預期交易總額也可望連兩年回升。
預期今年可望再回升
進一步統計2017年六都房屋交易的情形，交易量由高到低為新北4.0萬戶、台中3.1萬戶、高雄2.8萬戶、桃園2.7萬戶、台北1.8萬戶、台南1.6萬戶，合計約16.0萬戶，占全台比率約76%；交易額則依序為新北市約5016億元、台北市約4370億元、台中市約3266億元、桃園市約2596億元、高雄市約2404億元、台南市約1296億元，合計約1.9兆元，占全台比率超過8成、約82%。
高雄市政府12月25日政權交接之前，高雄地政局將在12月19日辦理綠色執政的最後一次土地標售，總底價23.11億元，其中，最熱門的標的之一，就是中都重劃區824.09坪建地，每坪底價72.66萬元，總價約5.94億元，此次標售是否能夠受益「韓流」影響，標出超好成績，受到矚目。 高雄地政局長黃進雄昨（29）日召開記者會表示，高雄地政局將在12月19日辦理107年度第4季開發區土地標售，共有13標16筆土地，總標售底價約23.11億元。
高雄地政局前3季標售土地總額約88億元，他說，由於此次標售具有4大特色，因此寄予厚望，希望能夠讓今年的土地標售總額衝破100億元。 黃進雄說，特色之一是，該局為國防部代標的中都重劃區住四土地，面積約824.09坪，三面臨路，直接面對榕樹公園，近中都溼地公園，必將成為建商搶手標的。 該地每坪底價72.66萬元，總價約5.94億元，基地隔著德旺街附近的1筆商二土地610.2坪，2017年曾以每坪72.3萬元脫標，另一筆1226.8坪商二土地，曾經在今年6月以每坪78萬元成交。
黃進雄指出，高雄大學生活圈已成建商推案熱區，目前至少有30棟住宅大樓，此次在楠梓區推出6筆建地，其中，有4筆就是屬於高雄大學生活圈，其中1筆住三用地，位於高雄大學東側，約1075坪，近家樂福及中山高中，另1筆大坪數建地則是位於大學60街的1186坪土地。 第3個個特色是，大坪頂1號道路區段徵收區，因高市府開闢莿蔥腳溼地公園，居住環境佳，吸引投資人進駐，前幾季推出土地標售，創下亮眼的標脫成績。
他說，近期，高市府在附近又積極開闢第89期公辦市地重劃區，完成後，將與此區域形成共同生活圈，擁有面積10公頃的少康營區公園，此次推出1標4筆商業區土地，合計面積約1880坪，成焦點之一。 至於在第3季標售，高達8個標封競標的海專東側區段徵收區900坪建地，由永信建設以每坪30.2萬元，溢價43％得標。黃進雄說，此次再拿出1筆面積約922坪土地標售，由於該地緊鄰高雄科技大學，捷運紅線、縱貫公路及鐵路交通便利，每坪底價約25.12萬元，也將是搶標土地之一。
桃園工業地產發燒，工業地更搶到偏遠的非都市地區。統計顯示，桃園工業地今年交易規模和往年水準相當，不過卻結構大變，都市工業區土地在桃園整體土地市場的占比，從2016年的14.6％，跌至今年6.6％，但非都市工業地卻從4.2％，大增至7.2％，交易總額更超過都市工業地。
日前外媒指桃園成為中美貿易戰最大受益者，近年因大陸限汙、查稅政策，今年來中美貿易戰更加速而動台商返鄉設廠動能，帶動桃園工業地產上漲，據實價登錄統計，近年每年桃園工業區土地約有150～190億元交易規模，在桃園整體土地市場占比在2016年達到高峰，逼近二成，今年前3季約129億元，工業交易比重下滑至13.9％。 若以都市土地與非都市土地分開觀察，則可發現，工業地交易動能迅速向非都市土地移動，非都工業地在土地市場交易占比過去僅有3～4％，今年暴衝至7.2％，前3季交易規模66.2億元，更超過都市工業地的62.5億元。