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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
住展雜誌調查，今年北台灣有十個行政區推案量倍數激增，成為房市指標戰區。
第一名為北市南港區。據住展統計，南港過去三年平均一年推案量約47億，今年至11月就接近150億，比過去增加2.1倍。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，南港推案量暴增，主要是看好北市東區門戶計畫，想搭順風車。今年建案有不少建案為餘屋重推，新案以昆陽街「昆陽園」、永吉路的「忠孝詠吉」較受注目。
北市信義區、大安區分列第二、第四名。其中信義區過去一年推案約100億，今年已推330億，也增加逾2倍。大安區過去一年約240億，目前已逾600億，比過去增加1.4倍。
何世昌分析，信義區、大安區今年推案量之所以大幅成長，主要是豪宅案量挹注。
大安區案量主力來源，是大安森林公園第一排豪宅案「元利信義聯勤」，單一個案就海灌520億。信義區則拜「冠德信義」所賜，今年全區推案量一舉推升到331億，信義區光是今年一年的推案量，就超過前三年總合。
大安與信義區內雖然豪宅案大增，但由於美、中相繼實施肥咖條款，大批資金回流，國內豪宅市場活蹦亂跳，大安、信義區的豪宅案尤其受惠， 目前指標豪宅頻頻傳出成交消息。
第三名為龜山，推案量從過去一年125億，今年增加至350億，增加約1.8倍。新北土城排名第六，增加1.2倍。
土城與龜山的建案，大多聚集於新興重劃區，前者在為暫緩發展區，後者則是A7重劃區。土城暫緩發展區以當地客居民為主要客層，但A7的衣食父母卻是大台北外來客。
何世昌表示，建商積極在新興重劃區推案，主要是看好發展遠景，先前確實市況很熱，但近來有降溫轉淡的跡象。
台北市文山、大同等兩個蛋白區也進榜今年推案爆增前十名，第十名的文山區，先前一年平均推案量約127億，但今年達228億，較先前增加八成左右。第八名的大同區，今年累計推案量約152億，較先前增加九成。
文山與大同區推案量大增，原因不同。近幾年來，台北市總人口數持續流失，文山區人口卻不減反增，不少市中心民眾看上文山環境單純、房價相對親民，於是遷移到文山區落腳，推升當地住宅需求。
為了搶食這波自住需求，不少一級建商陸續到文山區推案，由於銷售不錯，今年元利建設、冠德建設均推案，加上華固建設地上使用權建案「華固新天地」重新開賣，讓文山區案量大增。
大同區則主要是建商看好「西區門戶計畫」，由於雙子星招商順利，根據市調，不只建商積極搶進，一度消失的投資置產客重出江湖，包括位在承德路一段、長安西路口的「京王」，重慶北路上的「忠泰同」銷售都開出紅盤。
其他推案倍增的行政區，包括桃園新屋、新竹湖口與新埔，其中新屋從過去一年10億，今年增加至19億，湖口今年案量逼近120億， 較先前三年增加一倍；新埔今年推案量近50億，較先前增加1.4倍。
何世昌表示，上述三區原本只是隻醜小鴨，現在卻變成建商眼裡最美的天鵝，主要是建商看好來自高價區的輕移民買盤。
以新屋為例，距離中壢車程不過10分鐘，而中壢市區一棟透天總價多在2,000萬以上，但新屋透天厝總價卻不到1,000萬，總價不到一半，吸引到不少中壢的客源。相對低價很好賣，是建商押注新屋主因。
資料來源：住展雜誌
為扶植包租代管產業，內政部祭新招。據了解，內政部明年預計核定2萬戶社會住宅包租代管，其中1.5萬戶將維持現狀採「公開招標」，其餘5,000戶則將保留給租賃公會，採「遴選制」。官員表示，透過招標、遴選雙軌並行，希望讓大大小小的業者都能夠「雨露均霑」。
