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根據中央銀行20日發給全體國銀的最新版房市信用管制措施問與答,央行要求銀行必須要有建商的「切結書」,同時更已直接將「加碼計息」、「收回貸款」兩大項措施明訂在最新版QA,要求銀行必須對違約建商採取這兩大措施從嚴執行。
對照前一版房市管制措施,央行最新版QA直接在「購地貸款」項目加入全新的規定,白紙黑字要求銀行:1、借款人應切結購買土地在「一定期間」內動工興建;2、不僅要切結,金融機構也要採取「配套措施」,督促借款人落實切結事項。 央行更明指所謂「一定期間」由金融機構核實評定,但金融機構應在授信契約中明訂,撥款後未在一定期間內動工興建者,應加碼計息或收回貸款;金融機構應落實貸後追蹤管理,包括查核借款人是否於一定期間內動工興建,並以之作為後續未依切結事項辦理的「不利違約效果(亦即接受銀行加碼利息或收回貸款)」。
除了這條最引金融圈矚目的全新「懲處」規定,其他在購屋貸款上,也有多條新增規定和 「切結書」有關。金融圈人士指出,央行最新版的房市信用管制QA,與前版最大不同點都就在「切結書」。 例如,自然人申辦第三戶以上購屋貸款時,容許在撥款期滿第三年後可以增貸,但除了必須以增貸金額和原貸款餘額合計不得超過央行新規定的成數上限(即四成),借款人必須向銀行切結增貸的資金不能用於購買「受央行規定限制」的不動產,而且要「切結不實的不利違約效果」,承辦金融機構必須核定認定借款人的資金用途。
根據央行在最新版的問答,借款戶在原本三戶房貸中其中有一戶要轉貸,倘若已屆期,則原貸餘額必須降為最新規定成數(四成),且必須在一年內由原先的成數降為四成。 建商的餘屋貸款同樣也有類似的增修規定,除了限期一年內要調整,更要求建商切結:「切結增貸的資金用途不可流向購置受限土地或住宅」,還要切結不實的不利違約效果,同時還要提供銀行貸後資金用途證明備查。
根據永慶房屋2022第1季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由上季的63%再往上攀升至71%,較上季增加8個百分點,逾7成消費者看漲房價,看漲比例創2008年第2季以來新高,是13年以來最高紀錄。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,本次調查時間是在內政部祭出打炒房5大打措施前,可以看出疫情趨緩後,房市轉趨熱絡的市況下,消費者對當時房市的看法。調查結果顯示,在低利率、資金寬鬆以及通膨升溫的狀況下,讓消費者對房價出現上漲的預期,且看漲比例呈現連3季逐步走高的趨勢。
資金潮、低利環境帶動下,房市交易市況熱絡,尤其在國內疫情穩定受控後,遞延買氣持續出籠,購屋需求穩定的狀況下,房價似乎與出現易漲難跌的現象。本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查,消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢?陳賜傑說明,根據調查結果顯示,全台有81%消費者認為過去一年房價已上漲5%以上。其中新竹縣市消費者對於房價漲幅最有感,48%消費者認為房價上漲10%以上,認為上漲5-10%的也高達35%。其次則是桃園,認為上漲10%的占比達4成,台中以南3大都會區則均超過3成,除了雙北以外,桃園以南5大都會區認為房價上漲10%以上的占比都在3成以上,顯示消費者對於自己想購屋地區的房價漲幅感受度相當明顯。
通膨持續升溫!73%消費者預期2022年國內通膨率將會比2021年更高 抗通膨首選!66%消費者偏好不動產作為抗通膨標的
