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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房市充滿變數，包含央行升息、內政部《平均地權條例》修正草案限制預售屋轉讓、股市波動等因素，對房市造成干擾，下半年交易走向「量縮」格局，購屋族還要進場嗎？應注意什麼？《蘋果》整理5大買房Q&A，讓民眾清楚掌握。
Q1：下半年是否有機升息？若升息，房貸族資金如何因應？
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，央行升息的主要目的是抑制國內通貨膨脹，因此下半年是否持續升息，可密切觀察消費者物價指數（CPI）年增率的走勢。
根據主計總處最新統計，今年3~7月，CPI年增率突破3%，其中3~6月逐月拉高，也讓央行上半年兩度升息；但7月的CPI年增率3.36%，相較於6月的3.59%，增幅略有收斂，因此央行下半年可能比照過往「急降緩升」經驗溫和調升。
在升息循環下，建議房貸族「料敵從嚴」，先推算升息後的月付金額，將手頭資金預留一部分，做為未來升息還款用。假設全年升息2.5碼，下半年還有可能升息1碼，以30年期、1千萬房貸來說，利率上升1碼，每月支出大約增加1000元左右，因此在資金運用上，可透過節省非必要開銷來平衡財務。
Ｑ2：下半年房市進入盤整期，新屋、中古屋是否有機會降價？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，預售屋有機會撿便宜、中古屋可能小幅降價。下半年房市發展有3大干擾因素，一為升息，其次是經濟和股匯市變化，第三為「平均地權條例」修正草案的審查，這些都會影響購屋族的資產配置和額度，導致近月房市瀰漫觀望氛圍，尤其「平均地權條例」對預售市場限制頗多，導致交易冷卻，近期不少剛需買方逐漸轉向新成屋。
整體氛圍趨向保守，買方追價空間有限，賣方若沒財務壓力或迫切換屋需求，也守價不讓，拉大價格差距，是交易量縮的主要原因。
張旭嵐分析，股市常用「量先價行」預測價格漲跌，也有人用這種方式分析房價走勢，預測交易量縮可能有降價可能。部分區域預售案因炒得過熱超過行情價格，確實有機會被打回原形，或者投資客擔心未來修法限制轉手彈性，急於平盤轉讓，都可能有少數便宜貨出倉；中古屋方面，因屋主惜售，待售物件減少，剛性需求盤堅，加上低利率，屋主財力仍可負荷的情況要拋售大降價的程度有限。
Q3：如何觀察價格是否探底？自住、首購族現在適合進場嗎？
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自住剛性需求隨時可以進場，建議挑選近捷運生活機能便利的區域。景氣從2016年築底復甦後，到今年第一季還是強勁走勢，不過在大環境轉差的狀況下，景氣似乎也有到頂的跡象，對於想要購屋的自住客，還是回歸自身需求，是不是迫切需要、購屋負擔每月房貸是否能夠承受，購屋後是否影響生活品質等，規劃清楚就可以進場。若還考慮房價未來漲跌問題，難度會增加許多，建議現在要購屋的自住客，還是挑選捷運站周邊生活機能便利的區域，避開未來可能有大量供給，房價容易波動的區塊。
Q4：資產族如何佈局房市資產，房市投資還能獲利嗎？
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，置產族仍有機會獲利。下半年房價還能持穩，維持在近幾年的相對高點，然而央行升息後買方的購買力被利息負擔壓縮，若央行為了抑制通膨跟隨美國腳步繼續升息，應留意購屋的利息是否在房價漲幅之內；若長期持有，就歷史經驗觀察，房價漲幅能抵抗通膨，因此購屋地段是否有願景跟成長空間，至關重要。
此外，選對物件類型也是關鍵，以少子化、不婚、人口老化等人口結構因素，中、小坪數的2~3房大樓物件，依然會是住宅市場的主流。
Q5：未來房市走向如何？
