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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北士林的「台北表演藝術中心」將在3月11日敞開大門試營運，近年台灣不斷興建藝文展演場館，期許帶動周邊藝文氛圍，也為市容地貌增添文化氣息，但對於房市交易有加分的作用嗎？台慶不動產根據內政部實價登錄，盤點北、中、南七個國家級、具代表性的藝文展演場館，觀察近年周邊1公里內、屋齡2年以上的中古屋交易量及房價變化，其中，「高雄流行音樂中心」漲幅最多，交易量則以「台中國家歌劇院」居冠。
統計結果發現，「高雄流行音樂中心」漲幅最多，周邊房價從2020年每坪均價19.9萬元，來到2021年的22.2萬元，上漲11.6%；同樣位在高雄的「衛武營國家藝術中心」，年漲幅9.5%居次，且1字頭依舊有機會入手，而元老級的展演廳「國家兩廳院」則是以9.4%的漲幅位居第3。 交易量部分，「台中國家歌劇院」周邊住宅交易最熱絡，2021年交易量達684件，而「高雄流行音樂中心」和「國家電影及視聽文化中心」，分別以479件和384件的成交量緊跟在後。
台慶不動產高雄女中加盟店店長周海娥表示，「高雄流行音樂中心」以在地換屋族或是慕名而來的中北部客人居多，隨著「亞灣5G AIoT創新園區」投入與發展，房市前景看好，附近新屋單價站穩3字頭，中古屋房價也受惠補漲，屋齡20~30年的2～3房搶手，甚至有屋齡40年的套房詢問度也高。近年在海邊路、中華五路、新光路等，陸續推出不少景觀大樓建案，不僅有海岸景觀，還有清閒居住品質，每坪成交價已突破5字頭。
依2021年交易量來看，最熱門的藝術展演中心非「台中國家歌劇院」莫屬，台慶不動產逢甲家樂福加盟店店長黃文宗表示，歌劇院坐落於台中最精華的七期重劃區，目前大坪數的豪宅普遍平均單價已站上6字頭。若是首購族群、家庭客想要靠近七期生活圈，黃文宗也建議，歌劇院外圍的逢甲商圈是不錯的選擇，總價相對七期商圈低，生活機能完善，千萬元有機會買到屋齡10年內、含機械車位的兩房產品，而3房物件約落在1500~1800萬元左右。
身為台灣歷史最悠久的大型展演場館「國家兩廳院」，2021年平均單價96.4萬元，年漲幅9.4%。永慶房產集團研展中心副理陳金萍分析，國家兩廳院附近產品多以屋齡高的華廈公寓居多，因去年有多筆屋齡3~4年左右的國際酒店公寓宅交易，推升該年單價和房價漲幅，是全台最高貴的藝文休閒住宅區。
值得一提的是，去年12月甫開幕的新莊「國家電影及視聽文化中心」，位在街廓整齊的新莊副都心內，區域食衣住行育樂機能漸成熟，未來發展性備受期待，進而創造住宅剛需，2021年成交量384件也是雙北之冠即可印證。
而耗時10年興建的「台北表演藝術中心」，陳金萍認為，確實能增添區域房市價值，加上緊鄰捷運劍潭站、士林觀光夜市，又有北投士林科技園區等重大建設加持，生活機能發達，可望讓區域房價穩步成長。
根據聯徵中心去年第四季最新房貸資料統計，去年第四季新增房貸中，全台的鄉鎮市區中有 25 區平均房貸授信金額超過 1000 萬元，其中高房價的台北市占前 11 名，而高房貸一旦利率反轉向上，也會是房貸負擔增加的有感區域。 統計資料顯示，除了台北市的全區房貸金額都在 1000 萬元以上，台中市去年第四季南屯區、西屯區的房貸金額也都超過 1000 萬元，新北市則是有新店區、林口區、永和區、中和區、新莊區、土城區、板橋區等，桃園市與台南市則沒有區域入圍，六都以外平均房貸破千萬的指標就是竹北市，去年第四季平均授信金額達 1239 萬元。
信義房屋 不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波升息和過去相比會相對壓力更大，主要是因為 2009 年第一季購屋平均房貸金額為 431 萬元，現在平均房貸金額已經比 2009 年多出一倍，貸款金額越多升息越有感，若只是升息一次實際影響就相當有限，但若是「升升不息」，利率進入升息循環，對於房貸族壓力就會攀升，甚至長期對房市購買力造成影響，建議購屋人購屋時避免過度依賴寬限期與過度擴張財務槓桿。