近期消費者普遍感受到物價上漲,那麼消費者預估2022年通膨率走勢如何呢?陳賜傑表示,根據本次調查顯示,73%消費者預期2022年國內通膨率將會較2021年上升,也就是說,消費者認為2022年的通膨狀況恐怕會比2021年更為嚴重。既然通膨持續升溫,消費者會如何選擇抗通膨標的呢?調查結果顯示,66%消費者優先選擇不動產作為抗通膨標的,仍是消費者抗通膨的首選。陳賜傑說明,在全球資金氾濫、低利率環境下,全球都面臨通膨升溫的風險,消費者對於「錢變薄」的預期性心理,自然而然會找尋相對保值抗通膨的標的,而不動產價格具有僵固性,漲跌不若金融商品波動劇烈,同時具有收租效益,在國內目前利率處於相對低檔的情況下,使不動產成為消費者心中最佳的抗通膨標的。
何時是最佳購屋時機?53%消費者認為2022上半年前是最佳購屋時機 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導 那麼,消費者認為何時是最佳購屋時機呢?陳賜傑指出,根據本次調查結果顯示,發現59%消費者認為2022是購屋好時機,其中有超過3成的消費者認為2022上半年就是最佳買點,顯示在低利率、市場資金仍相對寬鬆,以及通膨壓力浮現的狀況下,部分消費者認為從現在開始就可以準備進場,2022上半年正是最佳購屋時機。 53%消費者認為2022年國內啟動升息循環!62%認為全年升息1碼 消費者對升息敏感度增!86%消費者能承受升息上限僅3碼
美國聯準會(FED)表示2022年將啟動升息循環,預估2022年升息3次,那麼,消費者如何看待國內的升息步調呢?陳賜傑說明,根據調查結果發現,53%消費者認為2022年會升息,其中44%認為升息時間點會落在2022年第二季,至於升息幅度,消費者認為2022年會升息1碼。那麼,若國內跟進升息政策,消費者對於升息的壓力承受度是幾碼呢?調查結果顯示,86%消費者對於升息壓力的承受度在3碼內,陳賜傑表示,隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下,升息循環確定將於2022年啟動,而台灣央行總裁也預告國內2022年將升息,消費者也高度關注升息議題,畢竟升息將增加每月房貸負擔,加上房價高漲的狀況下,消費者對於升息的敏感度持續增加。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:國內房市在低利環境與資金潮助攻,加上國內疫情趨緩,房市信心回溫,挹注房市交易,此外,國內外通膨蠢蠢欲動,不動產資產價值成為通膨洪流下之保值首選,推升購屋需求穩定成長。觀察2021年全台1-10月交易量已達27.9萬棟,預估2021年全年交易量在34.5至34.8萬棟之間,創8年來新高紀錄。
MyGoNews房地產新聞 趨勢報導 葉凌棋指出,隨著購屋需求增溫,7大都會區房價都呈現上漲趨勢,以2021Q4房價與2020年同期相比,可以發現除了新北市年度漲幅在9.4%外,其餘6大都會區年度漲幅均超過1成,而新竹、台南與高雄甚至漲幅已逾2成;若再從近3年房價漲幅來看,2019-2021年3年期間新竹、台南已上漲超過4成,而桃園、台中、高雄也有3成漲幅,不過,葉凌棋補充,若仔細觀察,其實2019-2020年2年房價呈現緩漲格局,但2021年房價明顯飆漲,近1年漲幅除心北外,至少1成以上,顯見近1年國內房價漲勢明顯,這應該也是政府積極出手打擊炒房的主因。
影響2022年房市三大變數!貨幣緊縮、房市政策、市場超額供給 政府打炒房下重手!改變市場預期,房價漲勢將趨緩
