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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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財政部鎖定囤房房東出手查稅，賦稅署長許慈美昨（5）日宣布，即日起至明年3月將展開專案查核，針對全台1,734位擁有十戶以上非自住住家用房屋者，國稅局將全數發出輔導函，後續若發現有出租卻漏報所得，將要求補稅並處罰。 這是財政部首度針對囤房大戶的租金所得展開專案查稅。 許慈美說明，這項專案為「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」，是配合立法院財政委員會決議，國民黨立委賴士葆、曾銘宗在今年上半年會期臨時提案，要求國稅局清查囤房大戶的房屋使用情形。 許慈美表示，針對這1,734人，國稅局將逐一發出「輔導函」要求說明房屋使用狀況，接下來若查獲有異常情形，例如查核金流顯示每月固定有房租匯入卻未申報所得，則將會發出「調查函」。 若有出租情形，過去卻未如實申報租金所得，可在國稅局發出調查函前，自動補報補繳所漏稅款，就可免罰；但若在調查函發出後被查到，將面臨補稅加罰。 依據現行稅捐稽徵法規定，未在規定期間內報稅，核課期為七年，只要查到在核課期內的違章案件，國稅局可補稅及處罰，最高可處所漏稅額三倍。
據悉，財政部日前已將這些囤房大戶分配給五區國稅局，其中北區國稅局轄區幅員最廣，因此分配到的囤房大戶最多；其次則為中區國稅局，近年中部重劃區、科學園區發展，房市火熱，也成為查核重點；第三名則是台北國稅局。 財政部因應打炒房政策，去年底就已祭出針對個人、營利事業以及境外資金匯回專法自由運用資金等三大專案查核計畫，如今再加碼囤房大戶專案查稅，等於有四大專案同步進行。 過去這種「C2C」的房東，被視為地下經濟的一環，財政部表示，近期外界屢次反映個人房東漏稅情形，加上立法院要求加強對多屋族查核，因此祭出專案查核計畫。 財政部表示，房東可考慮將名下房屋加入社會住宅包租代管，租賃所得的必要費用率，可從43%提高到60%，更可享有每屋每月1.5萬元的租金免稅額，等於幾乎接近免稅。
交通部鐵道局30日召開高鐵新竹站特定專用區的地上權招商說明會，將釋出新竹站旁1.73萬平方公尺（等於1.73公頃）車站用地，開發作為旅館、工商展覽館、零售業使用，預計明年2月產生最優申請人，明年4月完成簽約，估將吸引約100億元投資。 鐵道局表示，本案招商基地位於高速鐵路新竹車站特定區車站專用區，面積約1.73公頃，建蔽率60％，供附屬事業使用的最大樓地板面積為5萬9,700平方公尺，將以設定地上權方式引進投資人開發經營，開發經營70年。 這是高鐵新竹站旁極少數未開發基地，且鄰近竹科區域的廠辦、商辦空置率持續下降，在供不應求情況下，租金明顯提高，有利於後續開發招商。這次釋出土地鄰近新竹生醫園區與高鐵站，相關交通設施相當便利。
這次招商基地可作為旅館設施、會議及工商展覽中心、餐飲業、休閒娛樂業，但不得經營特種服務業、百貨零售業、金融服務業、一般服務業、通訊服務業、運輸服務業、旅遊服務業及辦公室。 官員表示，高鐵新竹站特定區人口近五年平均成長11％，鄰近竹北市成長率近3.2％，這是因高鐵便利性促使許多北部廠商選擇進駐高鐵特定區，特定區內進駐之科技業廠商高達240家，近年基地周邊發展益趨成熟。 鐵道局補充，高鐵新竹站專用區開發，應規劃設計興建空橋，連通基地西側高鐵站區及東側新竹生醫園區留設的立體連通道銜接口，並負責後續維護、管理及所需相關費用。另也要針對基地範圍內非屬列管文物之水尾伯公廟（十三甲伯公、福德宮）及老樹，在興建期間由鐵道局協助處理修繕及修剪事項。 鐵道局預計2022年1月啟動資格審查，將兩階段審查合格申請人，選出最優及次優申請人，明年2月公布，最優申請人需在60天內完成簽約，最晚4月初需完成手續。
