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房產新聞
產業新聞
928檔期將至，不過房市要再創榮景，恐怕難上加難。台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真認為，利空是主宰市場的主要力道，房市走緩呈現「量縮價穩」格局，建商口袋仍深，恐難出現民眾期待的降價求售局面。
台經院今天發布產業營業氣候測驗點，其中7月營建業營業氣候測驗點為96.74點，較6月上升3.84點；主因是營造業者對於未來半年看法略有改善，加上時序進入年底前趕工潮，又即將步入前瞻計畫第四期階段，軌道建設土木標案源增多所致。相較營造業展望樂觀，不動產業者明顯偏保守。
劉佩真分析，7月國內疫情趨於穩定，但沒有出現去年三級警戒後、大規模遞延性買盤出籠的盛況，主因是國內貨幣政策朝緊縮方向走，房市調控政策並未鬆綁、金融市場動盪，主要預測機構也紛紛下修國內經濟展望。 此外，民眾實質經常性薪資罕見出現負成長，這些因素均抵銷對於房市購買力的支撐。
劉佩真進一步指出，未來半年進入928檔期旺季，但整體買氣恐怕無法與供給面同步成長，畢竟美國聯準會不斷升息，台灣央行不排除下半年持續調整利率政策，而內政部打炒房措施仍會送立法院審查，再加上地緣政治、疫情的不確定性，半導體產業面臨雜音也使拉抬區域房市的力道逐步消退；諸多因素影響之下，928檔期的旺季效應是否能發酵，仍有待觀察。
劉佩真表示，房市結構從去年的價量齊揚，轉為今年量縮價穩，各種負面因素已在成交量顯現，今年前7月六都建物買賣移轉棟數罕見呈現年減，「房市偏向趨緩格局」。 房市降溫跡象顯現，不少民眾期待位處高檔的房價也能鬆動向下，劉佩真分析，建商先前累積的獲利相當豐厚，沒有降價求售的壓力，加上營建、土地成本、缺工問題造成成本面負擔沉重，現階段房價難有調降空間。
劉佩真進一步指出，買方希望有降價，導致買賣雙方價格認知出現差距，將拉長整體交易速度，「房市趨緩反映在量的部分」。「其實台灣房價最大問題在於社會住宅太少」，台經院院長張建一直言，6月的理監事會議，大家都期待央行推出第五波打炒房措施，但當時焦點放在對抗通膨，因此升息半碼、未祭新的信用管制；從另個角度思考，部分已經買房的年輕人，他們也不見得願意升息，因為房貸支出會增加。
張建一直言，台灣人口數愈來愈少，房子又這麼貴，房價不可能一直漲下去，但住是人民的基本權利，過去兩年經濟不錯、物價穩定，政府比較慢的部分就是社會住宅，希望這部分可以加速。
據住展雜誌統計，今年截至8月20日，北台灣老屋重建（都市更新＋危老重建）推案量為1,262億，僅占整體推案量7,747億元約16％；其中，高達900餘億、約73%老屋重建案量集中台北市，其他縣市總合僅占約27%。
住展雜誌研發長何世昌表示，台灣老屋為數眾多，全台住宅平均屋齡高達32年，政府也積極推動老屋重建，但重建效率宛如一個台灣，兩個世界；除了台北市之外，其餘縣市老屋重建案量、比例都相對低，顯示老屋重建還有很長一段路要走。
統計資料顯示，台北市為老屋重建案的領頭羊，今年來都更案量約598億元、危老案量約330億，老屋重建案量合計達925億元，老屋重建案量占北市總推案量的55％，老屋案量占比連二年超過五成以上。
今年北市12個行政區全都有老屋重建案推出，其中最夯的區域為大安區，案量逾200億元以上，指標案如「親家JIA」、「華固大安學府」；案量第二大的是中山區，今年累計達165億元，指標案如「璞真之道」、「國揚吉麟」等案。