葉凌棋表示:市場普遍預期2022年經濟穩定復甦,但全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮、啟動升息時程,會讓全球金融市場有大幅震盪風險,連帶影響房市表現。此外,為避免房市失控,中央、地方政府齊力打炒房,中央各部會從金管會專案金檢、央行限貸以及內政部禁止預售換約、祭出私法人購置住宅許可制以及建立檢舉獎金制度等,而各縣市政府積極研議囤房稅,政府積極打擊投機炒作,2022年是否祭出更進一步的健全房市政策,將左右2022年房市交易量表現。 此外,葉凌棋指出,全台2021年1-10月使照量較2020年同期成長11%,持續維持高檔,顯示目前市場供給量不小,而推估全台全年建照量約16.5萬戶,恐創27年來新高,未來2至3年市場將出現超額供給,賣壓仍重。因此,貨幣緊縮、房市政策以及市場超額供給將是影響2022年房市3大變數。 葉凌棋說明,政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確,在一連串政策實施後,預期2022年將能獲得成效,過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見,改變市場對房價上漲的預期,房價漲幅將逐步趨緩,讓房市回歸正軌,房市將朝向健康、穩定的方向前進。
2022房市預估,2022房市呈「量平價緩漲」格局,估全年交易量約34.5-35.5萬棟之間 葉凌棋說明,國內經濟穩定復甦,加上市場資金潮挹注,台商回流、民間投資增,2022年經濟前景值得期待,房市基本面看好,但房市仍有貨幣緊縮、房市政策以及市場超額供給等變數,買氣難有爆發性擴量,預期2022房市呈「量平價緩漲」格局,全年交易量估34.5-35.5萬棟之間,較2021年持平或小增3%。
高雄市長陳其邁表示,為落實居住正義及兼顧租稅公平,希望透過提高多屋者房屋持有成本,遏止炒房投機行為,本次針對「高雄市房屋稅徵收自治條例」修法後所增加稅收,市長表示將「全面」用於擴大辦理市民租金補貼,提供市民朋友租屋協助。 財政局長陳勇勝表示,市府於2021年12月21日預告修正「高雄市房屋稅徵收自治條例第四條、第十三條」草案,針對高雄市非自住用房屋按差別稅率課徵房屋稅(即「囤房稅」機制)。考量稅率調整對民眾的影響層面廣,為期周延,市府召開多次會議研商討論,並透過公聽會等,廣泛徵詢各方意見,經審慎評估後擬具此修正草案,修正重點包括:
一、高雄市非自住房屋稅率,由現行單一稅率1.5%,調整為對房屋所有權人依持有戶數訂定差別稅率:持有3戶以下,每戶按2.4%課徵;4戶以上,每戶按3.6%課徵。
二、對公有房屋供住家使用、勞工宿舍、BOT之公立學校學生宿舍、公同共有房屋、繼承取得之分別共有房屋、起造人待銷售房屋、社會住宅、包租代管之租賃住宅,及非營業用停車場房屋等非屬囤房性質房屋,排除適用差別稅率,另訂徵收率為1.5%。
三、修正後房屋稅率自2022年7月1日起施行。 財政局長陳勇勝進一步說明,本次修法對非自住房屋稅率的調整,並不會影響自住房屋的稅負。此外,為鼓勵房東釋出閒置住宅及避免房東將稅負轉嫁給房客,鼓勵房東將房屋出租給符合租金補貼申請資格者,就可依法認定為公益出租人,享有最低房屋稅率1.2%優惠。 市府堅守市長指示「自住房屋須不受影響」、「落實居住正義」、「不造成房東轉嫁稅率或負擔給房客」3原則下,審慎研擬本次修正草案,懇請各界支持,期透過落實囤房稅機制,保障市民居住權益,並使房屋稅負更趨合理化。