高雄市政府近日公告，橋頭科學園區自即日起至11月3日，進行為期30日的公告徵收，這也象徵橋頭科學園區正式進入實質開發階段。攸關橋頭、燕巢及岡山等地區整體發展的橋頭科學園區，總面積約352公頃，其中包含186公頃的產業專用區、約40公頃的住宅區與及商業區，以及126公頃的公共設施用地，總開發經費達425億元，預計可在年底開放廠商選地。 引進五大產業 落實三「在地」目標 高雄市地政局說明，橋頭科學園區的區段徵收計畫，已在9月24日獲內政部核准，高雄市政府已於9月27日寄發公告通知給各土地及土地改良物所有權人，並自即日起正式公告徵收。內政部營建署表示，目前該案已依土地徵收條例規定，召開5梯次協議價購會議，以及4場區段徵收公聽會，截至7月28日為止，已完成與94位土地及地上物所有權人的協議價購簽約、點交土地作業，未來園區開發完成後，可望能達到在地就學、在地就業及在地就養等三個「在地」目標。
高雄市地政局表示，為因應台商回台投資的擴廠用地需求，並推動當地產業發展，橋頭科學園區未來將引進半導體、航太、智慧機械、創新科技及智慧生醫等五大產業，健全都市發展；另為保障高雄市民的「居住生活權」、「財產權」及「社會權」，高雄市政府針與營建署共同研擬安置計畫，針對不同安置對象，提出已建築土地優先選擇安置街廓、營業工廠安置、神明像安置、弱勢家戶救濟與中崎有機農業專用區安置等5大配套措施，以維護市民權益。 蘇貞昌：補助百億經費 助橋科建設聯外道路 除園區內各項產業規畫外，行政院長蘇貞昌表示，中央將補助上百億經費，助橋頭科學園區發展交通建設，讓園區發展及交通建設「並聯」，同步到位。蘇貞昌指出，未來園區周邊將規畫興建3座高速公路涵洞，並增設橋科匝道及聯絡道，讓園區進出高速公路更加便利。 高雄市地政局補充，自區段徵收公告起，所有土地不得合併、分割、移轉或設定負擔，且不得在土地上新建、增建或改建建物，或採取土石、變更地形等方式，增加種植農作改良物；被徵收土地所有權人可以個人意願，選擇全部領取現金補償，或全部申請發給抵價地，也能夠以部分領現金、部分申請發給抵價地的方式，進行補償作業。
法務部行政執行署所屬分署今天舉辦「全國123聯合拍賣」，因應疫情趨緩，除彰化分署無動產拍賣，其餘分署均辦理動產現場拍賣，總拍定金額為2億2622萬元。 行政執行署晚間表示，今天不動產總拍定價為2億1555萬元，金額最高的是新北市永和區福和橋大型河濱觀光市集和停車場用地的土地，由新北分署以1億6121萬元拍定。 次高不動產拍定者，是台南市安南區土城段、緊鄰科技工業區的土地，土地以1543萬元拍定，此外，新北市三重區中正南路的店面及土地也被買家1520萬元得標。 執行署說，動產拍定金額總計1066萬元，最吸睛是士林地檢署囑託士林分署拍賣的44台礦機，拍定金額是560萬元，另有2017年份的BMW540以180萬元拍出。 花蓮分署拍賣寶得利公司股票共41262股，拍定金額是22萬9417元，全國拍定的動產還有中央廚房器具、筆記型電腦、虛擬貨幣、玉墜、專利商標權、液晶電視、4K聯網智慧電視等。
內政部都委會昨天審議通過竹科寶山2期擴建案，擴大及變更部分保護區約98公頃土地為園區事業專用區及相關公共設施用地，科技部配合行政院核定寶山2期擴建計畫先進製程量產基地需求，申請個案變更都市計畫，並在今年7月28日通過環評審議。 竹科寶山2期擴建案行政院去年10月19日核定擴建計畫。內政部表示，科技部評估我國先進奈米製程發展需求及聚集效益，為強化國內半導體產業布局及提升國際競爭力，經由寶山2期擴建計畫，擬在新竹科學園區周邊設置4座2奈米製程量產廠房及相關公用設備，其整體規畫對用電、供水、農地變更、出流管制規畫、政策環評及環境影響說明，已獲同意證明文件或審查通過。 內政部說明，寶山2期擴建案，攸關台灣半導體產業及國家整體發展戰略考量，昨日通過審議，未來可使新竹園科學園區繼續保有最佳先進製程研發基地與先期量產設廠優勢，並可持續帶動我國高科技產業發展，確保我國半導體產業能在世界保持領先優勢，期能發揮整體科技產業群聚效益。
