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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
行政院打造南部半導體材料「S」廊帶，引領產業新未來。高雄煉油廠轉型材料研發核心，其中材料創新研發專區及楠梓產業園區都市計畫變更案，已於2021年均獲市都委會審議通過，並送內政部核定中，預估2022年上半年可完成審議，下半年將由中油及台積電分別投資興建，兩園區合計可帶動17,500人就業機會。
中油高煉廠區55公頃無污染行政辦公土地，轉型材料創新研發專區都市計畫變更案，預計投入近60億元設置循環技術暨材料創新研發中心，2025年起路續完成綠能所、材料國際學院及材料研發中心等，強化材料自主研發，培育產業所需人才，帶動16,000人就業人數，整體配置融合區內文化資產、老樹、廠區場所記憶、捷運TOD發展、交通運輸聯通及材料創新研發等，是台灣工業褐地轉型新型態，也為南部半導體材料S廊帶奠定基礎。
市府續依國家產業政策指導及產業創新條例，先行勘選中油高煉廠污染整治工程第3區29.8公頃土地，提供台積電作為設置第1期晶圓廠用地，預計於2022年動工，並於2024年開始量產，可增加1,500人就業機會，年產值約1,576億元。未來在台積電進駐後，北接南科、路科及橋科，成為新興半導體製造聚落；往南與仁武、大社、林園、小港等半導體材料與石化聚落，整體串聯成南部半導體S廊帶。搭配周邊封測大廠日月光、製造材料華邦電、穩懋、美商英特格、德商默克等公司，打造高雄為成全球重要的半導體產業聚落。
為提升全區對外交通之可行性，市府將搭配捷運大眾運輸系統打造完整交通路網，此外，因應企業進駐需求，市府也推出北高雄產業聚落周邊社會住宅、企業安家及教育等配套，共同形塑優質前瞻的產業投資環境，繼續爭取優質科技大廠進駐北高雄科技矽谷走廊。 另市府為因應行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，逐步由岡山、路竹往北辦理各行政區之都市計畫檢討，預計年後正式啟動湖內區與茄萣區的都市計畫通盤檢討作業並辦理公開徵詢意見，可望為北高雄注入新的發展動能，藉以提升產業、居住生活環境及帶動北高雄人口的成長。
台南目前以半導體產業最具投資規模，從台南市製造業固定資產投資金額統計資料來看，半導體產業所屬的電子零組件業佔總體製造業7成，除可歸功於台積電先進製程投資外，所產生的磁吸效應亦吸引了ASML、應用材料等外資半導體業者紛紛跟進、落腳台南，不僅完整了台南半導體產業鏈，也將台南推升成為國際半導體產業的矚目焦點。
房地產業者表示，2021年起，全台房市跟著高科技產業設廠而引爆漲價風潮，台積電前進高雄楠梓區設廠帶動高雄楠梓、橋頭房價上漲，而台南的科技園區廊道成型，匯聚高科技產業也能帶動房地產買氣，根據國泰台南市房地產指數調查，台南市2021年第4季相較上一季與2020年同季皆為「價漲量穩」。受惠科技業設廠拉抬房市熱度，就業人口紅利帶來購屋需求，南科周圍成為主要推案熱區，加上重大公共建設推動，價格補漲態勢相對顯著；惟因比較基期較高，加上建案惜售，成交量高檔盤整。整體而言，房市呈現「價漲量穩，表現偏熱」的狀態。
黃偉哲市長表示，從南科台南園區再延伸至路竹、橋頭園區，已形成一條完整的半導體產業供應鏈，可謂是大南方經濟產業發展的命脈之一，而台南園區積體電路產業聚落相當完整，自上游IC設計領域開始，全球前十大IC設計公司中的瑞昱、聯詠；再至中游世界前五大晶圓代工大廠的台積電與聯華電子，以及世界前五大設備供應商的艾司摩爾(ASML)、應用材料、東京威力科創、科林研發與科磊，和半導體材料供應商昭和電工、東洋先端科技等外資業者；最後到下游封裝測試領域之企業像是日月光以及華泰電子等，依序形成由台南延伸至高雄之大南方半導體產業廊道。