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，政府清理違法工廠，加上中美貿易戰，使工業地產的需求急劇增加，合法工業地產身價水漲船高。雖然都市計畫的工業區土地具有交通、機能、產業群聚的效益，但供給稀有、地主惜售、價格大漲，在設廠迫切下，企業只能朝向偏遠郊區的非都市土地購地建廠。 今年前3季桃園非都工業地總價逾1億元的交易達到12筆，以觀音為最大宗，占了9筆，集中在觀玉段、觀塘段、工業區段、潭工段，此外楊梅區長紅段、龍潭區潛龍段以及中壢區中工段也有零星分佈。
價格成本也是企業購地設廠的主要因素，桃園都市工業區土地平均價格從2014年每坪14.1萬元，逐年上漲至今年每坪17.6萬元，漲幅近25％，不過非都市工業地則維持在相對穩定的每坪10～12萬元上下，非都工業地成本僅約都市工業地的七成，企業買方為符合合法工廠條件且壓低購置成本，使非都工業區土地成搶手貨。
為了歡迎台商回台投資，在解決「缺地」問題上，行政院盤點，目前可立即供給的產業用地約435公頃，以中部、南部為大宗；未來三年預估再新增用地873公頃、新增標準廠房樓地板面積近4.5萬坪。 目前可立即供給的產業用地，以中部最多，達183公頃，南部137公頃次之；主要分布在彰化彰濱工業區、二林園區；台南也有南科台南園區、新吉產業園區、台南科工園區等。 在擴建產業用地方面，包括科技部、經濟部、內政部已決定要擴建科學園區產業用地，包括竹科寶山用地擴建、南科台南園區都市計畫通盤檢討、南科高雄園區非都市土地變更等，共約擴大71公頃。
中科二林園區今年5月通過二階環評後，已全面啟動公共工程開發，將逐步釋出可租土地達265公頃。 橋頭科學園區、南科擴建案，預計在完成可行性評估、籌設計畫與環評等法定程序後，三年後能提供產業用地面積約300公頃。 運用前瞻計畫補助地方政府設置在地型產業園區，目前已核定桃園新屋頭洲產業園區等案，預計在2021年前可以提供170公頃的產業用地。 行政院也決定啟動台中精密園區三期開發，面積約12公頃，以因應智慧機械產業用地需求。
高雄房地產界意見領袖普遍期待新市府能「簡政便民」，展現高效率的行政素質，同時對內呼籲建商推案應自我節制，避免一窩蜂造成供給過量，反而壞了房市基本盤。 隆大營建董事長陳武聰說，長期來建築執照或使用執照的核發牛步化，一棟15樓有獎勵的都審案，都要一年多才能取得建築執照，過程中各項會議非常多，往往非常細小的環節卻花費長時間釐清，明顯不符比例原則；使用執照的取得也是一拖再拖，建築師與建商都被搞得昏頭轉向。
陳武聰指出，建案後端還有驗收，因此建商根本不敢亂來，但現況是時程不斷延宕，一個開發案從買地到申請執照、完工、取得使用執照長達三年多，再花二年銷售，前後花五年時間全部賣完毛利只有15%至20%，平均每年只有3%至4%獲利，如何改革創造友商環境，對新的高雄市政府有高度期待。 大高雄不動產開發公會理事長卓永富說，高雄動起來的氣氛感染到全台灣，陸客可望重新回流，高雄一些要賣的飯店都不賣了，建築業喜迎商機。但公務體系上面有理念、基層不一定同步。 高雄市不動產開發公會理事長張永義表示，業界推案要自制，不要人還沒來，錢還沒賺到反而因案量太多蒙受其害。
樂富資本（Millerful Capital Partners）發起、富邦證券銷售的樂富一號不動產投資信託基金（MiLLERFUL NO.1 REIT）將於12月5日掛牌上市。樂富一號REIT為台灣唯一一檔投資於海內外REITs的不動產投資信託基金。目前募集基金規模已超過105億元。
