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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房地合一稅2.0自2021年7月1日開始施行，除了將適用高稅率的持有期拉長，民眾關心，預售屋也納入房地合一稅2.0課稅範圍內的相關規範。會計師提醒，房地合一稅2.0實施之後，出售預售屋要注意3件事情，包含買賣時間點的問題、費用推計基礎以及紅單交易等相關內容，避免被補稅加罰。 房地合一重購退稅 條件鬆綁 房地合一重購退稅 3情形免被追繳 自住客賣屋 房地合一節稅撇步一覽 房地合一稅2.0拉長了短期房地交易適用高稅率的年限，只要是持有不動產未滿2年，適用稅率45％、超過2年未滿5年則是適用35％。
注意交易時間點 KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師張智揚表示，首先2016年後取得、2021年7月後出售的不動產，都屬房地合一稅2.0，所以民眾如果在2016年以後買進預售屋，若是去年7月1日前、後有出售者，將適用不同的所得稅申報規定。他解釋，若在2021年6月30日之前出售預售屋，是屬財產交易所得，要在今年5、6月併入綜所稅申報。但若是在2021年7月1日後出售，則適用房地合一2.0，須於買賣交易日後30天內申報。 安永會計師事務所會計師楊建華提醒，預售屋的推計費用率3％、上限30萬元，要以「實際成交」價格3％來推計，而非「市價」或「總價」為基礎。
財政部賦稅署舉例，例如假設建商出售預售屋，總價是1000萬元，如果A民眾以先支付100萬元購買，再以120萬元銷售給B民眾，若推計費用，以1000萬元為推計基礎，並無道理；而應該以120萬元為基礎乘以3％，也就是3.6萬元為費用減除，並非30萬元為費用減除，才是比較合理。 楊建華表示，預售屋的費用如仲介費等，是當納稅人無法提出相關證明文件時，由稽徵機關來推計，假使納稅人可提出證明，如仲介費相關憑證，國稅局也會核實認列。 國稅局緊盯 勿僥倖 張智揚則表示，《平均地權條例》發布施行第47-3條，去7月1日起禁止預售屋購屋預約單轉售給第3人，也就是俗稱紅單交易。
不過內政部聯合稽查，發現7月1日上路之後，仍有民眾進行紅單交易。 財政部近期發布解釋令，紅單交易納入房地合一2.0的課徵範圍，個人及營利事業在去年7月1日以後至5月26日解釋令發布日前有轉售、交易紅單者，要在今年6月30日前自動補報、補繳稅款並且加計利息。財政部統計，到今年4月底，內政部聯合稽查19個縣市、198個建案，有175案出售紅單，財政部掌握可循線追索後續交易對象。
KPMG安侯建業稅務投資部協理楊華妃則指出，財政部自2010年起就已經將預售屋買賣資料納入課稅資料的蒐集範圍，可透過資料庫自動查對預售屋買受人、交屋後登記所有權人是否為同一人，就可以勾稽是否有買賣預售屋，民眾千萬不要心存僥倖，以為預售屋買賣不須經過地政事務所登記，國稅局就掌握不到所得資料，有相關交易者，切記務必把握於時間內申報繳納，避免被補稅加罰。
從預售屋市場看房市，發現新北市成為台北市「脫北族」下手的重點目標之一，尤其是在新店央北重劃區以及板橋江翠重劃區特別明顯。 其中板橋江翠重劃區預售建案更難得賣得比成屋便宜！根據板橋地政所統計，近3年江翠區住宅預售屋與大樓新成屋交易數據，兩者平均交易坪數均為33坪，但平均總價分別為1633萬元、1767萬元，相差約134萬。
