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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
內政部次長花敬群21日受訪時表示，囤房稅是一個藥方，不能說完全不對，但也不能說是神藥，吃了就好，有地方政府要推，政府樂見，可是也有副作用，最直接就是導致租金上漲，為了打房卻讓房客承擔副作用，是政府最不樂見的。
花敬群表示，近期房價上漲是一個議題，房市就是要調控要管理，房價上漲的原因多元，這次上漲是因為資金回來，不是政府縱容炒作。這一年多來政府推動房地合一稅、紅單納管、預售屋納管等措施，顯示政府是有態度的，就是要把炒作房市抑制下來。 花敬群也指出，過去一年多，房價上漲讓人擔憂，中南部是主戰場，北市和新北，因房價相對高點，炒作資金成本相對較高。若房市進入過度炒作和恐慌結構，站在政府角度，擔心民間恐慌。
處理稅基 方為治本之道
為調控房價，地方政府陸續推出囤房稅，花敬群認為，囤房稅對短期內調控房市有一定功能，是一個藥方，但也有副作用，最直接的可能導致租金上漲，為打房卻讓房客承擔副作用，是政府最不樂見的。 花敬群表示，囤房稅也涉及整體稅制調整，若不考慮處理稅基，只將稅率上調，將使未來稅基調整更加困難，因此囤房稅在稅制改革上，並不是好的方向，但對短期內調控房市確實有一定功能。
他指出，北市是全台最先實施囤房稅的城市，惟設計差別稅率時，卻將單一自住房屋稅基打6折，但台灣房地產稅制問題就是在於稅基偏低，某種程度上是為了因應上次台北市長選舉，涉及政治因素。
花敬群重申，囤房稅有一定效果，但不是唯一解方，例如財政部推出房地合一2.0、央行推選擇性信用管制、內政部祭出預售屋合約限制轉售等，各部會都推出不同藥方，希望能抑制炒作情形。
對各部會打房政策，花敬群說，央行選擇性信用管制，時效性最高，所以由央行發起；內政部是對預售屋案場全面稽查，前年底開始全面稽查，因採按戶棟處罰，台中有建案因此被罰了1,000萬。預售屋換約就是投資客炒作最主要管道，內政部從這管道切入，管理預售炒作行為，禁止換約政策公告後，檯面上一些群組就主動宣布關站，投資客降價轉賣，達到調控市場目的。相關預售屋禁止換約政策修法，還要經行政院會通過，由立法院審議。
財政部國產署今天表示，已簡化5類目的事業用地的移交程序，統計2021年因簡化程序，已完成1萬2000多筆土地管理機關變更登記（管變登記），面積達1848公頃，讓各目的事業主管機關更有效率接管用地。 財政部國有財產署（國產署）今天舉行線上例行記者會。
財政部國產署副署長游適銘表示，土地一般撥用需要逐案核定，先前行政院分別核定國產署經管，3類土地像是被地方政府闢建公共設施、位於河川區域及國家公園區域範圍內的國有非公用土地，如果未涉及有償撥用、無需負擔補償者，可簡化撥用程序，以列冊方式會同目的事業主管機關辦理管理機關變更登記。 游適銘表示，另外，這2年配合行政院「向海致敬」政策及農田水利法施行，農田水利會改制為公務機關，因此新增2類土地，包括一般性海堤設施與原農田水利會水利設施使用的國有非公用土地，也可以簡化移交作業程序，加速土地移交經濟部水利署各河川局及行政院農業委員會農田水利署接管。
游適銘指出，國產署針對5類目的事業用地簡化移交程序外，每年也會訂定目標數。統計2021年共完成1萬2000餘筆土地管變登記，面積達1848公頃，讓各目的事業主管機關更有效率接管所需用地。 游適銘指出，未來將持續積極協助各機關取得公務或公共建設所需國有土地，提升國有財產在地方建設、河川治理、國土保育、海岸安全與農業政策等運用效能，增進公共利益。
房市熱，愈來愈多預售案因基地偏遠、廣告考量以及邊建邊售的趕工需求，將接待中心設址在基地外。據591調查，七都1,300多個預售案中，就有近1,100個建案接待中心設址「外接待」，其中，北北桃外接待比例約七成多，中南部更達達八至九成。
591新建案指出，雙北只要是危老多的區塊，因為基地環境不佳，業者銷售多會選擇外接待，近年外接待占比提升1～2個百分點； 中南部近年很多新興重劃區，業者會選擇在地段較好或是能見度較高的地方搭接待中心，基地直接開工邊建邊售，外接待的占比也較以往成長3～4個百分點。