樂富一號與德國最大退休基金BVK合作，核心投資標的為年營收60億元的桃園台茂購物中心和大都市國際中心部分樓層。未來預計投資標的包含購物商場、辦公大樓、飯店旅館及國際不動產，如內湖科學園區著名之NASA科技總署大樓部分樓層，以及由日本三大旅行社之一H.I.S旗下之洛碁驛飯店承租之松麟企業大樓等，資產組合多元。
國內REITs與都更案的首度結合，將由國泰攜手土銀打頭陣。土銀29日宣布，由土銀代管的REITs「國泰一號」持有、屋齡已近40年的「台北中華大樓」將進行都更，都更期間為期四年，這也將是國內都更首度與REITs結合。 該案由於打頭陣，因此具有高度指標意義。土銀指出，台北中華大樓因屋齡老舊，在結構上也不符內政部78年公布的耐震標準，為顧及公共安全，早在103年3月5日召開受益人會議就決議通過辦理都更，並由該基金的不動產管理機構國泰建經公司來擔任實施者。 如今，在本月27日已取得台北市政府都市更新事業計畫核定函，因而成為國內REITs實施都更的首例。
據指出，「國泰一號」REITs的年化報酬率原本為4.38％，此次由於要進行中華大樓都更案，且為期四年，土銀指出，報酬率會略為減少；包括喜來登大飯店也是「國泰一號」REITs旗下物業，另外還有西門大樓，也與此次都更標的中華大樓同樣位於西門町。 土銀指出，為了顧及受益人要有一定的收益，因此不可能同一時間都更同一基金內的其他大樓。土銀表示，該REITs已透過公開方式遴選都更規劃顧問、設計建築師、營建管理顧問及營造廠商等專業團隊。
考量該大樓坐落於台北市西門商業區，近年來西門町已成為國外旅客的觀光必遊景點，該地區亦為飯店旅館業競逐設立之地，西門町商圈及鄰近區域觀光及零售熱絡，可說區位立地條件優越，因此，都更規劃為零售商場及旅館飯店等業種的組合方式，等四年都更完成之後，應可明顯提高新大樓的租金收益。 目前依照北市府容積獎勵所核准建築總量體，該大樓的都更未來將為地下五層、地上28層的商業大樓，預計明年1月底前完成舊大樓拆除，111年底前新大樓便可完工，都更期間土銀身為該基金受託管理者，將持續監督控管新大樓工程進行。
台鐵局為加快清償1,100多億元債務，積極活化土地資產，在九合一選舉後，台北市、台中市和高雄市等三都將釋出土地供業者開發，其中鄰近台北車站的E1E2土地開發面積達8,349坪，投資金額約210億元，預定明年下半年對外招商。 另外，台鐵在高雄有30餘公頃的高雄機廠，擬變更為住宅區、商業區，活化土地資產並刺激地方經濟。台鐵局將在新任高雄市長韓國瑜上任後前往拜會，希望高雄市政府支持台鐵規劃案，一起提振高雄經濟。
台鐵規劃，台北車站專用區的E1E2土地，將採都更方式尋找廠商合作，開發都會住宅、商務旅館、知識匯流中心等複合式商業設施。在進行財務試算、市場分析、招商規劃後，預計明年中對外招商，估算投資210億元，是目前台鐵釋出投資金額最大的土地開發案。 在台中市部分，台鐵局企劃處長楊正德昨（29）日表示，在台中市北區的水源段面積1,670坪土地將辦理都更，計劃開發為住宅區。
國內資訊服務廠商精誠資訊（6214）宣布，將投資資訊軟硬體服務代理商敦新科技30％股權，預計取得一席董事席次。精誠表示，未來雙方將聯手打造全面向的資訊服務，協助客戶加速數位轉型，同時也將結合彼此近千家兩岸三地IT通路，以亞太市場區域市場為主要目標，以加速爭取企業客戶數位轉型商機。
在數位轉型AI化的時代，懂得整合資源，擁有跨域、跨界組織運作能力的企業，才能在競爭激烈的環境中脫穎而出。敦新科技為代理商，聚焦通路夥伴市場經營，目前代理產品包括PureStorage、Juniper、Extreme Network、Ruckus、Riverbed、MicroFocus等國際知名品牌，代理產品涵蓋領域包括伺服器及儲存應用、網路軟硬體基礎建設、資訊安全等解決方案，為經銷夥伴與企業用戶提供全球領先的產品與最專業的服務。