若再從數據中抽絲剝繭分析，總價扣除車位價格，預售屋平均單價49.5萬，較新成屋的53.5萬，每坪便宜4萬元。板橋地政所坦言，江翠區內的預售屋較成屋便宜近1成，若以預售屋初期自備款1～1.5成，相比新成屋2～3成計算，預售屋初期交付金額約163～245萬元，比新成屋少了約190～285萬元，付款壓力較小、資金運用更具彈性，更有利於民眾入手。
特別的是，在板橋江翠重劃區購買預售屋的台北市及新北市民偏好選擇1,800萬～1,900萬的3房產品，而桃園市民則偏好選擇1,200萬以下的2房產品。 全國不動產板橋加盟店經理葉俊男也曾表示，觀察這一年板橋交易最大量體來源，最熱門的江翠北側重劃區，不只為各大建商線上推案一級戰場，在近年指標案完工交屋後，二手交易市場也相當熱絡。 葉俊男分享，由於江翠北側重劃區多規劃中小坪數，相較新板特區主推大坪數、高總價產品，更吸引小家庭與年輕首購族。葉俊男說，目前以總價1300至1500萬元的2房帶車位最好銷售，只是現在少有供給量，若有釋出都能馬上轉手。
東森房屋研究中心統計實價登錄發現，桃園航空城計畫地區近3年土地交易價格及成交量呈現大幅消退，其中成交均價在1年間下轉超過2成5，交易量也在1年間減少近9成，自109年3,765件，減少至110年352件，111年第一季亦僅有49件。不過東森房屋根據開發成本及鄰近區域土地行情評估，未來航空城內建地均價將不低於30萬元。 東森房屋桃園航空城高鐵加盟店店長潘志威解釋，桃園航空城計畫區段徵收已於109年施行，而區域內土地交易便在108至109年間計畫施行前達到高峰，而在109年11月公告徵收後，基本上區域內土地移轉是禁止的，但仍有少許民眾選擇交易自己的權益，因此可以看到110年甚至111年仍有部分土地交易紀錄。
目前航空城計畫徵收階段已完成，將準備進入配地階段，而該階段又分成兩區段，第一段將以拆遷戶為主，說明會已於近期展開，並預計將於8月展開配地；至於第二段大配地，則預計將在2年後執行。 潘志威指出，航空城計畫區域內之拆遷戶，以市府第一期計畫2000戶，以及交通部負責之3000戶，共約5000戶居民，在計畫施行後，約3分之1居民選擇遷居外地購買成屋，也因此熱絡鄰近區域房屋市場，如大園客運園區，以及觀音草漯區域。
其中大園客運園區，過去建地行情約在15萬元，近1、2年則至少已站上2字頭，中古透天行情則至少1,200萬元起跳；草漯重劃區建地在2年前成交均價約15萬元，目前則已飆漲至25萬元左右，至於中古透天行情則多高於1,200萬元，新成屋行情更是站上2字頭。 潘志威表示，桃園航空城計畫施行以來匯聚官方、民間以及居民各方努力與期待，未來區域內不僅將有大批建地待開發，更規劃商業區以及產業專區，尤其政府力推6大產業中的生物科技亦皆聚落於此，產業帶來的就業機會，預期將為區域帶入大量人口，而建設中的桃園捷運綠線亦貫穿航空城，在產業、交通以及人口相繼進駐後，區域發展不容小覷。
「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」二○二○年上路，針對海砂屋或耐震能力不足等危險建築物，只要取得所有權人百分之百同意改建，可獲得五十％容積獎勵，但國民黨籍新北市議員林國春、王威元指出，百分之百同意的門檻太高，導致許多案件遭釘子戶卡關，要求檢討。市府城鄉發展局局長黃國峰表示，將研議放寬門檻，給予不同額度的獎勵，提高誘因。
