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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
桃園航空城計畫啟動招商，首波釋出九筆、約53公頃優先產專區土地標售招商案，總規模超過300億元。19日舉辦招商說明會時，吸引包括星宇航空、大聯大、臻鼎、寶倉物流、創奕能源、鴻海等160位潛在投資廠商到場，約三成左右為開發商。土地標售底價將於4月22日正式公告後公布。
整體開發面積超過4,500公頃的桃園航空城，是全台最大的開發計畫，區段徵收工程已陸續開工，也同步進入實質招商程序，此次桃園航空城自第一期產專區287公頃中、篩選出52公頃的優先產專區土地，以臨既有幹道、較少地上物、已有水電管路為原則，釋出土地以紓解產業用地不足。
桃園市經發局指出，第一期產專區土地後續以標售、標租、或設定地上權模式招商，都是考量方向；第二期產專區134公頃土地，則在第一期完成招商率達65％後，才會進入下一個開發階段。 航空城計畫預計以四年時間，完成全部區段徵收的城市基礎工程，此外，交通部推動機場園區內第三航廈及第三跑道，第三航廈已經動工、預計2026年完工，未來航空城將與台北港形成雙港效應，讓台灣成為亞洲營運中心。
此次標售的九標土地中，西側六筆土地鄰近國道二號，進駐產業將以生技、綠能產業、5G智慧製造、國際物流為主，各標土地面積在2,269～9,339坪；東側三標鄰近國一甲線，土地面積較大，各標土地面積在2.5～5.7萬坪間，鎖定航空輔助、國際物流、5G智慧製造產業進駐，使用分區均為產四，建蔽率70％、容積率320％。
此次標售將採三階段審查，包括初期的資格審查；第二階段投資計畫審查，包含對桃園產業發展貢獻及須符合綠能低碳要求；第三階段為價格標，依價高者得標。預計今年8月與得標廠商簽約，2023年6月用地點交，同時要求廠商進行實質開發，並確認廠商至少三年開發三成得標面積、且取得建築執照後，才可獲得產權。
台中市交通局指出，台中市是台灣第二大城市，捷運藍線更是市民引領期盼的捷運路線，捷運建設的首要目標，便是「服務多數民眾，帶動地方發展」，希望各界能一同為台中儘速催生第二條捷運路線，讓台中市的捷運路網早日落實。 交通局進一步說明，關於前市長林佳龍臉書發文，市府仍有幾點澄清釋疑:
1.可行性送審在胡志強市長時代即已提送
藍線可行性第一版送交通部審查的時間是2014年8月份(胡志強市長)，可行性核定是2018年10月(林佳龍市長)，市府2019年3月啟動綜合規劃(盧秀燕市長)，歷經各任市長的努力，期待能儘速讓第二條捷運路線通車。
2.BRT設置與捷運藍線不衝突
中央從未有公文要台中在捷運與BRT之間二選一，胡市長也未曾發公文表達放棄捷運推動。不論是BRT，捷運先導公車等，都是作為「捷運通車前的運量培養」方式，希冀民眾能逐步養成搭乘大眾運輸的習慣，讓日後的捷運搭乘人數更多。2014年10月交通部針對捷運藍線可行性的審查意見請市府考量財政能力有限情況下，針對捷運各路線與BRT計畫推動，檢討合宜之推動時程，俾整體資源有效運用，並非捷運藍線與BRT建設二擇一的選項。
3.市府進行綜合規劃，考量捷運服務人口與推動可行性，做出如下改善措施：
A.將安和路至坪頂由可行性的高架路段，調整為捷運地下化路段，有助於日後該區段的交通順暢。
B.避免民宅拆遷，沙鹿段『截彎取直』走回台灣大道，並預留與沙鹿火車站共站規劃，服務更多在地民眾。
C.考量可行性階段未能解決正英站與遊園南北路周邊民眾的日後捷運搭乘需求，故於綜合規劃階段使兩個地區捷運搭乘都滿足，更搭配停車場闢建，落實停車轉乘的捷運服務。
D.捷運五級機廠規劃，則依據2019年交通部公文，請市府另覓它處，市府後續規劃於龍井區，並依據環評委員建議，落實捷運開發與環境保護共存。
4.可行性階段經費應列入土地徵收費用