新北市今年前八個月都更推案量約235億元、危老案量則僅36億元，老屋重建案占整體推案量比重僅約11％左右。老屋重建最熱絡的區域為新莊，目前案量已達140億元，指標案如「宸熙丰悦」、「禾蓮心家園」等案。
相對於大台北，桃、竹地區老屋重建案顯得零星稀少。桃園今年老屋重建案量僅53億元，占全市推案量比重僅約2％。新竹市老屋重建案量只約11億，占比約5％。另外，新竹縣、基隆市的老屋重建案量均暫時掛蛋。
何世昌指出，台北市老屋重建最為熱絡，原因除了房價水準相對高，建商更願意積極投入，與制度更為成熟、素地稀少，以及屋主對分回條件普遍有基礎認知也有關，使得老屋重建整合更易推動。預期未來北市老屋重建案量比例，將長年站穩逾五成以上。
何世昌認為，北市以外縣市素地供給相對充足許多，不像台北市一地難求，對建商而言，整合老屋重建曠日費時、變數又多，不如直接購地作為貯備案源更加可靠。因此在有選擇的情況下，購地推案成為建商首選，老屋重建只是退而求其次的備案，這導致了素地供給量多的縣市，老屋重建效率慢吞吞。
竹北地區預售屋再現排隊購屋盛況，引來財經部會的關切眼光。財經官員昨（25）日分析，中央銀行、金管會等部會推出一系列打炒房措施已見成效，後續要觀察內政部《平均地權條例》能否順利拍板，從過去一段時間建商的激烈反應看來，此一條例若正式上路，確實會「打到痛腳」，能有效抑制預售屋的炒作風氣。
財經官員指出，如果這項措施沒有效果，那麼建商的反應就不會如此激烈，其中規定預售屋禁止換約，等於買家資金投進去後，在兩至三年的興建期內都無法轉讓，就算興建完成，未來要轉手，也受到房地合一稅的限制，持有兩年內轉賣將適用45％的高稅率、兩年到五年為35％、五年到十年為20％、十年以上為15％。
官員認為，「如果購買預售屋是基於自住需求，一般而言不會受到影響，若想短期持有，行投資、炒作之實的投資客，資金就會被鎖住好幾年，相信會有效撲滅投機風氣。」 政府打炒房政策祭出連環拳，可避免過去房市投資客只要丟少少的錢，就可以買到房產，並於短期間內脫手獲利出場，靠炒作預售屋發大財。
官員表示，近期新竹竹北高鐵站旁的預售案開賣再現排隊購屋潮，市場傳出消息，「現場下定秒殺七成，即將封盤，之後每一坪調漲2萬」，引起主管機關切，消息一出，連台北市前副市長張金鶚都跳出來痛批，「這不是炒房，那什麼是炒房？」
高市府大力推動危老重建，今宣布成立5處危老重建服務站，副市長林欽榮表示，截至目前已核准13259戶，數量大幅成長36倍！建商認為政府力推，能加速大家的意願，將鎖定科學園區附近開發。
高市府推出「危老重建1-2-3」專案服務計畫，自110年度起，由工務局提供「1」條龍服務，可大幅縮減市民2至3周的申辦時程；還有重建計畫5萬5千元、結構初評1萬5千元等「2」項費用補助可申請；案件核准後更有容積1.4倍獎勵、房屋稅及地價稅減免、融資優惠（最高銷售金額70%）方案等3大好處。
高市府並在楠梓、三民、鹽埕、新興、鳳山等5個行政區，各設置1處危老重建服務站，共有30位以上專業建築師，提供諮詢服務，透過45場說明會深入社區鄰里，提供簡政便民服務。 高雄市副市長林欽榮今天主持楠梓區後勁服務站揭牌典禮時說，截至目前，高雄危老重建計畫書核准戶數達13259戶，是106年申請重建前戶數的36倍；今年危老案建照核准目標是100案，目前已達90案。
林欽榮舉緊鄰台積電高雄廠的後勁為例，指當地都是30年以上屋齡的房屋，歡迎居民申請危老重建；未來在原市區捷運能到的地方，都計畫設危老重建服務站。
