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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
為促進民間參與公共建設，內政部、財政部近日調整促參公有土地租金優惠辦法，讓租金「穩定化」，降低投資風險。官員表示，這次調整是將營運期間的租金算法，改為按當期地價及適用稅率乘積，加計簽約當期申報地價的2%。 依據促參法第15條規定，公共建設所需用地為公有土地時，其出租及設定地上權租金，可給予優惠。不過不少促參主辦機關向內政部、財政部反映，民間業者希望不要以申報地價作為租金計算基礎，或可採定額計算方式，避免租金不確定風險。 為了鼓勵民間參與招商，同時兼顧所收的土地租金可支應當期地價稅，內政部與財政部調整促參案土地租金計收方式，讓每年租金的變數降到最低，官員表示，如此一來可讓民間單位在評估是否要參與促參招商時，在財務評估上可以更具確定性。 在調整前的做法，營運期間的土地租金，是依據國有出租基地計收標準六折來計算，並限制每年租金漲幅不得超過6%。
而新的計收方法則是參考國有非公用土地設定地上權的做法，分為「隨地價調整」及「不隨地價調整」兩部分，兩部分相加就是須繳的租金。 隨地價調整部分，是按當期申報地價及課徵地價稅稅率乘積，確保所繳租金可支應當期應納的地價稅。 另外不隨地價調整部分，則是以簽約當期申報地價的2%來計收，等於是自簽約之後，就固定不動，有利長久租金的穩定性，民間單位也可針對財務、收益進行更精準的評估。 官員表示，過去促參案件解約原因，除了部分是廠商違約、法令變動外，有一部分也是因為財務虧損，若在地租的計算上能趨向穩定化，對於民間單位的財務評估有很大的幫助。 官員表示，由於各個促參案的樣態、個案規模及條件各有不同，且當時簽約都是透過公開招商程序，因此已簽約案件，應該要依當時簽約規定辦理，這次新修的規定不溯及既往。
臺灣企銀都更危老進度加緊腳步，最新統計至11月26日，已突破年度目標100億元，更已突破今年內部努力目標的150億元。臺灣企銀董事長黃博怡說，都更危老不但對社會很有貢獻，接下來更已經鎖定工業廠辦的都更危老，目前已有兩件，長期要藉由都更危老打造成為臺企銀的第二個獲利引擎。 黃博怡說，為了積極並有效推動都更危老業務，於去年年底創各行庫之先，設立創新金融專案辦公室專責辦理都更金融等業務，目前都更金融，包含都更、危老及相關業務協銷，金額已經突破150億元，手續費收入更突破8千萬元。
黃博怡分析，去年看到都更危老的趨勢，找來有都更第一巧手稱號的陳銅溪擔任「創新金融專案辦公室」主任，希望衝刺「都市更新與危險老舊建築重建」、「綠色金融」、「文創產業」等貸款，一般都更加上文創金融、綠色金融等，工廠都更加上種電儲能，可說是「都更2.0」，下一步更將成立「都更智慧聯盟」，讓臺企銀打造出都更危老生態系。 黃博怡強調，臺企銀除了中小企業的獲利引擎，未來更要藉由都更危老金融打造成為第二個獲利引擎。他說，在都更危老中，工業廠辦都更是重中之重，過去臺企銀在工業區開發、廠房貸款等方面市占率高，隨台商回流大爆發，現在對於廠辦需求強勁，除了新工業區開發，更多老舊工業區的立體化、更新，勢必成為臺企銀的發展強項。 臺企銀將在12月7日舉行第一屆危老加都更博覽會，匯聚危老及都更相關產業，希望更多民眾全面了解如何善用政府危老及都更政策。 黃博怡說，明年將持續以「金融挺都更2.0」一舉解決兩老（建物老化、人口老化）、雙缺（工業區缺地、缺電）問題；未來臺企銀將深入有都更或危老重建意願社區及工業區等，結合「融資、信託、綠能、銀髮」等多元創新方式，輔以建築經理公司管理及續建等機制，協助各類型都更危老運作更順暢。