之前可行性階段，其金額並未把台灣大道的土地徵收費用列入，故於綜合規劃階段如實呈現計畫，列入土地徵收費用，並非興建費用大幅增加，本府並參酌近年國內各捷運發包單價，如實檢討建設經費，以利後續發包順利。捷運建設推動，中央有嚴謹的提送規定與審查程序，市府積極配合相關審查意見儘速回覆，也期中央能加速審查，各界能共同努力，讓台中第二條捷運儘速動工早日通車，建構十字捷運路網，對於捷運運量提升有十足助益。
國產署今（19）日表示，國產署辦公廳舍原址改建案已於4月1日重新招商，並將於4月21日舉辦招商說明會，未來國產署將分回1,424坪辦公空間，交通部觀光局則分到1,259坪。據悉，對此案感興趣的潛在業者以建築營造業為主，國產署在調整招標條件後，有信心能順利標脫。 國產署原址改建案曾歷經兩次流標，後來檢討招標條件及搭配標的，重新釋出，除了國產署原址所在的仁愛段A、B基地，也綁定南港段、中山段兩塊商業區地上權一併招商，預期將帶動42億元投資商機。
國產署表示，提供合作廠商設定地上權的南港段基地，位於三鐵共構的南港車站正對面，周邊辦公大樓、百貨商場林立，毗鄰東區文創基地瓶蓋工廠，面積約1,109坪，使用分區為特定商業區。 至於中山段基地則鄰近捷運民權西路站，周邊有許多企業總部，面積337坪，使用分區為第三種商業區。
國產署表示，目前規畫，未來仁愛段A基地五到15樓為國產署分回做辦公廳舍，三到四樓為觀光局辦公室，二樓為教保中心，一樓為國產署、觀光局共用；B基地一到十樓則全數給觀光局使用。 此外，國產署要求得標廠商必須在A、B基地間設地下連通道，並已向台北市都發局確認，地下連通道部分無須再經都審，廠商可免擔心因都審導致時程延宕。
新北市政府為解決「老宅困老人」之雙老現象，改善居住環境限制，推出「高齡友善換居－樓梯換電梯」計畫，協助65歲以上長者及身障市民換居到有電梯的社會住宅，2022年4月19日完成全國首例老屋換居簽約儀式，申請人預計於兩周內搬遷入住，在央北社宅展開便利舒適的新生活。
全國首例透過換居方案入住社宅的陳爺爺一家，係由子女主動詢問、協助遞件申請。居住在老舊公寓裡的陳爺爺、陳奶奶，經常為出門採買、就醫時必須上下樓梯所苦，在得知老屋換居方案後，陳爺爺主動提出希望申請，經城鄉發展局審查取得資格後，因首波釋出的新店央北青年社會住宅與原來生活圈有段距離、環境也大不相同，抱著先試試看的心情參觀社宅，實地走一遭後，陳爺爺一家對社宅的優良居住品質及社區環境給予高度肯定！首先，全齡友善的平整路面、電梯出入，解決了高齡者的出門難題，而央北社宅與耕莘醫院合作之耕莘診所，更讓陳爺爺、陳奶奶往後下樓走到診所就可根據處方箋領藥，無須舟車勞頓，再者，央北社宅裡的公共托老中心可提供在地、即時、便利的社區照顧，入住社宅後，下樓即可參加特別為高齡者打造的課程及活動，最後，對於即將入住的空間，社宅窗外的開闊視野讓陳爺爺一家很滿意，廚房設計更是深得陳奶奶喜愛，在實地參觀後、完成家族內部討論後，旋即決定簽約，且將於兩周內完成搬遷入住。
新北市政府城鄉發展局表示，新北市首創結合社會住宅推動老屋換居計畫，2021年盤點新店央北社宅與三峽國光社宅34戶，供長者或身障市民以屋換屋入住社宅，原居住的老舊公寓空出後，將由新北市住宅及都市更新中心轉租給年輕人。自2021年7月方案公告後，接獲眾多民眾詢問，並陸續送件申請，然許多申請案往往是子女積極申請，希望說服長輩入住舒適好宅，往往在提出申請之後，長者對於搬離原本生活的環境有許多考量，或者是家族內還有需要溝通討論的地方。
新北市政府城鄉發展局說明，央北社會住宅是一座具備全齡化通用設計的智慧建築，社區另配置公共托老中心、日間照護中心等公益設施，並設有與耕莘醫院合作之耕莘診所，生活機能完善。為推動政策協助市民安居，新北市結合民政、社政系統加強宣傳，透過擴大宣傳及詳盡解說，消除長輩對居住空間轉換的疑慮，入住生活機能完善之社宅空間，歡迎有需求的市民送件申請。
房地合一稅2.0立法後，不動產交易稅負極高，且特地股權交易視為不動產交易規範複雜，勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師張瑞峰提醒，企業欲進行組織架構重組前應特別注意評估不動產稅負之影響，且欲適用前述課稅規定仍應符合一定條件，企業進行組織架構重組時應特別注意。