台北市因為房價水準較高，平均房貸金額都超過千萬元，全台最高的則是大安區，去年第四季平均房貸授信金額達 2121 萬元，也是全台唯一超過兩千萬的區域，北市最低是萬華區，平均房貸授信金額為 1061 萬元。
新北市平均房貸金額較高則多為北市外圍第一圈有捷運的區域，包括新店區平均房貸 1250 萬元，永和區平均房貸 1170 萬元，中和區平均房貸 1139 萬元，新莊區平均 1111 萬元，比較特別的是外圍的林口區，平均房貸金額在新北市排名高居第二，平均房貸授信金額達 1205 萬元，曾敬德表示，林口地區雖然平均單價比北市外圍第一圈平價，但區域內有較多中大坪數的產品，吸引換屋族群到此購屋，因此單價低但總價高，拉高平均的房貸金額。
雙北以外入圍千萬房貸的區域還有台中市的南屯區，平均房貸授信額度 1266 萬元，西屯區平均房貸授信 1076 萬元，高雄的鼓山區平均房貸授信 1206 萬元，竹北市平均房貸授信 1239 萬元，是雙北以外貸最多的區域，新竹地區去年第四季還有新埔鎮、寶山鄉也都出現房貸金額破千萬的紀錄，不過房貸數量並不多，可能是少數較高價個案成交。
基隆捷運第一階段將從「南港」到「八堵」共計 13 站，其中又以汐止區的捷運站點最多，高達 6 站，房仲業者指出，新北汐止區這 5 年來買賣移轉量，從 3505 棟成長至 6001 棟，交易量大增 71.2% 居冠，基隆兩行政區則維持 700 棟左右的交易棟數，增減幅度呈現 1％上下的穩定狀態。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，內湖、南港、汐止和基隆，幾乎連成一個共同生活圈，其中內湖區的買賣移轉量為去年台北市第二高，這樣的買氣帶動周邊區域銷量，不少內科的上班族會考慮以時間換取空間，到南港或汐止購屋，甚至連基隆都能接收到港湖外溢買盤，且往後不僅可透過高速公路開車或客運通勤，還能搭基隆捷運到港湖園區上班，拉近北北基之間的距離，可望成為首購新亮點。
而交易量大增的汐止，因新北市政府推動大汐止經貿園區計畫，躍居為雙北大型廠辦的主要供給區段，在北台灣廠辦缺乏的情況下，汐止吸引不少企業進駐，同步帶動住宅需求，其中以汐科站和樟樹灣站周邊最夯，過去就因有台鐵及捷運汐止東湖線兩大建設遠景，激勵房價飆升，買賣移轉連續 6 年持續走高，顯見汐止已擺脫淹水走山等刻板印象，如今基隆捷運計畫站點增設了保長坑兩站，更進一步補足台鐵路網不足之處，大幅提升汐止全區的交通便利性，成為北北基就業家庭的購屋重點區域。
近期受惠於捷運拍板利多，基隆帶看量大幅增加，台灣房屋基隆店東葉寶桐表示，基隆七堵和暖暖區過去的交易量都相當穩定，買方以自住客為主，有 2~3 成是雙北市的通勤族，目前以 20 年內的電梯 3 房加車位為主流，總價落在 1000 萬元上下，目前七堵電梯大樓成交單價約 18.8 萬元、暖暖則為 19.1 萬元，房價仍相當親民。
葉寶桐指出，目前基隆整體約有 7-8 萬人是通勤到雙北市上班或就學，因此常常塞車，未來基隆捷運通車後，尖峰時刻捷運一小時內可以舒緩 1.5 萬人次通勤，不僅能讓開車族省下找車位的時間，還可望大大紓解塞車問題，且在交通利多之下，七堵和暖暖的房價將有攀升實力。 第一建經研究中心副理張菱育表示，通常銀行在核貸時，會根據申貸的房地產區域位置、坪數等條件來進行評估，若位於捷運站附近的房產，貸款條件通常也會比較理想，以目前基隆的 2-3 房一般住宅大樓為例，貸款成數約 7-8 成左右，若未來因捷運通車激勵該區房價上漲，其貸款成數條件也有機會更好。
