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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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高房價、少子化等讓住宅面積需求改變，近年來小宅交易相當熱絡，永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料統計，台北市今年25坪以下的小宅交易占比連續5年超過五成，等於每兩間房屋交易就有一間是小宅，顯見台北市住宅「小宅化」明顯，另，今年上半小宅交易，以中山區416件奪冠。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，人口、家戶結構的改變，讓民眾對於住房選擇也出現變化，加上台北市房價高漲，購屋人手中資金有限，想買進台北市難度越來越高，因此轉向購入低總、低自備的小坪數住宅，成為近年來房市熱門交易產品。
統計資料顯示，觀察台北市近十年住宅交易案件，2013年住宅買賣交易共24658件，其中25坪以下的小宅占比為33.9％，2016年小宅佔比突破五成，2017年小幅回檔，自2018年起小宅交易占比已連續五年都在五成以上的水準，今年第1季更是創下新高，小宅占比達52.3%，顯示台北市的小坪數住宅已成為市場主流。
陳金萍分析，台北市房價高昂是最大原因，據官方資料，台北市房價所得比高達16.22倍，也就是說要16.22年不吃不喝才能買得起台北市的房子，想進駐北市又維持一定生活品質的狀況下，小宅具備低總、低自備的優勢，購屋負擔相對輕鬆，自然讓小宅受到購屋族青睞。
據實價登錄統計今年上半年台北市25坪以下小宅五大熱門交易行政區，中山區以416件坐上冠軍寶座，平均總價為1049萬元，平均單價70.5萬元，其次是萬華區194件，第三為北投區174件，第四、五名分別為士林區、文山區的149、147件。
陳金萍指出，五大熱門小宅交易行政區中，台北市蛋白區就囊括4席，顯見在市中心房價高不可攀的狀況下，加上大眾運輸系統完備，通勤時間縮短，讓房價相對具備優勢的蛋白區更為吸睛，尤其是捷運、主幹道附近的1到2房小宅，最受青睞。
陳金萍解釋，中山區是台北市早期開發區域，商業活動熱絡、生活機能完善成熟，加上住宅產品多元，充分滿足不同購屋族群的需求，供給穩定、買氣熱絡，一直是房市交易的前段班，加上捷運路網密度高，公車班次密集，四通八達，吸引不少單身、首購族群進駐，而低總價、低單價以及生活機能佳的小宅產品就成為購屋首選。
萬華區平均總價為832萬元，平均單價53.0萬元，陳金萍說，萬華區是台北市最早開發的區域，生活機能相當完備，房價相較於其他行政區親民，對於預算有限的首購族、小資族、年輕夫妻而言，小宅平均總價不到千萬，是進駐台北市購屋的入門款。
不過，她也提醒，雖然小宅具有低總價、低自備款的優勢，大幅降低購屋門檻，但有不少銀行對於小坪數的房屋放貸較為嚴格，貸款成數也可能受限，最好多找幾家銀行評估貸款狀況，建議挑選小宅時，盡量挑選交通便利、生活機能完善的大眾運輸系統周邊，且社區單純、建物格局方正的物件，不僅保值性佳，甚至未來仍有增值的空間。
台北市忠孝東路的零售店面租金，出現築底反彈趨勢，房仲業表示，實價登錄資訊統計顯示，信義區市府商圈忠孝東路五段，今年2月新進駐的店面，創下每坪月租7,940元的行情，改寫今年以來的區域次高紀錄。
房仲業分析，以往台北市東區的黃金地段被視為燙金店面，向來是店面市場的領頭羊，過去承租大面積的銀行業者，有些選擇退出東區忠孝東路上租金最貴的金店面，但最近市府商圈的忠孝東路上，有銀行業者遷址到附近，釋出的新店面，在今年2、3月，最新成交的租金行情，頗令人驚豔。
據實價登錄資訊顯示，其中一間店面每坪月租達7,940元，為今年以來信義區實價的第二高價；另外一間店面，則以每坪月租行情7,795元，排名今年以來信義區的第三高價。 信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，過去外商銀行曾經承租忠孝東路四段的店面，但因為租金太高、加上銀行轉型撤出東區，後來分割為小單位店面對外出租，一度還出現每坪月租1.9萬元的高價。