現為百分之百同意 出現釘子戶卡關 林國春說，部分海砂屋案件因為少數釘子戶不同意重建，影響全部住戶權益，例如板橋某案整合多年，僅剩一戶不同意，進度停滯、延宕，市府應該更積極溝通。 王威元認為，目前海砂屋改建獎勵不足，民眾無法分回原本的居住坪數，還要貼錢重建，影響申請意願，市府須破除百分之百同意的思維，改成九十％以上同意，即可獲得獎勵。 要點實施將延長 容積獎勵不同額度 新北市長侯友宜表示，海砂屋改建有急迫性，如果其中一戶卡住，都更案就很難走下去，他要求工務局與城鄉局檢討法規，研議放寬門檻並增加獎勵誘因，幫助住戶盡快脫離危險，提升居住安全。
黃國峰指出，考量新北市仍有多處危險建築物，針對無法整合至百分之百同意重建的社區，將研擬放寬同意比例門檻，給予不同額度的容積獎勵，以提高誘因，明年三月到期的「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，預計將延長實施時程，搭配海砂屋自治條例限期停用、拆遷機制，加速推動防災都更。 另外，中央二○二○年修訂「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，時程獎勵由十％逐年遞減，今年五月十二日起，基地面積必須達到一千平方公尺以上，才能取得十％的獎勵上限，民眾申請危老重建計畫，最高可獲五萬五千元補助。
中壢區內壢第三市場老舊建物於一九八七年拆除後，市府規劃採BOT（興建、營運、移轉）案，但乏人問津，因此改採公辦都更，雖在第三次招商說明會時吸引超過十家建商參與，但僅一家投標且未通過評選，市府住宅發展處為此推動第四次公告招商，受理申請至九月五日。 第四次招商 受理至九月五日 住發處指出，此案基地位於中壢區中華路一段、文化路交叉口東北側，土地面積二二一二平方公尺，鄰近內壢火車站，並於二○一二年公告劃定在火車站周邊更新地區範圍內，現況為停車場、便利商店及住宅使用。
住發處都市更新科長陳怡芳表示，前兩次招商，因建商共同負擔比例為五十七．三％，加上缺工影響導致無人投標而流標；第三次招商時，市府將興建時程從最高四十個月放寬至四十五個月，共同負擔比率也提高到六十一％，當時雖有一家廠商投標，但未通過評選，因此啟動第四次招商。 若順利招標 最快2026年完工 陳怡芳說，第四次招商的共同負擔比率與第三次相同，但有微調契約、需求條件，包括增加建材設備廠牌、建材變更條件以及社宅高度樓層；陳怡芳說，第三次招商時原先預計興建十五層大樓，但建商評估可蓋更高樓層，倘若招標順利，可望於二○二六至二○二七年間完工，且市府將可分回三成房屋作為社會住宅。
住發處指出，此基地距內壢火車站僅三百公尺，步行三分鐘可達，地段良好且周邊生活機能便利，極具發展潛力；且土地使用分區為商業區，周邊既有市場、量販店、連鎖商店、學校，未來還有遠東國際會議中心、亞東醫院等建設，發展潛力巨大。 重要的是，陳怡芳指出，此基地公有土地面積占將近八成，均已取得各機關同意，且經初步整合私有地主意見，基地範圍內私有地主參與意願極高，預期可順利推動。
宏匯集團與台北大學BOT案今（13）日簽約，共同將位於敦北民生核心地區的北大民生校區，打造成都會型學園，此案將新建3棟建築物，分別為校友會館、多功能運動場館及產學合作中心，預計2026年完工啟用。 台北大學BOT案目標把該校的學術資源與研究能量，和企業發展、經濟趨勢充分結合。宏匯籌組「宏匯民生聯盟」，歷經5年獲最優申請人申請人資格，今日財政部長蘇建榮、臺北大學校友總會長林錫埼出席見證。 台北大學BOT案規劃三棟建築，以及最多80個停車位。
