歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
為了吸引民眾參與都更計畫，目前內政部以《都市更新條例》修法前「已申請事業計畫之都更案」做出函釋，只要依規定期限申請建造執照，並依建築期限完工，就可以適用「更新後房屋稅」減半徵收延長10年、最長12年，及「協議合建之稅賦」減免優惠40%的規定，讓已經提出申請，或程序中的都更案件都能享有這樣的優惠，且不分公辦都更還是自辦都更。
營建署指出，今年1月30日修正發布之都市更新條例，除了明確指出最高有1.5倍的容積獎勵外，並也修正都市更新條例第67條規定，讓房屋稅減半徵收期限最長至12年。都市更新組王武聰組長表示，過去房屋稅減半徵收延長為2年，但修正後增加10年，所以為最長12年，且增訂因與建商協議合建辦理產權移轉中，所產生的「土地增值稅和契稅」（稱移轉稅）部分，得減徵40%之規定。
此外，因二項稅捐減免有5年實施期限的限制，至2024年1月30日截止，導致可能會有在期限截止前，都沒還有完成都更的案例是否適用的疑慮，王武聰組長指出，保障修法前已經申請「都市更新事業案範圍內之土地及合法建築物所有權人」，能享有新修法後之減免優惠，此次於11月18日作出的函釋明確指出，在1月30日前提出申請或已核定尚未完成更新之都更案，亦有都市更新條例第67條第3項房屋稅及協議合建賦稅減免之適用，但是如果在修法前已經完成都更，就不適用此稅務減免。 營建署則表示，都市更新整合難度高，本次函釋結果，能協助已申請審理中的都市更新案，在審理過程中朝向100%同意方向進行整合，除了能加速審議進程外，亦可減少後續強制執行爭議，對於加速都市更新，有一定的助益。
新北市政府都市更新處鄧科長表示，想要都更的民眾繳交的房屋稅本來就少，因為房屋都是30、40年以上的老屋了，但如果現在改為大樓，就會突然增加繳交稅額，所以有些人不太能接受，而改為減半徵收延長最高可以12年，對民眾是一個很大的吸引力。
住展雜誌21日公布最新統計指出，今年前十月推案量淨增最多的前十名戰區中，有高達七個行政區挾重劃區推案潮，上演房市大復活！其中，二重疏洪道、新莊副都心、青埔特區等從一度「零推案」變成「狂推案」；至於桃園龜山A7重劃區更堪稱「最狂重劃區」，推案戶數逾6千戶，贏過整個台北市案量。 住展最新調查顯示，今年前十月推案量年淨增金額最高的前十大區域，依序為龜山、三重、板橋、新莊、中正、淡水、林口、中壢、北投、大同。住展雜誌企研室經理何世昌表示，這十區有七區都因重劃區掀起推案潮而進榜，當中有幾個重劃區在過去幾年差點「死透」，但如今起死回生大復活，顯示房市正在復甦當中。
何世昌表示，今年推案量新增金額榜首桃園市龜山區，前十月推案金額已達617.3億、年增294.1億元，遙遙領先北台灣各區，而關鍵動力就來自A7重劃區，由於2字頭相對親民的房價，前十月推案戶數已破6千戶，預計全年會超過7千戶；7千戶到底有多狂？以台北市來說，估計今年新推案戶數約6千多戶，因此光是A7重劃區，供給量就超過整個台北市，推案狂潮可見一斑。 第二名的三重區前十月推案量為479億元，年增254億元，年增幅超過1倍。主要除仁義重劃區進入第一波推案高峰期外，獲解禁的二重疏洪道重劃區也有不少建商進場案，湧現推案潮。第三名的板橋則繼續拜江翠北側重劃區之賜，推案量年增193億元。