「房地合一稅2.0」已於110年7月1日起施行。張瑞峰說，財政部為「擴大房地課稅範圍」，防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負，乃將「交易持股（或出資額）過半數之台灣境內外營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上由台灣境內房地構成」納入房地合一稅2.0課稅範圍。該規定生效後的確對於透過股權交易間接達成出售不動產目的之行為有效防範，卻也對於本意不在於出售不動產之股權交易或調整產生相當影響，如集團企業可能基於經營目的而進行組織架構重組，若被重組之標的公司股權價值50%以上由房地構成，則此時企業則需小心相關組織架構重組是否構成房地合一稅2.0之特定股權交易。
舉例而言，國內A公司持有國內B公司90%以上股權，兩家公司皆為實質經營業務之公司且為產業鏈中之上、下游關係，而國內B公司因經營所需購置廠房而分別持有新、舊制之不動產多年，且不動產時價業已超過B公司股權價值之50%以上。現A公司基於經營效率考量擬以現金為對價依照企業併購法第19條規定簡易合併其持有90%以上股權之B公司。張瑞峰表示，因應房地合一稅2.0規範，將衍生該合併交易是否構成特定股權交易之房地合一稅負?若構成如何課稅?若不構成，則未來A公司概括承受B公司取得之不動產，A公司持有該不動產之取得日期如何認定等爭議。
類此課稅疑義將影響A公司於合併B公司前B公司是否評估先行處分不動產較為有利?尤甚者於B公司持有之不動產皆為舊制不動產時。 張瑞峰表示，前述課稅疑義，經財政部相關解釋令已獲得釐清，首先A公司合併B公司，B公司消滅時其股東取得之合併對價（A公司取得B公司淨資產、少數股東取得現金）超過出資額部分，應視為股利所得（投資收益）並依股東身分不同分別適用不同課稅規定（國內法人免稅、國內個人股利所得稅、外國人就源扣繳），故該合併行為並非屬股權交易，自不適用房地合一稅2.0所稱之特定股權交易；其次，A公司概括承受B公司之不動產，原本該不動產之取得日應以合併後完成所有權登記日為準，但如果合併交易屬財務會計所稱共同控制下之組織調整性質，且合併後A公司取得B公司之不動產係以B公司原本帳面價值作為實際取得成本下，則A公司未來出售該不動產之取得日認定，可以B公司取得該不動產之日期為準，是以若B公司取得該不動產之日期為105年1月1日以前，則A公司未來處分該不動產仍屬舊制不動產，不適用房地合一稅2.0規範。
若工廠用地已不敷使用，而鄰地都是農地，要如何解套？專家指出，找到有經驗的公司，問題不難解決，不僅可以滿足工廠擴廠需求，而且可以將農地變更為工業用地，創造大幅利潤，等於是將黃土變黃金，而且擴廠不只一次，可持續擴廠兩次或更多次，善用這些方法，將成為大贏家。而工廠買毗鄰農地擴廠，(都市土地)(非都市土地)都可適用。
一､都市土地擴廠 依據內政部營建署所訂「都市計畫工業區毗鄰土地變更處理原則」第二條規定:「本原則適用對象，以原都市計畫工業區毗鄰土地確無工業區可供擴建，且其申請變更為工業區之用途，應與原有廠地相關，並符合下列情形之一： （一）經經濟部認定屬附加產值高或創造相當就業人口之投資事業者。 （二）經直轄市、縣（市）政府同意為增設污染防治設備者。 （三）經經濟部認定屬設立營運總部者。」 又依據第三條規定：「申請人每次申請變更之土地總面積不得超過五公頃及原有廠地面積之一點五倍，並自領得使用執照之日起三年後，始得再依本原則規定申請變更。但經經濟部同意者，不在此限。」
二､非都市土地擴廠 依據經濟部所訂:「興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法」第五條規定「興辦工業人因擴展工業需使用毗連非都市土地者，應符合下列各款條件：