由於台商回流帶動全台商辦市場價量齊揚，全台指標性的工業區一地難求，地點好的工業用地也同樣掀起搶購潮。可合法申請三照的小型廠辦倉庫租賃，因為市場需求大，也成為炙手可熱的標的。 翻開過去這幾十年的經濟發展史，中小企業是創造台灣經濟奇蹟的幕後無名英雄，根據經濟部在2016年公布的中小企業白皮書，台灣有超過138萬家的中小企業家數。但是中小企業的缺點就是資金，很多企業主都是先租賃小型廠房做為創業的基地，再一步一步擴充營運規模。
為了滿足市場需求，腦筋動得快的業者，在台中梧棲規劃適合中小企業使用的小型廠辦倉庫，以租賃的方式，提供中小企業進駐，可合法申請公司登記證、工廠登記證、營利事業登記證，不僅可做為辦公室或倉庫，更可做為輕型加工及產品組裝使用，是中小型創業者一大福音。
面對房地產大宗建材鋼筋近期擬再大漲，建商指出，對於這兩年原料飆漲情況，不管建商如何向政府反映，但至今政府解決方式只有「打房、打建商」，接下來開發商也只能自救，也就是成本轉嫁客戶，可預見的未來，高漲的房價依舊持續「驚驚漲」。 建商表示，過去兩年，開發商深受營建成本大漲，營運陷入捉襟見肘的困境中。從成本的角度來看，現在每坪造價成本不僅較一年前大漲約三成，更較兩年前飆漲五成，但面對原物料大幅上揚，到目前為止，兩年了，政府還拿不出一套平抑物價的措施。
建商強調，不僅是鋼筋等這類大宗建材價格飆漲，在上游大宗原物料帶頭漲之下，接下來一連串建材原料上漲的漲價蝴蝶效應將隨之而來，可預見的是，水泥、預拌混凝土、鋁門窗等相關營建用料也會掀起一波漲價風潮。
建商強調，這兩年原料大漲的過程中，「上游原料廠商說漲就直接漲價，中間是否有廠商惡意哄抬物價的行為，政府居中又做了多少努力，但看得到的是，今年又要選舉，在選票的考量下，開發商又被拿來祭旗，每次選舉打房、打建商就有選票，但試問房價上漲的源頭問題解決了嗎，相信市場會給出答案。」 建商表示，對上游原料廠來說，現在是「賣方市場」，現在鋼筋突然一個月每噸跳漲破千元，政府是否有針對性的反映機制；現在建商能做的就是自救，也就是成本轉嫁，因此接下來在原物料帶頭漲的連動效應下，國內房價還會近一步往上墊高。
壽險擔保放款與保單貸款金額在2022年即將交叉。據保發中心統計，到2021年底壽險抵押貸款（主要是房貸）餘額續降到6,169億元，七年已大減逾3千億元；但同時間保單貸款增加632億元，至少是13年來單年增貸新高，去年底餘額來到6,146億元，兩者僅差23億元，保單貸款今年有機會超越房貸業務，將是12年來首見。
上次壽險保單貸款超越壽險房貸是在2009年及2010年，之後再無此情況，今年有可能再見此情況。 壽險只能承作有擔保品的放款，主要是房貸業務，但因為市場利率過低，新房貸平均利率僅1.3～1.4％，不符壽險資金成本，因此多家壽險公司已暫停房貸業務，僅國泰人壽、新光人壽、三商美邦人壽、全球人壽等仍繼續承接新房貸，有些公司也會限保戶房貸，因此壽險擔保貸款餘額從2014年之後持續往下，七年已少3,233億元，與銀行房貸持續成長的情況大不相同。
至於壽險保單貸款因為都是用保單預定利率加碼，能借較多金額的保單，多半是多年前投保的高利率保單，借款利率可能在4～7％不等，因此壽險保單貸款年化投保率多在4～5％以上，但保戶一般不會長時間動用保單貸款，所以餘額常上上下下，且常與經濟景氣反向，即經濟較不佳時，保戶動用保單貸款機率較高。
如2008年時因資本市場急挫，經濟景氣亦不佳，保單貸款就大量增加922億元，之後12年，即2009到2020年，每年保單貸款增加量都不到300億元，甚至減少。
2021年因本土疫情升溫，壽險業推出三年單一利率的保單紓困貸款，最終貸出近143億元，且可能有許多保戶經濟真的受影響、或有保戶進行資金調度去投資，去年保單貸款年增632億，在保發有統計資料中，僅次2008年時保單貸款年增量。 今年央行尚未升息，加上政府不樂見資金大量流入非必要的不動產交易市場，因此壽險房貸業務尚未見明顯轉向，而保單貸款今年還有保單紓困貸款方案，若市場景氣受俄烏戰爭等影響，貸款金額有可能再增加，屆時保單貸款可能再次超越抵押貸款餘額。