房屋空置率是市場上關注的議題,但幅度多少是供過於求或供不應求,一直較無良好參考答案,不過觀察新北市林口區及三峽區,兩者紛紛在空置率趨近或跌破10%後,房價就呈現緩漲向上趨勢,不但擺脫鬼城標籤,電梯大樓房價更寫下今年創下新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察林三淡這類以重劃區為都市主要發展主軸的區域來看,10%似乎是關鍵的關卡,越靠近10%供需狀況越為平衡,一旦景氣走揚需求增加時,房市就會偏向供不應求,帶動房價走揚。 三峽空置率從2016年跌破10%後,房價就緩漲向上,2019年空置率修正至9%以下,電梯大樓的房價也在該年度突破2014年的高點,今年更一舉衝高至每坪32.4萬元,房價寫下歷史新高。林口近年則是不斷有人口移入,空置率從2019年的14.23%,修正至2020年的11.59%,空置狀況大幅改善,今年電梯大樓房價也達到每坪29.6萬元的新高,大樓均價往3字頭邁進。
相較於林口、三峽的空置率下滑後房價創高,淡水市場則明顯仍受到空屋壓抑,空置率一直到去年還達到17.44%,即使景氣大幅走揚,但淡水電梯大樓房價復甦到每坪24.6萬元,尚未回到2014年的高點水準,房價走勢明顯落後於林口與三峽一大截。 曾敬德表示,三峽與林口重劃區發展成熟,人口進駐空置率改善,甚至房價在這波景氣走揚帶動下,電梯大樓房價也創下新高,兩者也逐漸擺脫鬼城標籤,成為大台北通勤圈重要的移居城市。
台中新興重劃區特別多,以及重大建設陸續啟動,但土地徵收問題紛爭卻不斷,屢上新聞版面,因此,行政院中部聯合服務中心與中台灣不動產估價師公會今(21)日在台中共同舉辦土地正義研討會,探討如何踐行「協議價購」程序,由台灣智庫城市與區域治理中心研究員蔡美華主持,吸引超過300位關心此議題的產官學界與民眾熱情參與,現場座無虛席。
主辦單位-行政院中部聯合服務中心執行長蔡培慧表示,土地徵收條例自民國100年12月13日經由立法院三讀通過修法至今,正逢滿十周年,當年政府修法最大的要旨在於「市價」徵收,以及強制徵收必須符合公益性、必要性及正當性三大要件,這些變革都是她在NGO組織「台灣農村陣線」擔任秘書長兼發言人時的訴求與主張。
過去,她與許多被迫拆遷的農民一起走向街頭、守夜行動,目的就是希望台灣這片土地,能夠有著更多的關懷與正義,因為土地對很多人而言是情感,並非商品。 因此,蔡培慧強調,需用土地人為了公共利益,需要取得人民的財產時,態度上是否能更為謙卑、更有同理心,尤其是否放下身段,盡其所能與土地所有權人,進行實質的協議價購,是她長期以來所追求的核心價值。
另一個主辦單位-中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔表示,土地徵收條例立法精神強調「徵收是最後、最不得已的手段」,極力鼓勵先行「協議價購」,但過去以來,政府所鼓勵的協議價購徒具形式,根本沒有進行所謂的實質「協商會議」, 雖從101年開始從公告現值改成「市價」徵收。但協議價購過程仍爭議不斷,因此,黃昭閔提出了「雙方立場要對等」、「估價師角色要超然」、「協議價格要透明」、「徵收程序要正義」、「需用土地人身段要柔軟」等五大具體建議,希望能讓土地徵收制度更為與時俱進。 逢甲大學土地管理學系主任辛年豐認為,現階段協議價購價格缺乏彈性,應該明確規範不動產估價師所估出的價格供參考,並授予行政機關對於價格有相當的裁量空間,並強化協議價格的救濟機制,精進協議價購各項機制。
台中市不動產仲介公會理事長吳本源分享不動產交易過程中,不動產經紀人員如何協助買賣雙方,扮演價格媒合的關鍵角色,建議需用土地人可以善用不動產仲介經紀業,在協議價購過程中協助價格磋商。 台灣智庫城市與區域治理中心研究員蔡美華表示,台中市近年許多公共工程道路開闢,看似在協議價購過程順利取得,但仍有許多問題令外界一頭霧水,包括大智路打通,為何從林佳龍前市長時代3億多,到盧秀燕市長補償費提高到7億多,至今市政府並未給予明確說明,導致近期的市政路打通工程地主才會要求比照辦理。 蔡美華認為,協議價購過程如能公開透明,可以避免許多爭議,並節省社會資源無謂的浪費,市政府的立場也必須清楚,不應將負責強制徵收價格審議的地評會或預審小組委員,來決定協議的價格,這樣都是角色混淆,導果為因程序不正義的作法,呼籲台中市政府應該要檢討這些違背土徵條例精神的作法,做到真正保障人民的財產權。
