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房產新聞

  1. 危險老屋重建 宜蘭核准首案

  2. 雙北使照核發爆量 房市隱憂

  3. 每坪236萬 板信銀雙子星大樓10度蟬聯新北地王

  4. 桃竹苗出租套房 待售攀高峰

產業新聞

  1. 五大壽險轉向 加碼不動產

  2. 台糖包租公 北市5資產年收1.5億

  3. 每坪2000行情價 台電和平會館 詹記火鍋租了

  4. 陸資來台買不動產 Q3僅八件

  5. 為日租套房另訂新法?觀光局 旅館業者:沒必要

 


1、危險老屋重建 宜蘭核准首案

2018-12-10 〔記者張議晨/宜蘭報導〕

中央推出都市計畫內危險及老舊建築物重建計畫,宜蘭縣政府七月起受理申請,最近核准宜蘭市城隍街前一棟兩層樓民宅,屋主打算改建為六層樓住宅,成為縣內首間參與計畫的老屋。

符合危老條例 給予容積獎勵約16%

去年頒布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」,鎖定位在都市計畫內卅年以上老屋,經建築師或技師公會評估後,認定結構安全性能未達標準,且改善不具效益或無電梯,就可申請重建。 宜蘭縣政府十一月廿八日核准全縣第一間符合條例的老屋,這座老屋位於宜蘭市城隍街,是一九七○年興建的兩層樓老宅,因屋外牆面斑駁、結構安全未達耐震標準,屋主提出重建計畫,想改建為六層樓住宅,縣府審核後,給予容積獎勵額度約十六%。

後年前提計畫 額外獲10%基準容積率

縣府建設處表示,符合危老條例重建資格的老屋,基準容積率最高放寬至一.三倍,在二○二○年前提出重建計畫,還可額外獲得十%基準容積率,屋子重建後提高耐震力,總建坪面積也隨之增加。 建設處舉例,以宜蘭市住宅區容積率為一百八十%計算,若獲得一.三倍基準容積獎勵,容積從一百八十%放寬至二三四%,已接近商業區的兩百四十%基準容積。

另外,重建期間將獲地價稅減免,完成後房屋稅有兩年減半優惠,這兩年期間建物未移轉所有人,減半徵收能延長至十年,共計十二年徵稅優惠;建設處表示,危老重建範例已上網公告,屋主如果擔心建物耐震度不佳,可向縣府申請老屋耐震評估補助,再依評估結果提出重建計畫。

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2、雙北使照核發爆量 房市隱憂

2018-12-08 23:22經濟日報 記者陳美玲/台北報導

據內政部資料顯示,今年前十月雙北市使照核發量高達23,090戶,較去年同期增加二成。若以季度來看,第3季更較上季大增近75%;房產專家估計,今年全年雙北市使照核發量恐突破3萬戶,創近六年新高,顯示交屋潮來襲,房市賣壓持續擴大。

房市從2014年向下反轉,不過新完工餘屋卻逆勢增加;據內政部統計資料顯示,代表房市新增供給的使照核發量,近六年僅2014年雙北市使照核發量1.91萬戶,較2013年減少11.3%,之後四個年度均正成長,其中又以2017年最高,雙北市使照核發量達2.66萬戶、年增18.9%,新北市核發量更突破2萬戶、達2.16萬戶,創近五年來新高。 若以今年來看,第3季雙北市使照核發量9,244戶,較第2季5,308戶激增74.1%,其中新北市單季核發量7,266戶、季增達六成,台北市單季1,978戶,更較前季大增1.5倍。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年前十月雙北市使照核發量合計2.3萬戶,不僅超過2016年2.23萬戶,更緊追去年全年2.66萬戶之後,年底交屋潮旺季持續挹注,預估今年全年雙北市使照核發量恐飆破3萬戶,創近六年新高,顯示在龐大交屋潮來襲下,市場賣壓持續擴大。民俗月後至今,雙北市交屋規模相當龐大,光是10月重新開賣的餘屋供給量竟逼近2,000戶,比新釋出成屋戶數多出2.7倍。在大量交屋潮下,意味房市買氣第4季買賣移轉棟數恐出現「虛胖」,恐會誤導民眾認為市場買氣回溫。

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3、每坪236萬 板信銀雙子星大樓10度蟬聯新北地王

2018-12-08 14:42 〔記者何玉華/新北報導〕

新北市108年度公告土地現值評議完畢,新北市地政局統計,較去年總額下跌約0.24%,而金山區、三重區受重劃區開發完成影響,分別微漲;新莊區、八里區則是下跌較明顯的區域,其他各行政區大致持平。至於全市地王,仍由板橋區新府路與縣民大道交叉口,板信商業銀行雙子星總部大樓所在地第10度蟬聯。

