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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市建築工程受新冠肺炎疫情、原物料價格上漲及營造業缺工等因素影響正常施工進度，為舒緩目前建築業困境，將台北市2021年所領之建造執照及雜項執照工程納為2020年4月24日北市都建字第10931673051號令自動增加建築期限2年之適用對象。
台北市政府考量自2010年起建築工程已面臨工人短缺及工程原物料上漲等問題，再加上目前新冠肺炎疫情仍未趨緩，為減輕建築產業壓力，避免進而影響相關產業經濟，造成社會成本增加，2021年6月24日發布2021年所領之建造執照及雜項執照工程自動增加建築期限2年，無須另行申請，希望藉此舒緩營建業受到衝擊，協助業者度過困難。
建管處並提醒「申報開工」仍應依建築法第54條規定，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。
位於台北市北投區榮華三路的「天母樺園」都更案屬於北市府列管海砂屋建築物，該案位屬明德站、石牌站之間，跨越磺溪即為天母地區，全案將由住戶組成都市更新會擔任該案實施者，預計重建後將興建為地下4層、地上15層之大樓。 「天母樺園」都更案於去年9月將事業計劃及權利變換計劃報核，目前社區已出現牆面裂縫，有居住安全之疑慮，而該案僅歷經9個月的時間即審議通過，並由住戶自立自強組成都市更新會擔任實施者。
該案位於北投區榮華三路及明德路口，重建前為7層鋼筋混凝土結構建物，共44戶，更新後將興建地下4層、地上15層的建築量體。 北市都市更新處說明，海砂屋具重建迫切性及必要性，北市府也秉持「海砂屋都更刻不容緩、勢在必行」的態度，協調更新會與住戶間不同意見及協助釐清建築、地政等相關疑義，以排除更新障礙，因此近日在台北市都更及爭議處理審議會會議，決議修正後通過。
除了「天母樺園」都更案快速審議之外，台北市都更處進一步表示，根據統計自2001年至2019年審議會，平均每年召開約40場、審議案件數約126件，而本屆審議會已召開53場、審議件數高達178件，期待每一件更新案都能早日完成重建，返回家園。
國發會委員會於今（28）日舉行委員會，會中內政部提報「社會住宅政策推動情形」，直接興建的部分已達標，但是包租代管卻進度大幅落後，為了吸引房東參與，住宅法第23條修正案已通過，房東可享賦稅優惠。 國發會副主委游建華指出，為落實總統蔡英文的「安心住宅」政見，內政部規劃社宅興建計畫，目標8年興建20萬戶，包含直接興建12萬戶、包租代管8萬戶。以增加只租不售的社會住宅供給，照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義。
截至2020年底，既有、新完工、興建中及已決標待開工的社宅共4萬708戶，已達第1階段目標。但是包租代管的部分，因房東參與意願較低，截至今年5月底止，僅媒合1萬8232戶，原本計畫2024年目標8萬戶，達成率僅22.8%，遠低於直接興建的效率。 針對包租代管實際推動仍待精進部分，內政部表示已參考前兩期計畫辦理經驗，於第3期計畫納入增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業、完善業者管理及建立業者履約不良預警機制、新增身障者或長者換居方案並增加弱勢戶比例等精進措施，近期媒合戶數已逐月成長，績效可期。
另為鼓勵住宅所有權人參與社會住宅包租代管，住宅法第23條修正案，已將免納綜合所得稅的租金收入免稅額度，由每月1萬元提高為1萬5千元，並增訂住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為租賃所得查核依據。 至於直接興建於第2階段預計要達8萬戶，游建華表示，其中1.2萬戶由地方推案、6.8萬戶則由內政部直接興建，未來國發會也將要求內政部做有效時程管理。 目前內政部已盤點全國202處、約130公頃土地，做為社宅預定地，預估可興建7.5萬戶，今年推案數有望增加1.9萬戶。