台商回流掀起投資熱潮,上市櫃建商積極加碼投資地產業,今年六都之中,尤其以台中土地交易最為熱絡,北部上市建商看好台中榮景,爭相南下搶購台中土地!繼皇翔(2545)、日月光旗下鼎固(2923)與宏璟(2527)聯手台中購地之後,華固(2548)建設昨(20)日公告以總價28.8億元,取得單元八重劃區3,200多坪土地,創下單元八住宅土地最高總價紀錄。
而北部建商南下台中購地,獨鍾高綠覆、低密度區域,如單元二、水湳經貿園區與單元八的「中央公園特區」、14期重劃區等;尤其中央公園特區及14期重劃區,受惠重大建設、購物商場等利多題材不斷,帶動地價、討論度飆升。華固建設20日公告,以每坪單價88.8萬元、總價28.8億元購入單元八重劃區「鑫港尾段」土地,總面積達3,243坪,土地分區為「住一之一」。
台中開發商表示,華固首度插旗台中,看中該地段方正街廓、正對水湳經貿園區,一舉購入3,200多坪大面積土地,推估未來總銷將超過85億元;若以地價換算,推案價格勢必刷新區域行情。 事實上,「中央公園特區」涵蓋水湳經貿園區及單元八重劃區,近年重大建設不斷,其中,單元八已有龍寶、陸府、總太、豐邑、國聚、久樘等建商購地進駐,而高綠覆規畫引領區域房價,如「國聚之碩」、「達麗創世紀」新案,每坪開價都已站上5字頭。 永慶不動產北屯十期生態園區店科長廖啟元分析,政府近年都市計畫以高綠覆、低密度、低建蔽、低容積為首要開發目標,從建商搶進單元二、中央公園特區、14期購地的熱度可見一般;尤其14期是全台最大的新興重劃區,各大建商都已取得土地醞釀新案中,2021年將成為台中推案主戰場。 緊鄰「中央公園特區」的14期重劃區,為中部最大、且是唯一尚未開發即擁有公園綠地、完整學區與生活機能條件的新興重劃區;其中,西南側「仁平段」是14期中土地分區規畫最單純、最宜居區域,吸引國泰、雙橡園、精銳、惠宇、順天、磐興等品牌建商進駐推案。
金管會21日公布2022年度金融檢查重點,金管會檢查局副局長陳在淮指出,明年金檢重點有三大項,一是金融消費者保護、金融友善服務、公平待客(含身心障礙與銀髮族客戶權益保護);二是資安管理及個資保護;三是公司治理(含吹哨者檢舉制度)與風險管理(含不動產授信業務及大陸地區暴險管理)。
金管會今年為防範對銀髮族不當銷售,5月啟動專案金檢,針對25家金融機構進行金檢,陳在淮指出,今年對銀髮族客戶權益檢查包括銀行、信合社、保險、券商,票券與投信沒列入檢查。今年金檢的普遍性缺失各業務局都已轉知會員,且業務局都有新措施,因此,業者明年會因應調整,會再針對今年的缺失加強檢查。
陳在淮指出,2022年會加強檢查金融消費者保護/金融友善服務措施/公平待客原則,主要涵蓋理專挪用客戶款項、銀髮族與身心障礙客戶權益保護、一般與高資產客戶財富管理業務操作與管理等。 不動產授信查核上,陳在淮表示,不動產授信查核今年有做專案檢查,目前也準備年底做第二次專案金檢,國銀信合社票券公司都有列入。事實上,為配合打炒房,2020年底至2021年,金管會已陸續進行一般及專案金檢,新一波不動產授信專案金檢會把央行信用管制措施,及金管會過去金檢發現的房貸授信缺失,都納入金檢重點。
至於大陸曝險,陳在淮表示,今年比較重視大陸「投資、授信」的檢查,明年除了資產安全性,還會針對「轉投資、參股」管理情況加強金檢。 金管會2022年度金融檢查重點以抓大放小與風險為基礎等原則、2021年度發布的金融法規、金管會及各業務局監理重點及檢查局2021年實際檢查結果,並因應金融市場發展及外界關注議題,挑選各業別應加強關注項目列為檢查重點,合計98項。