虹光集團於329檔期推出的永康商圈危老重建指標個案「永康壹號」，坐擁學區、捷運、綠地、商業機能發達及名人加持的黃金地段規格，個案甫一推出旋即熱銷，今(5日)舉辦開工動土典禮，預計將於2024年完工翻轉永康商圈新風貌。 虹光集團虹光大江董事長宋大江認為坐擁市中心黃金地段的「永康壹號」，在全球熱錢充斥且銀行利率偏低的帶動下，最具節稅、保值之效的房地產仍為主流標的。在虹光集團永續深耕台灣的企圖下，結合包含森城建設、洪明坤建築師、築內國際、中國建經的專業團隊評估商圈條件與特性後，將原有四層樓高的建築物改建為樓高11層的住商複合式大樓，並與創意家代銷合作於今年329檔期正式公開銷售。1~6樓商用店面將由虹光集團繼續持有招租，7樓以上居住產品則於推案後的三個月業已售罄。 「永康壹號」基地位於永康商圈地標俗稱高記大樓的原址，由虹光集團在2010年向高記購入房地，並採售後回租的方式由高記持續營業至去年八月。由於該建築物自1969年取得使照，屋齡已逾51年，在高記撤出後由虹光集團申請危老重建取得核可。
宋大江董事長於動土典禮表示，繼「荷里居」、「中山．雋」、「虹光LIVE大直商業大樓」後，「永康壹號」為集團深耕房地產十年的第四個開發案。 負責規劃該案的洪明坤建築師提到，「永康壹號」設計上的難度與挑戰，在受限基地規模且屬商業區加上危老容積獎勵的運用，另外在區域特性上，永康街生活圈本身即涵融商業與人文兩種看似衝突卻和平共存之特性，如何在規劃時針對商業與住宅空間兩者的進出動線順利地轉換與銜接，並達到業主最終目標希望用簡單卻有特色的建築美學融入永康街的原有風貌，卻能帶來嶄新生活型態的變化。 根據最新商仲統計受疫情影響下的台北市十大商圈空置率，以永康商圈最低，顯示商圈屬性有別於東區或西門町絕大部份靠觀光人潮消費，在優質學區的加持下，永康商圈高端白領住戶的社區消費實力有相當雄厚的基礎。預料「永康壹號」的動工將改變舊有商圈的風貌，未來的招商也將會為永康商圈注入新一波品牌進駐的活水。
除了插旗永康商圈新地標的「永康壹號」已經開始動工，虹光集團位於大直的虹光LIVE商業大樓也已經進入招商最後施工階段，預計於第四季正式開幕。 虹光大江董事長宋大江提到虹光LIVE在興建之初就已經特別為餐飲招商符合政府相關法規量身訂做配套規格，建商身兼房東的身份，可以說硬體軟體的一條龍服務對於承租品牌來講，比進駐百貨商場有更多彈性優勢與保障，未來大直可望因為虹光LIVE的盛大開幕，多一個品嚐摘星餐廳的新選擇，同時更加印證虹光集團深植本土的決心。
中央銀行打炒房果然如總裁楊金龍所說，會一波接一波，不會一次大刀砍，行庫高層指出，央行在取消特定地區第2戶房貸寬限期後，又暗示特定地區第2戶房貸利率提高至1.6%以上，以8月份五大銀行新增房貸利率平均為1.349%來看，等同升息1碼，威力不可小覷，將能有效抑制投機客炒作。 有國銀高層指出，央行一直擔心房市太熱，如果國銀都有默契調高第2戶房貸利率，確實是最有效作法。有行庫主管則認為，這一波房價上漲主要還是成本因素以及剛性需求支撐，即使央行祭出第3波信用管制措施，效果仍有待檢驗，尤其第4季原本就是房市旺季，現在疫情也控制下來，若成本居高不下，第4季房市量價下滑不易。 「地方政府是最大元兇」，該名主管指出，地方政府不斷分割土地、作重劃，只要房市有需求，建商就會一直買地，「上個月再某重劃區才看到誰買多少，這個禮拜同一區域價格又漲上去」，土地價格不斷墊高，加上原物料鋼筋、水泥漲翻天，人工成本也越來越貴，建商乾脆來個「先建後售」或是先賣一半，完工看成本漲到哪裡，重新再定價。
該主管也表示，央行這次取消自然人第2戶寬限期作法，應該可以再細膩一點，雖然央行說沒有歸戶，但很多家庭情況恐怕不是央行想的那麼簡單，且有些因工作必須換屋的人，也要給一些稅務上的安排時間，比如說半年、一年，才不會傷及無辜。 一位高層則認為，中南部基期本來就低，一旦地方建設起來、高科技廠商進駐，剛性買需帶動房價上漲是很自然的事，以高雄為例，台積電一說要投資，房價立刻從2字頭漲到3字頭，漲幅看起來很多，但與台北市一坪200萬還是無法比。