資金足、負擔低、預期漲，三項因素帶動下，台灣金融研訓院針對62家銀行董總的最新調查顯示，銀行業高階主管對未來三個月國內房地產市場的看法轉趨樂觀，房地產市場分項指數睽違八個月後再次站上60，來到65.6，創下有此調查以來的40個月最高點。 台灣金融研訓院金融研究所所長林士傑表示，銀行業高階主管樂觀看待國內房地產市場，主要有三個原因。首先，政府鼓勵境外資金匯回，為不動產投資添加柴火，可用「資金足」形容。 其次，中央銀行的五大銀行新承做房屋貸款利率，今年9月與10月都是年息1.615%，連兩月創下歷史新低，顯示國人購買不動產，向銀行融資的成本「負擔低」。 第三，台商回台催化大型不動產交易，量增現象可望持續，加上年底傳統購屋旺季到來，對不動產交易量形成支撐，目前量先價行格局在預期心理帶動下，有機會帶動交易價格上漲，可用「預期漲」形容。
台灣金融研訓院每個月都會對銀行業高階主管進行問卷調查，11月的結果顯示，銀行業高階主管對未來三個月國內房地產市場看法轉趨樂觀，指數不但從10月的50.4大幅跳升至65.6，還創下金融研訓院2016年8月有此調查以來的指數最高。 匯市方面，由於台灣經濟基本面在亞洲表現相對較佳，加上台股表現穩健，今年以來相較韓元、人民幣、澳幣、日圓對美元走勢來看，新台幣匯率維持相對強勢，銀行業高階主管對於未來三個月新台幣對美元走勢，持續維持升值的看法。 股市方面，銀行業高階主管認為美中協議雖朝正向發展，但貿易戰風險懸而未決，對總體經濟的負面衝擊仍將持續，且國際機構對全球經濟前景仍保守看待，特別是全球第二大經濟體中國大陸經濟成長持續減速，其對全球影響恐不容小覷，銀行業高階主管對未來三個月的國內股市樂觀預期，已較前兩個月有所趨緩，但仍維持審慎樂觀看法。
新北市央北重劃區昨（3）日舉行第五度標售，四筆住宅地全數標脫、總標脫金額達30.15億元、總金額溢價率達22.2%，其中基地近千坪又近公園的「47地號」土地共吸引16封標單搶標，最後由地方建商漢皇集團以每坪165萬元、溢價26.1%標下，成為央北重劃區新地王。四筆標案全數由地方建商標下，氣走包括遠雄、長虹等上市櫃建商。 新北市指標重劃區之一「中央新村北側重劃區（簡稱：央北重劃區）」，昨進行最後一次土地標售，儘管只有四筆住宅區土地釋出，不過卻吸引28封標單競逐投標，顯示建商對後續房市深具信心。 值得注意的是，位於央北一路、中山路口的47地號標單，由於面積高達910.3坪且臨近公園綠地，吸引16封標單搶標，包括宏普、聯上、國泰、遠雄、長虹、新潤等上市櫃建商皆出手，最後則由漢皇集團旗下的漢吉建設及捷洋建設合資出手，一舉以總價15.03億元拿下，換算每坪土地單價高達165.1萬元、溢價率達26.1%，創區域新高價、成為央北新地王。