實價登錄二．○與房地合一稅二．○將同步在七月一日上路，其中實登二．○主要有五大變革，多是針對紅單炒作、預售建案買賣及資訊透明等，上路後房價可望更趨透明。但房產業者擔心，因實登二．○將預售屋納管，將增加建案開賣前的作業時間，預料今年推案量將不增反減，反會造成新屋供給不足等問題。 內政部地政司指出，此次五大修法變革包括地號及門牌完整揭露、預售屋銷售前備查與成交後即時申報、增訂機關查核權及加重屢不改正罰則、紅單交易納管，還有預售屋買賣定型化契約管理。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，預售案揭露在其他國家不算很新穎的制度，消費者與業者可能都要有段時間適應，並不會對市場供需造成影響，也不至於影響房市價量。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，對預售市場來說，實登二．○是針對交易條件、價格透明化的新制，但同時上路的房地合一稅二．○則是加重預售屋買賣的高稅率，且主管機關開始嚴控土建融，預期在投資客大量退場後，不但推案成長會趨緩，預售比例也會降低；而在營建成本節節上漲下，口袋深的建商將選擇先建後售來降低成本風險。
住展雜誌研發長何世昌認為，雖然近年建照核發量與開工量居高不下，但因實登二．○將預售屋納管，包括銷售前資料備查與契約納管等措施，將增加建案開賣前的作業時間，預料今年推案量不增反減，全台推案量將低於一．五兆元，反會造成新屋供給不足的問題。 台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，實價門牌全面揭露， 雖可提供民眾更即時與準確的資訊，但也須防止不肖人士利用實登做為炒房定錨工具，建議可建立科學化及專業客觀人士協檢機制，以提升實登資訊的信賴度。
國發會於今（28）日召開委員會議，針對蔡總統重視的社會住宅政策，內政部報告，2017至2020年第一階段目標四萬戶，截至2020年底，既有、新完工、興建中及已決標待開工的社會住宅共40,708戶，已超越原定四萬戶目標。 然而，包租代管部分，因房東參與意願較低，截至2021年5月底止，累計媒合18,232戶，為提高賦稅優惠鼓勵房東參與，《住宅法》第23條修正案業於2021年6月9日經總統公布，將可有效提升媒合率。
營建署表示，內政部訂定「社會住宅興辦計畫」，規劃八年內興辦20萬戶社會住宅，含直接興建12萬戶及包租代管八萬戶，以增加只租不售的社會住宅供給，照顧弱勢及青年族群的居住需求。 直接興建部分約可照顧36萬人口長期創造的需求總價值約1兆9千億元，人力需求約55萬人；包租代管則可活化及利用現有住宅、減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔的效益，並對於健全我國租賃住宅市場有幫助。
目前社宅直接興建部分，除地方將持續推動約1.2萬戶外，內政部已盤點出202處約130公頃區位適合的土地，約可興建7.5萬戶社宅，將由國家住宅及都市更新中心分年分期推動，以補足地方量能不足。 營建署表示，內政部營建署增加人力支援住都中心興辦社宅，同時列出每處社宅從盤點土地、先期規劃設計、發包、施工、入住等階段時程，確實掌握進度落實推動，目前已盤點202處土地，合計130公頃，約可興建7.5萬戶。
住都中心今年預計在18縣市興辦1.5萬戶，目前已經決標了5,422戶。由於現在缺工、缺料，營建署也提前準備，包括爭取外籍移工及工期調整、導入創新工法及放寬物價指數調整等，以吸引廠商投標。 媒體提問，中央雖然已經達到四萬戶目標，但未來四年仍須興建八萬戶，將如何推動？營建署表示，八萬戶分為中央興建的6.8萬戶及地方興建的1.2萬戶的量能。中央一年約會推動1.5萬戶來發包，今年則有機會擴大發包制1.9萬戶；中央之前也已經掌握地方政府的興建狀況，預期中央、地方合作下可達成四年八萬戶。