經濟日報提供
內政部推動包租代管，預計可帶來百億元商機，據統計，目前全國約有近500家業者申請租賃住宅服務業許可登記，就連日商也對於台灣市場躍躍欲試。
其中有像兆基、永勝這類耕耘已久公司，也有不少業者剛起步，為維持包租代管業穩健成長，內政部明年推動社宅包租代管，不僅要公開招標，也要透過公會讓中小型業者能夠分一杯羹。
官員透露，目前初步規畫，明年第二期社宅包租代管計畫預計核定2萬戶，其中1.5萬戶比照今年，由中央補助地方政府，依據政府採購法公開招標，對於大型業者較為有利，此方案已送到行政院，最快明年3月正式推動。
而中小型業者也不用擔心，剩餘的5,000戶，預計將交由國家住宅及都市更新中心委託地方租賃公會來遴選廠商，由於這是內政部為了讓包租代管業能夠蓬勃發展的創新作法，目前包括遴選辦法等相關細節仍在研議中，尚未報院，時程上預計要等到明年5月才有機會正式啟動。
官員表示，截至目前社宅包租代管戶數約2,600戶，到今年底要達到3,000戶不成問題。
基隆前往台北30分鐘車程，不少人因1字頭房價移居，但根據數據顯示，基隆正面臨「兩高一空」的困境，也就是高空屋餘屋、高推案兩高、以及八年少萬人一空困境，雖然有輕軌建設利多，不過民眾普遍無感，今年下半年建商也悄悄踩煞車，新案多是「舊瓶裝新酒」舊案再包裝銷售。
根據基隆民政處統計，2010年總人口數有384134人，之後逐年下滑，直到今年11月只剩370206人，換言之，基隆八年內減少13928人。基隆少了人口紅利撐腰，再拋出輕軌建設利多，吸引不少樂觀建商進場推案，也讓今年第二季平均新案價上升，一度逼近2字頭。
基隆房屋供給量大，根據營建署統計，去年度基隆將近2萬宅空屋，以及1400多戶新建餘屋待售。隨著輕軌議題逐漸退燒，市況反映中古屋遠比新成屋搶手，這也讓今年上半年猛推案的建商，下半年悄悄踩煞車，所以下半年新案多為延遲推案、或舊案重新包裝、再銷售產品。
根據基隆市地政處統計，基隆今年房地價格一直在1字頭，單坪均價於15～13萬間徘徊，全年價格相對平穩，不過10月平均單價創新低，從上個月的14.9萬，一路下滑只剩13.8萬。
永慶不動產基隆廟口加盟店店長池泳陞表示，今年第4季基隆推案回暖只是「假象」，雖然暖暖區、中正區、信義區、仁愛區等陸續有推出幾案，但多是零星工地，或是舊案重推，近2～3個月並無新案推出，部份建商因為更換代銷商或廣告公司，會更名包裝重新推案。 最近一年房地價格均價變化。
美國在台協會（AIT）舊址位於台北市信義路三段，總面積2.6公頃，但沒有緊鄰馬路，北市府擬斥資超過60億元開發並買下其中的國有地，北市府都委會要將商業區全數改為文教用地，整體規劃打造成「台北音樂廳」、「台北市立圖書館新總館」。不過，內政部都委會近日討論決議，中央僅同意北市府「租用」，讓開發期程可能生變。
柯文哲在「蔡柯會」拋出大巨蛋案需要中央協助，引發北市府和文化部互槓，AIT舊址開發案又再現中央和地方競合。
據透露，上周「柯蔡會」，北市府一度考慮將該案列入討論議題，市府擬當面向總統蔡英文討地。北市都發局長林洲民說，既然內政部都委會程序已經走完，「全案形同定案」，北市府其實就尊重。
北市府尋覓台北音樂廳、台北市立圖書館新總館地點，最後挑上AIT舊址，該基地達2.6公頃，包括市有地佔8成、國有地約1成，前者原為「國中用地」、後者為「商業區」；北市府決定依法全數變更為「文教用地」，並有償撥用國有地。
商業區變文教用地 中央不划算