地政局指出,108年公告土地現值於106年9月2日至107年9月1日作業期間,整體不動產市場沒有太大波動,屬盤整格局,氣氛維持保守觀望態度;在交易量方面,房地政策干擾因素影響減少,逐漸回歸自住型供需,加上使用執照核發數量增加,新成屋交屋量挹注,使得買賣移轉棟數增加;價格方面,不動產開發商大致延續讓利調整售價策略,整體交易價格呈現持平略跌走勢。

在各個行政區的比較上,除金山區、三重區受金山及仁義重劃區開發完成,適度反應市場行情,分別微漲0.90%、0.47%;三峽區受台北大學特定區及周邊地區交通便利性提升及區域生活機能完整,微漲0.49%;但新莊區頭前及副都心重劃區仍有大量推案,推案價格向下修正,八里區的台北港特定區仍待廠商進駐,連帶影響周邊市場行情,因此下跌1.90%、0.97%,較為明顯。

板信商業銀行雙子星總部大樓第10度蟬聯新北地王,108年公告土地現值為每平方公尺714000元,換算每坪達236萬餘元,較去年約下跌1.24%;至於最低價土地為烏來區桶后附近與福山植物園的保安保護區,公告土地現值每平方公尺160元,換算每坪地價約529元。

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4、桃竹苗出租套房 待售攀高峰

2018年12月10日 04:10 工商時報 郭及天∕桃園報導

少子化衝擊,租屋市場大宗的學生租屋需求減少,初估桃竹苗地區至少有近百件以整棟華廈大樓、透天或農舍分割成數十甚至上百間套房的待售,比去年增加三成。過去曾熱門一時的出租型投資型商品,進入了出脫高峰期,待售規模愈來愈大。 觀察各大房屋銷售網站,待售的投資型產品以大學周邊最為密集,如龜山銘傳大學湖山路上旁一棟合法加增建至1,100坪的透天,共有138間套房,開價8,900萬求售;中壢中原大學旁整棟6樓共62間套房的華廈,訴求年收租475萬,開價1.1億元找買主。 學生商圈以外,工業區這類產品的供給量也不小,例如觀音濱海路上,有五棟合計206房的新華廈,開價2.5億元待售中。

根據屋比房屋比價平台調查,目前在桃竹苗地區屬於整棟銷售、隔成至少5間以上套房或雅房的投資型產品、開價超過3,000萬元,在網路上公開銷售的待售案件,至少就有88件,合計總房間數量高達將近2,700間房,待售件數比去年同期增加33%。 這些來自整棟大樓、透天、農舍隔成套房,銷售中的投資型產品,主要分布地區,包括桃園火車站周邊,中壢SOGO商圈、中原大學、元智大學、健行科大、萬能科大周邊;新竹地區則以竹科周邊的金山街、清大及教育大學周邊較密集。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,投資型產品主要集中在大學周邊、辦公商圈及工業區周遭出租需求旺盛的地區,過去這類大台北以外、大學周邊的整棟分隔套房產品年投報率多可達到5~6%以上,也極能吸引中長期置產客進場。 少子化的趨勢下,大學減招及退場頻傳,大學生向來為租屋市場大宗,學生租屋需求降低,出租率下滑,統計顯示,目前桃竹苗待售的投資型產品案件就有45%的銷售期超過1年,甚至有25%銷售期超過2年,顯示屋主取得成本高、期待高出售價格,加上出租率維繫不易,租金行情鬆動,對於收租置產買盤的吸引力快速下滑中。

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1、五大壽險轉向 加碼不動產

2018-12-09 23:23經濟日報 記者葉憶如/台北報導

美中貿易戰火不止、美國放緩升息腳步,國際金融市場波動加劇,加上海外避險成本太高,壽險業又回到相對穩定的國內不動產市場,五大壽險公司累計不動產部位已逾兆元。今年投入近300億元。

經濟日報提供 

其中以國泰人壽超過5,000億元最高,五大壽險業租金收入前三季約超過240億元,南山人壽因台北市信義區南山廣場完成招租,租金收入年增近三成,表現最佳。 海外投資變數多,今年壽險公司又回到以往熟悉的國內不動產市場。 根據各家壽險公司法說會與第3季財報資料顯示,五大壽險公司累計前三季投資在不動產的金額高達1兆42億元,投資金額前三大分別為國壽、富邦人壽和新光人壽。