經發局長陳凱凌表示，除台積電外，聯電進駐台南已有20餘年，於2021年中宣布再度於南科擴廠，並預計在2023年前挹注約1,500億的投資額；艾司摩爾則於2020年時在南科設立海外最大的EUV全球技術培育中心，靠近台積電等客戶並就近培養、訓練出優秀的工程師為其重點關注目標，未來3年內也考慮擴大在台南研發中心的投資。半導體產業已在南科形成完整的產業聚落，並且發揮強力的磁吸效應，使供應鏈的上下游廠商紛至沓來，逐步進駐古都。
此外，半導體廠商投資的外溢效應也已擴散到周邊產業，如氣體、化學、管線、設備、檢測、材料等相關業者，像是宏廣新技、新碩、鎧暘科技、國精化學、南寶、品嘉科技、日揚科技、激力、大舜鈑金、傑群國際、濾能、閎康科技、成信實業、光洋科......等，近年也陸續投資擴廠，而隨著南科的崛起、相關供應鏈業者聚集，不僅吸引了大量高收入的相關從業人口移入，同時也帶動當地整體消費購買力提升，周邊物流、商業支援服務業之需求大幅增加，過去一年來吸引了momo、誠品、南仁湖等投資案，三井outlet也將在今年2月開幕，國內、外企業看好台南市發展、紛紛進駐台南市，為台南市注入新的經濟量能。
統計2019年至2021年，台南市新增926家投資案，吸引995億元投資額，創造1,832億元產值，增加30,596個就業機會，如GARMIN、聯亞科技、心忠電業、台灣應材、煙波、南紡置地廣場二期、聲寶等，此外，台積電5奈米及3奈米廠投資1.15兆元，聯電投資額1千億，統計2019年迄今吸引超過1.35兆元投資，招商成績亮眼。
安平商港內漁光島西側約45公頃的人工養灘地及填築新生地土地，也就是大、小月牙灣陸域周邊部分，經台灣港務公司提出擴大都市計畫變更案，將其納入都市計畫範圍，全案於1月18日經內政部都市計畫委員會審議通過。
市長黃偉哲表示，行政院2017年核定安平商港港區範圍，確立安平商港建設計畫「北觀光、南自貿」發展模式，漁光島周邊港區範圍定位為觀光遊憩商業區及親水遊憩區。其中位於漁光島西側灘岸土地為港務公司多年來填築及人工養灘而成，惟土地非屬都市計畫範圍，台灣港務公司為港區土地整體有效管理及利用，提出將人工養灘地及填築新生地等範圍納入都市計畫，未來與安平五期重劃區遊艇碼頭及漁光島南側商港範圍土地進行整合規劃，將突顯地方發展特色並塑造優質的水岸環境。
市府都發局長莊德樑指出，本案都市計畫依據漁光里既有的樹林、沙灘、海域等天然資源特性，以低度開發為原則，將近45公頃土地劃為港埠用地，並以水域遊憩及觀光休閒為土地分區規劃主軸。此外，為兼顧觀光遊憩推動及灘岸景觀風貌兩全，訂定土地及景觀管制等規定，打造台南市遊憩新亮點。 未來都市計畫程序完成後，港務公司將加速推動安平商港觀光建設開發，安平水岸遊憩新風貌指日可待。
春節假期間「北客南返」，返鄉人潮趁著假期賞屋，中南部的部分案場人潮擠爆，賞屋、成交金額較去年成長兩成；在剛需的帶動下，低總價的區域受青睞，帶動春節房市熱轉。 北部受到天氣濕冷影響，表現相對平穩，整體而言，春節賞屋情況呈現「南熱北溫」。
代銷業者表示，春節購屋族多半以回國台商、返鄉客居多，綜觀市場，北部買氣偏弱，中南部相對較佳。 以中南部市場為主的代銷業者上揚國際表示，今年過年期間，高雄、台南、台中的來客數與成交金額較去年成長兩成。業者說，今年返鄉人潮變多，加上科技設廠議題，不少北漂族都回來購屋，其中以高雄鳳山區「富邦大無疆」成交六戶、彰化「寶鴻高鐵湛」成交五戶最多，其他個案表現約在一到兩戶。