科達機構董事長賴建程分析，由於該地旁即是中永和建商鑫怡、捷洋建設合資推出的建案「誠鑫」，這次捷洋建設再出手、並與漢皇集團聯手，顯見建商對於該地勢在必得的決心。 央北重劃區歷經五度土地標售，今年七月第四度標售土地時，宏普建設就以每坪土地成交價161萬元、創當時區域新高價拿下當時編號28地號的915.88坪土地，昨日第五度標售又再現每坪165萬元的區域新高價。 另外，宏普建設執行副總游武龍昨日指出，現在房市八成以上買盤為自用客戶，且旗下建案銷售率均有不錯成績，因此明年將加大力道推案、案量達360億元；其中總銷破200億元大直案，是目前上市櫃建商在北市最大的商辦推案，也將正式登場。 游武龍昨在「宏普頤和」公開記者會上表示，雖然第4季房市有總統選戰干擾，不過目前市場八成以上都是自用客戶，加上政府對房地產干預少，以及現階段旗下包括總銷25億元的「宏普頤和」、「宏普中央公園」兩大案均有不錯銷售率，因此公司對後續房市相當有信心。
日前內政部公布全台六大都會區11月「建物買賣移轉棟數」，而累計六都1－11月移轉棟數共達20.96萬戶，年增7.9％，在這前11月當中，桃園、高雄房屋移轉數，都有雙位數年成長，分別年增13.7％與12.1％，表現相對強勢。尤其桃園房市買氣持續攀升並超出預期水準。 根據桃園市政府地政局公布11月不動產移轉買賣交易棟數3925棟，年增率大幅成長28.9％。讓人意外的是，蘆竹區跟龜山區交易棟數均破表，較去年同期翻倍增加，年增率分別為184.07％和179.02％。地產專家張欣民表示，桃園房市交易熱度持續發酵，自住型買家看屋意願增加，出價意願提高，相對就增加成交機會。
而部分地段交屋翻倍成長，以至於拉抬桃園整體交易量，其中蘆竹跟龜山表現亮眼。蘆竹為桃園發展的指標都會區之一，加上推動各項民生與交通建設，更建構完善的交通路網，大大提升生活機能與經濟發展，尤其南崁生活機能成熟且開發完整相當受歡迎。 而龜山推案熱絡的關鍵來自於A7重劃區，因為重劃區交易量大，拉高成交棟數，加上當地房價2字頭相對親民，造就市場買氣熱絡，更因此帶起建商推案意願大增。但張欣民也說，未來房市走向很難說，他也堪憂在推案爆量的情況下，留下的後遺症恐怕又是餘屋增加的後續問題。 張欣民分析，相較於雙北，桃園房價當然迷人，加上新建案多，二手屋不管是屋況還是價格，都可以讓消費者滿意，所以才能夠吸引首購族和有換屋需求的民眾，選擇在年底前買屋安頓下來。
買房一定賺？眼光不精準，在多頭時代，還是可能賠到欲哭無淚。《蘋果新聞網》近期委託大家房屋調查台中五大跌價社區，遍布豪宅及首購產品，近4年平均單價最多下跌達2成，專家表示，這些社區致命傷莫過於大坪數、社區有糾紛，導致房價行情一瀉不止，引發「保值危機」。 大家房屋各統計2015年房市多頭及2019年房市回溫時期，整理出台中社區降價、增值社區。其中降價部分，仍以豪宅居多，看似堅若磐石的豪華外觀，房價上下波動最劇烈，永慶不動產公益大業加盟店經理謝兒政說：「台中房市大坪數豪宅，單價容易受到景氣波動而有漲跌，而且7期開發密度高，建築物棟距愈來愈拉近，是否擁有視野，價差就更明顯，自然成為降價、賠售熱門社區。」 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充說：「近年中南部房市景氣都不錯，造成社區跌價除了大坪數豪宅產品外，就是社區本身品質有問題，例如施工品質或曾跟建商鬧出重大糾紛，都會讓社區價值一落千丈。」