何世昌表示，房市回溫，部分重劃區躍居房市主角，像新莊的頭前與副都心重劃區、林口與淡海新市鎮，以及桃園中壢的青埔特區等，今年都上演王子復仇記。 包括新莊副都心、青埔特區等重劃區，在房市低迷時曾一整年推案「掛蛋」，沒有建商敢推案；頭前、林口、淡海，新案數量也是屈指可數，而今年淡海新市鎮敗部復活，前十月已推出3千多戶，顯示建商信心都回來了。 何世昌表示，建商推案意願往往與市況冷熱呈正相關，「贏要衝，輸要縮」。若買氣持續復甦，預期北台灣重劃區將會從原本空頭市場的邊緣人，躍居為房市主角，明年可望再爆一波推案潮。
台北市住宅區八米巷不能開餐飲業緊箍咒，恐成為住宅區小巷道內店面租金的殺手。近日台北市松江路、行天宮一帶不少巷內餐飲店家，陸續遷址或貼出歇業公告，均因違規遭罰，由於餐飲業向來是店面租客大宗，未來餐飲業在合法要求日益增強下，原本付租能力就較差的店家需求萎縮，更挫傷小巷弄內店租。 近日松江路巷弄內的法式料理Allson’s Kitchen三賀家、任意門咖啡等近十家店家，陸續傳出歇業、遷址的消息，據了解，因遭人檢舉其違反於住宅區臨路寬不及八米，不能作餐飲營的規定，這次受罰的店家集中在松江路259巷，錦州街242巷等巷弄，都是六米巷道。
台北市因高密度住商混合、加上一線店面租金居高不下，餐飲業不少隱身在住宅區小巷弄，早期師大商圈內雲和街的餐飲小店，長期遭住戶抗議檢舉而一一退出，造成商圈沒落；知名牛肉麵店林東芳搬至安東街砸重金裝潢後，也因違規重回八德路；此外如文青聚落赤峰街也有不少餐飲店家遭檢舉而撤出。 台北市土地使用分區管制自治條例等相關規定，住三用地從事飲食業，設置地點須臨八米寬以上道路，若在2013年7月25日以前營業登記設籍，列管暫緩處罰，之後才開店的會面臨6～30萬罰緩、勒令拆除、停用等處置。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，餐飲業本為店面租客大宗，為符合規定，原在住宅區小巷道內勢必移往八米以上巷道，八米巷道成為租金強弱的分野，住宅區合法經營餐飲店家也會面臨較高店租、成本的壓力。
香港商匯泓不動產副總吳懿倫認為，住宅區內小巷弄的餐飲業本來就多為付租能力較弱的業者，一線商圈為商業區、大馬路，本來就是高付租能力業種的天下，一旦取締加重，會擠壓小巷弄的三線商圈店家，往較大巷道的二線商圈移動，使二線商圈更為強勢。
台中市因居住環境佳、重大建設多，持續吸引人口移入，目前為全台人口第2高的縣市，加上明年捷運綠線即將全線通車，完整的生活機能和交通建設也成為大量人口移居的條件因素，因此專家預測當地房市也將再掀起關注與熱度。 而北屯人口急遽成長，人口28萬多人，占全市人口10％，是台中人口最多的行政區。根據台中市政府民政局人口統計數據，今年人口淨遷入最多的行政區，分別為北屯區、南屯區及太平區，今年前9月全市人口淨移入達6066人，以北屯區增加3066人最多，其次為南屯區有1677人遷入，太平區則是1289人。
北屯因完整的生活機能，加上明年捷運綠線通車，當地房市再度掀起熱議。好房網資料照 地產專家張欣民表示，北屯之所以人口密度較集中，是因為擁有完整生活機能和交通建設，再加上重劃區推案量大、住宅多，部分區域房價親民，在自住、首購市場中，成為民眾移居首選。加上明年捷運綠線將通車，北屯為首站，對當地人來說相當加分。 根據台中地政局公布資料，今年前10月台中市買賣移轉棟數北屯區共5458棟，拿下冠軍。張欣民說，台中市因有台商回流設廠需求、捷運綠線議題，所以提升整體房市交易熱度。而目前北屯房價新建案平均2字頭，若是區內新古屋、中古屋成交價，普遍僅在1字頭，所以對於首購青年來說，CP值相當高。