國壽法說會公布前三季不動產投資部位高達5,000億元,占總投資部位比重約8.7%,在五家保險公司中最高,跟2015年時占比10.5%相比,雖然近三年不斷下滑,但是總金額還是逐年成長。 12月國壽公告加碼76餘億元,買下位於台中市西屯區的兩筆土地,靠近台中市政府、未來有雙捷運通過的精華商圈,使得國壽今年不動產投資的比重有機會超過去年。

富邦人壽與新光人壽今年不動產投資金額分別為2,087億元與1,444億元,投資金額排名第二及第三,就整體總投資占比來看,富邦壽5.8%,新壽5.6%。 從租金收入的角度來看,富邦金法說會公布前三季租金與其他收入有111億元,目前高過國壽季報上公布的81餘億元。 不過,富邦壽前三季租金收入比去年同期衰退約19%。

國壽前三季租金收入年成長率5.8%,相對穩定;身為國內最大商辦包租公,國壽每年租金收入都在百億元以上。 而值得一提的是,南山壽今年因為南山廣場開幕後,九成滿租,再加上微風百貨拚年底開業,帶動南山今年前三季租金收入大增至18.58億元,一年來增加超過4.1億元,幅度逾28.5%,年底百貨等各公司入駐後將有帶動近倍數成長,租金收入的成長幅度居五大壽險之冠。

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2、台糖包租公 北市5資產年收1.5億

2018-12-10 記者林菁樺/台北報導

台糖在台灣是名副其實大地主,在北市更有不少精華地段大樓。台糖在北市出租大樓包括帝寶正對面的仁愛大樓、原台糖總部建國大樓及武昌大樓、新生宿舍、木柵宿舍等;據透露,台糖1年光這5處資產年租金就挹注近1.5億元;另國營會、經貿辦等都向台糖承租辦公室,出現部屬租房給長官的特殊現象。

台糖自2005年底將總部南遷回台南,原台北總部建國大樓與宿舍即對外招租,當時福容飯店簽約長達15年,租約將於3年後到期,年租金約1億;另武昌大樓及新生宿舍皆以5年租約簽訂,雙方已經2度續約,年租金分別約1400萬元、470萬元;較不好招租的是文山區木柵宿舍,因地點在北市中較偏遠,但去年仍順利標租,年租金也有480萬元。 最精華物業莫過於位在仁愛帝寶正對面的仁愛大樓,台糖與附近地主合建,共分回7戶,長期出租者多作為商辦;根據台糖3年前的標租公告顯示,當時1戶月租金為20萬元,1年租金共約1600萬元。

寶慶大樓租給頂頭上司國營會

台糖是經濟部所屬國營事業,但經濟部下設包括國營會、投審會、智慧財產局等單位都沒有自己的辦公廳舍,只能對外承租辦公室;台糖的寶慶大樓最大租客就是管理自己的上級機關國營會。 另原屬經濟部國貿局的經貿談判代表層級提升至行政院後,也向台糖承租寶慶大樓3樓;辦公室裝潢雖新穎典雅,但辦公區、會議室過於擁擠,與台糖協商後決定擴大承租,而台糖台北辦公室則搬遷到台糖會館。

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3、每坪2000行情價 台電和平會館 詹記火鍋租了

2018-12-10 記者林菁樺/台北報導

台電和平會館經重新活化利用,新房客是知名麻辣火鍋業者「詹記」。台電雖未透露確切租金,若依行情價與出租的140坪估算,月租金落在28萬到32萬元,與詹記先前南京店熄燈後對外招租的月租金37萬相比,向台電承租,租金等於打了8到9折。 台電位於北市和平東路3段的和平會館,1樓空間原開放讓員工從事休閒活動,2樓提供員工差旅使用;台電為加以活化,今年決定對外招租,據悉包括商辦、洗腎業者都曾洽租。

台電︰一開始就鎖定餐飲業

台電指出,一開始就鎖定與民生息息相關的餐飲業,原百元連鎖小火鍋品牌有意進駐,但詹記南京店因合約到期熄燈,也向台電接洽,最後詹記在3組投標業者中成功搶標;詹記南京店關門原因傳出是租金太高,同個店址在詹記求去後,對外招租時揭露月租金開價達37萬。台電出租的店面坪數140坪,以周遭租金行情每坪2000至2300元估算,月租金落在28到32萬元。台電對租金保密,但透露月租金差不多介於該範圍,租約期限5年,未來可依據物價指數等條件議價續約1次,租金會略微調整。