另外，忠孝東路上還有安泰銀行對外出售後，一度分割做為特賣會使用，現在則打造成精品鐘錶品牌的旗艦店，東區因為租金甚高，前幾年陸續都有銀行業者調整據點或選擇退出。 曾敬德表示，此次已經開業達25年的彰銀永春分行，因為租約屆期，且房東擬將房屋恢復原格局，因此今年已經搬遷到附近的新行舍。
而搬遷後的店面，今年的2、3月分別有兩筆實價行情，分別是月租25萬、24.5萬元，每坪單價為7,795元與7,940元，而目前現況一間是玩具特賣會，一間則是裝潢當中，登記裝潢業者則為酒業。 此外，閒置一年多的亨得利店面，近期也正趕工當中，預計將由賀凱國際的OUTLET快閃店進駐。從一些空置店面都能陸續出租，不難看出市府商圈的店面相當具有活力。
台南房市近年來快速成長，台南市府為加速取得公共設施保留地，並提升都市容積移轉的實施效益，市府都發局已於今年1月22日修正「臺南市都市計畫容積移轉審查許可要點」，本次增訂移入容積之折繳代金之計算方式、評定方式、費用負擔，並配合訂定相關配套措施，相關配套措施於7月25日公告。
台南市府都發局指出，申請人可依基地環境及自身需求，選擇適合的容積移轉方式，可以捐贈公共設施保留地或折繳代金辦理，也可以兩者並行，藉由推動捐地、折繳代金雙軌制，加速取得道路、公園綠地等公共設施保留地進行開闢，提升都市環境品質。
都發局說明，配合本市都市計畫容積移轉折繳代金全面實施，為利申請人辦理容積移轉折繳代金，市府已將辦理流程圖、相關配套措施及文件置於都發局網站，民眾如有需要，可至本府都市發展局網站-便民服務-容積移轉申辦業務查詢下載。
相關配套措施及文件包括，申請書、容積移轉申請案件之辦理流程、申請案件委託估價不動產估價師及協審公會之收費參考、本市辦理折繳代金不動產估價師名冊(編號名冊，非輪案順位名冊)、估價報告書範本、申請案須辦理重新估價容許變動範圍。
高鐵嘉義站事業發展用地日前公告招商，17日舉辦招商說明會，吸引人壽、土地開發、百貨等業者關注，參與業者將近50家。此案位於高鐵站第一排精華位置，加上周邊有故宮南院、無人機AI創新應用研發中心等周邊發展可期，鐵道局估計將可引資20億元。
可望引資20億元 因應台商回流，發展南部機械產業軸帶，嘉義如馬稠後、中埔等產業園區建設陸續完成，還有新興無人機AI創新應用研發中心。再者，嘉義地區觀光資源豐富，擁有阿里山、故宮等自然、人文資源，在疫情及陸客減少衝擊下，整體觀光旅館住用率仍維持在五成水準。
鐵道局表示，基地位於高鐵嘉義站特定區事業發展用地，面積約5公頃、建蔽率70％，供附屬事業使用的最大樓地板面積為87,191平方公尺，從7月20日至11月16日公告招商，土地利用彈性，商場、飯店等均可利用，且位置優良，若是順利招商出去，預估可引資20億元，估計在明年4月能和業者簽約。
17日招商說明會吸引近50家業者與會，其中不乏土地開發、壽險、影城、百貨業者參與。此次採用設定地上權方式引進投資人，經營年限30年，並且得續約一次（最長20年）。
據實價登錄，大直指標豪宅「西華富邦」又有新交易，今年7月成交一筆34樓戶，包括四個停車位共188.73坪，總價3.23億元，拆算每坪單價216萬元，經查，買方為虹光大江股份有限公司，負責人為宋大江，是「印尼紡織大王」宋良浩的第三代接班人，也是該公司的董座，另，加上之前家族持有的17樓一戶、24樓一戶，宋家累積已至少購買「西華富邦」三戶。
進一步查詢，房地產業者指出，宋良浩家族自2009年回台布局房地產，十年來在台投資金額推估超過200億元，主攻商用不動產、辦公或土地開發等，其中相當看好大直發展，企業總部也選在大直，此次購買西華富邦應該也是看好鄰近集團總部的地緣關係。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，西華富邦為多戶數、高樓層豪宅，近年來已經成為大直水岸一枝獨秀、量價表現亮眼豪宅，不過因為景觀面向、樓層高低及座落面向差異，在價位上會有對折價差，高樓層有無河岸景觀也會有一成價差，此次交易在高樓層，單價站穩200萬俱樂部，交易也符合社區行情。
據台灣房屋集團趨勢中心統計今年上半年北市前三高摩天豪宅交易，「西華富邦」有四筆交易，今年目前最高單價為38樓的233萬元；「華固天鑄」有一筆交易，今年最高單價為6樓的142.7萬元；「和平大苑」則有四筆交易，最高單價是27樓的173.3萬元。
若以高低樓層價差來看，以西華富邦最高單價和最低單價一坪差157萬元最多，以小坪數來計，一戶就可差到近2億元；和平大苑和華固天鑄則分別最多差105萬元和97萬元。
