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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
工業地產今年交易持續增溫。根據信義全球資產統計，2019年前十月工業地產交易金額衝467億元，已達去年整年交易金額的九成，其中以桃園最熱門，中南部工業地產今年不遑多讓，交易持續發酵。 信義全球資產經理王維宏分析，隨著全台工業地產交易熱絡，除科技及傳產業持續購買自用廠房外，近年零售業者與電商對於物流倉儲需求擴增，帶動中南部工業地產成交量提升。而國際科技大廠也宣布加碼投資台灣，選址開始往中、南部移動，主要是因為中南部土地、廠房價格較北部親民。 信義全球指出，台中工業地產從過往三至五件交易量，大增來到十件，與新北市並列全台第二交易熱區。
由於台中地理環境優良具備海港、空港以及高鐵三大便捷交通系統，為中部交通重要樞紐及經濟重鎮，大型建設陸續完善，吸引不少建商及壽險業提前布局，今年不管是土地交易還是工業地產，都可見到大型企業插旗。 其中，倉儲物流成為近期商用不動產中的新寵，根據內政部統計處資料顯示，今年前八月台中市工業、倉儲開工總樓地板面積來到13萬8,115坪，遠超越去年一整年度，是六都第二名；全聯及全家今年就相繼在台中蓋物流中心，分別投資10.8億和14.05億元。
另外，台南工業地產交易量也逐漸升溫，去年交易量也來到全台第二，吸引華新、奇景光電、光宇材料、奇美實業等進駐，今年Google宣布加碼投資台灣，將在台南科技工業區購地，興建第二座資料中心，顯現出工業地產需求持續擴大。 王維宏指出，近年中部以南交通建設到位，加上產業技術發展完善，土地以及商用不動產交易明顯升溫，大型企業持續插旗，政府也針對缺地問題，加快開發工業區及立體化方案，預計將持續帶動廠商進駐設廠。
美中貿易戰影響國內部分廠商今年營運表現，有些企業瞄準台商回流設廠的需求，第4季將手中閒置廠房釋出標售，包括桃園市平鎮工業區、竹科龍潭園區之科技廠房等皆有標案。商仲業者認為，雖然工業地產持續增溫，但年底前還不會上演搶貨熱潮。 根據PwC普華國際不動產公司統計，這波台商回台鎖定區域以桃園地區占大宗，下半年為電子廠旺季，廠房需求更甚，桃園工業地產有機會全年達到逾200億元的成交金額。
普華國際不動產公司總經理田揚名表示，以近期工業地產動態來看，不少企業在下半年開始釋出閒置廠房、活化資產，若能順利標脫，有望趕在第4季簽約，貢獻今年的帳面數字，目前市場上已陸續觀察到廠房標售案。 不過，有商仲指出，若企業瞄準台商硬需求，而將釋出廠房底價開的過高，或是本身條件不優之標的，在這波回流潮中仍不易出脫，由於目前不少台商在東協各國多有布局，除非適合且價格合理的廠房出現，否則搶貨風潮不易在年底前上演。
房市有止跌回穩跡象，臺北市政府地政局今（4）日公布最新一期(108年7月)的實價登錄交易資訊，成交件數1,186件，較6月增加3.31％，交易總金額為285.86億元，較6月增加3.39％；住宅價格指數101.39，比6月102.70下降1.28％。 地政局最新資訊顯示，108年7月實價登錄量價動態，全市交易量共1,186件，較6月1,148件增加38件，增幅3.31％；比去年同期1,022件增加164件，增幅16.05％，較去年平均1,022件增加164件，增幅16.05％，至於相較於5年均值1,119件，則增加67件，增幅5.99％。 在交易總金額方面，為285.86億元，較6月276.48億元增加9.38億元，增幅3.39％；較去年同期237.22億元減少48.64億元，增幅20.5％，較去年平均273.99億元增加11.87億元，增幅4.33％，較5年均值307.81億元減少21.95億元，減幅7.13％。