近年來南台灣地價持續上揚，也帶動房價持續攀升，民眾若想選購相對便宜物件，或許地上權宅可成為購屋選項。台南首場地上權案「上揚國寶」上周三（13日）舉辦動土，建案位於近期重大建設密集的大橋重劃區，社區規劃46戶透天店面與別墅，總價1288~5000萬元，建案從雙十國慶檔期公開至今僅1個月已售8成。 永康區過去8年人口增加逾1.6萬人，成長幅度逾7%，當中房市銷售熱區位於近期大型建設多的大橋重劃區，區段擁7000坪小橋公園，生活圈鄰近奇美商圈，各項生活機能逐年完備。
近年來受到重大建設議題發酵，如砲校遷移將打造成為永康創意設計園區，台南市立圖書總館將完工啟用，與捷運藍線亦將動工，最快2025年可完工等，房價水漲船高，新屋所有權類型大樓已站穩2字頭房價。 上揚國際旗下上維地產13日舉辦位於東橋一路與東橋10街口，基地位於大橋國中首排透天造鎮「上揚國寶」動土，社區屬可分割地上權宅使用年限達70年。
該筆土地為財政部國產署於今年6月下旬釋出，上維地產以1.72億元標得。該案別墅戶型總價1288萬元起，店面總價1700萬元起。 上揚國際董事長林聰麟指出，「上揚國寶」基地位屬大橋重劃區地王，因地上權宅土地取得每坪換算12萬元，約等於市價5分之1，因此建案採讓利銷售，房價約等於當區所有權房價5折，建案總價1288萬元起等於3房大樓加車位行情。 選購「上揚國寶」住戶杜先生指出，會挑選該案主因是地段位屬大橋重劃區核心，自己過去換屋時曾賣出所有權透天厝，因持有時間很長達20多年，導致繳交許多土值稅，地上權宅好處是未來轉手不用繳納高額稅賦，因此1次選購2戶。 近年來南台灣地上權宅如雨後春筍般不斷增加，且房市銷售頗為熱絡，如永信建設位於中都重劃區大樓案「韻綠」，社區近中都濕地公園，目前銷售已達9成。
北高雄市史上最大地上權開發案「河堤世界」，區段屬生活機能成熟河堤社區，從10月初舉辦員購活動至今，潛銷已達200戶。另國揚集團位於光華商圈大樓成屋案「國揚時代」，1字頭房價，目前已售約300戶。 台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維指出，地上權宅近年來盛行主因是房價僅一般同區所有權宅約6~7折，購屋族若將視為出租型商品，其租金報酬率與一般所有權宅並無任何差異，但地上權宅雖然不用繳納地價稅，但每年必須支付地租，再加上貸款成數相對所有權宅低，選購時要準備較多自備款。
廣告鬼才范可欽曾持有的豪宅，板橋「東方明珠」昨日市價9折標脫，根據法拍公告，一名莊姓自然人以5999萬9999元成功得標，較底價5760萬高出約240萬。該豪宅曾一度轉手到有「最美房地界產總裁」之稱的天和開發董事長高嘉璘手上，而今日進行第4拍，最後一人出手投標，以約6000萬價格得標，單坪約58.9萬，跌至5字頭。 債務糾紛不斷的新板豪宅「東方明珠」23樓戶，根據法院公告，該戶在范可欽持有時，2017年3月一拍底價為9100萬元，曾2度流標；去年轉手給高嘉璘後，今年5月又以底價7900萬元執行一拍，經過多次流標後，昨日以底價5760萬元執行4拍，由於底價單價已降至5字頭，最後由莊姓自然人以約6000萬元進場得標，單價約每坪58.9萬元。
寬頻房訊發言人徐華辰分析，近日法拍市場一片榮景，不僅「東方明珠」9折標脫，日前「瓏山林博物館」豪宅也相當於市價行情，而新板豪宅群受房市修正影響，成交均價約在6字頭，此次低於市價行情釋出，也吸引民眾進場投標。
台商回流、科技園區廠辦建案量增加、前瞻計畫公共工程預算成長，預拌混凝土產業環境改善，今年以來台泥混凝土事業部及國產建材實業的營收及出貨量都有5～7％的成長，環泥出貨量更增加10％以上。為爭取更多客戶及市場商機，三家業者都計劃在高雄、新竹等地建新廠來擴大出貨量。 台泥總經理李鐘培在本周法說會上就指出，今年前三季，台泥國內市場的營收及毛利率都比去年同期提升，主要動力就來自預拌混凝土的貢獻。 為爭取客戶認同，李鐘培表示，將建立台泥預拌混凝土的品牌形象、第三方認證履歷、強化桃園水泥實驗室的內容及實力。