至於包租代管，目前實際推動率尚低，內政部表示已參考前兩期計畫辦理經驗，於今年5月開辦的第三期計畫納入增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業、完善業者管理及建立業者履約不良預警機制、新增身障者或長者換居方案並增加弱勢戶比例等精進措施，近期媒合戶數已逐月成長，績效可期。 另外，政府為鼓勵住宅所有權人參與社會住宅包租代管，住宅法第23條修正案已將免納綜合所得稅的租金收入免稅額度，由每月1萬元提高為1萬5千元，並增訂住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為租賃所得查核依據。
高雄房市自５月以來就很慘淡，許多顧客害怕疫情不敢出門，房仲店的業績少到只剩一半，不過有位品牌房仲女店東卻在５月中旬看上位於前鎮區一心一路、光華二路口的三角窗透天店面原「江海豆漿店」，並以總價6700萬元買下該店，還打算在外牆放上徵才廣告，準備等疫情趨緩，開第三家分店。這名女店東向《蘋果》表示，雖然這一個多月台灣有本土疫情爆發，但她的團隊仍陸續有在成交，以６月來說成交約50間房，她是看準該店位置醒目的廣告效應，加上看好區段的後續行情，鄰近亞洲新灣區的延伸帶205兵工廠，吸引建商買地堆案，未來還有全聯商場，發展性很好，她對當地的房市有信心。
這間三角窗透天店面，位置十分醒目，屋齡33年、地坪42.08坪、建坪190.23坪，共5層樓，原先1~2樓租給「江海豆漿店」，每月租金12萬元，3~5樓為空屋，而外牆廣告牆以每月6.6萬元出租，在不滿租的情況下，每月租金就有近20萬元。 特別的是，該物件的買方就是房仲，為永慶不動產五甲鳳甲店、瑞隆鳳甲店的店東王春玲，記者致電詢問，王春玲表示，她會買下這間店面，主要是她準備開第三家房仲店，並且看上該店的廣告效應，位置醒目，很快就會將店家的徵才廣告掛上去。
王春玲坦言，這一個月雖然台灣有本土疫情，但是店裡業績還算不錯，以6月來說，2家店一共成交約50間房，等待疫情趨緩，她會在此開設第三家店。她看好區段的後續行情，該店鄰近亞洲新灣區的延伸帶205兵工廠，而205兵工廠也計畫於2023年搬遷，吸引建商在附近買地堆案，全聯也於21日斥資5.8億元標租土地，未來將開設商場，發展性很好，她對當地房市有信心。
一位不具名的房仲表示，「強者恆強，趁勝追擊」，雖然目前有疫情影響房市交易，但以規模較大的團隊來說，「只要把人員吸滿且穩定，就不怕業績不好」，疫情首當其衝的是小家房仲單店會受到較大的衝擊，業務員容易投靠到大團隊。 住商不動產高雄亞洲新灣區團隊總經理李家豪表示，該物件的成交情況，換算土地成交單價一坪將近160萬元，符合行情，對買方來說沒有比較便宜。此外，該房位於前鎮區南側，鄰近31期重劃區，房市具未來性，附近的幾棟社區大樓如「龍騰首席」、「太普MOMA」、「百達翡儷」成交價近一年皆站上2字頭，從20.5~23.4萬元不等。
台中七期新市政中心近一年吸引忠泰、大陸、中悅、興富發等瘋狂獵地卡位，本地豪宅一哥聯聚建設不落人後，今年六月份再拿下七期知名的「沐夏汽車旅館」，一旁與去年購入的電子遊樂場相連，合計超過1800坪，將為秋紅谷生態公園第一排最大開發案，且同地塊另一側是單價逼近9字頭的「聯聚瑞和大廈」，業界估，未來推超級豪宅，最有可能首次挑戰三位數高價。 台中豪宅一哥聯聚建設持續在七期購地不懈，今年六月份以總價28.8億元，單價320萬元，買下惠民段128、129地號2塊新六土地，地上物為「沐夏汽車旅館」，為七期老牌知名摩鐵。
據悉，近年出售訊息拋出後，不少建商都有意出手，但聯聚建設因早已卡位鄰地，整合效益高、出價意願最高，最後成功整合超過1800坪、一口氣包下半個街廓， 聯聚建設總經理王于娟表示，七期持續獵地評估，開發細節不便透露，不過今年主力以七期市政路1019坪角地、第3季推出總銷80億元「聯聚方瑞大廈」，以年底的「聯聚瑞和大廈」兩案為主。