創意家行銷表示，疫情之下，許多民眾走春行程改為「全家去賞屋」，初二起，賞屋人潮漸增，整體較往年增加約兩成，因疫情期間不能出國，有自住需求的民眾也趁著回娘家期間出來看屋，整體成交金額約7億元，與去年相差不大，主要熱銷為板橋區-鼎隆大苑、中和區-蒲陽南山、中山區-帝璽、華山川等新推案及成屋個案為主。 其中，桃園區長庚醫護社區旁的「豐邑氧森」，因低總價，符合小資首購族區間，春節期間賞屋人潮超過30組，新北市板橋區江子翠站旁的「鼎隆大苑」，有大戶買家出手購屋，還有三重區仁義重劃區的「元富信城鼎」，因過年期間不打烊，有不少換屋族群來現場了解。
2022年迎來虎年，未來新的一年中，高通膨何時緩解以及升息浪潮預料都將是投資人關注的焦點，其中，一旦國內央行啟動升息，房貸族的負擔也會隨之增加， 那麼在財務規劃要特別注意哪些事？
若符合升息條件央行擬調回1碼，房貸族每月多負擔1千餘元
中央銀行總裁楊金龍多次在公開場合指出，2022年國內貨幣政策將轉向緊縮，等於是暗示今年升息腳步將至，他更提醒，房貸族及中小企業，要隨時為利率調升作準備。 2020年爆發COVID-19疫情後，當時央行為了力抗新冠肺炎疫情所帶來的市場衝擊，大動作宣布降息1碼（0.25％），利率創下史上新低水準；但如今2021年全年經濟成長率突破6％，楊金龍也曾表示，過去因疫情調降下來的1碼，將選在適當時間調回來。也就是說，不論是一次升足1碼又或是採取分次調升，升息幅度至少就是1碼。
根據歷史經驗，央行調升政策利率往往連帶影響房貸利率，換句話說，只要央行啟動升息，國內房貸利率也會跟著調漲，這對於房貸族來說，已無法再享受超低利房貸，但每個月大約會增加多少負擔呢？房貸族最好還是事前試算一下，以便於拿捏每個月的支出開銷。 舉例來說，假設小華向銀行借了房貸1000萬元、分20年期，以單一利率1.4％試算後，小華每個月本金利息平均攤還約47796元；若是房貸利率也跟著調升1碼，1碼就是0.25％，等於小華承擔的房貸利率來到1.65％，每個月大約增加1151元的房貸支出。
避開升息風險，買房族先從4個面向考量
屋比房屋總經理葉國華指出，想要降低市場波動與升息風險，購屋族應從房價、貸款成數、每月還款金額變化以及房貸負擔率等4大方面綜合考量，評估自身財務狀況及是否適合進場買房。葉國華指出，近年來全台房價飆漲，就連蛋白區、蛋殼區的房價都出現大漲，但部分房市熱區短線漲幅過於迅猛，配套的生活機能、重點建設卻沒有跟上，導致「超漲」狀況相當嚴重，此時貿然進場，追高的可能性並不小，後續若市場反轉或表現不如預期，就可能出現套牢，還必須面對升息負擔加重的窘境，因此建議此時民眾購屋還是以自住為主要考量，投資部份要盡量減少，才能降低未來升息與市場波動所帶來的風險。
再者，目前房價漲幅已大，許多購屋者開始面臨銀行估不到價的狀況，加上政府嚴控房市炒作，緊縮貸款成數，民眾若過度追高價買房，一旦房屋估價不如預期，甚至可能出現貸款下不來出現違約的情形。因此，建議民眾購屋時多準備一些自備款，至少抓購屋總價三成以上自備款最穩妥，才可以降低未來貸款成數不如預期的風險。
另外，房貸族也要留意升息利率變動所帶來的房貸負擔增加的情形。如果利率提升至3％，預期每月還款金額將大幅增加，這對於資金不寬裕的家庭就會是雪上加霜。
最後，建議民眾在評估每月還款能力時，盡量別抓太緊，否則未來一旦出現快速升息的狀況，恐面臨無力負擔的窘境。以國際常見的買房負擔力評估指標「房貸負擔率」來說，合理的房貸負擔率一般應為家庭月收入的30％上下，也就是用收入的三分之一繳交房貸，如果房貸負擔占比過高，勢必會使資金調度靈活性受限，購屋者的生活品質可能會因此大打折扣。
