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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
瘟疫、死亡已肆虐近三年，全球缺糧只差還沒饑荒程度；而戰爭卻近在咫尺。憂患踵至，但人們仍須營生度日，上班、上學。偶得假期，緊抓小確幸，逛街購物，堵車趕景點。生活模式一旦確立，除非出現重大變故，否則生涯依舊，很少有更易者。 住屋較稠密處，若某戶打算出售，便見房仲業務員頻繁進出。
或拍照、或巡察、或訪談管理員和鄰居。而周遭住戶也不免相詢，如何開價，行情約如何，好不好賣等等。多數人都想知道，自家房屋到底值多少錢。即使不想買賣，清楚資產淨值，也是一件樂事。
因此，政府打房，看來和不賣屋的業主無關，其實還是有感覺的。三千萬行情的房子，打掉三百萬元，財產估值就少一成，躺著也中槍，何其無辜！況且房貸六成者，淨值才四成，打掉一成等於四分之一資產，損失可大了。人們感覺變窮，便節制消費，必然影響內需，阻滯經濟。
今年上半前二季，頗有否極泰來氣氛；卻又被新病毒威嚇，什麼八月、九月疫情將升溫。聽起來，似乎官方想一直掌控大眾生活，食、住、行都不得自由。外食有限制，許多餐廳內用麻煩極了，誰肯上門，大眾運輸口罩緊封，社區進出管控亦少不了。還要花大錢買疫苖，國民真喫不消。
旅行出入境開放與否？影響旅遊業和商用不動產行情。像目前樣樣事都懸在半空中，沒人可拿主意拍板，百姓如何討生活。選戰開打，政客動輒得究，開口便錯，社會既亂，政策也拿不穩，通膨持續，何時才能穩定些？政治方面十分僵硬，令人憂心之事，多不勝數。
所謂亂世，不遠了嗎？ 城市建地愈來愈少，水景、山景區段開發，已成趨勢。建商營造社區，近山近水，卻遠離鬧區，故而形成只是住宅區，而非生活圈。商店、診所、銀行、藥局，乃至超商藥妝店都極稀少。這類型的住家，自用車和網購，以及訂外送，成為日常生活所必需。他處遷來居住者，得適應好一陣子。
尤其捷運公車環線所不及之處，或步行有一段距離，如此皆訓練某些區段住民，必具獨立之生活張羅能力，交通問題自行應對。這種形態的住宅圈，房價是該加分抑是減分，早年眷村圍牆拆除，違建區改建公寓，舊公寓改建大樓，以至於今日之都更。生活形態改變，似無可避免。
花東規模六點八強震，使老屋安全問題再度受重視，連帶影響選民對年底主要參選人相關都更政見的關注。
以台北市來說，黃珊珊除提出「河岸導向」都市發展策略，擬讓河岸的都更享有最高兩倍容積率獎勵；並設定「廿年內都更汰換五千棟四或五樓的無電梯公寓」目標。黃還聘內政部前部長李鴻源為競選辦公室總顧問，承續其倡議的「防災型都更」。此類都更概由上而下，政府就災害潛勢區高齡住宅附近，找空地先建（安置房）後拆（老屋）。而這也衍生黃另一競選口號「以教育為導向」之都市發展計畫，擬釋出部分校地蓋中繼宅。
至於陳時中提出四大策略：審議明確化、案件預審制、專業諮詢管道 、提升都更公益，以加速都更；他設定的目標是「（市府）優先介入十七處整建住宅、八十四處海砂屋、一一○處危險建築推動更新，預計在首個四年任期內完成核定兩成的都更案」。他在組織面特別著墨，擬將現有的都更處、住都中心等整合為都更特戰隊，試圖透過專業諮詢與預審等，提升都更審議效率。
蔣萬安則以其「矽谷經驗」，提出「都更速度代表一個城市進步速度」的解方，他強調的「公辦都更」聚焦在三個策略：早進場（降低現行需九十％民眾同意參與後，政府才能進場的高門檻）、擴量能（增加預算補充人力）、增彈性（對有公共安全疑慮者可透過專案方式檢討基準容積，以提升參與意願）；其最新設定的數字目標為「近百棟海砂屋優先公辦都更」。
北市卅年以上屋齡住宅占七成以上，六都住宅老化最明顯就是北市。這就是目前「雙老（老人住老宅）」樣態下，衍生老人除因爬樓梯喘吁吁而不願下樓的低落生活品質外，也使地震時的安全備受關注。 然而以目前速度，至少需上百年才能改建完所有老屋，但各選將都更政見卻大同小異，他們對都更困難的原因也有基本認知，比如民眾最在意「一坪能否換一坪」、建商較關注成案門檻等。