不過，全案進入內政部都市計畫委員會近1年，中央、地方持續磋商，近期內政部都委會決議，國有地仍維持商業區，且不同意北市府的有償撥用，僅同意租用。
據悉，中央考量該國有地從「商業區」變成「文教用地」，等同減少國有財產，尤其該國有地緊鄰信義路，未來有極具開發潛力，加上一旁隸屬中央的健保大樓有改建計畫，希望該大樓、國有地能整併開發。
柯文哲有微詞 要求局處研擬後續
市府官員坦言，該國有地的地點就像整個開發案的「門面」，若中央之後另有開發計畫，等同音樂廳、圖書新總館「藏身巷弄內」，後續仍待和中央溝通。
歷經長時間磋商卻討地失利，也令北市府史料未及。市府高層指出，在一次內部會議，柯文哲略有微詞，要求底下局處研擬後續，避免重蹈北流、北藝覆轍。
房價這麼高，新房子就只能跟建商買？在瑞士、德國引發風潮的「合作住宅」，今年陸續在台灣各地萌芽，包括台中、新北、高雄都已出現相關合作社，台北市也即將成立，合作住宅成了時下打造自建自宅的新選擇。
「合作住宅」是指集結志同道合的人集資買地、聘請建築師，透過參與式規畫打造屬於自己的家園。
六月，台中成立台灣首個住宅合作社─台中市友善住宅公用合作社（台中友宅社），推動不歧視障礙者、銀髮族、友善融合、環境永續的合作住宅。不到半年，住宅合作社遍地開花，新北、高雄相繼成立友宅社，台北友宅社也即將成立。
台中友宅社發起人張月瑩表示，合作住宅的理念是一群願意共同居住一起的人，一起集資找地蓋房子，住進後自我管理和維護。但不同於三五好友自己蓋房子，建物產權屬於合作社；社員過世後子女可選擇繼承或退股；想要離開的人也可退股搬出，讓有需要的人住進來，真正做到「住宅公用」。
台中友宅社創社的十九個會員，有中年單身、退休銀髮族、擁有三名子女的夫婦、年輕上班族…，宛如社會縮影。張月瑩說，在高齡、少子化趨勢下，核心家庭、單身、銀髮照顧、青銀共居、青年共居等居住型態不斷湧現，建商主導的房市來不及反映這些多元化的住宅需求，「為什麼我們不能自己蓋自己需要的房子？」
發起新北市友宅社的鄭文正是自閉症權益促進會理事長，創社社員共四十位，多是自閉症家庭和支持者。鄭文正說，自閉症家庭很難租到房子，也希望父母離去後，子女能得到朋友的照顧，合作住宅可滿足他們的需求。
鄭文正說，合作住宅少掉建商這一關，購屋者至少可比直接買房省下兩成負擔。張月瑩說，合作住宅強調的是居住權，出資者可使用它，不需時就退社，這是「公用」的意義。因土地、房子產權皆屬合作社，房租和房價也由合作社控制，不容許私人漲價，盼達成「房子是是用來居住，而非商品」的理想。
微風南山、ATT大直店開店概況
微風集團插旗信義區第3間百貨「微風南山」，終於確定2019年1月10日正式開幕，微風南山早在一年前就預告今年10月開幕，不過卻因南山大樓由展覽使用變更為商業營運使用申請較慢，加上C區工程一再延遲，使得微風南山不僅錯過耶誕、也錯過跨年，讓不少即將入駐廠商扼腕。
無獨有偶，信義商圈夜店大本營ATT 4 FUN則早把觸角擴展至大直、台中烏日站，其中大直店也從10月21日拖到12月23日才要正式開幕，據悉，即使開幕，最具代表性親子娛樂像是冰宮等都無法開出，必須延至明年1月才能登場，據指出，主要挑高三層樓的樓面工程延誤所致。
ATT大直店已提前在上周六（15日）起試賣，總計1.5萬坪樓面，營運面積僅過半，幾乎都是娛樂休閒親子樓面，據了解，占三成餐飲部分多數已能在本周陸續登場，其中為趕上耶誕檔期，文華東方酒店去年耶誕裝置也在ATT力邀下置放於大直店，而最近貿易戰話題焦點的華為專賣店則已就位試營運。