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，房市將走向交易量縮、資金衰退、短期價格易有波動。在交易量方面，今年5月六都買賣移轉棟數年減8%、6月年減近15%，7月的表現也是近5年來相對較差，整體來說，今年買賣移轉棟數和去年相比可能有1~1.5成衰退，全年交易棟數預計30萬上下， 交易量縮是確定的，更要慎防新屋第一次登記的交易遞延數據影響對買氣衰退的過度樂觀判斷。
市場資金方面，建商的土融、建融年增率從原來的19、16%衰退到12~13%， 加上央行升息、存款準備率也調升1碼、銀行調整不動產放款的風險權數升高，導致放款在不動產減少，貸款餘額成長率減少，市場資金應持續衰退。
少了資金助攻， 建商投資相對保守，買氣也會趨於冷淡，自住買盤持有時間中長期，較不受市場價格波動影響；而短期投資的話，如果還遇上獲利了結、多殺多的壓力，房屋轉手的速度和價格可能不如預期。
今年房市在升息、疫情及打炒房政策影響下買氣放緩，591新建案統計，不少推案熱區浮現賣壓警報。統計六都、新竹縣市各行政區建案待售戶數，發現前15名中有超過半數區域集中在新北、桃園兩地；以淡海新市鎮所在的新北淡水區待售量6,600戶最多。
591新建案統計六都、新竹縣市各行政區售建案的待售量，前15名行政區皆有推案集中的重劃區題材支撐，同時又搭上這兩年房市熱潮，激勵建商大舉推案，但也帶來沉重賣壓。 591新建案指出，近年受惠台積電進駐、交通建設等題材的區域都吸引大量建商插旗，但隨升息、預售屋禁止換約轉售等利空逼進，待售壓力有增無減，而從329檔期延宕的個案大爆發，拉高待售量，造成賣壓沉重。
賣壓最重的淡水區，這幾年因房市熱潮及平價優勢吸引客群，推案價量一路翻揚，然而受限於聯外交通及東北季風等因素，加上大環境變化，建案去化放緩，也讓賣壓維持在高水位。
緊追在後的桃園龜山區，隨著機捷通車且價格相對實惠，吸引周邊雙北、桃園購屋客湧進，早已成建商兵家必爭之地；目前當地建案個數不算多，但在造鎮案挹注下，待售戶數居高不下。
不少區域浮現賣壓問題，但新竹縣竹北仍有建商推出7字頭預售案，且還掀起排隊潮，由於單價幾乎達到竹北天花板，引起關注。 台灣房屋統計新竹縣市近一年實價登錄預售交易資料，竹北是成交均價最高區域，每坪約43.1萬元，今年上半年較去年下半年漲幅7.5%，整體新竹縣、新竹市漲幅分別是14%、20.7%。
台中七期「惠民段141地號」約5,000坪精華角地、總市值逾120億元的設定地上權土地招商案，權利金底標近36億元。由於該地上權是七期僅存的大面積素地，未來可作為國際級酒店、購物商場、商辦等商用不動產，目前已有20組人馬領取標單，其中不乏上市櫃建商與連鎖百貨龍頭，預計11月4日開標。
農田水利署台中管理處23日舉辦「台中市西屯區惠民段141地號設定地上權招商說明會」，採實體與線上同步方式登場，吸引包含國泰人壽、仲量聯行、太子建設、漢神百貨、林酒店、聯邦銀行、晶華國際酒店、勤美、戴德梁行等44組投資人熱情參與。
這塊屬於農田水利署台中管理處所管理的國有地-西屯區市政北二路、河南路口的「惠民段141地號」，總面積達5,018坪，屬於「新八」土地，容積率達600％，設定70年地上權案，這也是農田水利會改制為水利署的首場地上權招商案。
農田水利署台中管理處長陳榮福表示，「惠民段141地號」是台中七期碩果僅存的大面積素地、也是最後一塊精華角地，可以開發為頂級商辦、國際級旅館、大型百貨商場等，是大台中最閃耀的鑽石，該案權利金經過三家不動產估價師嚴謹的估算，核定後之權利金底價約為35.8億元，保證金是以權利金底價的10％計算，約為3.58億元。
負責招商的龍楹工程顧問公司廖家顯表示，這塊七期精華地段的土地，預估每坪單價240萬元以上，總市值逾120億元，以總市值3成換算權利金底價近36億元，由於考量該案未來投資規模龐大，所以權利金部分投資人可以貸款、也可以分八期繳納，首期只須繳納3成的權利金，這也是中台灣設定地上權投資案可貸款、可分期繳納的第一次。