看好中科周邊房市的開發潛力,台中七期豪宅建商寶輝建設再砸重金收購逾千坪土地!根據實價登錄揭露,位於西屯區中科民安段14筆、合計總面積1,327.3坪的土地,地上物還有老牌幼兒園及王品旗下藝奇日料,分別在今年3月、7月以總價14.96億元成交,拆算土地單價來到112.8萬元!寶輝建設21日證實,該土地確為寶輝所收購。
不過,寶輝建設表示,中科周邊大面積素地稀少,目前整合還在進行中,這塊基地未來將成為「寶輝VILLAGE」造鎮案用地之一,但目前尚未有明確的推案時程。 寶輝建設首度跨出七期、插旗中科周邊推案,以國際城區開發商自許,在中科這塊四個足球場大、台中都心難得一見的8,000坪完整基地上,推出「寶輝VILLAGE」大型造鎮案,分為國際莊園、世紀莊園、時代廣場三階段開發,產品規劃50~70坪,預估總銷超過210億元。
「寶輝Village」這塊8,000坪的基地上,擁有三個完整街廓與四面臨路的精華土地。在設計上,三個社區獨立定位,針對不同客層的需求而設計,每區的性格和氛圍都會有所不同,連結起來成為大型開發項目。 台中房仲業者表示,中科周邊要找到面積破千坪的土地很難,尤其是這塊「住3之1」的土地來看,十分零碎,要整合成功並不容易,建蔽率55%、容積率280%,未來若能增加容積,搭配「寶輝VILLAGE」造鎮推案,在時間醞釀下,未來房價頗具想像空間。 寶輝建設今年加碼近15億元獵地,展現寶輝深耕中科的決心。據悉,「寶輝VILLAGE」造鎮案預售推出時,吸引中科高階工程師、醫師族群的青睞,成為中科房價首個站上5字頭的預售新案。
又有大咖霸氣掃房!高雄蓮池潭生活圈的15間透天厝,全部由一名設籍美術館豪宅特區的劉姓自然人,以大約6億元的總價,一次掃貨,通通打包,此筆交易也榮登今年左營區最高總價的房地交易;據指出,該劉姓人士是榮欣建設負責人,由於基地面積達781坪,因此,未來可能興建住宅大樓,房價每坪將從30多萬元起跳、甚至上看40萬元。
台灣房屋趨勢中心經理李家妮21日表示,根據內政部最新實價登錄揭露,高雄市左營區文智路上一整排五層樓透天,今年10月,由一名設籍美術館豪宅特區的劉姓投資人,以約6億元總價,一次通通打包。 該筆房地交易總共包含15棟建物、16筆住三土地,其中,13棟為屋齡30年的五層樓透天、以及2間屋齡21年的一層樓建物,另有一間未辦理保存登記的房屋,合計154房16廳170衛,交易也包含建物一旁及後方空地,全部占地約781.96坪,如以6億元總價換算地價,每坪成交單價約77萬元。 台灣房屋高鐵重愛加盟店東陳揚智表示,這一整排透天原為兩位莊姓屋主分別持有,多年來應為閒置狀態,市場傳出求售已有一段時間,此一標的鄰近台鐵左營舊城站,近新莊一路,附近就是高雄美國學校與蓮池潭風景區。
陳揚智指出,受惠鐵路地下化,打通新莊一路後,更便於通往熱鬧的巨蛋商圈與左營舊城區,從新莊一路銜接至翠華路,南可往美術館特區,北可至高鐵左營站及台積電楠梓設廠預定地,交通便利性大幅提升,整體地段機能佳。 李家妮說,近年市場游資豐沛,一些地段佳、具開發潛力的標的,便成為投資人資金停泊選擇之一,尤其高雄近年房市發展熱騰騰,不僅促使買家積極獵取優質標的,以打包式掃貨方式交易,除了更有利成本議價空間,也能一次取得完整的基地街廓,有利於未來投資開發。 雖然榮欣建設對於此一買賣不置可否,但業界指出,買家劉姓人士就是榮欣建設負責人,由於基地面積達781.96坪,因此,未來可能興建住宅大樓,房價每坪將從30多萬元起跳、甚至上看40萬元。
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