591新建案表示，若接待中心地點是選在市區、車水馬龍等地區，除了能作為廣告手段增加曝光外，通常也有讓消費者忽略其基地小環境缺點劣勢的效果；加上近年缺工缺料嚴峻，有些業者為避免銷售行為影響到施工進度，亦會選擇將接待中心與基地分開。 相較雙北、桃園設置外接待的比例約七成多，中南部接待中心不在基地上的比例超過八成，相較雙北市土地有限且地租較高，中南部近年房市熱絡，重劃區推案量大，同一區域內手上有二、三個案子在銷售的業者不在少數，加上缺工問題不能如期完工風險提升，不少建商為了趕工，直接設置外接待，也能節省成本「重複利用」。
台中市基地與接待中心不同位置的比例高達92％，由於這兩年買氣爆棚，預售案銷售期縮短，有些手握多案的業者乾脆另行租地搭建接待中心，當一案賣完，僅需小幅整修，就能迅速讓下一案的銷售團隊進駐；還能作為品牌宣傳的一環，尤其台中房市「選品牌不選建案」的氛圍濃厚，如精銳、惠宇及聯聚等知名建商，都將接待中心改造為固定會館，提供社區住戶或市民做為藝文、美術等展演空間。
在新冠肺炎疫情衝擊、營造業缺料和缺工情形下，國發會主委龔明鑫21日表示，今年公共建設計畫經費規模5,448億元，為歷年次高，執行率仍以95％為目標，各部會應訂定執行目標，並納入公共建設推動會報列管追蹤，以發揮公共投資效益。
國發會21日在國發會委員會議報告「111年度整體公共建設計畫推動重點」，確立2022年公共建設計畫執行率維持前二年的95％「高標準」，國發會官員坦承，今年受到新冠肺炎疫情、營造業缺工和缺料影響，執行率95％「挑戰大」，但為了維持經濟成長動能，仍維持95％目標。另外，國發會委員會議21日也審議通過五股泰山輕軌可行性研究案，將報請行政院核定。新北市政府指出，此案可提供蘆洲、五股、泰山地區便捷的軌道運輸，預計2030年完工通車，總經費約227.79億元。 拚經濟，2016年以來公建經費連年達4,000億元以上，2020年突破5,000億元後，2021年進一步增加至5,667億元；行政院2020年訂下執行率95％目標後，已連續二年達標，2020年執行率95.48％、2021年95.65％，創史上新高。
官員指出，為了達到執行率95％目標，占公建經費91％的六大部會經濟部、交通部、內政部、農委會、科技部和教育部將加強列管，按月訂定執行目標及總量，列管追蹤。
今年包含交通、電力、水利、文教有20～30項重大建設將陸續完工，上半年預定完成「台南都會區北外環道路第3期新建工程」、「農科園區客製化國際保鮮物流中心第一期廠房新建工程」等；下半年預定完工項目包含「安坑輕軌」、「南方澳跨港大橋」、「金門大橋」、「國道4號豐原潭子段全線」及「高雄榮民總醫院屏東大武分院」等。另外，原訂6月商轉的大潭電廠8號機組，完工日期仍待進一步估算。
官員說，將持續落實公共建設計畫審議、預警及退場機制，結合工程會每月召開的公共建設督導會報，掌握計畫推動可能遭遇問題，各部會也應管控，並加速執行，在2022年提高經費支用效率。 此外，官員說，營建業受疫情衝擊，缺工問題最為關鍵，目前除開放降低移工門檻外，政府也透過職訓、檢定方式，媒合更多本國勞工就業。
吉家網2021年房市年報出爐，六都去年第四季平均房價年漲幅11.1％，六都漲幅最高十大行政區多在工業區廊帶周邊蛋白區，以高雄仁武年漲29.6％居冠，護國神山台積電效應「聞積起舞」並非「無基之彈」。值得注意的是，六都行政區房價漲幅最低排行前十名，台北市包辦七席，為50年首見。
吉家網調查顯示，全台房市「北溫、中熱、南強」，台南、台中房價去年第四季年漲幅分別達13.9％與13.8％，高雄在去年第四季強勁增長，年漲幅11.9％，今年頗有後來居上的潛力，桃竹9.6％、新北9.3％伯仲之間，台北市7.93％漲幅居末。 六都中房價漲幅最高的十大行政區漲幅相當驚人，高雄就有四個行政區擠進前六名，高雄仁武、楠梓區漲幅近30％，中南部包辦了八強，十強行政區除了竹北非六都之內，其他行政區全數是過去蛋白區、甚至蛋殼區。