廖家顯強調，投資人最擔心的土地租金逐年調漲問題，全案土地租金採申報地價乘以年息率3.5％計算，分為固定土地租金與變動土地租金合併計收，並自簽約日起五年內，每年的土地租金打8折優惠計收，若以今年1月的當期申報地價估算，首年租金約1,880萬元，地租成本合理。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，該案從總價市場來看，開發投資規模不小，也會讓開發商財務壓力龐大，但該土地立地條件與目前市況評估，當地主肯讓步釋出誠意，讓開發商財務壓力驟減，有望順利脫標。
新竹預售單價「滾動式」調漲15％ 小宅要賣6字頭 竹北預售案又掀排隊潮，引起大眾對於竹北房市的關注，台灣房屋統計桃竹近一年實價登錄預售交易資料，今年上半年桃園單價為32.6萬，較去年下半年的31.1萬，增加1.9%左右，不過新竹縣市半年就成長了15.1%，其中新竹市從平均32.9萬，今年賣到39.7萬均價，漲幅達20.7%，而新竹縣均價30.1萬漲到34.3萬，增幅也有14%。
進一步觀察，新竹縣當中，近半年漲幅最大的是芎林鄉，去年下半年還是25.7萬，但今年上半年因「太睿境」賣出不少4字頭的高價，使芎林均價直逼39.6萬；而新竹縣房市焦點竹北市以單價43.1萬最高，較半年前漲了7.5%，漲幅雖然不小，不過也沒有想像中那麼大。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，立法院可能在下半年會期排審平均地權條例修正案，對預售屋祭出轉售限制，因此今年下半年起各地預售案場買氣趨緩，不過竹北卻仍掀熱賣，主要因為科學園區發展蓬勃，2021年整體營收金額達1.59兆元，從業人員人數逼近17萬人，近年包含台積電的許多科學園區大廠，這兩年都大幅調漲薪資，竹北人平均年所得近150萬，成為全台收入第一名的行政區，頗有新天龍國之勢，購屋實力堅強。
觀察竹北實價登錄，排除1樓交易，今年最高價的預售案為興隆路上的水岸宅「極至惠友」，18樓賣出65.9萬的單價，位於縣政府公園第一排的景觀宅「新業京御苑」，25樓也賣出65.5萬的高價，顯示竹北精華區的新案幾乎都坐穩5字頭，高樓層也有6字頭的身價。
台灣房屋竹北文化直營店店長陳熒竺表示，不少購屋者都是總價考量，竹北高鐵站區的小坪數，低總價案件稀缺，因此在看好園區發展，預期價漲的誘因下，少數低總案確實可能造成市場關注。
不過大多數的自用型購屋者，今年下半年起出價趨向理性，目前高鐵、縣一、縣二仍是市場首選，主流產品以總價1500萬左右，2~3房的產品為主，也因為供給有限，買氣逐漸外擴，包括寶山、茄冬和芎林，不少透天產品，近年買氣也頗高。
張旭嵐提醒，由於預售交易後續若解約，實價登錄可能無法及時更新下架，因此不見得完全反映行情，建議購屋族對區域行情仍應長期觀察，避免因氣氛而追價買高。
根據聯徵中心資料顯示，今年第2季購屋總價，已經連續兩季都站上1,200萬元，平均購屋面積為43坪，面積創下2009年統計以來新低，平均單價每坪28.3萬元，創下統計以來新高，反映高房價下，民眾只能越買越小間；另，購屋的房貸利率在升息一碼後，第2季也回升到1.69%，創下近九季以來的新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從資料來看，反映過去一段的房價持續大漲，民眾購屋單價持續走高，但購屋總價並未再創新高，隱約反映出國人平均購屋總價有天花板，高房價下購屋能力備受考驗。
不過，單價創高但總價未創高，背後就是用居住空間換取預算空間，因此購買面積越買越小，實務上也可發現部分地區過去房價相對較平價時，房子規劃面積較大。 曾敬德指出，經歷這波房價大漲，加上北部建商將壓縮室內面積的經驗往雙北以外的區域複製，以及市場上小宅仍受到歡迎，因此購屋面積越來越小。
統計資料顯示，今年第2季申請房貸的購屋人，平均購屋總價為1214萬元，相當接近歷史新高的1215萬元，房貸的核貸成數中位數也達79%，顯見一般購屋人貸款8成狀況應該相當普遍，至於平均貸款利率則開始反映央行升息一碼，平均購屋貸款利率為1.69%，則是近9季以來的新高，受到高房價擠壓等影響，平均的購屋面積則創下新低的43坪，且平均的購屋單價則是歷史新高的每坪28.3萬元。