一、原廠及擴展工業均屬低污染事業。 二、原廠土地已領有工廠登記證明文件，且確有擴廠需要。 三、原廠土地符合土地使用分區或編定使用地類別。 四、申請變更編定總面積不得超過原廠土地總面積之一點五倍。但申請變更編定總面積未超過零點五公頃者，不在此限。 五、原廠土地及申請變更編定土地總面積合計不得超過十公頃。 六、規劃變更土地總面積百分之十之土地作為綠地。 七、未妨礙鄰近道路、農田灌溉排水及農路系統。 八、廢污水排放應與農業灌溉排水系統做分流規劃。 九、確有合理使用毗連非都市土地之必要。 十、申請使用毗連非都市土地辦理變更編定以二次為限。 十一、擴展土地屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區者，應依水利法施行細則第四十六條第一項規定辦理或取得合法水源證明。 十二、非屬其他法令規定禁止使用。 十三、擴展設置屬營運總部者，應取得經經濟部核發之營運總部認定函。
前項第一款所稱低污染事業，由直轄市、縣（市）主管機關依附表認定之。 第一項第六款綠地之配置，應以區隔使用不相容之相鄰土地為原則。 第一項第九款所稱合理使用毗連非都市土地之必要，應考量擴展工業之產業特性、原料、產品、機器設備之型態與數量或原廠與毗連非都市土地之單位產值與產量，予以衡酌必要擴展面積及可留設空地。」
新光R1日前書面舉行受益人會議，討論更名、變更信託契約及計畫、受益人同意處分不動產及配息頻率由一年縮短為半年等，其中處分不動產案因無效票過近51％，未能過關。 新光R1不動產管理機構晶華公寓大廈管護表示，主要是現行法規要求不動產投資信託基金若處分基金內資產，本金部分當年度不得分配，但處分利得必須在當年分配給受益人，當初提案是希望處分新光R1舊有、難以更新的不動產，再把處分所得用來買進新的標的，提升基金受益率，若收益必須當年強制分配，依現在不動產市價，很難再買到新的標的。
舉例來說，如新光R1賣掉其中一筆不動產，連本金加處份收益共200億元，帳列成本100億元必須保留，但處分利益100億元當年度必須分給受益人，晶華管護認為剩下100億元本金，恐難買到更好的不動產標的，所以若法規沒有變更，則「騰籠換鳥」計畫暫時無法執行，所以受益人在此議案上多投廢票，造成無效票過半，五議案中僅此案未過關。
新光R1在2021年確定更換不動產管理機構，由新光集團關係企業新昕國際，改為晶華管護，本月受益人會議就以重度決議，將基金名稱更改為樂華，同時通過變更信託契約、變更信託計畫、配息改半年一次，在變更信託契約部分是將逾16年的信託契約內容，增加現今法令允許的事項，如投資海外不動產、開發型不動產、依信評拉高借款上限等。
原新光R1共有六大不動產，即新光天母傑仕堡、台南新光三越、南京東路三段新光國際商業大樓、建國北路的台証金融大樓、中山大樓及信義華廈，以保守方式鑑價，每個標的都在15～100億元間，合計254億元，若以市價計算，更將遠超過目前估價，尤其天母傑士堡最為值錢，但晶華管護表示，由於無法騰籠換鳥，所以暫時不會處分資產池內的不動產。
超市已成為不動產市場的金雞母。據台灣房屋集團趨勢中心彙整，近兩年來，中台灣已有五間超市的地主換人，包括台中家樂福超市南屯店、台中裕毛屋超市崇德店、台中大里區「金住生鮮超市」，以及彰化員林「鄉親生鮮超市」、雲林斗六全聯文化店，交易總金額合計近43億元，總計地坪逾4,600坪；其中僅大里超市透店買家為自然人，其餘四間超市清一色被建商收購。
據實價資訊揭露，台中市大里區塗城路兩層樓透店，原本經營「金住生鮮超市」，去年11月以3.57億元易主；該超市建坪約680坪，地坪約650坪，建物屋齡已達危老重建的30年門檻，轉售後不久即歇業。該筆交易不僅是大里區去年總價最高的房地交易，也是大里區近四年來，首筆總價破3.5億元的房地買賣。
台灣房屋大里中興中山特許加盟店長劉東榮表示，該透店坐落南大里的塗城商圈，是商圈最熱鬧的心臟地帶，地段條件出色，由於塗城商圈發展成熟，可開發土地稀少，面積逾500坪的大型基地可遇不可求，推升該筆交易締造可觀總價。 劉東榮指出，目前南大里的大樓新案，成交單價已站上25萬～28萬元，加上該超市周邊商圈熱鬧，未來若推出新建案，單價有機會突破3字頭。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，建商對超市青睞有加，除因超市普遍具有「土地廣大、建物高齡、產權單純」的危老三大基本優勢外，還附帶四大好處。