根據統計，跌最多為7期「親家愛敦閣」，2010年成屋，主力住家70坪，當年銷售每坪單價35萬元，訴求產品稀有與價格優勢，不過豪宅市場競爭激烈，2019年已出現2字頭成交價，跌幅最慘、高達28.2%。 7期房仲私下指出，這棟樓雖然單價不高，但賠售時有所聞，過去還曾爆發電梯修繕糾紛，住戶槓上建商，後來雖然修好了，但社區卻將建商名稱去除、改成「市政愛敦閣」，加上品牌、產品條件都稍嫌弱勢，以致該豪宅5~6年前暫上房價最高點、每坪30多萬元，如今都是2字頭賠售，尤其若非面臨主要幹道，棟距較小，賠售情況最明顯。 不只豪宅客槓上建商，過去首購社區蓋得不理想，也易受到價格衝擊。北屯台74線旁的成屋社區「天青硯」，也曾被住戶投訴形容公設「猶如紙糊」，成屋不久後，2樓露台的鋁窗整片掉落在1樓店面騎樓，修復後亦不被居民所接受，被質疑房子的品質何在？加上地段位處台74線高架橋第一排，雙雙影響房價，從每坪19萬元、下降到每坪主力15萬元，近4年價跌達2成。 除了社區品質造成糾紛以外，常見的降價社區，仍是因坪數過大，市場一有風吹草動，價格修正速度最快。如文心路「總太東方帝國」，因含車位主力坪數高達140多坪，總價動輒4000~5000萬元以上，也因棟距視野而有2~3成以上價差；另如8期「惠宇澄峰」，由於規劃定位不明，連建商私下坦承，該大樓當年定位錯誤，錯估8期豪宅市況，坪數動輒150至167坪，不符合市場期待，結果真驗證「豪宅客全往7期跑」。
新北市政府3日標售新店央北、金山重劃區各四筆土地，其中，新店央北在建商搶標下再度創下全壘打佳績，總計出脫30.15億元土地、溢價22.2％，瑞陞開發、漢吉建設（與捷洋建設聯手）各砸約15億標得土地，且漢吉得標單價每坪165萬，更創下央北歷次標售新高。 央北土地標售已多次創「全壘打」紀錄，此次是最後一次標售，四筆土地總底價24.68億元，吸引28封標單搶標，最熱門的斯馨段47地號土地更有國建、長虹、遠雄、宏普、新潤等16家知名建商搶標。相較之下，金山重劃區則乏人問津，四筆土地均流標收場。
斯馨段47地號土地基地面積近千坪，由雙和建商漢皇集團旗下的漢吉建設與捷洋建設合資搶地，捷洋與鑫怡二家建商在鄰地已推出「誠鑫」案，這次捷洋攜手漢吉以15.03億、每坪165萬元標下，溢價達26.1％，單價超越今年7月宏普建設標地所創下的每坪161萬元記錄，成為新店央北標售「地王」。 瑞陞開發也以總計15.12億標下三筆相鄰、面積合計1079坪土地，該基地位於新店央北社宅後方、鄰近茂德「波爾多」1期基地，亦接近年底將通車的環狀捷運十四張站，單價每坪達140萬元，平均溢價約18％。 科達機構董事長賴建程表示，此次央北土地標售是最後一次，今年小碧潭站有IKEA、京站等業者進駐，且去年進場建案多已完銷，今年包括「國泰豐和」、「華潤禾禾好好」、「宏普中央公園」、「鳳翔」、「遠雄青青」等新案陸續進場，「潤泰央北」、「央泱長虹」也蓄勢待發，目前該重劃區新案單價55～65萬元、總價1,200～2,500萬元，未來央北新案將站穩每坪6字頭基本定錨價，開價甚至上看7字頭。
北市頂級商辦需求居高不下，華固 (2548-TW)、宏普 (2536-TW) 等，都已將推案重心移向辦公室使用的空間開發，宏著預估 2020 年推案量 360 億元，其中商辦、廠辦占 250 億元；而華固在雙北市已增加至 5 個商辦、廠辦案，總銷金額將達 230-240 億元，預計可賣到 2023 年。 宏普今 (3) 日舉行 30 周年新案台北市蛋黃區「宏普頤和」公開說明會，副總經理游武龍指出，房地產目前處於正向趨勢，未來將穩定往上走，宏普明年將推 360 億元新案，忠孝新生的固定型收益資產明年也將正式啟用，與日商合作開設酒店。