曾敬德表示，高房價下有幾項趨勢，包括購屋總價居高不下，為了降低購屋負擔民眾只能盡量拉高房貸成數，同時利用30年期的房貸讓每月的支出負擔減壓，並且也出現買貴、買小的狀況。
捷運萬大線第2期工程樹林段流標5次後，今天成功決標。新北捷運局表示，為紓解捷運施工造成塞車問題，替代道路新建工程23日已決標，估8月底前簽約，簽約後1個月內開工。 捷運萬大中和樹林線第2期全長約13.3公里，設13站，分為CQ890（樹林段）及CQ880（土城段）2段標。
台北市政府捷運工程局指出，樹林段標以新台幣180億元成功決標，預計10月底開工、117年完工，尚未決標的土城段將比照此方式檢討。
由於捷運萬大線第2期行經樹林區中華路，在地議員憂心施工期間可能造成嚴重塞車。新北市政府捷運工程局表示，將利用城林橋側的國有財產署公有地，興建城林大橋銜接環漢路替代道路因應。 相關工程將在城林橋下橋前新設交通號誌及路口，右轉沿公有地下坡到平面後，右轉接環漢路。
根據信義全球資產統計，今年7月商用不動產總交易金額達437億元，月增174%、年增158%，交易規模創下今年單月新高，同時是統計以來單月交易規模歷史次高紀錄；其中以桃園市交易規模最多，占全台45%，總金額逼近200億元。
信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，後疫情時代加速全球產業鏈重組，電商、物流、智能產業的投資力道加強，加上台商回流，持續有新建、擴建廠房的需求，讓工業地產需求持續強勁，加上還有政府政策桃園航空城計畫助攻，吸引企業前往獵地，是7月商用不動產市場熱度衝高的主要原因。
統計資料顯示，7月商用不動產交易量達437億元，較上月交易金額159億增加174%，也較去年同期交易金額169億成長158%，單筆交易金額逾50億元的交易件數有四件，除桃園航空城土地交易外，台北市內科也有整棟交易，為中國人壽以83.5億元買下精英電腦總部大樓。
7月交易熱區多集中在桃園市，交易金額199.69億元，信義全球資產桃園商仲部經理張桂珍分析，交易熱絡主因為桃園航空城計畫，挾緊鄰桃園機場國門的交通優勢，加上產業園區大型開發計畫利多，吸引包括星宇航空、統一超、健策精密等知名企業前來獵地，其中星宇航空以89.57億元，取得桃園航空城優先產業專用區4.3萬多坪土地，為7月單筆最高金額的交易。
觀察7月商用不動產交易買方結構，主要為科技運輸產業，占7月總交易量三成，顯見在後疫情時代，企業因應外部環境重新調整事業布局，加大對電商物流、雲端智能等領域的投資力道，產業升級持續有興建或擴大廠房需求，進而推動國內商用不動產交易。
展望下半年，林建勛分析，商用不動產在產業強勁的實質需求以及資金動能下，反彈升溫速度與力道應會較住宅市場更明顯，包括生技、科技、物流產業對商辦、工業地產需求將持續至下半年，仍以自用置產需求為主，各縣市只要釋出精華地段產品，都有望推進市場動能。
五大利空齊襲房市下，中央銀行公布7月五大銀行新承作房貸金額558.93億元，月減48.05億元或7.92％，新增房貸利率則上揚0.089個百分點至1.703％的逾六年新高。央行官員強調，主要是反應升息的結果。
央行表示，7月五大銀行新增房貸利率上揚，主要反應6月央行升息半碼（0.25個百分點），尤其中華郵政調高利率，與中華郵政利率連結的相關房貸放款跟著上揚，但由於銀行房貸利率可能採月調整或季調整，方式不儘相同，6月僅略增0.013個百分點，7月採取月調整銀行也均反應，因此房貸利率上揚較明顯，「還有部分採季調，預料8月將續反應上揚」。
央行今年二次升息後，房貸利率回到六年前的水準。銀行房貸主管指出，近來美國聯準會（Fed）官員又釋放鷹派升息，全力對抗高通膨，市場預估9月將再升息3碼，央行第三季理事會不排除也跟進至少再升半碼，代表五大銀行最低房貸利率確定已成歷史。
五大銀行7月新增房貸金額大減，對照六都買賣移轉棟數合計月減13.27％，趨勢也相符，除了台北市及桃園市月減個位數以外，其他四都全部都減兩位數，但六都合計移轉棟數卻是年增5.02％。央行官員說明，主要因去年5月國內疫情升三級，遞延反應在7月，造成基期較低的結果。