近期中央亦通過多項加速措施，比如有「都更特快車」之稱的危老重建，降低申請門檻。另九月也剛通過「公有非公用土地及建築物，應一律參加危老重建（危老重建條例第五條之一修正）」，以加速公有房地參與重建的辦理時效等。
若要以更嚴謹標準檢視，現行地方政府已有鼓勵老屋健檢（地震事前預警措施），及中央層級的住宅地震險（地震事後基礎保障措施，然目前全台平均投保率不到四十％），或可納入政見（再與社宅等）做多元化政策組合。
都更政策可能是各黨派最有共識的政見，大家都同意「老人住老屋」問題嚴重性，也認同透過都更解決問題的必要性，故選民對都更政見不應「聽聽就好」，更須強力監督當選者支票兌現程度。對於地震頻繁的台灣人民，都更已是如何安居樂業與城市治理無可迴避的重要議題，基於政治誠信，對許諾過的都更政見「做就對了」，聰明的選民將會睜大眼睛檢視著！
高力國際20日公布最新統計，受疫情、升息、政策影響，今年前八月全台商用不動產交易金額約888億元、為去年同期89％，土地成交量1,373億元，為去年同期78％；不過最新調查指出，有高達8成4的大型投資人，認為商用不動產為穩健投資工具，願意加碼投資台灣。
高力國際於今年中展開「2022年投資人問卷調查」，以了解投資人未來12個月的投資布局；受訪對象涵蓋建商、金融壽險業、機構投資法人、資產管理及投資公司等多元類型的投資人，其中32％為開發商、22％為金融保險業。
研究部董事梁儀盈表示，針對未來一年台灣經濟走勢，4成3投資人偏向不樂觀，3成5則持樂觀看法；不過在投資意願方面，則一致認為，商用不動產投資穩健度比股票、其它投資型商品來得高，未來一年仍持續尋找適合投資標的。調查也發現，雖然多數投資人普遍看好商用不動產，但因央行房市管制發酵、升息循環、通膨、國際政經情勢動盪、疫情未歇，價格看漲的比例為65％，比去年同期的76％下降。
在投資人對各產品的信心方面，最被看好的標的是倉儲物流，看漲比例高達近75％，其次是土地61％，第三為工業廠房和廠辦59％、第四為辦公室58％。不過，飯店、實體零售業，分別有高達60％以上，被認為未來一年價格看跌，主要是疫情、宅經濟、消費習慣轉變等。
高力國際統計，全台商用不動產、土地市場，去年分別創下1,517億元、2,974億元的成交量新高紀錄，但今年企業投資相對保守，累計前八月商用不動產約888億元，約去年同期的89％，土地約1,373億元，為去年同期的78％。
董事總經理劉學龍表示，在升息循環下，投資人的不動產投資策略將會更為靈活，除了精華區土地及商辦之外，帶租約且收益率高的廠辦、廠房或物流中心，以及適合興建物流倉儲或資料中心之工業土地等產品，會更受矚目。
近日東部震災，造成國人對斷層帶的疑慮與恐懼，經濟部地調所今（20）日表示，活動斷層如何誘發地震，一直是科學研究的重要課題，也是地質災害防減災的調查工作。地調所持續以科學證據為本進行調查，也呼籲民眾上網查詢斷層資訊，謹慎面對自然現象，充分了解訊息，就可以做各項防減災準備，不必過度恐慌。
有關活動斷層的資訊，可以查詢經濟部中央地質調查所網站https://www.moeacgs.gov.tw/、https://faultnew.moeacgs.gov.tw/。地調所指出，斷層一般都是在地質調查過程中發現的，在地質圖上會以一條線段表示。年代（岩石的年齡）為10萬年內的岩石或沉積物，若是被斷層截切，那麼這一條斷層可能屬於「活動斷層」。
一條活動斷層在地質圖上的長度大於5公里，則政府機關會將其列在活動斷層目錄上。長度大於5公里的斷層，若是再活動，可能會誘發規模6.0以上的地震。 地調所表示，在一般斷層的調查過程中，若有指示斷層活動的新證據，就會確認並更新列為活動斷層，進一步開始活動斷層的調查程序。
每一條活動斷層的相關調查報告，會在地調所的刊物上發表，目的是經過專家的第三人審查，並提供學界、業界、工程界與民眾參考。依據災害防治法，經濟部必須公開或更新活動斷層分布圖，最近的一次是2021年公開36條活動斷層。
地調所表示，活動斷層地質敏感區會劃定斷層兩側合計300公尺的範圍，位於該範圍內的土地開發行為，必須進行地質調查與地質安全評估，並送請目的事業主管機關審查，但沒有禁限建。劃定計畫書完成後，送請地質敏感區初審小組由外部專家審查，相關程序通過後由經濟部公告活動斷層地質敏感區範圍，目前經濟部已公布20條活斷層地質敏感區。