宏普預計，明年推出的住宅案將落在新北市新店區央北重劃區，總銷 80 億元、桃園青埔也有一個 30 億元新建案；不過，明年推案重點將落在商辦、廠辦，其中北市大直背對豪宅「西華富邦」商辦案，總銷近 200 億元，內湖新湖三路廠辦案總銷則約 50 億元。 宏普大直商辦案基地面積近 2600 坪，估其中可售坪數約 1.4 萬坪，游武龍表示，隨著大直土地可興建業種逐步放寬，甚至可以整棟蓋商辦，或是一半蓋商辦、一半蓋住宅，初步研擬兩種方式，一是全部蓋頂級商辦，扣除企業主需求的坪數後，其餘的三分之一或二分之一拿來出租，當作公司的長期收益；另一種則是一棟住宅、一棟商辦，若此種開發模式，住宅每坪成交價可達 150 萬元、商辦每坪則可以賣到 120 萬元。 至於內湖廠辦基地面積近 1300 坪，預計可售建物面積約 6 千坪，推估每坪成交價落在 6 字頭。 華固在大直合建地上 17 樓、地下 5 層辦公大樓，預計在 2020 年完工，並獲國票金控 (2889-TW) 集團投入 56.7 億元買下 9 個樓面。 華固雙北市已增至 5 處商辦、廠辦案，總銷金額估達 230-240 億元，預計可賣到 2023 年，將採取先建後售或邊建邊售。 華固商辦案包括台北市的北士科兩案、內湖五期一案，廠辦則有新莊加上取得的北市中和區中原段建地。
財團法人紡織產業綜合研究所今天(3日)歡慶60週年，新北市副市長吳明機、紡織股王儒鴻董事長洪鎮海都提到土地成本太高的問題，對此，經濟部長沈榮津則回應，已要求台糖釋出中南部土地，由工業局開發成只租不售的工業區來因應，目前也已經有大型紡織業者有意前往設廠，盼能帶動群聚效應。#央廣記者謝佳興採訪報導# 經濟部長沈榮津3日以財團法人紡織產業綜合研究所董事長身份，出席紡織所的60週年慶，現場也邀來紡織所歷任董事長回娘家一同慶生，到場祝賀的新北市副市長吳明機致詞時提到，新北市寸土寸金，新北產業園區五工路地段每坪喊價喊到新台幣1百多萬元，不利製造業發展，引來台下的紡織股王儒鴻董事長洪鎮海附和說「喊到2百多萬元」。
沈榮津稍後受訪時強調，目前台商回流只有2案遇到缺地問題，大部分都是利用既有廠房擴增產線，而新北產業園區地價過高主因是當時園區開發完就將土地賣出，在市場機制運作供需失衡情況下，才拉高價格，不過，經濟部已經要求台糖在彰化以南高雄以北各釋出2百公頃土地，由工業局開發為只租不售的工業區，來解決紡織業者們在新北土地難尋的問題，他並期盼此事可由大廠帶頭前往中南部設廠。他說：『(原音)現在高鐵就已經一天生活圈，沒有什麼分北、中、南，大咖帶幾間下去，產業聚落就跟著移動了。』 面對記者追問北部紡織業者是否表態願意南下，沈榮津回應，有幾家，但細節不便透露。 洪鎮海受訪則說，會繼續投資台灣，將先從機器汰舊換新、引進自動化兩面向著手。至於稍早喊出土地喊價至2百萬，他則說明是指企業營運總部所在的副都心商業區土地，並自嘲「要做產業是不可能的，除非印台幣」。
宏大國際資產統計指出，近三年上市櫃公司，億元以上商用不動產交易，不包含建地的交易金額，已連續二年突破千億元，今年可望突破2011年1300億，再創歷史新高。 宏大國際資產總經理陳益盛表示，今年許多土地交易，都是用來興建商辦大樓，如京華城，雖然以商場百貨型態交易，實際上是要打掉重建為商辦大樓，加上台北雙子星開發案約15萬坪，實際商辦交易量將遠大於統計數字。 陳益宏表示，近三年商用不動產交易逐步增溫，從前年的623億元，增加到去年的1094億元，今年前三季則已超越去年全年，金額已達1124億元。今年交易產品類型，工業地產交易量稍微放緩，商辦類交易量則連續三年成長。 分析今年商辦交易，以自用型企業買家為主，占約七成，自用需求主要包含四大類，包括小換大、舊換新、企業合併擴充，以及台商回台投資新增辦公室等，從景氣領先指標當中的工業及服務業受僱員工、股價指數都可看出此一趨勢。