高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷今天也到場，他指出，工務局把可以都更危老的範圍畫出來後，業者就有機會較快速的做危老重建，加速舊部落的重建，目前鎖定在科學園區附近，像楠梓產業園區、仁武產業園區，會更加吸引建商開發。
陸炤廷說，畢竟要在附近找到大片土地來做住宅開發，是相對困難的，如果政府一直推危老重建這一塊，相信會加速大家的意願。尤其後勁大都是透天厝，會比較好談，主要是比例的問題。
鄉林不動產研究室今天公布最新統計，依據內政部統計資訊，2022年全台上半年核發辦公服務類建築建照總樓地板面積，達61.2萬坪，較去年同期的32萬坪，大幅成長近一倍、達91.25％。 其中，台北市光是上半年商辦核發建照樓地板面積達31.4萬坪，是去年同期的7.67倍，更是去年全年的1.7倍之多，在全台商辦佔比高達51％，改寫近10年來，首度超越住宅類建照面積，刷新紀錄。
鄉林集團董事長賴正鎰分析，新型的頂級商辦主要都是外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美、康養等產業，他們願意支付較高租金，爭取進駐指標商辦的高曝光度及品牌加值效益。賴正鎰分析，以「鄉林士林官邸」來說，挾著高綠覆率及親水景觀，近來外商與醫療科技業來客詢問量，增加約3成。
預估到今年底前，每坪平均租金可能還有超過20％的漲幅。 鄉林指出，根據內政部核發建照統計資料顯示，今年1-6月住宅類建照總樓地板面積364.8萬坪、工業倉儲類建照總樓地板面積134.9萬坪、辦公服務類建照總樓地板面積61.2萬坪，整體來看，依舊是住宅類最多、工業類次之，辦公服務類居第三，而運動中心、健身房等休閒文教排名第四。與去年上半年核照數據比較，住宅類成長停滯，工業倉儲類及辦公服務類則是大幅成長，尤其台北市、高雄市，辦公服務類接近倍數成長。
鄉林不動產研究室指出，今年上半年全台各類建築物申請建照總樓板面積661.3萬坪，較去年上半年598.4萬坪，年增率10.5％。其中住宅類（不含農舍）建照364.8萬坪，比去年同期的363.7萬坪，年增率僅0.3％。
不過工業倉儲類，則年增率49.6％，辦公服務類建照樓地板面積年增率高達90.5％，尤其首善之都的台北市商辦案件激增，上半年辦公類建照樓地板面積31.4萬坪，比住宅類25.1萬坪還要多，相當罕見。
鄉林不動產研究室表示，建築物開工申請建照，一直以來都是以住宅類（H-2不含農舍）案件為大宗，總樓地板面積也向來排名首位；但是2022年，台北市首度出現辦公類建照樓地板面積超越住宅類建照的特殊現象，最主要原因除了精華商圈有許多老舊商辦，紛紛危老重建或進行都更，相對使得A辦供給不足；另外，政策打房，「打住不打商」，都讓商辦置產風潮興起。
商辦大樓缺貨潮，讓指標性辦公大樓出租金額頻頻創新高，後疫期物價驚驚漲，不動產市場住宅產品在政府一波波強力打房下交易趨緩，商辦應聲崛起。其中，商辦最集中的信義區內平均A辦租金升至3,442元/坪。
「台北101」大樓辦公租金從2013年每坪月租不到3,000元，到去年每坪最高創4,000~5,000元水準，今年甚至有突破天花板每坪5,000元的租賃成交案例。 另外，而完工五年的「台北南山廣場」商辦大樓，根據實價登錄資料，今年6月登錄資訊顯示，154.48坪辨公室，月租金為64萬8816元，平均每坪月租約4,202元，緊追「台北101」之後，A辦大樓平均租金持續攀高。
賴正鎰分析，台北市內湖區，信義區、大安區等商辦供給有限，租金節節上漲是必然趨勢，尤其大型台商企業集團回流，需要新的企業總部，台北北投士林科技園區產業聚落與各項資源匯集，商辦需求也外溢到士林區。
