第四屆 危老+都更博覽會
時間：9月17日-9月18日 10:00-17:00
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房產新聞
產業新聞
2019年《都市更新條例》修法，都更容積獎勵明確化，不只帶動住宅更新，也掀起工業區都更熱潮，加上貿易戰、台商回流，加速翻新老廠房。
全台掀起老屋改建風潮，承載更大面積及更多人流的老舊廠房，在供應鏈轉移、台商回流、在地產業升級轉型下，自然也搭上這波重建熱潮。 台灣第一家上市電子公司、光寶集團母公司光寶科技的「起家厝」，今年5月9日核定以都更方式重建廠辦。這棟位於新北中和工業區建一路上的起家厝，自1982年落成後，經過40個年頭，雖奠定橫跨全球版圖的基礎，5層樓的老舊廠房空間卻已不敷使用，將在9月開工重建，打造地下4層地上11層的嶄新廠房，規畫為先進的研發中心。
桃園首例》日月光中壢廠半年內核定
桃園的第一件工業區都更案「日月光中壢廠第二園區」，也在7月15日開工，占地面積近3千坪，預計投入3百億元，導入智慧製造、數位整合自動化生產製程，可創造就業人數達2千人，年營業額可超過2百億元。桃園市長鄭文燦表示，從申請都市更新事業計畫，到公告核定的時程不到半年，市府僅花兩個月即完成審議程序。
由於新北市工業活動起源早，是全台工業區都更的大宗。新北市城鄉發展局局長黃國峰表示，廠辦都更主要有兩種模式，一為工業區立體化；二為工業區多元都更。「工業區立體化」多為單棟建物重建蓋高，平均審查約4至6個月，容積獎勵最高50%。「工業區多元都更」為較大面積的重建，採多數決機制，須完整走完都更程序，耗時約半年到一年，另可加計容積移轉，總容積可達基準容積的90%，誘因十足。
遍布全台》建商紛紛投入舊廠辦都更
根據經濟部工業局資料顯示，廠房立體化的申請個案遍布全台，多數是以自用為主，也有部分是建商進場開發興建再轉售，好比綠意開發、華固建設、興富發、遠雄建設等。
新北市政府則統計，轄區內工業區立體化案件就有58件，工業區多元都更有51件，申請基地面積約41公頃（近兩個大安森林公園）。「工業區多元都更」知名指標案件除了光寶科、中工、花王，也常見開發商涉足，如興富發的汐止案、華固新店案、國揚三重案，還有國泰人壽的土城案。
黃國峰觀察，新北市工業區多元都更近年件數明顯增加，對業主而言，除能提高產業用地使用效率，還有稅賦優惠；另一方面，由於都市更新可採多數決機制，只要實施者取得開發基地內80%所有權人同意，即能提出申請，效率提高。對地方政府來說，能透過都更或立體化的過程，獲得地主捐贈公益設施，如公托、長照機構等，以及基地自行退縮補足必要路寬等。
金控首例》華南旗下公司完成工業區都更
好比7月揭牌的「新北市工業區都市更新示範基地」，是華南金控位於土城工業區的老舊廠辦都更，這是國內金控公司旗下資產管理公司完成的第一件自辦都市更新案，也是首宗經濟部工業局編定工業區的都市更新案。新大樓為華南銀行的企業營運總部資訊中心機房，並留有845坪的開放空間，提供休憩、活動等多功能場域，規畫移植原基地老樹及其他原生樹種打造生態棲地。
而日月光中壢廠第二園區都更案，也捐贈中壢區復興公園25年管理維護費用、協助中壢工業區翻修基地周邊既有人行步道鋪面、認養基地周邊綠帶20年等。也是透過工業區都市更新，替老舊工業區展現新風貌，實現公私雙贏的例證。
統計顯示，近年受惠台商回流、熱錢湧入房市，不動產總營業額從2018年的1.255兆元逐年成長，去年更達1.86兆元歷史高峰。過去每年以超過1成的速度擴張，今年營業額成長卻已見趨緩。 今年以來由於通膨、升息、疫情等大環境不利因素，市場交易量增速變困難、追價力道趨緩，加上近年打炒房政策主要鎖定預售屋市場，預售屋銷售衰退更為明顯，也使不動產各產業呈現「上游轉冷、中下游溫熱」的現象。
根據財政部統計資料，今年上半年不動產業總營業額8,774億元，儘管仍有2.9％的年增率，不過就各相關產業來看，其中占約不動產業總產值超過6成的「不動產投資開發」業，上半年營業額5,439億元、年減2.1％，成為不動產上中下游各產業中，少數營業額衰退的產業。
不過，政府近年積極推動社宅包租代管、租金補貼等健全租屋市場的政策，使「租賃住宅代管業」成為新興產業、快速崛起，吸引不少房仲業、物管業跨行搶食市場。2019年營業額不到0.3億元、2020年成長至2億元年，去年更達4.6億元，今年上半年已達3.1億元，年增87.2%最高，在打炒房政策、讓不動產各產業多受衝擊下，租賃住宅代管業成成為唯一政策扶持且快速成長的產業別。