在7月全市住宅價格方面，月指數續跌，大樓、公寓、小宅價格同步走低。 地政局統計，108年7月全市住宅價格指數101.39，較6月102.70下降1.28％，較去年同期100.88上升0.51％；標準住宅總價1,606萬元，標準住宅單價每坪51.15萬元。 大樓住宅價格方面，指數98.57，較6月99.43下降0.86％，較去年同期102.81下降4.12％。 另外在公寓住宅價格方面，指數99.38，較6月101.01下降1.61％，較去年同期97.97上升1.44％。 小宅住宅價格方面，指數99.19，較6月100.33下降1.14％，較去年同期101.82下降2.58％。 總體觀察，7月全市住宅價格月線、季線下跌，半年線漲幅趨緩；大樓月線轉跌，季線、半年線微揚；公寓及小宅月線、季線、半年線均同步下跌。
至於全市第2季12行政區住宅價格季指數方面，有9區上漲，3區下跌。 其中，漲幅最大為大同區2.98％，跌幅最深為內湖區-0.83％；相較去年同期有9行政區上漲，3行政區下跌，漲幅最大為松山區4.11％，跌幅最深為中正區-1.2％。
耗時9年才推動北市大安區臥龍街海砂屋「全家福社區」都更案，原預計10月進入拆屋階段，不過卡關3名住戶不同意、延後拆屋期程，據了解，不願意簽署同意書3戶，經過協調態度逐漸軟化，預估最快11月底會全數撤離，最快年底即可進入拆屋程序。
全家福社區民國74年完工鋼筋混凝土建物，因被鑑定為高氯離子混凝土建築物，遭市府列管判定「須拆除重建」，曾多次天花板崩塌，盼能加速都更拆除重建，不過因少數住戶不願意簽署重建同意書卡關多時，但隨著屋況越來越糟，許多住戶也被迫搬離原址。 北市府也於今年6月核定台北市大安區臥龍街全家福社區海砂屋都更案，未來更新後將興建地下4層、地上23層建築。
為了紀念社區過往共同回憶，「全家福社區」住戶今年9月齊力整理家中可利用物資，並設置「全家福社區海沙重建時光廊」，將曾經生活過的日常用品妝點後、擺放在入口處以及兩側走道布置，並義賣、捐贈給社福團體，直到上個月底活動圓滿落幕。 社區地下停車場通道、兩側進出口外圍也架起鐵圍籬，避免外人誤入發生危險，疑似已經進入拆除階段。全家福社區主委林同聲表示，9月「全家福社區海沙重建時光廊」活動開始後，上個月底結束後、社區入口處也封閉，目前3戶仍未遷離，但經協調11月中旬將撤離，最快年底將拆除重建，接著進入拆屋程序。 k
落實土地正義政策，是台南市長黃偉哲向市民承諾的重要政見，台南市政府2019年10月31日公告公開展覽全市17處都市計畫區公共設施用地專案通盤檢討，市長黃偉哲於2019年11月4日的記者會中親自對外說明，市府將透過專案通檢與定期通檢雙管齊下，解決私有公設保留地問題，預計解編約528公頃公共設施保留地，還地於民，將有超過1萬名地主受惠。
黃偉哲強調，基於社會的公平正義，政府徵用多年卻閒置的土地，本來就應該解編，還地於民，是給民眾一個合理的交代。黃偉哲進一步表示，公共設施保留地通盤檢討是蔡英文總統宣布要積極進行的中央政策，因此，為了實踐土地正義，還地於民，經歷非常審慎嚴密的行政流程，終於讓等待多年的民眾得到解套。市府在做通盤檢討後一次性的宣佈，並通知當事人，土地已經解編了，解編後的土地規劃，就交由地主自行決定。 黃偉哲說，到2020年年中，還會做第二波的土地檢討解編宣佈；定期通盤檢討也會持續進行，期能做到公平正義，還地於民，創造土地利用價值，並讓政府財務負擔減低，市府團隊會加速行政流程與行政效率，儘快為民眾解套給予交代。
都市發展局指出，本次優先解編對象，以互補性替代性較高的公園綠地兒童遊樂場、因應少子化已無設校需求的學校用地、配合時代變遷無須保留的市場及機關用地等項目為主。惟私有地如屬於具有系統性及公共通行功能如河川溝渠道路用地、早年已依獎勵投資或多目標辦法興闢完成公共設施用地、事業單位或相關法人團體所持有及因應其他政策需求專案辦理者，則暫不納入本次專案檢討範圍。
都發局強調，公共設施解編後依照內政部指導原則優先採取跨區公辦市地重劃方式開發，透過市地重劃共同負擔，可以興闢完成約125公頃公共設施，這些設施以道路、公園、兒童遊樂場及停車場用地為主；不僅可以解決地主長年土地使用受限問題，並經由市地重劃整體開發後，也可以改善市容景觀、提升社區環境品質與連外交通便利性，促進地區發展。