賴正鎰表示，在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，大企業為加速佈局，商辦市場大轉變，外商與台灣本土企業爭相搶租辦公室，甚至買下整棟商辦的競爭意味轉為強烈。
鄉林不動產研究室表示，台商回流旺盛，置產抗通膨，造成台北市商辦供不應求，A辦每坪月租平均逼近3,000元大關，建商或企業加速投入新商辦興建，但在今年底前商辦持續缺貨，新建商辦又緩不濟急，辦公服務類的商辦具收益穩定及高需求性，補漲態勢明顯，預估現存不多的A辦將躍居搶手貨，每坪租金甚至可望上看3,300~3,500元。
國內房市持續降溫，中央銀行今（25）日公布，7月房貸餘額、建築融資餘額雙雙締造歷史新高，年增率卻持續趨緩；其中，房貸餘額年增8.64%，連四月下滑並為逾一年半新低，建築貸款年增率12.53%，連兩降並為二年九個月低點。
央行官員分析，7月房貸餘額增至9兆1,825億元，續創歷史新高，年增率8.64%，連四降並為逾一年半新低，主要是7月六都建物買賣移轉棟數較6月衰退13.27%所致，象徵房市交易轉淡。 官員表示，房市交易降溫，除受新冠肺炎疫情影響外，央行3月及6月升息、政府採取一系列打炒房措施、部分行庫加強控管房貸業務，以及市場憂慮國際景氣下行風險升溫等利空，都會反映到銀行購屋貸款金額減少上。
央行資料顯示，建商推案信心指標—建築貸款，7月餘額2兆9,887億元，月增307億元，年增12.53%，連兩降並為二年九個月新低。 央行官員指出，近期不論是象徵房市買氣的房貸餘額，或是建商推案信心指標建築貸款，年增率均持續趨緩，且已成既定趨勢。
在建築貸款部分，官員表示，「建商興建建案時面臨缺工缺料、成本上漲等問題，且金管會2月調高銀行不動產放款的風險權數，以及央行為杜絕建商養地炒地，下令購地貸款限18個月內開工，這些都會讓建商推案時變得更加謹慎，進而導致建築貸款年增率維持下行趨勢。
央行日前公布台灣銀行等五大銀行新承做放款，其中，7月新增房貸利率飆上1.703%，較6月上漲0.089個百分點，連八月上漲並創下逾六年新高，新增房貸金額則連兩月下滑至558.93億元，為五個月來的最低水準，月減48.05億元。
央行經研處副處長蔡惠美當時說明，五大銀行7月新增房貸金額連兩月衰退，主要是六都建物買賣移轉棟數相較前一個月均為衰退，7月月減13.27%，反映到購屋貸款金額減少上。此外，銀行7月整批分戶貸款較上月減少，以及過去幾個月，部分銀行加強對房貸業務的控管力道，也是關鍵主因。
雲品攜手台泥綠能開發「紅葉谷綠能溫泉園區」，為全台首個結合觀光與地方共生的地熱發電園區，發電廠完工商轉後，預估一年可發電量約876萬度電能，並創造近10萬觀光人次。
飯店股雲品今天發布新聞稿宣布，旗下有6處委託經營案，其中「紅葉谷綠能溫泉園區」將於27日起試營運，與台泥企業團所屬的台泥綠能攜手開發，為全台第一個結合觀光與地方共生的地熱發電園區，並邀請26家品牌進駐打造永續旅遊新基地，聘用的員工有7成以上為在地延平鄉鄉民。
台泥綠能與雲品國際歷時約2年時間，以友善環境的低度開發模式重建紅葉谷綠能溫泉園區，園區內有溫泉戲水區、獨立餐廳與期間限定的地熱鑽探展與導覽以及26家品牌進駐的選物賣店，其中23家為台東在地、更有半數以上為延平鄉在地店家。