依據雙方簽署之開發經營契約，北大將獲得2億元的開發權利金，營運期間預估每年至少有2,897 萬元的土地租金及權利金收入。此外，宏匯民生聯盟還將提供800萬元支應學校購置多功能運動場館設施設備，並每年捐助至少200萬元支持學校進行產學合作專題。 宏匯與北大雙方，將共同推動以「商業創新」為主之產學合作,初步以「智慧零售創新應用」、「永續環境與智慧建築」、「運動科技與健康監測」及「深度學習與人工智慧」為發展方向。
目前宏匯在市場上承作的3大BOT案「宏匯瑞光廣場」、「宏匯新莊思源 i-Tower」、「新莊AU捷運商城BOT案」，都在三年內完工；3案總樓地板面積逾5.2萬坪、約等同於0.8棟台北101大樓，且分別有全台最大創新育成基地、新北市第六高摩天大樓、新北最大百貨商場的指標性意義。 今日簽約儀式選在宏匯集團負責興建營運的「內科之心 BOT 案-t. Hub 內科創新育成基地」舉行。此案當時在簽約後7個月取得建照，並創下2年8個月完工落成的迅捷紀錄。占地7,865坪更成為全國規模最大的創新育成基地，在宏匯集團與工研院共同合作下，共吸引多達136家新創團隊進駐,進駐率超過 98.75%，宏匯集團董事長許坤泰樂觀認，此成功經驗將能延續到北大BOT案。
中央銀行周四理監事會，除了升不升息呈現膠著，房市管制是否出招更受關注。銀行主管強調，央行若再升息，對壓抑房價自然有一定的效果，就無增加管制的必要性，且因目前經濟遭遇逆風，備而不用或許更好。 房地合一重購退稅 條件鬆綁 房地合一重購退稅 3情形免被追繳 自住客賣屋 房地合一節稅撇步一覽 央行總裁楊金龍5月在立院備詢時，拋出降低或取消銀行承做30年期以上房貸的構想，主因是長年期房貸雖然總利息負擔高，但炒短線的負擔很低，形同提供炒房空間，這並非央行所樂見，被視為第五波打房起手勢。 未料此話一出，效應超乎預期，房產業者更形容此為「核彈級」政策，驚動央行。央行隨即出面釋疑，表示限縮30年房貸的措施，可能針對目前管制的受限房貸戶，除非首購族是購置高價住宅，否則不會受到影響。
銀行業者指出，楊金龍僅僅拋出構想，煙霧彈就已讓房市草木皆兵，顯示央行若再祭出第五波房市管制措施，都是無法承受之重，況且在升息後，前5月六都買賣移轉棟數11萬棟，年增率已經收歛至0.7％，顯然轉趨觀望。 銀行業者坦言，升息加重房貸負擔，6月移轉量在疫情衝擊下恐出現雙位數衰退，央行若祭出「組合拳」，即升息跟房市管制一起來，恐怕會把房市送進加護病房，也非好事，如果確定升息，更應審慎評估要否加碼打房。 住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨表示，政府打房像「打地鼠」般，到底要打量、還是打價？自己都搞不清楚，看社運、媒體資訊來打炒房，做法不僅譁眾取寵也漫無目標。
政府打炒房，房價卻愈打愈高，政大金融系教授殷乃平表示，現在銀行爛頭寸多，不動產在通貨膨脹下，成了最好的擔保品，即使政府信用管制、有貸款成數等限制，銀行照樣可以創造信貸、修繕貸款等放款名目，給予民眾貸款更多的彈性；因此，殷乃平認為，金管會仍應繼續金檢，至少讓銀行放款能更謹慎。
台北信義區擁有101大樓、國父紀念館等景點，百貨商辦林立更是磁吸購屋族，檢視實登資料發現，今年出現社區轉手獲利，例如永吉路就有「吉星名廈」、門牌527號的公寓分別在5、1月交易，共通點都是屋齡35年左右、賣房大賺逾180萬元，甚至還有大樓溢價高達770萬元；專家指出，永吉路的中古屋成交單價至少7字頭，這些賺錢戶入手低點的6字頭，如今受到房市增溫帶動，社區跟漲來到8字頭，自然擠兌補漲空間。