政府不斷針對房市祭出政策，但效果似乎有限，興富發集團總裁鄭欽天日前接受本刊專訪時表示，房價降不下來是缺工和全球通膨問題，全球都在瘋狂印鈔票，資金行情短期降不下來，房價很難下跌。 而為了因應缺工問題，鄭欽天也透露，興建上除了改變技術工法外，他在中國也接觸到機器人新科技，等到疫情和緩，有機會會將機器人引進集團，讓晚上工人下班後，還能讓機器人繼續接手準備一些較簡單的作業。 鄭欽天表示，在全球資金推波下，通貨膨脹問題加重，資金無處可去，又會回到房地產，進而帶動土地價格上漲，房價根本沒理由會跌，加上受到疫情遞延的剛性需求買氣陸續出爐，房市熱度可望延續到明年。 針對政府不斷大動作打炒房，鄭欽天說，很多學者專家都說房價太高，會泡沫化，但他們根本沒有真正在房地產打滾過，買房是買不買得起的問題，現在租金至少兩萬多，買預售屋之後月付也差不多這個價錢，高租金讓年輕人想買房，造就目前市場的剛性首購需求。
他更分析，今年因為有疫情，預計今年新建案成交會少約6萬戶，但這些需求不會不見，預估未來1年每個月會有1萬6千戶成交，現在需求量是之前的1.6倍，甚至半年內每月還可到2萬戶成交，需求量相當大。 看好桃園發展 未來將成北部核心區 鄭欽天說，政策和疫情問題都無法讓房價下跌，政府的政策也等於預告之後房價還會再漲，他說：「房子就兩種人在買，一種是收租、一種是自住」，政府這些作為，就是讓買房子的人不斷加稅，根本幫不到年輕人，他建議政府，可以往別的方向去改變，像是多蓋社會住宅，提供優惠貸款給年輕人，讓年輕人買房可以抵稅等，這樣才能真正解決買不起房的問題。 在全台都有獵地推案的興富發，對於未來房市，鄭欽天相當看好桃園發展，他表示，桃園人口結構年輕，產業發展密集，加上重劃區素地多，許多建設利多持續推動，近年不論是住宅還是廠辦交易都相當熱絡，加上台北已沒有素地，預
代銷業龍頭海悅（2348）今（5）日公告9月合併營收4.06億元、年增16.9%。海悅表示，受惠房市遞延買氣明顯回籠，雖受到疫情影響與股本膨脹因素，惟佈局全台帶動代銷規模經濟的乘數效應放大，且轉投資收益穩健挹注下，今年營運表現仍樂觀可期。 海悅9月合併營收重返4億元，第3季合併營收10.9億元、年增2.7%，累計前三季合併營收34.2億元、年增48.4％，銷售表現亮眼，主因北中南等重磅建案銷售接連告捷，且隨著本土疫情趨穩，賞屋來客量回升，新推案簽約數亦明顯增加，加上該公司代銷建案全台佈局有成，規模經濟效益持續放大所推升。
海悅表示，疫情趨緩雖是房市利多，然營造工程物價漲勢驚人，房價下修不易，後續房市的銷售狀況仍需觀察，在央行打炒房不打房的原則下，房市買氣仍以首購首換的剛性需求為主，海悅目前在手接案量充沛，未含目前已銷售個案，合計全台總銷金額逾千億元。 海悅進一步指出，日前已佈局北北桃以南房市，預期隨各區地方基礎建設逐步落成，產業聚落形成帶動就業人口增加，首購與首換的剛性需求仍將推升房市買氣。 海悅繼與達麗建設攜手，陸續在台中、高雄等地合作後，本月應國美建設與德杰建設邀請，參與新北市土城區大安段土地開發案，海悅持股15％，未來該公司將持續與理念契合的建商合作，並達到穩健挹注轉投資收益之效。 海悅首次發行的12億元甲種特別股，已於9月27日順利掛牌上櫃，該公司對此次認購的投資人表達感謝，後續若有其它資本需求的籌資計劃，亦期盼投資人能共襄盛舉，與公司一起分享成長的喜悅。 展望全年，海悅維持樂觀審慎看法，雖受疫情干擾，亦有原物料上漲、房價下修不易等因素，然在手接案量充沛，且遍及全台，該公司上半年EPS已達7.6元，第3季營運亦保持穩健成長，在第4季逢房市旺季且有轉投資收益挹注下，全年營運表現仍可期，相較去年仍有機會保持成長。
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