而開發基地也緊鄰著超級豪宅案「聯聚瑞和大廈」，預計今年11月完工交屋，落成後將成為台中最高住宅大樓，敦璟開發經理謝兒政表示，樓高41層樓的聯聚「瑞和大廈」，開價落在每坪70萬至90萬元之間，「目前市場已知高樓層成交價為每坪8字頭，若房市景氣未來持續走強，這塊新開發土地，最有可能出現挑戰三位數大關的超級豪宅」。 此外，據《蘋果新聞網》盤點統計，近兩年七期新市政中心包含「沙夏精品汽車旅館」、「樺品居汽車旅館」、「波特曼汽車旅館」及此次的「沐夏汽車旅館」，因產權相對單純，全都由大型建商購入開發，成交價每坪站穩300萬元以上，尚未被收購者居指可數，未來要在七期找到摩鐵也不是件容易事。
新北捷運局為加速推動新北環狀線沿線土地開發案，繼2021年6月24日舉辦板新站招商說明，2021年6月28日下午接續辦理橋和站土地開發招商線上說明會，會中介紹基地及招商條件，預估興建投資額約6億元，將於8月公告徵求投資人，順利簽約後，可於2024年開工，開發完成可挹注捷運建設自償性經費約4億元。 新北捷運局副局長林耀長表示，橋和站位於中和區板南路上，周邊除了好市多大賣場，同時鄰近華隆紡織、大洋塑膠兩大開發基地，深具發展潛力。橋和站土地開發基地面積約505坪，將接續車站出入口由地上6層開始興建，預估可興建地上16層、地下3層，總樓地板面積約4,500坪之捷運辦公大樓。
預計將於2022年2月就產品規劃、亮點營造等開發建議書內容，以及承諾地主最低分配比例綜合評選出最優申請人，簽約後成為正式投資人。 林耀長副局長進一步說明，橋和站原委託台北市府代辦開發，因2019年公告招商無人投標而流標，2020年底移還新北市府開發後，檢討招商機制，將原本以價格標為決標基準，改成規格標與價格標各占一半，亦為開發建議書規格及承諾地主最低分配比例皆同時占有權重之綜合評選制，以吸引優質廠商投標，兼顧開發大樓品質與地主權益。 新北環狀線通車後，大眾運輸導向發展(TOD)政策涵蓋範圍更加廣泛與完整，新北捷運局將以捷運場站作為TOD發展核心，循「點－線－面」開發層次，打造安居樂業的新北捷運生活圈，共創地主、市府與投資人三贏之局面。
橋和站位於新北市中和區板南路、近中山路及橋和路之交通要道間，本案土地包括橋和段132地號等共計2筆土地，基地面積約為505坪，土地使用分區為捷運系統用地(建蔽率70％、容積率400％、都審容積上限570.34％)。預估開發後總銷面積約4,540坪，總銷售金額約16.41億元。本基地坐落於中和產業聚落核心，近中和二八張工業聚落，其產業基底雄厚，周遭多以電子業、科技業與印刷業等自用型產業之廠辦使用為主。另一方面本案鄰近大型工業區變更案如大洋塑膠(工變住)及華隆紡織廠(工變住商)，近期周邊工業廠房積極轉型升級，產業對於辦公研發空間使用需求殷切，預期未來將帶動大量就業人口、提升商業及生活機能，開發潛力可期。
此次即將公告招商的橋和站是環狀線行經中和區核心產業區的主要車站，環狀線第一階段起點為大坪林站，終點是新北產業園區站，串連起新店、中和、板橋及新莊等新北市重要的產業鏈帶；而本案正坐落於環狀線中心位置，從中和到板橋、新莊及新店僅需5至10分鐘，抵達台北市只需要10至15分鐘，來往雙北市交通便利，大幅改善交通路網及通勤時間。未來開發規劃不論作為辦公大樓、商業或住宅使用，皆能創造出絕佳的開發效益，成為投資人進場投資的最佳標的。
疫情之下，郊區住宅反而成為房地產新寵？實價揭露，新店「青山鎮」172.08坪的4層樓別墅，屋齡已21年，3月成交1億1388萬元，成為2021年新北億元宅總價排名第三名的豪宅交易。買家是僑外資公司「安致勤資管理」，主要負責會計師事務所業務。 無獨有偶，2021年二月「勁博投資」以總價1億256萬元，單價每坪58萬元，買下郊區水岸豪宅「大隱豐盈海」22樓戶，也是2021年以來，淡水總價第二高豪宅案，而前屋主1億1297萬入手價，賠1041萬出場，新屋主等於以九折價接手。