第一「交通機能好」，超市重視物流與易達性，地點多半有良好交通條件；
第二「臨路形勢佳」，超市看重能見度，且須考量消費者的停車便利性，因此選址的臨路面寬廣闊，讓建商規劃更有彈性。
第三「位居精華商圈」，超市的生鮮商品具保鮮時效性，因此偏好消費人潮多的商圈設點，讓超市坐享精華地段；
第四「可養地收租」，建商在正式開發前，還能向經營中的超市收租，增加租金收益。在「3+4」的多重優勢加持下，超市變成近年建商獵地的新目標。
財政部國產署日前辦理今（2022）年 度首批地上權開標，經開標結果，本次5筆標的共標出4筆，脫標率達80％，其中位於林口區國宅段的標號，由東森集團以底價加購2元，搶下這塊土地。
據財政部國產署資料，今年首批地上標原訂釋出6筆土地，包含台北市中正區2筆、新北市林口區1筆、台中市梧棲區1筆、彰化縣員林市1筆以及台南市安平區1筆，其中，台南市安平區標的因未達土地使用管制規定的最小面積，因而遭到下架的命運，最終共辦理5筆地上權招商案。
4筆地上權案 基地具有優勢
開標結果顯示，位於台北市中正區河堤段標的，鄰近捷運古亭站、紀州庵，由建義建設開發股份有限公司以7,460萬元標下，溢價率0.76％；中正區永昌段約276坪標的，靠近建中、捷運龍山寺、萬華火車站等生活圈，底價約1.54億元起，安宏公司以溢價率約1％標下；新北市林口區土地，鄰近林口長庚、三井Outlet、國際媒體園區等精華地標，總面積209坪、底價約8,078萬元，由東森集團以加價2元買下。
至於台中市梧棲區的土地，是這次面積最大標的，基地面積近3,000坪，底價約3.24億元，由麗寶集團旗下寶贊開發以3.26億元整標下，溢價率約0.47％。觀察此次標出的4筆標的，總溢價率低於10％，財政部官員分析，可看出建商投標轉向保守，應受升息成本、信用管制等因素所影響。
新北最大百貨公司-宏匯廣場總經理崔梅蘭今（19）日表示，去年因疫情停業38天，營收僅25億元，今年6月不但將有全台首家米其林星級餐廳「初魚」，7月還有「乾杯燒肉」、日本鍋物專門店「黑毛屋」等餐廳，春季也進駐多家化妝品新櫃，持續衝刺營運，今年全年上看35億元，年增四成，挑戰新北市前三大百貨地位。
此外，上半年最重要的母親節檔期，二波於即日起至5月10日開跑。看好女性商品消費潛勢與節慶送禮剛性需求，加碼幅度升格至「周年慶等級」，除了往年主軸化妝品累計滿2,000元送200元，今年擴大各業種回饋，包括百貨服飾累計滿3,000元送500元，國際精品/大家電/健康器材單筆滿萬元送1,000元，3C指定專櫃單筆滿萬元送500元。
宏匯廣場於2020年開幕，為新莊地區唯一一家百貨公司，亦是新北市營業面積最大的百貨商場。崔梅蘭說，商場開幕當年，餐飲業績佔全館57%，因新莊副都心內商辦進駐，今年將提高至60%，引進高客單的多元餐飲如初魚和乾杯集團，也是商場藉以優化零售業種招商策略之一。 不過，找來初魚和乾杯集團，也有一段小故事。崔梅蘭表示，「初魚」創辦人朱霆理曾來宏匯廣場場勘多次，看到保全再三問他有什麼需要服務之處，讓他對宏匯廣場印象深刻；朱霆理也認同，有好品牌好服務，是為商場加分，因此決定在此開店，預計6月1日開幕。
至於乾杯集團會一口進駐兩個餐飲品牌，崔梅蘭透露，董事長平出莊司曾就讀輔大哲學系，跟新莊頗有淵源，這也是平出莊司大學畢業後第一次回到新莊，他也驚嘆，新莊已和當年不一樣了。 崔梅蘭也表示，宏匯廣場在新莊開出兩年，客單價逐年提高，目前達2,100至2,200元，跟開幕比，提高300至600元，現在主要以當地居民為主要客群，未來將有多家公司在新莊設置總部，看好會有更多上班族客群來此消費。
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