唯新光三越集團旗下轉投資的蘋果專賣店i Store則還在加緊趕工，一樓樓面櫃位皆已齊全，預計一年貢獻35～38億元，是否進一步稀釋原有美麗華百樂園、美麗新廣場或擴大大直商圈百貨產值，備受關注。
面對全世界百貨密度最高的信義商圈，微風集團毫不畏懼再挑戰第3間百貨商場微風南山，為了區隔現有11間新光三越、101、統一時代百貨、BELLAVITA、威秀、誠品信義及自有微風信義、松高等大店，微風南山一開始就鎖定高達38％的餐飲占比，與日本atre合資開出百貨店中店atre也是有一半是日本餐飲。
高樓餐廳46～48樓總計8家餐廳囊括LVMH集團旗下酒吧、巴菲特最愛牛排、目前紐約客最注目的CHEF CLUB等，對同業競爭力來說，將近四成的餐飲櫃位，租金成本與廠商抽成成了業界最關心的話題。
今年成立第12年的達麗建設，透過布局海外不動產開發，降低國內經營風險，董事長謝志長表示，過去十年已打下厚實的基礎，明年開始推案將踩油門，預計將推出五大案，總銷上看150億元，目標五年內集團市值挑戰150億元、五年內達到年度完工量破100億元。
達麗建設在入主十全才一年時間後，就讓公司獲利，不僅財務體質優化，更大舉獵地、推案，快速回收資金，充實公司營運；不動產經營版圖更從台灣跨入美國西雅圖，今年又投 入國內商用不動產經營，公司經營開始從「量」轉為「質」，並更重視「品牌效益」。
謝志長表示，企業要永續經營，規模化、品牌效益都要兼備，上市櫃建商需要穩定的業績，公司已經儲備好未來五年業績。除營運規模化，接下來會強化建案品質，透過「量」、「質」並進，目標五年內集團市值挑戰150億元。以下是專訪紀要：
問：達麗建設明年營運展望？
答：明年推案會踩油門，預計推出五大案，總銷上看150億元；其中三重「仁信段」分兩期推案，首季先祭出案量25億元的第一期新案，第二期新案將在第2季登場、總銷約5億元。
另外，台中市將推出總銷約46億元的「碧柳段案」，高雄則是規畫推出總銷13億元的「惠民段案」，四大案預計2021完工挹注營運。在海外市場方面，今年加碼買進的西雅圖「太空塔案」，總銷約58億元，預計明年底或後年初推出，預計2022年完工、挹注營運。
至於業績方面，今年高雄總銷58億元「全民萬歲」，銷售率逾八成以上。不過，因工程進度關係，今年恐無法大量貢獻，以致今年業績沉潛，但該案集中在明年貢獻，加上總銷12億元、銷售率達九成的「達麗漾CITY」完工挹注，明年營運轉強，確定會優於今年表現。
問：達麗建設下一階段規模化、品質化要如何做到？
答：不管產業怎麼變，企業經營唯一不變就是專注本業、穩健扎實的永續經營策略。以現階段房市來說，雖然未來幾年房價沒有上漲的條件，不過好處是目前市場上的主力買盤為自住客，對於品質要求相當高，建案若是品質做的好，建商品牌就會深植客戶心中，建案銷售就能做到差異化、區隔化，用品質帶動價格，打開新藍海市場。
要讓建案品質提升，不僅單純強化工程品質，公司的制度、組織執行效率也非常重要。例如達麗建設內部成立三大中心，包括經營策略中心、營業執行中心、後勤共同服務中心，透過分層負責、專業專工執行，再加上導入E化，在管理優化下，更能為建案品質做到層層把關。
為因應市場需求，接下來新案規畫將鎖定中小坪數的二、三房自住產品；企業要做到永續經營，客戶服務相當重要，未來顧客最在意住宅的工程品質方面，公司會更加要求。
問：未來五年的規劃方向？
答：過去十年，達麗建設不僅將財務體質健全化，經營上更是積極購地、擴大推案規模。要做到此目標，國內部分仍將以北中南持續推案挺進，扎根台灣；在國外方面，海外市場平均二到三年就會有一個新案完成，透過國內外市場齊頭並進，目標五年內集團市值挑戰150億元，五年內達到年度完工量破100億元，讓達麗建設的未來值得期待。