根據雙方優勢來看，敦新科技在原廠、通路夥伴經營上有豐富經驗，而精誠則是深耕在金融、電信、醫療以及零售流通業，雙方合作之後，將可連結資源、在垂直行業與水平通路兩方面整合，有利於爭取客戶整體IT預算機會，擴大台灣及亞太市場。 精誠表示，近年經營數據生態圈，連結合作夥伴，整合上下游價值鏈，近期投資案除敦新科技之外，也宣布取得鼎盛資料98％股權，瞄準網銀業務開放商機，並獲取IT維運服務業務整合綜效。
精誠今年前3季財務表現，稅後淨利為9.62億元，與去年同期的8.86億元相比，成長8.5％，累計今年每股淨利為3.91元，營收與獲利雙創歷史新高。以單季來看，第3季單季營收50億元，較上季增加3.36％、較去年同期增16.18％。但毛利率24.6％，較上季略為下降，主要是受到產品組合上，代理經銷比重上升，金融專案比重下降所致。業外方面，受到資本市場變動較大，認列業外則明顯較第2季減少。第3季單季稅後淨利0.4元，較去年同期、上季稅退，表現低於市場預期。 展望第4季，精誠10月營收為15.51億元，較上月減少逾2成，從高峰回落，但與去年同期相比，仍成長18.43％。法人預估，第4季為精誠傳統全年最旺季，營收預估在50億元之上，將有機會呈現雙位數增長。而在毛利率方面，第4季受惠於自研自融專案比重將上升，預估毛利率將略升，本業獲利將有望達到全年最高。
電商業者創業家兄弟（8477）旗下子公司松果購物，正積極準備IPO。創業家公告，松果購物辦理265萬股現金增資案，以每股20元發行，創業家兄弟原始股東按持股比例認購，預計將募集銀彈5,300萬元，為2020年掛牌做準備。 松果購物表示，本輪現金增資募資金額5,300萬元，28日生效，主要是因看好未來電商市場及松果購物的發展，新一輪資金將會加大投資松果購物在台灣市場的佈局，包含整體品牌規劃、數位廣告，以及AI人工智慧的運用。
松果購物於2016年成立，聚焦B2B2C電商業務，目前團隊約50人，應用程式下載量已經超過100萬，帶動整體行動端業績占比超過八成，吸引超過3,200個店家進駐，平台上更有超過12萬個商品。 松果已於近期與國泰證券簽訂輔導上市契約，展開IPO計畫，正式邁向資本市場之路。綜觀松果購物的財務狀況，已於去年12月成功轉虧為盈，預期今年目標交易額要突破10億元大關。
至於松果購物的IPO進程，預計將於明年興櫃，2020年正式轉上櫃進入資本市場。松果購物董事長郭家齊表示，進入資本市場除了是要募集更多營運資金以外，更希望透過讓市場、大眾更深認識電商產業，可以招募到更多相關的優秀人才。
今年雙11，松果購物也繳出不錯成績，檔期間流量較去年同期成長120％，當日最高峰流量，較去年同時段大幅增加2倍。郭家齊分析，松果購物今年為第二年參加1111購物節，用行動端優勢搭配AI運用，並以直接性的折扣優惠回饋消費者，成效顯著，雙11檔期間交易額較去年同期成長145％，雙11當日更創下開站至今單日交易額的歷史新高，跟平日交易額相比大幅成長200％，有望為第四季挹注強勁營運動能。
松果購物近期也強攻AI人工智慧應用，與台大國際產學聯盟進行AI的技術研發合作，並有台大AI研究團隊進駐果購物，預期可加速松果購物AI的進展，並針對站內搜尋、個人化推薦、廣告配置、促銷內容、風險偵測等進行多方面優化，帶動轉換率成長。
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