永吉路與信義計劃區隔一條街，周邊環繞不同商圈，還有老字號的永吉市場，生活採買方便向來受到購屋族歡迎，根據實價揭露，今年有不少社區交易，扣除親友買賣等特殊戶別，還是有賣房賺錢情勢，例如門牌527號、屋齡37年的5層公寓，其39.95坪的2樓戶於1月成交2938萬元，持有7年獲利188萬元，單價也從68.8萬元來到73.5萬元，此外屋齡36年的11層大樓「吉星名廈」，其40.08坪的3樓戶5月以3300萬元交易、持有8個月獲利770萬元，單價也從63.1萬來到82.3萬元。
信義房屋仁愛安和店協理侯沛昌表示，永吉路的成交主力為中古公寓及大樓，屋齡從10年內到40年皆有，超過10年的單價至少7字頭，10年內的可達9字頭，新舊屋每坪價差10~20萬元，不過區域跟漲大盤房價呈現緩漲，單價7字頭成為中古屋的地板價格，反觀這些賺錢戶當初買進6字頭，入手低點才有更多獲利空間。他還提到，永吉路與信義計畫區僅一路之隔，房價也比大安區便宜，磁吸不少在地就業的自住客，剛需穩健也是助長房價的原因之一。
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，永吉路鄰近捷運永春站，通往信義計畫區或南港也很方便，還享有信義區門牌，因此自住、自用比例較高，區域還有危老都更題材，包括兒童福利中心都更案，其中B基地預計打造結合住宅、辦公、醫療產業及零售商店的複合式社區，同步帶動房市發展，中古屋市場以總價3000萬元左右的3、4房最熱門，每坪至少都有7字頭水準。
遠東集團積極擴展百貨零售版圖，市場傳出即將取得執照的台北大巨蛋，業主遠雄針對商場經營已向SOGO、三井outlet等業者發出邀請，遠東SOGO則表示，目前北、桃、南均有案子評估；此外，遠百竹北店開店奏捷，遠百進一步評估標下有「竹北巨蛋」之稱的新竹體育園區BOT案；遠東集團擴大版圖已瞄準「兩顆大巨蛋」！ 早在年初，百貨零售業界即傳出忠孝東路上還會有二家新店開出，一是新光三越插旗台北東區的Diamond Towers、一是大巨蛋SOGO；對此，遠東SOGO表示，目前包括台北、桃園、台南均有案子在評估，且隨時有案子邀請。
事實上這也是SOGO第二次評估大巨蛋，早在2009年起，遠雄即先後與漢神百貨、SOGO百貨、遠百等業者洽談過合作計畫，原本SOGO有望與遠雄結盟合作經營，但簽約前轉由遠百接手繼續洽談，其中更曾規劃水族館等提案，但最後因抽成租金談不攏而破局，時隔10年後，近期隨著大巨蛋即將完工，遠雄陸續對SOGO、三井、微風、新光三越等發出邀請，遠東SOGO近年持續評估新據點，是否接手大巨蛋商場經營更是備受矚目。
而遠百竹北店今年初開幕即成大新竹購物新標的，加上因應竹科新貴家庭對國際精品需求所打造的大新竹精品百貨商場，亦成精品業拓展新櫃新地標，在遠百竹北店開幕前一年，遠百即著手爭取遠百竹北店斜對面有「竹北巨蛋」之稱的新竹體育園區BOT案，按遠百構想書定位，是希望提供高品質、並結合運動設施、休閒娛樂、購物、及餐飲多元功能的健康樂活育樂城，初步規劃棒壘球練習場、攀岩場、健身中心，及附屬設施電影院；同時構想興建一座空中通廊，方便民眾直通遠百竹北店，不必再跨越大馬路，遠百則強調目前還在進行評估。
據悉，竹北巨蛋一旦開發有望建構逾萬坪育樂城，其中更包括長期合作的威秀影城等，也使得遠東集團在大新竹地區零售版圖再擴大，目前既有的百貨商場就有新竹大遠百、巨城購物中心、遠東SOGO百貨新竹店與新開的遠百竹北店，合併業績一年超過200億元，在龍享廣場、豐邑機構FUNLIFE豐生活購物中心將陸續於今、明年登場，竹北巨蛋鎖定搶攻運動育樂商機，也讓竹北零售百貨大戰一觸即發。
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