愛情產業不敵市場變動，加上各大國際飯店品牌陸續插旗台灣，提供更多飯店新體驗，俗稱摩鐵（Motor Hotel）的汽車旅館熱潮漸退。根據統計，近3年至少有8家摩鐵被建商收購，成為建商進可攻（現金流量）、退可守（養地）的投資標的。 根據實價網最新揭露，地處台中市燙金地段七期內的簡愛商務汽車旅館，8月時被聯聚建設以6.8億餘元買下，拆算每建坪近200萬元，直逼北市豪宅單價。
該摩鐵為地上4層，建物面積合計逾350坪，拆算每坪單價近195萬元；對照地籍資料，買家為台中知名豪宅建商聯聚建設、賣家是陳姓自然人。 房地產業者分析，因買家具有建商身分，推測是著眼長期土地開發價值；該案基地近290坪，若進一步拆算土地單價，該案每坪土地單價近236萬元，符合區域行情。 其實，六都中至少有四都近3年都有摩鐵公開成交資訊，累積至少8間，合計成交總額逾75億元，提供建商近6千坪的土地開發原料。
以2017年來說，全台至少有3間摩鐵被建商買走，包括北市大直的伊都汽車旅館，被印尼紡織大王宋良浩家族成立的虹光國際以近13億元買走；另一間是台南市北區的綠驛汽車旅館，被上櫃建商鑫龍騰建設以近8億元買下；高雄市也有一間，是位於左營區的米提戀館，被上市建商興富發以逾9億元買走。 去年則有鑫龍騰以4.25億元買下高雄市苓雅區的諾曼蒂汽車旅館；今年是近3年摩鐵成交筆數較多的一年，高雄有2筆，包括京城建設以逾16億元買下玫瑰精品汽車旅館、鑫龍騰以逾6億元買進星光汽車旅館。 台中市也有2筆，分別是聯聚建設以近7億元買下簡愛商務汽車旅館、國泰建設以近12億元買下湖水岸汽車旅館。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，近3年來，北中南各地的摩鐵收購價值屢創新高，的確有助於區域土地行情點火效果。
台商回流帶動工業地產發燒，根據信義全球資產統計，今年前十月上市櫃公司工業地產交易金額為467億元，已達去年全年的九成，除桃園、新北二大工業地產重鎮外，台中、台南近年工業地產交易也迅速攀升，近三年都各有百億以上交易規模。
統計顯示，工業設廠首選的桃園，近三年來上市櫃公司工業地產交易量426億居各都之冠，新北市227.33億居次，台中、台南也有134.53億、112.37億元規模，顯示國際大廠、製造業選址開始往地價較低的中南部移動。 以台中市來說，包括中科的台中園區、后里園區，以及台中工業區、台中港關連工業區等都有上市櫃取得工業資產。
台中七期南側，近年來土地交易火熱，國泰建設10月甫以每坪單價115.5萬元、總價11.91億元，買下位在惠文路與大墩11街口的1,031坪土地。隨著周邊土地高漲、區域房價也屢創新高！雙橡園開發的「雙橡園1617」新成屋，最新實價登錄顯示，每坪成交均價逼近55萬元，不僅刷新七期南側最高價，且與「聯聚泰和大廈」並列台中十大豪宅第八名。
根據內政部揭露最新實價登錄顯示，今年7月，「雙橡園1617」有二戶成交，分別位在10樓、22樓，坪數為124.1坪、132.5坪，總價達6,070萬元和6,327萬元，扣除車位後，每坪拆算單價約55.7萬元、54.7萬元，每坪最高超過55萬元大關；其中22樓成交總價高達6,327萬元，刷新七期南側高價紀錄。 喊出「豪宅3.0」的「雙橡園1617」，今年4月底完銷，創下台中豪宅預售期就完銷的紀錄，讓業界驚訝不已。
攤開目前實價登錄資料來看，「雙橡園1617」在2017年11月成交一筆25樓的案件，以每坪58.5萬元、總價5,838萬元，創「雙橡園1617」單價最高成交紀錄，也讓七期南側有機會挑戰每坪「6」字頭。 雙橡園總經理魏櫂良表示，傳統「豪宅1.0」指的是硬體設施如泳池、全天候警衛；「豪宅2.0」則提供社區輕食、櫃檯秘書、豪華大廳等；「豪宅3.0」則進化為住戶提供高檔飲食、禮賓接駁、活動策畫及國際六星級飯店的「大管家」服務。雙橡園引進台北吉品主廚團隊進駐社區，提供一日六餐服務。