連接器廠商良得電（2462）觀瀾舊廠土地開發案傳喜訊，該土地與建商合作開發商務辦公住宅，已通過地方政府審核，預計第四季開始動工，公司表示，由於整體建案需耗時三～五年完成，因此不排除視價格狀況，提前處分部分股權回收利益，盡早回饋給股東。
法人指出，良得電2014年時，除將生產廠區遷至惠州，觀瀾舊廠與建商合作進行資產活化，以土地使用權及更新改造權利交換取得商務辦公住宅。按多年前公告的合約內容，良得電可取得的回饋比例為不低於2.9萬平方米，時至今日環境已大不相同，除了最新通過的容積率較當初簽約時高，良得電能拿到的回饋比例也同步提升，預計不低於3萬，此外，該土地價格也從二年前的每平方米人民幣5～5.5萬元漲至6萬元，後續隨該案順利推動，未來能挹注給良得電的業外利益將非常可觀 。
良得電2月營收2.89億元、年增2.54％，累計前二月營收為7.4億元、年增3.02％，創歷年同期新高。公司提到，市場需求不錯，主要挑戰是原物料價格變化較大，今年目標持續優化產品組合，以達到獲利提升的表現，目前來看1月、2月表現都還算不錯，預期相較2021年同期，第一季將呈轉虧為盈。
展望2022年良得電除了受惠Type-C傳輸線持續導入多項IT產品，如筆電、遊戲機、顯示器、智慧手機等，另外兩項公司看好的成長動能分別為電動車和移動路由器。 電動車方面，良得電在歐美、英國、大陸等地區持續有出貨，且有別於同業主攻充電樁、充電槍，良得電是以供應隨車配備的急救包為主，除了已經在供貨的產品，也有其他多項開發案正在進行中。公司看好，未來幾年受惠電動車滲透率持續成長，預期將會是未來強勁的成長動能來源。
全球歷經COVID-19震盪，許多企業主進行傳統辦公模式的轉型，從居家辦公、遠距上班、分流管理等等，Google也啟動辦公空間的重新規劃，從封閉及開放的混合辦公空間出發，全世界企業面對人與病毒共存的未來，新型態的辦公室將成為新主流︒ 全球最具前瞻性的企業Google，已經採行混合辦公模式，也展開為期一年的辦公室改造計劃，例如：擴大辦公桌間距、增加會議室數量、戶外工作區等；根據商業周刊2022年1月報導：『有些企業放棄以前的辦公室，轉而共享空間或短期彈性空間』；世邦魏理仕針對全球企業租戶大調查發現，『企業辦公室需求出現大逆轉，未來傾向增加非傳統辦公空間的租用，如共享辦公室、商務中心等』，因此面對後疫情時代的新型態辦公需求，具有前瞻性的企業主已提前佈局。
《鄉林士林官邸》坐落台北市中山北路燙金門牌，擁有五萬坪官邸花園的永恆景觀，帝王中軸線傳世龍脈，座北朝南藏風聚氣，承襲鄉林涵碧渡假美學，跳脫傳統辦公室框架，全棟帝王石花崗岩磊落砌就，大器石材與木紋格柵營造空中森林立面，27米大面開窗將藍天綠地引景入室，空中Tea House看景、思忖、謀大計的歇憩場域，大自然與室內的融合讓人沉澱放鬆，位居市中心還能遠離紛擾，營造出一般商辦難以企及的舒適空間，有別於信義區、敦北商圈的密集辦公環境，是新世代企業主最佳辦公養心之所，堪稱是『台北最美辦公室』。
新北市新莊副都心案「亞昕森中央」今（11日）動工，該案擁有2100坪壯闊基地，並與4800坪濕地公園相互輝映，規劃商辦與住家，是今年329檔期新莊最大案，該案預計今年4月申報實價登錄，市場預期實登數字將反映近期熱絡的市場買氣，與攀升的營建成本。
「亞昕森中央」訴求新莊正核心、公園第一排優勢。出席開工動土典禮的亞昕集團董座姚連地指出，近兩年營建成本起碼上揚了40%，目前推案普遍開發利潤落在12~15%，若均攤到購地、規劃、送審、銷售、工程等期程，建築開發商每年平均獲利%數，已趨近於過往電子業戲稱的「毛三到四」，正式邁入微利時代。 出席「亞昕森中央」的同業也表示，後疫情加上近期俄烏戰役影響，持續干擾全球大宗商品價格。眾所周知，油價與鎳價急速竄升，連帶推動相關物價飆漲，伴隨進行中的地貴、料漲、缺工，使得整體營建成本無法回頭。
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