而在量的增加上，台泥看好大新竹地區科技園區的新建、擴建，以及科技廠商新廠辦發展潛力，已宣布將以約5.4億元取得新竹預拌廠土地建廠，預計2020年完工。台泥表示，該廠按照規畫將有兩套拌合機，月產能為3萬立方米。 此外，在南科台積電廠等科技園區訂單增加，及前瞻計畫加碼推動加持下，環泥預估今年預拌混凝土的出貨量將超過150萬立方米，環泥指出，因應客戶需求增加，及看好未來一年的市場，已決定在高雄大湖廠增加一套設備。 在國內市占率第一、達18％的國產建材實業指出，受惠4,200億元的前瞻計畫預算發包逐年增加，以及台商回流、科技廠辦新建案增加，國產建材已陸續增設新竹東大廠、高雄岡山廠，以因應預拌混凝土市場需求成長，預估今年的發貨量可超過650萬立方米，會是近幾年的高峰。
運動健身風氣夯，喬山健康科技、力山工業、清河國際及期美科技，今年不約而同在台加碼投資，總投資額約35億元，以期帶動明、後年以後的營運增長。其中，喬山擬斥資逾8.95億元在台中大雅現有廠區旁購地建廠，將新增設備生產電動跑步機及健身車，並引入智慧自動化倉儲，預定明年第二季投產。 喬山指出，台灣廠擴建新廠，占地5,000平方公尺，2020年第二季投產，藉由設備擴增及新倉儲中心的設立，並引進新設備，提升製程自動化程度，預估可增加台灣工廠30％的產能。
同樣地，力山計畫砸下8億元擴建廠房、新增智慧化產線，以台灣作為新產品研發製造據點，除了強化健身機產能外，也將增加木工機生產線。 力山透露，因旗下大里工廠空間調度吃緊，力山把廠區原停車場土地改建為倉庫，並導入智慧物流。另力山取得比鄰擴廠土地，正進行變更地目，預定今年底完成，後續進行建廠規劃設計，以利擇期建廠。不過，力山現有工廠中，還有一棟的三樓空間可利用，目前已增設一條木工機生產線，未來依訂單進度，再逐步擴增生產線。 台灣第一大飛輪健身車製造商期美科技表示，公司主要客戶是市值40億美元的全球最大健身獨角獸－美國P公司，占期美年營收九成，因應貿易戰的鋼鋁關稅制裁，加上台灣製造利基與美國客戶期望，計畫投資逾16億元設廠。
期美透露，公司台南新吉工業區約3,000坪土地，建置新廠，分四年建置完成，並導入智慧製造；其中，第一期廠房，預定明年第二季完工、第三季投產，主力生產飛輪健身車，將可新增270個就業機會。未來四年內，計畫將公司飛輪健身車年產能，由目前的30萬台，再增至百萬台，並導入智慧製造。 清河將投資超過2億元，在台南柳營及中壢工業區，新增商用健身器材與電子錶電子物件產線，精進智慧製造，以提高技術及產品水準。清河表示，旗下台南柳營工業區一期，目前生產包括電動跑步機等產品為主，目前規劃興建二期廠房，擬生產精品級的新一代電動跑步機，並計畫首度跨足生產醫療器材，開創公司未來的營運新局。
高雄市政府提昇行政效率與簡化投資程序，吸引外商前來高雄投資商用不動產與住宅腳步加速，繼年初日商大和房屋前來南高雄將投資60億元開發飯店與住宅大樓，20日又有法商「迪卡儂」看好高雄，將投資逾8千萬元，插旗高雄多功能經貿園區4千坪基地，興建南部首座運動用品旗艦店，預計明年初動工、年底完工營運，預期開幕後，將吸引大量人潮，有利帶動區域商圈與房市成長。
高雄市府都發局長林裕益表示，「迪卡儂」運動用品量販店開發案，20日已經通過高雄市都市設計審議，接續申請建照以後，明年初就可動工，預計明年底完工開幕，案內不僅有各項運動用品販售，也有許多運動設施體驗，預期將吸引年輕人及親子湧入，並帶動地區商機。法商「迪卡儂」相當看好高雄「運動產業」商機，以及多功能經貿園區的發展潛力，所以集團決定來高雄投資，開設南部首座旗艦店，將會依規定完成相關開發申請，儘早興建完工開幕。