最新實價登錄高雄再揭露2筆成交總價超過5,000萬的物件，京城建設豪宅建案「京城King Park」全包了，每坪成交單價都超過65萬元，雖沒刷新實價紀錄，但也是近期的高價。統計今年迄今，高雄共有25戶成交超過5,000萬元的物件，京城集團包辦了12戶，占比約48％，穩坐近期高雄豪宅銷售王寶座，京城集團今年底前有四大預售案陸續展開，總銷約178億元，為未來三年營收鋪路。
京城建設董事長蔡天贊4日指出，高雄房地產市場近期似乎沒有受到總統大選影響，看屋人潮有增無減，成交件數也是同步成長，高雄市今年前十月的不動產買賣件數共有31,086戶，年成長12.5％，因此，選舉對房地產市場的影響，似乎不再是關鍵因素。 高雄房市目前不但中、小坪數建案熱賣，豪宅產品也相當熱絡，京城協理發言人周敬恆表示，京城豪宅建案「京城King Park」再成交2戶，已在11月1日的實價登錄揭露，每坪成交單價都超過65萬元，已逼近國揚「國硯」所創下的每坪68.7萬元的高雄天價。
他說，「京城King Park」今年成為上市公司京城建設營收的主力引擎之一，迄今已入帳12億元，約占京城今年前九月營收38.41億元的31.24％，今年第四季還有繼續貢獻。 周敬恆指出，除了「京城King Park」成交的9戶總價超過5,000萬元，京城建設投資的「鉅誕」、「京城凱悅」，京城集團投資的「綠翡翠」豪宅，也都各有1戶超過5,000萬元的豪宅成交。
他說，根據實價登錄顯示，高雄迄今超過5,000萬元的豪宅成交件數有25件，京城集團和京城建設的建案便占約48％，持續穩坐高雄豪宅王，在這12件成交的建案中，除了「京城凱悅」位於南高雄愛河旁，其餘成交案件，都位於北高雄的博愛特區。 而「京城King Park」在今年7月創下成交單戶總價1.85億元的最高紀錄之外，該案也是高雄目前豪宅大樓平均單價冠軍，每坪平均59.4萬元，第二名為HH大樓的57.3萬元、第三名則是百立海洋帝寶的43.2萬元。 周敬恆分析，「京城King Park」去年底迄今熱銷，關鍵因素包括擁有得天獨厚三面臨路的條件、以及燙金地段，面對凹仔底森林公園第一排，加上品質及品牌等。
京城集團除了既有新成屋，也將打鐵趁熱，推出四個預售建案，蔡天贊表示，除了橋頭新市鎮的「森遠」10月進場預售之外，今年底前，還會陸續推出一心路「世界心」、愛河旁的博孝段個案、以及農16商辦等三個預售個案，預售總銷售金額達178億元，其中上市的京城建設個案約占74億元，分別是「世界心」44億元、以及愛河旁的博孝段建案30億元，將成為未來三年入帳的主力。
北台灣房市主戰場之一的桃園龜山A7重劃區，雖然是較新興的重劃區，但相較於林口新市鎮，交通上距離北市較近，且新推案房價只要2字頭，吸引自住、投資置產客入手。整個A7重劃區第四季推估有300億新案，全年案量可望突破700億元，不僅推案多，買氣更是一路從年頭旺到年尾，可說是北台灣今年最熱重劃區。 A7重劃區為發展中的潛力股，聯外交通有台64線、中山高，且位處機場捷運沿線，銜接A8、A9站商圈，擁有林口三井OUTLET、環球購物中心機能；此外，還有已動工的中華郵政物流園區，以及華亞科技園區、樂善科技園區A7產專區加持，被稱為下一個內湖科技園區，因應爆發台商回流潮，預估未來將帶動當地上萬就業人口。
近2年A7重劃區湧現大量供給，各大建商紛紛搶進推案，包括寶佳機構、遠雄、竹城、新潤、皇普等建商皆獵地插旗，多數以中小坪數為主流，總價帶600~800萬元可買2房，每坪24~28萬元不等，房價為機捷沿線唯一2字頭，打出低總價、低自備方案衝買氣，吸引首購族目光。 目前指標新案包括，寶佳機構Q3推出的「樂田田」，總銷約18億元，規劃23~47坪2~4房，建材配備使用豪宅等級，總價482萬元起，換算單坪只要25.5萬元；距離A7站僅700公尺的興富發「華悅城」，總銷約70億元，規劃23~32坪2~3房純住宅，每坪價格26~30萬元。