台電表示,雖然該地點鄰近六張犁捷運站、也是敦化南路交叉路口,交通條件看似不錯,但店面依人潮經過統計,有陰陽面之分,此店面屬於「陰面」,因此對外招租過程並沒有想像中順利。台電指出,挑選房客時,希望對方是穩定租客,詹記為老品牌、有口碑,對房東台電而言,會是「很安全」的租客。

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4、陸資來台買不動產 Q3僅八件

2018-12-08 22:58經濟日報 記者翁至威/台北報導

除了大陸地區人民來台統計,依據內政部地政司統計,今年第3季陸資來台取得不動產件數僅八件,較第2季的16件直接砍半,自2002年至今,累計不到500件。

經濟日報提供 

目前針對陸資來台取得不動產,內政部採取有條件許可制,依據「大陸地區人民在台灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,陸資每人限購一戶供自用的住宅不動產,並設有合理條件限制。 不過從近幾年累計件數來看,陸資對於來台取得不動產,一直不算熱絡。自2002年開放至今,累計件數也不過492件,合計價值約90億。而每年總量管制,最多可開放陸資取得不動產400戶,今年截至11月1日為止,也不過51戶。

而綜觀近幾年狀況,在2017年第2季到達64件高點後,近期每季約只有20件上下,今年第3季更只有八件,呈現下滑趨勢。 從地區分布來看,最多陸資瞄準的縣市是新北市,共138件;其次則是高雄市共120件;第三名則是台中市78件。至於地狹人稠的台北市僅38件,桃園市有46件、台南市13件,其餘縣市則僅零星幾件。

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5、為日租套房另訂新法?觀光局 旅館業者:沒必要

2018-12-09 12:53 〔記者蕭玗欣/台北報導〕

共享經濟快速崛起,台灣日租套房問題卻始終無解,交通部觀光局去年底放寬都市計畫區經地方政府公告特定古蹟、歷史區也能經營民宿,但平台業者希望全面開放都市合法經營日租。觀光局表示,現階段最重要的是開放多元客源和提升住宿品質,並非增加更多房源。

Airbnb台灣暨香港公共政策總監蔡文宜表示,台灣有許多具特色的房源現在只有兩條路,一種是拿到旅館執照,另一種是申請民宿執照,如果兩種都拿不到,就是所謂的日租套房,但不是沒有拿到執照就是惡意違法,而是法規思維過於單一;例如法規規定民宿需具備兩個逃生出口、停車場,甚至還要求每個床位都需安裝灑水口,這對hostel來說都是非常不可思議的規定。

蔡文宜說,台南開放雙城區設立民宿後,合法家數增加到一、兩百家,這類都市型老屋帶來觀光發展,「都市內能開放更多設立民宿,這是我們希望開放的第一步」,政府與其擔心房源增加會和旅館競爭,還不如思考台灣想要吸引怎麼樣的旅客、留下怎麼樣的體驗。 至於有沒有可能先配合下架非法日租,再與政府談開放可能性?蔡文宜認為,早在Airbnb進入台灣以前,違法日租就已經存在,且透過自己的官網、行銷管道拉客,Airbnb只是一個比較容易被鎖定的目標而已;她也認為,日租歸零是整個產業要一起配合,政府也要立法列管,而不是叫平台下架,日租套房就完全不存在。

觀光局副局長陳淑慧強調,國內法令對旅館、民宿開設的第一關是建管、消防檢驗,以觀光局來說,只能適度在民宿管理辦法授權地方政府在部分地區開設民宿,但目前尚未聽到地方政府反映有需要進一步開放的必要。 陳淑慧說,日本之所以放寬日租套房是基於東奧的住宿需求,當客源有變動或需求不同時這樣的開放很可能會造成過度投資,而台灣現階段最重要的不是增加更多房源,而是開拓多元入境市場,同時提高旅宿服務品質。 陳淑慧認為,台灣已有民宿管理辦法,沒有為日租套房另立新法的問題;而台灣不管是旅館、民宿都要幫消費者保險,這是最後一道防線,其次,旅客住宿不是只要有床就好,而是需要更好的住宿品質,但是現階段的日租業者連給消費者百分之百的安全保障都沒做到。

中華民國旅館商業同業公會全聯會副理事長陳盈瑞表示,完全反對政府再鬆綁法規容納日租套房,除非台灣像日本一樣每年都有兩、三千萬旅客來台,房源供不應求再來討論,否則旅館業早已哀鴻遍野,政府想放寬倒不如想怎麼把客人帶進來比較實在。

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