都發局説，迪卡儂高雄旗艦店基地位於中華五路夢時代斜對面，投資金額超過8000萬元，估計可創造200個就業機會，未來量販店內，除了賣場以外，還規劃有籃球場、5人制足球場、跑道、極限運動場、投打練習區等各項運動體驗場地，可提供愛好運動的市民新的健康休閒去處。 今年1月底由日商大和房屋投資入股65%的台北汎陸建設，大手筆花費28.83億元，每坪約186萬元，向民間地主買下中山二路與林森四路口的1550.3坪商五、特商三與住五土地，將投資60億元開發該基地21層飯店與29層住宅大樓。（圖：高市府提供） 另外，今年1月底由日商大和房屋投資入股65%的台北汎陸建設，大手筆花費28.83億元，每坪約186萬元，向民間地主買下中山二路與林森四路口的1550.3坪商五、特商三與住五土地，大和房屋高層日前更拜訪高雄市政府，提出將投資60億元開發該基地21層飯店與29層住宅大樓計畫，地下室共同開挖4層，車道出入口設於兩棟之間。
今年8月初廠商已將本案建築設計圖說提送市府，都發局加速完成都市設計審議於9月中審核通過，大幅減少時間成本，工務局後續協助完成建照申請，全案盼能於明年初如期開工，2023年完工營運，約可創造300個就業機會。 另外，該基地也將位於林森四路、文林街基地規劃的29層住宅大樓，順應高雄房市，打算規劃227戶的1~4房產品，以33~38坪3房為主力達125戶，其次為約23坪的1+1房52戶，53坪4房約28戶，2+1房約12戶，1房僅10戶。
北市天母商圈持續爆出倒店潮，哈根達斯旗艦店、麥當勞陸續關閉後，伯朗咖啡在天母僅存的最後一家店「天母二店」也貼出結束營業公告，因租約到期的緣故將營業至12月31日止。已是伯朗在天母關閉的第3間店面、也是最後1間，在地房仲指出，伯朗咖啡「天母二店」位於中山北路七段，每月租金約落在18萬元左右，每個月至少要賣7000杯以上咖啡才能打平開銷，今年聽說有其他餐飲業者來接洽，不排除有租客承租，所以正式畫下休止符。 富異國氣息的天母商圈，過去各家餐飲業者競相插旗，天母發展全盛時，伯朗咖啡在此一口氣連開三家店，沒想到如今商業氣息轉弱，業者面臨全面撤出窘境。
伯朗咖啡「天母二店」位於中山北路七段上，每月租金約落在18萬元左右，若以每杯咖啡100元計算，每個月至少要賣7000杯以上咖啡才能打平開銷，然而近來商圈面臨轉型，加上小型咖啡廳崛起，讓大品牌伯朗咖啡也只能全面撤離，盛況不再。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，近年小型咖啡廳崛起，包括路易莎、cama紛紛搶攻市場，金車旗下的伯朗咖啡近年也拚轉型，然而賣不過較高單價的啤酒等產品，自然收起較難營運的咖啡廳。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，該案營業面積約100坪，依照區域行情推估，租金約在15萬以上，不過近年天母特色店多、競爭激烈，而商圈衰退原因一方面是整個大環境影響，台灣國際局勢險峻，對商圈消費力多所衝擊，天母本身自成一格，周邊距離捷運也遠，自然不容易吸引到外地客、少有過路客，也讓商圈不如其他。另外，西門、信義等商圈具有強大集客力，在有限的客群爭奪戰裡，天母雖有個性，但難敵消費者流水的民心，也讓商圈不如過往。