店面交易冷清，貸款成數條件未必會好
除了一般房貸族之外，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨也指出，若是持有多屋的投資者更要檢視自身現金流部位的調整，常見的做法是可能先償還本金，或是暫時採取轉貸減壓，甚至是直接調漲租金因應。
徐佳馨認為，即便央行在今年一口氣升息1碼，利率也僅調升0.25％，仍屬於是「低利的投資環境」，甚至過去的經驗來看，央行升息的幅度也未必會全然足夠反映在房貸利率，她舉例，過去央行調升利率半碼（0.125％），銀行房貸往往只會調升0.06～0.07％。只不過，確實利率往上走的同時，投資者也會開始思考持有不動產是否是最好的選擇，有可能資金會轉往其他的投資標的。 徐佳馨也認為，接下來預期央行也會持續著重在選擇性信用管制措施，除了不利於現有的多戶房貸族之外，若投資人在這時搶進購買店面的話，在市況未大幅好轉的情況下，部分店面的貸款成數條件可能沒這麼好，「接下來要看銀行的態度」。
半導體矽晶圓大廠環球晶今日宣布，公開收購德國世創Siltronic一案於交易截止日前，即2022年1月31日未能成就所有所需的收購條件，未能取得所有主管機關核准，因此將執行擴產計畫，原規劃用於收購案的資金將轉為資本支出及營運周轉使用，環球晶預期2022至2024年度總資本支出將達1000億台幣（約36億美元）進行重大新廠擴建。
環球晶董事長暨執行長徐秀蘭表示：「即使公開收購Siltronic一案未果，我們在事前即已規劃雙軌策略。我非常期待我們現在能夠考慮的各種選項，來提升技術發展並提高產能。」 環球晶將考慮進行多項現有廠區及新廠擴產計畫，包含12吋晶圓與磊晶、8吋與12吋SOI、8吋FZ、SiC晶圓（含SiC Epi）、GaN on Si等大尺寸次世代產品。擴產計畫涵蓋亞洲、歐洲和美國地區的投資，總投資金額最高達1000億台幣，包括擴充現有廠區以及興建新廠，新產線產品產出時間從2023年下半開始逐季增加。
環球晶將專注於強化自身成長，透過建立專攻次世代產品的全新產線以布局先進製程，瞄準大尺寸晶圓及化合物半導體，先進製程專用晶圓在環球晶圓的產品光譜佔比將大幅提昇，產品組合亦更加優化。新產品放量時機領先擴產浪潮，可迅速掌握終端科技創新商機、擴大領先優勢、放大營收規模並拓展事業版圖，為客戶及股東創造更多價值。
2021年新冠疫情衝擊全球，不過，上巿櫃建商為了儲備足夠糧草，擘劃營運方針，購地腳步不受影響。根據公開資訊觀測站資料顯示，2021年共有3家上巿櫃建商購地超過百億，其中又以興富發最為積極，全年購地總額逼近300億、達287億，遠雄建設與華固建設分別以133億及116億拿下亞軍與季軍。 去年間購地前10名建商，除了上述前3名，其他依序是國泰建、皇翔、華建、宏普、達麗、宏璟／鼎固，及同為興富發家族的潤隆。
3大因素 促南向布局
信義全球資產公司彙整去年上市櫃建商購地記錄，土地總交易金額達1396億元，全年土地交易面積達17萬坪，有近9成交易落在大台北之外，其中，台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪，顯見建商對中南部市場看法樂觀。 信義全球資產總經理柯宏安表示，科技大廠南遷設廠牽動了就業與居住人口流動、台北精華素地稀缺取得不易且成本較高、加上都更整合時程長，讓不少建商紛紛跟著滾動式調整開發策略，積極南向布局。
產業剛需 台中商辦夯