而積極布局桃園的富宇建設，光今年在A7重劃區的總銷就上看200億元，除了在售建案「敦峰」、「悅峰」，近期將陸續公開新案，包括文教宅「哈佛苑」，規劃22~44坪2~4房，喊出自備6萬元即可入住2房。富宇建設總經理鍾堯明指出，交通及產業利多帶來的人口紅利持續升溫，看好區域發展前景。 科達機構總經理丁維慶分析，線上將近25個新案，對比周邊林口A8、A9站3~4字頭房價更顯親民，而區域內總銷最大建案「竹城甲子園」高達 1200戶量體，該區置產以新莊、三重、五股、板橋等首購、換屋族，以及當地科技新貴、醫護人員為主力，且未來當地就業機會、住宅需求將大增，增值潛力佳。 何世昌說明，該區域目前推案量還是很大，光第四季案量就有多達300億元，全年有望突破700億元，加上買氣從年頭旺到年尾，若以今年最熱重劃區排名，絕對位居一、二名。
南港輪胎（2101）集團的「世界明珠」開發案備受市場矚目；南港輪胎指出，將在8日與DISCOVERY簽約，進行為期四年的住宅工程記錄拍攝作業，並在11日舉行動土典禮。 南港輪胎指出，「世界明珠」受到DISCOVERY邀約拍攝工程建築過程，這是繼台北101、台中國家劇院後，DISCOVERY在國內第一次製作住宅工程記錄，預估將耗費四年時間進行拍攝作業。 另外，南港輪胎也將在11日，舉辦「世界明珠」的開工動土典禮，並針對潛在準客戶進行產品發表會。
中美貿易戰、中國經濟減緩的狀況，讓東南亞的經濟看似有一道曙光，不少海外資金紛紛湧入泰國、印尼等國家，一度帶動一波超大型的建案熱潮，然而穩定性卻不如預期，導致近來東南亞房市出現泡沫化的前兆，就連中國資金也不如過去穩定。
綜合外媒報導，東南亞國家包括泰國曼谷、雅加達都出現史上最大的房地產建案，造價超過39.5億、196億美元，此外在曼谷市中心的「One Bangkok」開發案，也將建造5座辦公大樓，甚至包括六星級飯店5座、3棟豪宅，但專家卻表示，即便這樣的「小城市」完工後，後續的發展還是需要被關注，人流能否保住還是關鍵。 近期東南亞房市出現過熱的現象，景氣不穩定且下滑，根據第二季調查，印尼、新加坡、馬來西亞、泰國等地房地產業者都認為，景氣明顯下滑，尤其辦公室的租售熱度不如以外，光是馬來西亞市中心商辦的閒置率就達到57.6％、雅加達也有25％，甚至泰國房市第二季銷售也創出歷史新低。
伴隨中美貿易戰影響，中國經濟不穩定，泰銖升值的情況下，甚至出現中國資金撤退的情況。日本房市熊本真里表示，專家全球房市在資金流海外不留國內的情況下，全世界建案規模變大，相對泡沫化的機率也將越來越高。
美國著名時裝設計師Tommy Hilfiger花逾10年時間、減價逾6成，終於成功賣出其位於紐約廣場飯店（Plaza Hotel）頂樓豪宅；撇除裝潢成本，這個豪宅的年投報率僅1.88% 《紐約時報》報導，Tommy Hilfiger與妻子、前模特兒Dee Ocleppo於2008年，以2,550萬元（美元，下同，約台幣77.6億）購入，豪灑2,000萬元（約台幣6億）裝修。該房於廣場飯店18樓至19樓，面積達5,600平方呎，設四間臥房、四個半浴室、辦公室、影音室和書房，露台可以瞭望中央公園景緻。
過去逾10年，Tommy Hilfiger多次嘗試出售，在2013年時開價8,000萬元（約台幣24.4億），但一直無人問津，只好逐步降價，到上月終以3,130萬元成功出售，買家為私人持有全美最多汽車經銷店的佛羅里達商人泰萊（Terry Taylor）。 建於1907年的廣場飯店，位於中央公園近第五大道的核心地段，屬紐約巿歷史地標 （New York City historical Landmarks）和美國國家歷史地標（U.S. National Historic Landmark）。由於被列入國家史蹟名錄（National Register of Historic Places），交易買賣、裝修皆受嚴格管制。 另外，毗鄰廣場飯店的中央公園南220號（220 Central Park South）一個47樓全層6,591呎單位，上月以6,100萬元（約台幣16.8億）成交，創紐約巿10月份公寓成交價最高紀錄。
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