吉家網董事長李同榮指出，南、高二都房價持續受惠新重劃區擴展，「護國神山」台積電近幾年在南部擴大投資，連帶周邊房地產、人口大幅成長，「聞積起舞」效應已由蛋白區擴散至蛋殼區，廠區周邊儼然成為新型都會區，後勢看漲。 北台房價相對穩定 相較於南台灣房價漲勢兇猛，北台灣房價變化相對穩定，六都中雖然沒有任何一個行政區房價走跌，不過台北市漲幅相對較小，六都房價去年第四季年漲幅最小的十個行政區中，台北市占有七席、新北市占三席，幾乎包辦後段班，為50年來首見的現象。
李同榮認為，通膨、低利率、缺工的環境，帶動中南部工業區廊帶蛋白區房產搶購旋風，燃起房價一路往上飆升，未來二年情形仍會持續發酵，2022年房市發展趨勢，雖有升息因素與政府持續打房壓力，但房市價量仍是溫和上升，高雄房市將成為未來六都房市表現的強弱指標。
金管會公布2021年全年「以房養老」成果，截至2021年12月底止，以房養老核貸件數達5,626件、核貸金額達321億元，全年新增784件、45億元，不管件數、金額年增率皆約16％，較2020年的19％、21％增速減緩。 因應高齡化社會，金管會六年前開始大力鼓勵各銀行推「以房養老」業務，讓老人可活化房產變成退休金，然而隨著這些年推廣，近年業務成長陷入瓶頸，只有公股銀行較為積極，民營銀行幾乎呈現放棄狀態，2021年在疫情衝擊下，在核貸件數、核貸金額增速皆呈現下滑。
金管會統計，2020年全年核貸件數達762件、年增19％，核貸金額年增48億元、年增率達21％；但2021年較2020年不管是件數還是金額年增率都雙降，就趨勢線圖來看也明顯趨平緩。
至於個別銀行辦理情形，目前共14家銀行承作以房養老業務，且逾五成都是公股銀行。據銀行局統計至2021年12月底止，以房養老業務核貸件數最多的前五大為合庫2,177件、土銀1,729件、華銀889件、一銀469件和台企銀237件。
核貸金額前五大銀行也清一色是公股行庫，分別為合庫131.11億元、土銀84.34億元、華銀44.41億元、一銀32.95億元、台企銀17.4億元。 就區域來看，以北北基居民接受度較高，件數達2,896件，占比逾半、達51％，核貸額度也最高，達226億元；其次為中彰投居民，件數達819件，占15％，核貸額度居次，達32億元；桃竹苗名列第三，件數達634件、核貸額度約25億元。中南部因房價低，民眾「以房養老」意願低，雲嘉南、高屏地區總件數才1,039件，僅占18％。
就性別來看，女性承作以房養老者較多，核貸件數達3,149件，占比55.97％；男性核貸件數僅2,477件、比重為44.03％。至於平均承作年限達15.87年，從過去的平均20年不斷逐年縮短。
金管會指出，台灣預計2026年將邁入超高齡社會，因應高齡化社會的金融需求，金管會會鼓勵金融機構適度調整資源配置，開發及提供符合高齡者需求的商品及服務，也鼓勵銀行提供商業型以房養老貸款服務，目前商業型以房養老貸款，除一般貸款方案，亦有結合信託及保險商品者，年長者可依據其實際需求，選擇適合的貸款方案。
中油計畫在台中港到苗栗通霄發電廠間新設天然氣運輸管線，台中市長盧秀燕21日對來訪的中油代董事長兼總經理李順欽允諾，市府同意提供相關土地作為天然氣隔離站使用，強調「反煤不反氣、增氣需拆煤」，為市民健康把關。
中油興建台中到通霄36吋天然氣陸管，中央曾稱該計畫可增加北部發電穩定性，減少中電北送機會，擴大中南部燃煤機組減燒減排。李順欽指出，中油沿線用地已陸續取得，攸關安全及緊急搶修的隔離站及周邊管線用地，則需要台中市府協助。
盧秀燕強調，為讓中部人有新鮮空氣，應大幅減少燒煤，中火2019、2020、2021年用煤量均超過1200萬噸，市府「反煤不反氣、增氣應拆煤」，中部人常問「燃煤機組何時能拆？」呼籲中央不只可拆掉4部燃煤機組，順應世界減碳潮流，汰舊換新，改善中南部空品，不是繼續中電北送。 市府表示，支持和配合燃氣機組建設，同意提供土地給中油興建輸氣管，將提供大安溪北岸土地，供中油作為設置隔離站；另周邊管線所需土地也會同意由中油承租。
市府提供作為設置隔離站的土地，位於大甲區雙寮段607-5地號，市有持分面積為522平方公尺；隔離站周邊管線需通行使用部分，包含大甲區雙寮段600、607、613、614、617-2、626地號計6筆市有土地，市有持分面積共155.77平方公尺，市府配合中油依規提供使用。