新紡（1419）今舉行法說會，今年上半年合併營收為14.63億元，合併毛利為3.95億元，毛利率為27%，淨利為1.708億元。上半年營收結構中，行銷部占比65%，零售部占比23%，營建部占比12%。
今年新紡以高端生活體驗為目標的精品電商平台The Spaace開站。今年上半年因出售土地獲利業外挹注，使上半年的EPS達5.71元。展望下半年，新紡總經理張瑞南表示，若以本業來看，可以維持和上半年相當水平。
張瑞南表示，新紡在台灣複合式品牌經營的市場排名前段班，目前的4大複合式品牌包括，ARTIFACTs，ART HAUS,ASPORT，SUPER GOLF等。今年雖然有通膨等因素干擾，但新紡庫存仍維持健康水平；今年在營運面的挑戰還包括能源上漲造成的成本壓力，至於匯兌利益受惠新台幣貶值，是有匯兌利得。
新紡被歸類於土地資產股，在通膨期間，亦具有抗通膨概念。新紡的士林舊廠佔地面積約1.5萬餘坪，由於取得土地時間較早，每坪土地成本僅為9千餘元，除此之外，台北市政府先前也確定「北投士林科技園區」的發展計畫，將新紡(1419)的士林廠納入到園區的範圍內，因此大幅提高土地增值的利益。
新紡營收中，目前約1成來自於收取租賃利益。新紡也是早期市場號稱的士林三寶之一（士電，士紙，和新紡），士林土地透過開發的方式，將興建成商辦大樓或自用住宅，並長期收取租賃收入，透過低成本的土地資產，轉型成「包租公」的營運模式，賺取長期穩當的租金收入，此也將改變目前的營收結構！
新紡的4大複合式品牌，每一年都會增加、淘汰品項，從銷售量和毛利等數據評估，ARTIFACTs主要訴求時尚、藝術、設計和創新；ART HAUS強調精品和品味；ASPORT主打運動休閒風格；Super Golf則是聚焦高爾夫領域！
光寶科技大樓申請工業區都更案件，投資28.2億元進行舊廠拆除，原地重建地上11層及地下4層的廠辦大樓暨研發中心，於中和舊廠盛大辦理開工動土典禮，並邀請新北市副市長劉和然出席動土典禮，全案預計於114年完工，帶動約2,000個就業機會。
該公司更於9月8日榮獲新北市府頒發第一屆「新北市企業精典獎」多項獎項肯定，對新北市經濟發展貢獻有目共睹。 新北市副市長劉和然表示，中和交通與生活機能便利，是新北市早期發展的區域之一，雙和地區超過30年以上的建物約有17萬棟，且近年來產業空間需求增加，早期興建的廠房也不敷使用，因此加速推動都市更新、危老重建、拓增產業空間，具有其必要性。
新北市持續以「都更三箭」及「工業區立體化」方案，鼓勵業者申請以獲得容積獎勵，兼顧建築安全、整體市容，促進土地合理利用，延續工業區產業發展動能。 光寶科技響應政府都更政策，加碼投資逾28億元興建數位大樓，不論在公司本業，或是在地投資方面，都備受肯定。
在9月8日新北市府舉辦的第一屆「新北市企業精典獎」中，光寶榮獲「精典非凡企業」、「創新研發企業」、「世代傳承企業」等三獎肯定，其中精典非凡獎更是最高榮譽獎項，在新北登記逾30萬家公司行號中，僅5家企業獲獎，實屬難得！代表企業在競爭力、人才培育、社會責任，以及永續發展等方面，表現都已達卓越水準。
光寶科技董事長宋明峰表示，光寶科技自71年即落腳於新北市中和區建一路，為一幢5樓、屋齡40年的老舊廠房。早年以LED為主力產品，後轉為製造電腦電源供應器及其他電子零組件，近年則積極耕耘智慧產業，朝雲端運算、光電半導體、汽車電子、5G、AIoT等領域佈局。 隨著事業版圖的擴增，廠房設備空間已不敷使用，光寶中和辦公處透過都更規劃先進的全球研發中心，發展高附加價值關鍵技術與產品，期盼厚植新北產業競爭力。
新北市政府鼎力協助，推動本案從都市設計、都市更新、交通影響等面向之審議，乃至於容積移轉之申請，使本都更案得以順利落地。公司預計興建1棟11樓的數位大樓，同時以「鑽石級」綠建築及「黃金級」智慧建築標準打造，沿街留設人行步道並提高綠化設計，提供大眾便利舒適的人行環境。
新北市經發局表示，光寶科技自去（110）年3月起透過新北市招商一條龍服務窗口，透過各局處協力合作、橫向協調，加速行政審查及排除障礙，於今年6月順利取得建照，可望成為中、永和工業區都更標竿案例，數位大樓完工後，為新北經濟發展再添助力。