公股銀行土地多、自有行舍也多。最新統計去年的租金收益，第一銀行、土地銀行都超過3億元，合作金庫銀行、華南銀行超過5億元。但對今年的租金收益，公股行庫持續辦理招租，雖受到疫情干擾，但看好未來解封後的需求，整體不敢太樂觀，預估今年租金將以持平或小幅成長，土銀則是樂觀評估成長約14％。
四家公股行庫中，去年租金最多的是合庫銀。合庫銀去年租金收入約5.28億元，較2020年小幅增長，去年雖受疫情影響，有小部分承租戶申請調降租金，但全年租金收入達成率仍逾103％。合庫銀今年新增的出租地點為中權分行3樓及自強3樓，出租對象為一般中小企業。
合庫銀主管說，現在除了規劃自行招租、委由合庫AMC代為招租以及透過租屋網刊登訊息等方式外，行舍無須施工者，則與房仲業者簽訂委租契約，並於分行掛上招租紅布條；主要選定交通便利、鄰近經濟繁榮地區及修繕花費較少的行舍優先招租。
華銀去年租金收入為5.08億元，緊追合庫銀。華銀指出，預估今年租金收入將與去年持平。華銀也持續招租，例如針對空置房屋及空地列冊管理，並辦理招租以增加租賃收入。
另外，為提升運用效益並增加租賃收入，針對屋齡老舊已無法居住的房屋，將房屋辦理拆除及滅失後，將土地出租停車場業者增加租金收入並減少地價稅支出。 一銀2021年租金收入約3.5億元，預計今年與去年租金收入相當。
去年配合政府政策，針對受疫情影響之承租戶調降不動產租金，減免近1,300萬元，今年將視整體情形檢討評估。而在去年第四季，一銀新增出租地點為中壢大樓部分樓層出租保險公司、北門大樓部分樓層出租文教機構。一銀今年把太平大樓部分空間預計出租科技公司、路竹大樓部分空間預計出租事務所、苓雅分行樓上部分空間預計出租共享辦公室。
土銀去年租金收入3億元。土銀預估，因應疫情持續影響國內經濟景氣，因此辦理出租房舍及土地承租人紓困措施延至今年6月底，7～12月恢復正常收租後，今年租金收入約可成長14％。
因應高階材料在地化需求，南亞（1303）加碼投資400億元，於彰濱工業區設置的高階電子材料項目正式啟動。南亞公告，向經濟部工業局承購彰濱工業區四筆土地，合計55萬平方公尺（約16.64萬坪），交易總額57.04億元，以滿足擴建需求；初步將先以環氧樹脂、支應鋰電池及厚版高階的銅箔，為投資項目。
南亞董事長吳嘉昭股東會上曾表示，這兩年，完成投資項目及已立案進行擴建案，合計投資額約711.5億元，年產值676.5億元，支撐營運持續成長。加計轉投資南亞科投資10nm級的3,600億元，還有南亞規劃的400億元彰濱工業區高階電子材料項目，此波多元化生產布局投資總額，逾4,700億元。
南亞去年獲利貢獻最大宗為電子材料。旗下DRAM、載板近年也持續擴產升級，其中電子材料銅箔除支應電動車外，也擴大升級部署5G商機。南亞指出，透過南亞電子材料銅箔、南亞科DRAM及南電載板資源，全力衝刺5G、AI、雲端、電動車及低軌衛星等高階商機。其中，彰濱工業區作為高階電子材料新基地，一期投資約250億元，規劃設立高階銅箔廠、特殊環氧樹脂廠。
南亞強調，面臨消費性電子市場疲軟，公司不單靠消費性電子，現積極發展的高端領域有5G、AI、低軌衛星商機，以低軌衛星為例，所需的DRAM、銅箔均占很高比重，南亞擴充電子材料的產能，針對長久性的發展做準備，後續因應高階材料在地化需求，仍將採取多元化生產布局。
亞昕國際（5213）今（17）日公告與益昕投資共同簽訂新北市林口合建案，其中亞昕出資比為59%、益昕投資為41%；亞昕指出，該案土地面積約1,437.09坪，未來將朝住辦複合式開發案規劃，總銷初估破百億元。
亞昕今公告與持有公司11.38%的益昕投資、雙方將攜手合建新北市林口區力行段174~177、222、223、223-1、223-2、225、227地號等10筆土地、面積共1437.09坪。 亞昕表示，該案位於文化二路及信義路區段，鄰民視影視園區，預計2023年下半年啟動，總銷初估破百億元，未來將朝住辦複合式開發案規劃，未來全案完工後將成為區域地標性建築。
亞昕分析，林口地區目前就有五大進行中的大型園區開發計劃，光是林口段就有已完工的「林口新創園區」、斥資240億元打造的林口「國際媒體園區」，以及工一工業區轉型發展的「AI人工智慧園區」。 其中，面積廣達108公頃的「AI人工智慧園區」目前也已啟動，將發展低汙染及高科技產業，帶動區域供應鏈及產業群聚，區域商業辦公需求值得期待。
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