政府不斷釋出「打房」訊號中，2022年開春後，金融保險界轉而將眼光放在交通部將釋出的近2千億元商機，包括台鐵的中壢、桃園、台中、員林、屏東等車站、客運站的開發案與周邊都更招商案，以及基隆港、台北港、台中港等招商土地開發案與清水、新營、南投等國道休息服務區標案。
「由於台北市大型精華地區土地供給非常稀缺，過去壽險公司較少參與政府地上權標案，現在已成了熱門標的。」2012年5月國壽以4.2億元權利金與台中市府簽約，取得「市81」公有市場30年地上權的BOT案，開啟了新風氣。
南山人壽火速跟進，同年7月，以268億權利金底價，擊敗國壽成功取得北市信義計畫區5,357坪台北世貿二館的50年地上權，興建完成今日的「南山廣場」；2019年11月再以159億搶下信義行政中心50年地上權，預定興建商辦大樓，結合南山廣場打造辦公園區。 2020年3月，南山人壽又以312.76億元，取得舊台北世貿三館70年地上權案，被市場視為「蛋黃區中的鑽石」，堪稱是壽險界地產「信義王」。
世貿二館標案戰役中，國泰人壽董事蔡宗翰與不動產投資團隊，雖以256億元敗給南山人壽，接著2012年10月，國泰人壽團隊以逾43億元權利金，一舉拿下高鐵桃園站產專特區BOT案70年地上權，創下壽險業先例。
開發金（2883）旗下的中國人壽，則是以「必勝」決心，在2013年11月大手筆出價141.68億元，高於底標23.88%，搶下北市南京敦化精華路段台北學苑地上權，成為今天開發金與中壽總部新大樓。 今年1月，中壽再豪砸120.5億元取得台中市七期整棟的「市政核心」商辦大樓，另以31.99億元買入北市潤泰金融大樓8個樓層。
世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超進一步指出，「地上權案面積完整，近市區精華路段與交通幹線附近，已成為壽險公司競標之處，長期來看不動產投資策略，主要仍是看好商辦市場未來性，以及多元化投資百貨商場、物流倉儲、科學園區等。」
確實，富邦金（2881）子公司富邦人壽也不遑讓，2014年6月以172億8,800萬元取得北市信義計畫區A25設定地上權案，將興建複合式商辦大樓；並於四年後首度進軍高雄地上權開發案，於2018年5月與高雄市府簽約，以78億780萬元取得「捷運凹子底站旁商業區開發案」70年地上權，預計投資開發200億元。
新光金（2888）旗下新光人壽也繼國壽之後，加入搶標高鐵站前特區行列。2015年5月，新光人壽以10.48億元標得高鐵台中車站特定區3,689坪土地，預計興建為集團的教育會館及出租住宅。 六年後聯手新光三越百貨、新光保全競標高鐵台中站前「超級娛樂購物城」4.8萬坪開發案失利，氣得新壽欲提申訴，可見所釋出高鐵站周邊商機帶來的競爭激烈。
不過，去年10月，新壽還是以44億搶下兩筆台北士林科學園區土地，初步計畫未來可做辦公室、生技醫療設施、企業總部等。
全球人壽則是在2013年以13億元得標宜蘭礁溪台電地上權，興建成寒沐酒店；2016年則以41.39億元取得國產署北市八德路商圈的希望廣場地上權案，並在2020年6月以97.8億元拿下國泰營區地上權，計畫興建為全球人壽總部。
東森總裁王令麟大手筆花費9億購入，再加碼1億元裝潢的結晶，打造坐落在台中七期的東森直消ecKare旗艦店。東森直消目前已在台北、高雄設置培訓中心，東森集團總裁王令麟看好東森直消電商ecKare未來發展，在台中七期投入資金置入豪宅作為中部的旗艦店與接待中心，顯然下一步棋將以台中為來年的重點發展區域，預備大舉拓張中區的會員招募與營運。
王令麟表示，房地產在各項原料不斷上漲的因素下，已經呈現上漲趨勢，台中麗格位處台中七期最核心的區域，可以說是蛋黃中的蛋黃區，且台中七期類似的旗艦店相當匱乏，因此，這物件具有相當的增值潛力。 王令麟表示，在經濟發展上，台中不論是在消費力，地區的指標性都相當足夠，而且台中地理位置適中，對於北中南的會員都可以做最好的服務；因此，選定台中市最高級之地段，可以表現東森直消電商ecKare在精耕會員的用心。 東森直消ecKare旗艦店已在1月底啟動試營運，並預計3月6日正式開幕。
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