台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎分析，淡水紅樹林是豪宅聚落，指標豪宅包括「海納川」、「頤海大院」、「大隱豐盈海」等，單價最高曾到6字頭，買家不乏企業董座、企業主等，其中「大隱豐盈海」公設品質高、社區精緻、隱私性高、戶數少，更讓不少買家入手作為「藝術收藏品」。 陳姿翎指出，近年百坪以上的豪宅價格下修盤整，低樓層有機會見到4、5字頭，的確也出現不少買家趁此時機來談價，有別於市中心的都市密集感，淡水紅樹林有保育區、淡水河景觀，買家看中此區的河岸景觀，不僅可作為退休宅，也可置產作為第二間房。
統計新北市2021年總價逾億元的豪宅交易案共有8筆，以總價排名，第一名為淡水的頤海大院以總價2.13億居冠，第二、三名為新店山區豪墅，「新普國玉」和新交易的「青山鎮」，商業機能強的板橋豪宅「橋峰」和「馥華雲鼎」則名列四、五名，而第六七名仍為水岸景觀的「遠雄左岸香榭園」和「大隱豐盈海」，第八名則是新莊「遠雄九五」。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北豪宅買家動輒一兩億，買家絕對有在北市插旗的實力，不過高資產族捨台北就新北，其實首先多半有「地緣關係」考量，例如新板豪宅「橋峰」，2月成交23、24樓，每坪70萬元，顧姓新買家原戶籍就在板橋，無貸款購入，顯示在熟悉的生活圈升級置產。
其次，在全球疫情肆虐影響之下，買方更考慮住家的棟距、近大自然、擁有獨立出入口等，且豪客重視「景觀視野」，因此總價前三高豪宅都集中在淡水、新店，河岸第一排或山區別墅產品，成為最佳防疫豪宅。 張旭嵐指出，且新北買方更懂得撿便宜。雖然2021年房地合一2.0與實價登錄2.0將實施，但是對豪客來說，購置不動產大多做為度假第二屋或是幫子女買房，會自用且長期持有，因此不受新制上路影響，而且也能趁此機會談到划算價格，成交單價比行情或社區均價多半下砍1成左右，更顯得「低點入手」的算盤打得精。
昔日北市三大一級商圈在國際服飾品牌、運動品牌等大手筆承租下，店租曾出現每月每坪逾三萬元，也拱高店面的價格，東區更屢傳每坪單價破一千萬元的店面交易案。但隨著消費市場低迷，這些知名的國際連鎖品牌陸續退出一級商圈，精華商圈昔日高店租的榮景已不復見。 東區關店潮後，國內服飾品牌NET雖砸月租320萬元包下永福樓3層樓，但租金單價已難破萬元。
房地產業者指出，北市三大熱門商圈西門町、東區、士林夜市等，過去在每年超過一千萬人次旅客、加上內需消費旺盛情況下，東區曾出現單坪店租高達三．一萬元的「全國店租王」，西門町也出現過單坪破兩萬元的租金，士林夜市則有過每月每坪近兩萬元店租紀錄。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，過往三大商圈店面租金飆漲，主要是因為快時尚、連鎖藥妝以及運動品牌等三大業種推升。其中快時尚品牌與運動品牌在評估店面租金時，廣告立面佔有很大優勢，但後期隨著韓國的SPAO、美國的Forever21陸續退出台灣市場，大型快時尚品牌在台拓點的速度轉向百貨商場與中台灣市場，對於台北市精華商圈的街邊店造成不小衝擊。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，某些特定業種連鎖品牌的租金承擔能力較強，同時也為了快速打開知名度或增加年輕人的黏著度，會高價搶進熱門商圈開店，有些業者在打開知名度後，租約一到期便退出這些租金昂貴的商圈，尋找租金較便宜的營業場所。 運動品牌旗艦店 獨撐大局 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，早期的國際名牌在觀光市場暢旺、精品百貨崛起後便在街邊店銷聲匿跡，而接棒的快時尚退潮後，目前只剩運動品牌旗艦店獨撐大局，無論是西門町、東區都一樣。
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