由於需求大，吸引建商積極購地宣布開發商辦大樓，依據內政部統計處資料顯示，今年前八月辦公室開工總面積已達40.3萬坪，已遠遠超越去年同期，回到2010年輝煌時刻，其中又以台北市占為最大宗，今年達17.6萬坪，占全台總開工量的四成，其次是高雄6萬多坪，新北是位居第三開工量達5萬多坪。 雖然建商積極興建，但遠水解不了近渴，陳益盛表示，目前有意購買商辦、廠房的買家，由於市場供給不足，大多找不到合適規模的企業總部、商辦或廠房，因此商仲業者也朝向幫客戶代尋建商，「量身訂作」辦公室，目前包括台北市大安、中山、南港、內湖及新北市新莊、中和、新店、土城等多都有這類合作正進行中。 陳益盛表示，目前市場約有三成買家著眼於置產投資，他們偏好長期收租，不期望短期間大漲，目前北市商辦平均租金收益率約2.4%~2.5%，廠辦產品的收益率更高一些，約可達2.7%~3.5%，優於定存利率。
工信（5521）將處分其子公司持有「大南港案」部分土地持分，讓大南港案概念股帶來想像空間。國揚（2505）因大南港案土地持分四成最高，加上明年三大案總銷近130億元完工交屋，可望邁向業績高峰，潛在利多題材，衝高股價重返2018年6月11日以來的一年半新高。 國揚2020年將邁向新案完工交屋高峰期，「南港莊園」、「國揚矽谷」和「翡翠森林」3期三大案將完工交屋，加上大南港案部分土地持分，2日股價一度漲破15.8元，終場以15.65元收紅，漲幅逾5.39％、上漲0.8元，重返2018年5月以來新高，成交爆量達5,169張。 國揚總經理彭紹齡表示，目前南港「大南港案」，短期內還不可能開發、或直接處分，就算工信處分其子公司的股權以求獲利了結，預期即使買家接手了，也只能買到「大南港案」的持分土地。 彭紹齡表示，國揚「大南港案」原本占地面積達1萬多坪，經變更使用分區、捐地並自辦市地重劃後，目前占地面積為7,514坪，「大南港案」連同其他地主，共計達1.06萬坪，全案依比例為：國揚40％、和桐子公司和信成21.25％、工信子公司展邦建設12.5％、威力國際10％、弘輝8.75％、定利開發7.5％。 全案由國揚主導，原本規劃整體開發，興建1棟辦公、1棟飯店、4棟酒店式公寓、3棟住宅，總銷逾400億元，不過，這二、三年開發方向傳出轉彎，傾向直接處分土地、或與新買家合建或合作開發。 彭紹齡表示，土地所有權人進行整體開發的可能性已經不高，但各家公司都已傾向一起出售，不是單獨出售一部分持分；如今，工信決議其子公司展邦建設將單獨處分土地，估計就算有人接手價值20多億的土地，也不能單獨開發。 至於國揚今年業績，國揚高層表示，今年只有「忠孝大院」完工交屋，但因為預售銷售業績並不高，因此貢獻第三季獲利並不明顯，單季稅後虧損3,820萬，每股虧損0.08元；今年前三季累計稅後虧損1,237萬，EPS虧損0.02元。 「忠孝大院」總銷約27億元，國揚可分回約13億元，預售時銷售三∼四成，預計第四季仍持續銷售，衝刺全年業績。
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