目前房市五大利空持續，包括疫情影響、政府健全房市管制、央行二度升息、國際景氣下行風險、建商推案保守及交屋延後等，都會衝擊房市。
8月進入農曆民俗月，央行官員強調，近年來民俗月的反應愈來愈淡，不敢斷言房貸是否續減，但政府各相關部會通力合作執行健全房市專案，相關管制仍持續中，後續也還是會觀察少數特定地區的變動，視實質需要動態調整。
肉品大廠卜蜂，傳出計畫在台東都歷部落收購當地養豬廠，進行擴廠，不過養豬場鄰近部落傳統領域，加上先前卜蜂在各地曾有多次汙染紀錄，因此部落出現「反卜蜂」的聲浪，族人分成兩派立場。
雖然縣府與卜蜂公司都否認有擴廠計畫，不過也凸顯出部落文化以及環境保護，與畜牧業發展的衝突。 不但下跪還以肉身擋車，2014年嘉義義竹鄉全村出動，阻擋卜蜂養殖場施工，卡車倒出大量汙泥，和周圍的綠色農田形成強烈對比，2019年檢調查出，彰化田間的汙泥是肉品大廠卜蜂的廢棄物，鄉親拉起布條，2020年花蓮鳳林拒絕卜蜂在當地設置養雞場，就是怕清新的青草香會被惡臭難聞的雞糞味取代，接二連三發生的爭議事件，讓卜蜂今年可能在台東設廠的風聲才傳出，就再遇上激烈反彈。
貼滿標語白底紅字布條寫滿訴求，車子還被封鎖線團團纏繞，都歷部落會議現場，贊成反對各據一方最後會議沒開成不歡而散，絕美海岸線，每到退潮就能捕捉到，天空海洋相互映襯的夢幻倒影，美麗秘境都歷沙灘，其實是當地阿美族人的傳統海域，但是7月部落收到一張開會通知，寫著卜蜂要在原住民傳統領域設置養殖場，居民擔心與族群文化深刻連結的大自然將受到威脅。
都歷部落會議主席陳光祥：「可能有些年輕人不太了解這樣的情況，他們出那麼大的誠意，要與我們都歷部落來溝通」都歷部落青年林詩函說：「大家都不希望自己的家被汙染，這裡大自然的生態的環境，也是我們最大的資產」這次被點名，被卜蜂作為基地擴廠的地點，是當地一間已經經營10多年的養豬牧場，就在兩條溪流中間。
溪水向東直奔太平洋，附近還是一級保育動物，熊鷹綠蠵龜等物種的棲息地，再往南就是阿美族的傳統領域，依照原基法第21條，只要開發區域涉及傳統領域，就必須經過部落會議同意，只是現在居民共識還難達成，都歷部落青年林詩函說：「我們傳統的知識都跟這片土地，這個大自然有關，如果這些污染讓這些生物生態有天消失了，我們要怎麼跟我們的孩子講，我們要怎麼訓練我們的Pakalongay(部落青少年)」
雖然養豬場早已存在當地數年，居民還是擔心卜蜂進駐後，汙染恐怕會隨著工廠規模更擴大，不過縣府農業處回應，並沒有收到卜蜂在當地的擴廠申請，卜蜂公司也喊冤他們是透過契養方式，輔導在地牧場進行現代化管理，讓汙染比傳統養豬廠減少90%，生產出的豬肉由卜蜂全數收購，否認有擴廠計畫。
都歷部落會議主席陳光祥說：「因為卜蜂進入都歷部落養豬場，不是卜蜂的而是原有的地主，而卜蜂現在的立場只有一個技術，指導養豬的專業領域在做這樣的輔導」雖然可能是虛驚一場，都歷部落一個月來經歷的風雨，還是凸顯出，環境保護與畜牧產業發展的難解衝突。
遺產土地訂有三七五租約者，依《平均地權條例》第77條規定，按公告土地現值三分一予以減除後辦理估價。
三七五租約土地遺產稅 計算方式一次看 財政部台北國稅局新聞提及，遺產土地價值的計算，依《遺產及贈與稅法》規定，是以被繼承人死亡時公告土地現值為準。但依《平均地權條例》第77條規定，耕地出租人終止租約收回耕地時，須就申請終止租約當期的公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予承租人補償。
因此被繼承人死亡時所遺訂有三七五租約的土地，於申報遺產稅時，以被繼承人死亡當期公告土地現值的三分之二計算遺產價值。
該局舉例說明，被繼承人甲君於2022年7月1日死亡，繼承人乙君於申報遺產稅時，列報甲君遺有新北市5筆地號土地，按公告土地現值申報財產價值合計新台幣3,600萬元。但該局發現乙君申報檢附上開5筆土地謄本的其他登記事項註記有「三七五租約」，故分就5筆公告土地現值減除三分之一，核定遺產價值合計為2,400萬元（土地公告現值3,600萬元－3,600萬元÷3）。
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