台中市成為土地交易面積與金額規模最大區域，面積合計約7.8萬坪，交易金額為538億元，雙雙破2020年成績。去年在台中購地的國泰、遠雄、長虹、興富發、皇翔等建商，金額最大筆為皇翔的77.5億元買下七期近3000坪土地，未來擬朝向頂級辦公大樓規畫開發。進一步觀察，台中市去年辦公建照核發面積已遠比前一年多，可見產業的剛性需求也帶動建商布局台中辦公市場。
桃園市交易面積排名第2，面積合計約2.3萬坪，交易金額為185億元，已連續3年交易金額超過100億元以上。金額較大筆的是興富發以39.69億元買下機場捷運A7站土地，看好未來可吸引新北與桃園居住族群。 名列第3的高雄市，交易面積合計約2.1萬坪，金額為156億元，就金額進一步分析，較2020年同期增加近100億元，主要受惠於高雄市政府辦理土地標售案，可看到包含國泰、遠雄、興富發、聯上發、鑫龍騰等建商搶進。
新莊北投 購地新戰場
至於雙北地區，2021年累計成交面積約2萬坪，交易金額為416億元，集中在新莊、北投。其中，新莊區因區域機能及商業發展到位，又有環狀線與機場捷運線加持，吸引人口與企業移入，很快成為建商目標新戰場，像是亞昕、興富發、皇鼎、信義等前來投資，累計交易金額就達157億元。 柯宏安分析，以往建商都以大台北為首要投資區域，但2021年呈現「桃、中、高」熱的情況，且幾乎鎖定重劃區或沿著捷運軌道的土地。展望今年土地市場，台中及桃園的重大建設題材多，有望續熱。
晟德（4123）今（6）日宣布，該公司去年10月下旬轉讓大陸澳優乳業12.4%股權予伊利集團後，這筆交易已於今年1月底正式完成交割，晟德集團喜迎新台幤77億元現金到帳，處份利益約新台幤42億元，每股獲利貢獻約8.3元、將在今年第1季認列。 晟德表示，為成就澳優乳業輝煌成長，晟德與中信農業產業基金於去年10月下旬決定，共同策略性轉讓澳優乳業股權予伊利集團。該交易已於1月底正式完成交割，本次交易總金額高達新台幣225億元（港幣63億元），其中晟德集團因轉讓持股而獲得新台幤77億元現金。
根據晟德去年10月27日公布，晟德集團以每股10.06港元、總價21.45億港元（約新台幣77億元），將晟德持有澳優12.4%股權轉讓給大陸內蒙古伊利實業集團旗下香港金港商貿控股公司。轉讓之後晟德仍持有澳優7.23%，為第二大股東。 晟德是在2014年11月宣布斥資30億元拿下澳優乳業近26%股權，並在2018年轉讓部分持股給大陸中信集團，這次轉讓持股給伊利實業集團，為晟德第二次大型處分動作。隨著乳業龍頭伊利集團加入，澳優未來發展持續看好，晟德所持股權價值可期。
晟德表示，該集團以投資控股模式專注於生技及大健康公司的投資與育成，隨著轉投資陸續開花結果，將持續擴大集團流動性資產價值。此外，晟德更透過策略性調節持股水位將投資成果「不斷兌現」，產生持續而強勁的現金流。晟德集團董事長林榮錦自2008 重新定位晟德為生技工業銀行以來，藉由併購或投資，重新定位聚焦，找到對的CEO「扶你上馬,送你一程」，或深度經營或策略管理，再引進戰略合作夥伴，使子公司的業績因再次強強結合，再次升級轉型，醞釀再次爆發性成長。而晟德在歷次釋股下持有股權遞減 ，但是市值卻不減反升。
細數晟德集團成員，目前有澳優、長聖（6712）、國光生（4142）、永昕（4726）、加科思、博晟（6733）、順藥（6535）、東曜、益安（6499）、Windtree等，分別在台灣、香港、美國等資本市場掛牌；同時, 透過釋股轉投資公司，每年掌握永續金流、保留股東配息，並持續尋找新投資案源，擴大集團綜效。
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