高雄油氣事業跨足房地產摘要
南部油氣業者策略聯盟動作不斷，北基國際除了與台塑集團合作，共同擴大加油站本業之外，也跟泰嘉開發結盟，設立北基國際開發實業公司，進軍房地產市場；欣高也是有志一同，選擇與甲六園合資，成立盛欣園建設，投入不動產事業，2家公司都希望從油氣產業跨入房地產，擴大營運規模。
北基董事長鍾嘉村說，在入主北基國際時，全國各地的加油站只有36站，目前已增至49個站，為了加速展店，北基引進台塑集團子公司台亞石油公司，持股北基5％股權，北基並以100％子公司中華太子加油站公司，在未來2年內，增設20個加油站，採用台塑油品。
鍾嘉村指出，除了拓展本業之外，北基也同樣採取策略聯盟模式，與泰嘉開發合資設立「北基國際開發實業公司」，母公司北基持股49％，進軍房地產市場，第一個合作的台南建案「水舞川」，已經在預售時完銷，可望在2020年貢獻母公司營收。
北基國際開發實業公司董事長呂金發說，位於台南九份子第一期總銷約22億元，緊接著將在明年初，推出二期「水雲川」，總銷約23億元左右，同樣主攻首購族，目前已有400組以上的預約，占地最大的1,700坪第三期，總銷則超過30億元，將在明年5月左右開賣。
他表示，如果加上高雄大學生活圈的「水丰光」8億元，雙方合作就有83億元左右的建案，至於目前興建中的「水丰光」，要到明年6月才會進場結構銷售。
本業屬於天然氣營運的欣高，算是較早投入房地產市場的油氣公司，曾參與隆大、城揚建設的大樓住宅建案「都廳苑」，也與太普高有合作關係，最近的策略聯盟對象則是甲六園建設。
欣高董事長陳建東表示，甲六園建設位於高雄市的「民權永富」，在興建之初，欣高只有單純對該建案地上建物，投資45％，沒有包括土地，但在「民權永富」完銷並交屋後，對欣高今年營收有明顯貢獻。
因此，決定進一步與甲六園深入合作，並由雙方合資成立盛欣園建設，陳建東表示，此一合資案，欣高與甲六園各持股45％，另有合夥股東持股10％，未來將一起投入房地產市場，從土地購買、興建、到銷售。
金管會繼今年(2018年)與國際同步適用IFRS 9金融工具與IFRS 15客戶合約收入後，緊接著2019年1月1日，確認採用IFRS 16租賃新公報，取代現行IAS 17規定，也就是說，企業承租須全面將租約金額資本化，應於資產負債表認列「使用權資產」及「租賃負債」，預估有三大產業受到顯著影響，分別為航空業、零售業及旅遊休閒業等。
IFRS 16租賃資本化 租賃標的認列資產負債表
依照現行IAS 17規定，承租企業會依租賃標的風險與報酬是否移轉分為「營業租賃」或「融資租賃」；明年改採IFRS 16規定後，除短期租賃(合約未超過12個月)或低於5000美元的低價值標的租賃，可選擇豁免適用外，未來租賃合約將全面列報於資產負債表，列報為「使用權資產」，而未來應付租金等金額折現後列報為「租賃負債」，意即租賃資本化。舉例來說，航空公司租賃飛機使用，依IAS 17，很可能以「營業租賃」處理，認列租金費用；未來採用IFRS 16，不管租賃標的是否移轉，皆須認列使用權資產與租賃負債。
從上例來看，IFRS 16對企業產生廣泛性影響，不僅是會計處理改變，也可能涉及內控制度、資訊系統及租賃條款等調整事宜。此外，對於公司資產、負債、損益及財務比率也會造成不同程度影響，例如：負債比率可能因此大幅增加，導致違反借款合約中財務比率要求。
IFRSs國際行之有年 接軌可降低跨國整合成本