國泰建設（2501）20日受邀參加法說會，透露房市底部已成形，今年國建銷售金額創下史上最高紀錄；展望2020年，房市將優於今年，不論藍綠誰上，房市都比今年旺，主要成長動能是自來於貿易戰帶動的海外資金回流潮間接轉進房市，國建規劃推案量更積極、上看200億元。 國建協理林清樑表示，國建向來擅長住宅開發，近幾年也轉進商用不動產布局，2023年將有南港「利百代大樓」都更改建廠辦大樓完工，2025年敦北國泰世華銀行都更合建案完工，為國建攜手日本三井不動產的飯店大樓。 林清樑表示，國建2018年處分上海商場獲利貢獻，EPS達3.11元；今年則回歸到房地產本業所貢獻，業績相較去年為低，完工交屋案源「國泰賦都」、「國泰昕春」、「國泰層峰」、「國泰聚」共四筆，總銷108億。 其中「國泰賦都」總銷33億元、已售八成多，「國泰昕春」13億元、幾乎完銷，「國泰層峰」45億元，已售七成多，「國泰聚」17億元、已售五成。第四季交屋認列重點，是「國泰聚」、「國泰層峰」和「國泰昕春」等。
至於2020年將完工交屋的案源，包括總銷12億元的「國泰水秀」、38億元「國泰禾」、27億元「國泰PLUS」、40億元「O2馥建築」四大案，交屋量共117億元，為下波完工入帳高峰。 林清樑表示，國建在2019～2023年的五年間，總計推案儲備量約500億元，其中，七成都在大台北都會區。 展望2020年，林清樑表示，明年推出桃園小檜溪重劃區二筆，總銷分別達30億元、30億元；新北市新店央北約40億元；台北市南港都更約31億元；台中七期約35億元；台南約35億元，這六筆總銷就逾200億元。
冠德建設（2520）21日法說會時表示，2019年已完工交屋的四大案入帳近400億元，2020年將有三大案約171億元完工入帳，2021年更有玉山銀行砸下60.88億元收購的敦北地上權辦公大樓完工入帳。 法人預期，冠德房地產在手儲備案源至少500億元、加上新成屋銷售，及根基營造（2546）和環球購物中心，三大事業體三管齊下貢獻，業績能見度高，有機會連旺三年。
冠德表示，2019年四大先建後售案是貢獻業績重頭戲，包括總銷200億元的信義計畫區「冠德信義」、80億元文山區「微山丘」、36億元中和「蝴水映」及80億元的桃園青埔「青璞匯」，近400億元完工交屋。 冠德集團總共三隻金雞母，包括冠德建設、根基營造、環球購物中心。2019年前三季營收貢獻占比，根基已攀升至44％、環球則提升至11％，加上房地產本業逐步好轉，2019年獲利相對展現威力，前三季賺4.9億元，EPS達1元，直追2018年全年的1.03元。 接下來第四季入帳重點為熱銷的「青璞匯」；法人預期，除本業亮眼外，根基和環球也加入挹注，冠德全年獲利有機會躍居為三年最高紀錄。
冠德表示，目前線上銷售個案共八筆，包括總銷36億元的「冠德羅斯福」、已售三成；200億元的「冠德信義」；80億元的「冠德微山丘」、已售50％；80億元的「冠德創新殿」和「冠德市政廳」、已售85％；17億元的「冠德捷世」、已售98％；12億元的「冠德天晴」、已售70％；36億元的「冠德湖水映」、已售70％；桃園捷運宅「冠德青璞匯」、已售60％。 至於預推個案則有十筆。包括台北市公辨都更案「北安案」、「瑞安案」、新北市「三重F案」及「三重J案」、三重「太子汽車案」、「冠德泰極」、「冠德泰景」、「大洋案」、「G08案」、台中「G8案」等。 展望2020～2021年，冠德表示，2020年將有「創新殿」和「市政廳」、「泰極」、「泰景」三案約171億元完工交屋，2021年重頭戲則有敦北地上權辦公大樓60.88億元完工入帳，加上新成屋銷售，業績可望持續攀高。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