中下游相關產業中也有其他在持續成長，「不動產估價」年增23.4％。屬於經紀服務性質的「不動產仲介」年增15.9％，「不動產代銷」年增1.1％，規模較小的「市場管理」則為另一個產值衰退的不動產業，營業額年減6.6％。
根據官方最新統計，今年8月個人房地合一稅收為31.4億元，年增135%，儘管年增幅度大，但個人的房地合一稅收已經連續三個月走跌，也是房地合一稅上路以來首見連三個月衰退，反映房市受到疫情、升息、打炒房等因素影響，市場交易熱度已經降溫。
觀察六都8月個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市5.6億元，年增147%、月減11%；新北市、高雄市則居第二，均為5億元；新北市年增138%、月增3%；高雄市年增212%、月增13%。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約當下約有一至三個月的落差，以過去幾個月市場交易量都已經開始量縮來看，房地合一稅正緩步縮減。
曾敬德表示，令人意外的是，近五個月的房地合一稅，單月稅收都還是能維持30億元以上，由此可見2016年以後買進交易的不動產，房價都有顯著的增值，即使交易量縮，但申報的房地合一稅收仍高。 統計資料顯示，今年8月個人房地合一稅收為31.4億元，年增率達135%。
曾敬德指出，年增率成長幅度較大，主要是因爲去年7月房地合一2.0新制上路，許多交易趕在新制上路前完成，導致8月的基期較低；今年稅收高峰落在5月的35.6億元，8月的個人房地合一稅收已經連續三月衰退，緩步減少至31.4億元，顯示房市交易有退燒跡象。 今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量已經逐漸下滑，加上預售換約也被納入房地合一稅收內，在政策上路前，還是會有些預售換約轉手，繳納房地合一稅。
開發總面積達141.34公頃的台南七股科技工業區，鄰近台17線及台61線，自去年10月與開發商完成簽約後，今年1月正式開工，開發商依約需於履約日起1年內完成部分分區整地工程，南市府經發局將於9月底辦理第一筆產業用地3.9公頃之交地標準檢核作業，該地將併同第一期整地面積達具初步經濟模規後，提供同步建廠使用。
台南市府團隊為帶動沿海地區均衡發展，並吸引人才及廠商回鄉，於台糖三股農場開發七股科技工業區，將保留原台糖舊鐵路等在地產業特色，並融合於公園綠地規劃範圍，開發後除設置約63.84公頃之公共設施用地外，其餘約77.5公頃土地將供廠商設廠使用，可期與南科、高科成為科技金三角，加速產業振興並促進在地經濟。同時區內保留10公頃產業用地，供未登記工廠優先進駐，解決違章工廠問題。
未來將優先引進符合低污染、低耗能產業、南科中下游支援產業及地方特色產業，可期與南科、高科成為科技金三角，加速產業振興並促進在地經濟發展。
南市府將於9月底辦理七股科工區第一筆產業用地3.9公頃之交地標準檢核作業，該地將併同第一期整地面積達具初步經濟模規後，提供同步建廠使用。
台南市府表示，工地目前已完成先期環保設施(南側洗車台)並設有地磅管制站，供運土方車輛進入之重量管制及駛出之車輪清潔使用，並於工區周界設置2.4米高之施工圍籬(含防溢座)，有阻隔揚塵及工地廢水之功用，避免污染周遭生活環境；進土車輛均依環評規定之運輸路線載運，並安裝GPS以有效管控車輛。
南市府經發局指出，本次交地檢核標準參照最快完售之新吉工業區交地標準，除了依照核定設計圖抽點檢核整地高程、座標、工地密度試驗結果、完成面是否鋪設稻草席等項目，並指派具有技師資格人員協助測量及檢核作業，透過公正且專業的方式完成本次交地作業。
七股科技工業區預定116年完工，分二期進行開發施工，未來將優先引進低污染、低耗能產業、南科中下游支援產業及地方特色產業，約可提供127家廠商進駐，創造289億產值及增加1萬個二、三級產業直接就業機會，可望鏈結周邊產業聚落發展。
美國公布8月消費者物價指數（CPI）為8.3％高於預期，美股崩跌，台灣昨上演「股匯雙殺」戲碼；中央大學台經中心執行長吳大任表示，美國聯準會9月升息3碼毫無懸念，利率高檔恐怕會維持一段時間；由於美、台利差持續擴大，聯準會鷹式升息將帶給台灣央行沉重壓力。