IFRSs的採用在國際已行之有年，自2005年起，歐盟就要求上市公司採用IFRSs編製財務報告，隨後世界各國也相繼採用。根據IASB研究，目前G20中就有75%採用IFRSs，在所調查的166個國家或地區中，有144個要求企業採用IFRSs編製財務報告。
金管會有鑒於國內部分上市(櫃)公司也同時在國外交易所掛牌交易，或於國外發行可轉換公司債以募集資金，再加上國際間商業交易日趨頻繁，國內企業設置海外子公司的情況也十分普遍，因此評估我國會計準則與國際接軌採用IFRSs之具體效益，包含提升資本市場國際評比、降低集團企業帳務整合成本、提高企業間財務報告可比較性。
因此自2008年起，證交所為推動IFRSs成立「IFRSs工作小組」，由金管會指導，結合會計基金會、四大會計師事務所、櫃買中心及專家學者力量，蒐集企業將面臨的實務問題，同時邀請產業代表及主管機關共同研擬討論解決方案，持續擔任協助企業解決採用IFRSs實務疑義，降低企業導入成本之角色，並以製作問答集、會計議題實務指引及舉辦宣導會等方式協助企業接軌新公報。
面對會計準則的改變，證交所建議企業應儘早盤點租賃合約，並審慎評估內部控制、資訊系統、投資及籌資方式是否須配合調整，並研擬因應方案，尤其是針對列表後的影響，因此也建議企業宜儘早與利害關係人充分溝通，以降低衝擊。
證交所札根10年 推動IFRSs挑戰與成果
金管會自2009年公布「IFRSs推動架構」時，原規劃採取兩階段推動，先於2013年導入IFRSs，適用於上市(櫃)、興櫃公司及主要金融業，當時以2010年版IFRSs為準，並依據IASB陸續增修準則內容，於2014年公布「IFRSs版本升級推動架構」，先於2015年採用升級後的IFRSs版本，接著於2017年起採逐號認可採用IFRSs新公報。
回顧推動初期，IFRS是全新的概念，例如以集團合併財報取代母公司個別財報，強調公允價值，及更多資訊揭露規定等，皆與原來的會計準則不同。為協助企業完成轉換，金管會責成證交所成立「IFRSs工作小組」至今已10年，負責召集工作小組會議，規劃工作計畫項目及控管執行進度，蒐集實務上企業面臨的共通性問題及研擬解決方案，10年來面臨許多挑戰，相關成果係主管機關、企業、會計師、專家學者共同努力而達成。第一項就是製作國內轉換案例，證交所與主管機關徵得5家上市公司企業同意製作轉換案例，完整呈現轉換過程及應注意事項，有助企業編製IFRSs財務報告更快上手。
其二是蒐集並解決企業採用IFRSs疑義，尤以航運業接軌IFRS 16匯率變動產生的衝擊，因租賃合約多以美元計價，所以帳上將認列外幣租賃負債，易受制於匯率波動產生未實現外幣兌換損益；又因租約時間長，在實務上很難進行避險操作。證交所在瞭解問題後，召開IFRSs工作小組會議，邀請相關業者及四大會計事務所集思廣益，為業者提出一個可適用IFRS 9避險會計之作法，順利解決外幣租約匯率波動議題。
此外，為儘速達成IFRSs普及化的目標，證交所與官網首頁建置「IFRSs專區」，作為我國IFRSs相關資訊之入口網站及整合性平台；另於證期局網站設置「IFRSs中文版公報下載專區」，有助各界學習瞭解IFRSs公報。此外，證交所也彙整準則重大差異，並視企業採用IFRSs之議題性質製作問題集及實務指引，並與周邊單位共同舉辦近百場宣導會，製作宣導手冊，及舉辦有獎徵答等活動，透過各種型式，有助增進IFRSs之普及化。
證交所協助企業導入IFRSs扎根10年，會計準則與國際接軌後，除財報透明度及可比較性大幅提升有助投資人投資決策外，也降低跨國企業帳務處理成本及提升我國資本市場國際認同度。
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