光寶科技以在地具體貢獻與影響力，扎根新北，並放眼全球的永續經營布局，於今年9月8日榮獲新北市第一屆「新北市企業精典獎」，不但取得「世代傳承獎」、「創新研發獎」殊榮，更榮獲最高榮譽「精典非凡獎」的肯定，為新北市傑出企業典範。
新北市自108年起推動「招商一條龍」服務以來，協助投資者與政府機關間進行積極、高效的溝通，排除各項投資障礙，至今服務件數467案，已取得建照落實投資共計183案，創造3,604億元投資金額，新增超過8.5萬個就業機會。
新北市政府為了鼓勵民間加速在地投資、活化產業空間，爭取廠商進駐，透過都市更新以及工業區立體化政策，解決產業發展空間不足的問題、滿足企業擴大或進駐投資需求，促進新北工業區產業轉型升級。
新北市工業區立體化截至今(111)年8月底已核准59案，案件數為全國第一，占全國案件數一半以上，土地面積高達24.5公頃，總樓地板面積72.4萬平方公尺，新增加總樓地板面積20.4萬平方公尺，整體投資金額為624.86億元，超過2萬個就業機會，預計創造近1,300億元產值。
近年全台科技業積極升級擴廠，帶旺商辦交易，國產建材實業旗下的「南港大型開發案」經董事會通過，由利晉工程得標，起家厝將營運到8月底，本月18日交給利晉工程進行拆除作業，今(19）日舉辦開工動土典禮，工期約4年半，潛在開發價值豐厚，可望成為集團金雞母。
國產實業表示，昔日的南港工廠林立，當年的「水泥強人」林燈慧眼獨具，1954年在南港路三段創立國產建材實業，累積一甲子的堅強實力，如今全台擁有45.7萬坪土地、28座混凝土廠，而當年的起家厝台北廠在時代巨輪的轉動下，也將拆遷蛻變，華麗轉身為鍍金的南港大型開發案。 由於南港具有四鐵共構交通優勢，加上東區門戶計劃加持，民間十大開發案引資千億元搶進，讓南港從黑鄉變黃金，翻轉了過去工業區的印象。
國產建材實業「南港大型開發案」位居東區門戶精華軸心地段，區段價值高，上市建商華固建設就以每坪513萬元天價，取得國產建材實業南港大型開發案對面的土地。指標建案「世界明珠」實價登錄也顯示，商辦每坪單價最高達139萬元，住宅最高單價每坪175萬元，均刷新南港房價最高紀錄。
「南港大型開發案」佔地6500坪，位於南港路三段與昆陽街附近，距離南港車站開車僅5分鐘，堪稱東區門戶精華軸心地段。該案將規劃A、B兩重建區段，A區段為國產建材集團完全持有的商辦大樓，B區段則是代為實施的台北市政府商辦大樓，預計開發完成後，國產建材集團可分回4.6萬建坪及約550個停車位。
商辦大樓規劃地上26樓、地下5樓，主體結構邀請曾獲普立茲克建築獎的「Foster+Partners」英國福斯特聯合建築師事務所規劃設計，建築採四合院的圍合式設計，讓內部有開放式的中庭，引進自然採光，達到環保節能。
商場部分保留各種彈性空間規劃，可以橫向做單層商場，也可以做垂直商辦，其中5樓大露台挑高12～18米，使用大量懸吊系統設計，可結合植栽景觀、主題市集，規劃不同的餐飲與商業空間使用，以智慧建築結合綠建築，打造科技美建築地標。
因掏空公司入獄的前幸福人壽董事長鄧文聰，去年7月遭檢方查出，他涉嫌主導賤賣北市信義區黃金地段D1土地給自己手下人頭公司。由於D1土地鑑價嚴重被低估，台北地檢署今指揮調查局北機站，再度約談前幸福人壽協理潘善建、3名員工及謝姓鑑價師，全案依違反保險法特別背信罪、證交法非常規交易罪偵辦中。
根據當時鄧文聰起訴內容，當時位於世貿中心正對面的D1土地，市值已達每坪近500萬元，鄧男卻虛構僅280至305萬元的行情，最後主導幸福人壽以每坪336萬元、總價5.1億元賣出。
最後鄧文聰還將D1土地，登記在自己實質控制的富翔開發國際公司名下，等同左手賣右手，因此再遭檢方依違反《保險法》特別背信罪起訴。 檢調懷疑，潘男等5人涉嫌於2011年間，經辦D1土地鑑價過程中，與謝姓鑑價師的事務所共謀低估單價，今兵分七路執行搜索7處並約談5人，稍晚將移送北檢複訊。
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