他預測央行9月22日召開理監事會議，跟進美國升息半碼到1碼的可能性提高。 惟台經院研究員邱達生認為，台灣不至於採取激進升息手段；由於台灣8月CPI已從6月3.59％高峰降至2.66％，繼央行6月升息半碼後，隨通膨壓力減緩，這次沒正當理由升息1碼，推估升息半碼的機率最高。
邱達生觀察，美國生產物價指數（PPI）已從2位數滑落至個位數，加上近來油價、大宗物資價格下滑，廠商生產成本壓力將逐漸獲得紓解，CPI之所以還維持高檔，主要是反映人力成本、租金以及廠商彌補先前虧損，暫時還不願意降低售價所致。
不論央行跟進升息半碼或1碼，吳大任指出，美國今年累計升息幅度將達12碼，美、台利差持續擴大，要阻擋新台幣貶值並不容易，新台幣貶值將對我進口物價形成壓力，不過，全球進入升息循環，經濟放緩、需求下滑，大宗原物料價格將會看到顯著下修，屆時我國通膨壓力會相互抵銷。
全球聚焦9月下旬美國FOMC利率決策會議；保德信投信指出，美最新CPI數據出爐後，市場甚至喊出升息4碼的可能性，因此，聯準會的升息周期將比預期時間更長，通膨緩解需要時間消化。
國泰建設（2501）今（14）日公告，與台灣三井不動產聯手拿下「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人；國建指出，該案分為兩大區塊，基地各逾2,000坪，總開發面積逾4,000坪，預計今年12月簽約，規劃打造五大棟住宅開發案。
國泰建設副總暨發言人林清樑表示，這次為國建與三井強強聯手、首度攜手拿下政府標案，由於三井在商業不動產開發具有優勢，雙方屬互補雙贏合作模式，因此順利拿下此都更案，預計12月簽約。
「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人由國泰建設、台灣三井不動產聯手拿下，該案位於經國路一段、延平路一段，分為兩塊基地，A基地約2,100餘坪、B基地約2,300多坪，總計全案面積逾4,000坪。 國泰建設持續深化與台灣三井不動產合作，雙方今第六度合作拿下「新竹市北區崙子段都更案」最優申請人。
看好北士科園區串連關渡的產業聚落辦公需求，華固建設大手筆卡位，14日正式簽下正大纖維工業、正精企業北投地標「富邦人壽大樓」後側的5,800坪工業地；華固總經理洪嘉昇表示，將計畫都更開發為頂級辦公園區，總計會有四大棟辦公大樓，未來可分回總銷逾200億元，可望是華固創辦以來開發規模最大的商辦園區。
商辦、廠辦等商用不動產市場，炙手可熱，華固多年來持續加碼布局，14日更大手筆簽下創辦迄今史上規模最大的辦公園區案，向地主正大纖維、正精企業兩家公司，簽訂都市更新開發契約書，土地包括台北市北投區奇岩段五小段525、525-7、530、531、531-2、531-3、531-4、543地號等八筆土地，土地面積達5,875坪，廠房建物面積為9,219.42坪。
洪嘉昇表示，華固繼2020年與正大尼龍合作，簽下其鄰近裕隆城的新店廠區6.4萬坪的都更開發契約書，計畫興建住宅及廠辦之後，14日又正式取得同一集團的正大纖維、正精企業，位於北投的都更案，將採都更方式進行開發；華固預計取得分配比例，約在47～55％左右。
洪嘉昇表示，此次華固取得的廠房都更案，地點位於北投路、公館路口，就在原本北投承德路知名地標「大同大樓」，後來被富邦人壽以69億元標下並更名的「富邦人壽大樓」後側，最大優勢就是緊鄰捷運唭里岸站約3分鐘路程，上班通勤和生活機能都便捷。
洪嘉昇表示，華固計畫將都更改建為辦公園區，總計會有四大棟頂級辦公大樓，樓高自26～28樓不等，依照該都更開發契約的分回比率推估，未來全區若興建完成，依北士科「華固創富中心」每坪成交行情至65萬元估計，華固可分回總銷金額將至少有200億元，將會是創辦以來規模最大的商辦開發案。
農林（2913）14日董事會通過南港總部辦公室處分案，以10億元出售給工業電腦廠廣積（8050），淨處分利益達6.13億，將挹注今年整體虧轉盈。
農林南港辦公室含車位約1,762坪，為南軟園區第一批企業進駐，當時購置辦公室資金逾3億元，出售成交金額10億元，淨處分利益相當可觀。 法人指出，農林接續還有苗栗、桃園、三峽等部分農地待售，目前都在洽談中，主要目標還在於活絡資產，全力發展休閒產業與新茶廠等；至於未來上班地點目前多案評估。
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