台東縣一年有1033萬觀光人次，其中有許多觀光客是特別來到延平鄉鄰近的鹿野高台體驗熱氣球與至延平參與布農族體驗。雲品更運用地方創生的理念，成立紅葉Collection訂房平台，與在地的民宿業者合作，將帶來網路訂房客源，預估每年能夠為延平鄉創造近10萬觀光人次，同時也創造了在地鄉民進入觀光產業的就業機會，一同提升延平鄉的觀光餐飲服務與營收成長。
「紅葉谷綠能溫泉園區」占地近2.5公頃，台泥綠能目前在中油鑽探團隊協助下，將在9月底展開1700公尺的「生產/回注井」鑽鑿，預計2024年底1MW的地熱發電廠完工商轉，每小時能夠發電1000度，一年則發電量約876萬度電，約等同可提供2400戶家庭使用；整個循環發電系統，運用搭配尾水回注技術達到取熱不取水的資源循環。
雲品指出，即日起至明年3月的鑽井期，園區特別規劃推出「紅葉谷地熱鑽井展」，全台首次開放鑽井案場供民眾參觀，並更深入了解地熱發電與再生能源。園區除了水區、餐廳、選物店，未來二期工程結束後還會增加占地近1公頃的露營區，期間也會導入雲品國際的禮賓服務與當地民宿業者串連，期待國外旅遊解封後，為台東縣迎來更多的國際觀光客。
去年下半年起高雄房市因台積電效應房價大漲，該現象也讓在去年上半年前推出建案的建商，價格賣得顯得相對便宜，等同變相少賺許多！然而近年來缺工缺料問題嚴重，當營建成本不斷提升，建商若賣太快少賺不打緊，還可能出現營建成本大增，壓縮利潤甚至虧錢，出現做白工現象。為有效控管成本，建商開始大量透過階段性調價與隨時可封盤停售，待建築結構大致完成再次進場，單坪房價落差超過10萬元。
2020年11月進場，松益發建設基地位於仁武區大正1街大樓案「微笑世界」，車程10分鐘可達巨蛋、高鐵等商圈，中高樓層可看雙湖公園、澄清湖景觀，該案建商松益發集團旗下事業體包括松贏石礦、松贏石材，經營石材工程、石材國際貿易等，因此在建案內大量採用石材，最早時期當時開價每坪19.8~23.8萬元，該案實登揭露目前約40戶，房價從早期15~20萬元，如今最高已達27萬元！
案場銷售經理陳冠良指出，建案在去年5月封盤，主因是高漲營建成本讓建商待成屋進行銷售，在去年5月時成交價落在25萬元，如今已近乎成屋完工，每坪開價30~36萬元，成交價將鎖定3字頭，而公司也將在9月舉辦10周年活動並禮聘知名偶像女星代言，成屋公開銷售。
「微笑世界」從最早期賣1字頭到目前全面要挑戰3字頭行情，松益發建設總經理解智贏指出，建案規劃超高住宅，光每坪營建成本到目前尚未結算，每坪至少18萬元，換言之早期買到購屋族幾乎都大賺，在去年第2季封盤主因在於要有效控管成本，待成屋也就是今年9月後再進行銷售。
建案封盤等成屋銷售拉高房價在高雄非首例，最明顯案例就是鼓山區美術館特區大樓案「美術白天鵝」，該案於2021年進場於當年7~11月時，對外就曾以疫情高峰時期暫緩銷售為由封盤，在2021年底再次進場銷售，在首次封盤前成交單價落在23~32萬元，但在11月2次開盤後房價成交單價落在30.5~41.6萬元間，封盤前後每坪房價大漲7~10萬元，如今接待中心租約到期再次封盤，代銷並於基地旁承租透天店面規劃做為新銷售據點，每坪房價將鎖定4字頭成交行情。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，建商為控制營建成本不得不封盤，而就代銷來說可如同百貨公司周年慶般創造限時購屋高峰，而每次封盤後價格更高，主因是隨著產業建設與周邊鄰近建案進場再創高價，價格一案撐一案，等同有他案幫忙抬價，因此出現封盤一次就漲一次現象。
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