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房產新聞
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央行升息半碼 房產業者：短空長多對房價無太大影響
危老條例在2017年5月上路，定位為老屋改建「特快車」。相較於都更冗長的程序，危老透過簡便程序、低門檻來加速老屋改建，自上路以來，確實引發一波改建熱潮。
當初是訂立了十年的實施時間，將在2027年5月底落日。累計至今年7月底，危老改建成果豐碩，申請案已達3,100件，以雙北、台中危老申請最為踴躍，案量遠超過其他縣市，甚至有部分案件原本要走都更程序，後來選擇改走危老，市場對於危老仍有高度期待。
然而，危老也有需要面對的問題，尤其是市面上出現的「迷你基地」或「紙片屋」，對都市整體的規劃和大規模更新改建造成了阻力。目前危老的申請熱度已經減緩下來。
因為在工料雙漲、房市前景不佳等因素的影響下，實際開工狀況不如預期，需要檢討的問題有很多。 內政部對於危老條例未來走向，正持續檢討中，檢討方向主要有三。首先是在落日前修法，延長施行年限；其次是讓危老常態化，修法取消落日條款，與都更雙軌並行；第三則是危老如期落日，不再延長。
若決定要如期落日，如何協助危老案件轉軌到都更，將是內政部的重要課題，當危老這輛「特快車」停駛，若都更仍停滯不前，如何協助具急迫性的危險、老舊大樓加速改建，也將是一大考驗。
內政部營建署官員表示，關於危老的相關條例都還只是在討論階段，要進入法制研議需要權衡各種利弊得失，聽取多方意見，本會期尚不會提出修法。
「急售房屋」成為高房價下購屋人最有可能撿到便宜的供給之一，元宏不動產加值服務平台公布全台首個「欠債屋主地圖」，全台目前建物他項權利部中有「私人設定」抵押權的房屋有8.5萬筆，代表有八萬多屋主的房子向民間借貸並設定抵押權，一旦股市不穩、景氣衰退，這些房屋將形成潛在賣壓。
元宏不動產加值服務平台調查顯示，這些私人設定的房屋73％集中在六都，以新北市1.4萬間最多，個別行政區來看，桃園區、中壢區都超過2,000間，台中西屯、板橋亦超過1,500間。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同，借款人提供房地當作擔保品，把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人，一旦最後借款人無法還款，債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。
目前民間私人設定的借貸利率普遍年利率高達8％～24％，遠高於現行不到2％的一般房貸利率，願意接受高利率的屋主，通常有急迫、高度資金需求，也最有最有急售、低價售屋的可能。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，去年全台新增了3.7萬間房屋進行私人設定抵押權，比起前年新增3.3萬件、增加1成以上，近兩年房價普遍有1～2成以上的上漲幅度，讓屋主有更多借貸空間，提升不少民間業者的放貸意願，但如果經濟衰退、股市下跌導致房價出現修正，這些有私人設定的房屋，可能成為未來房市潛在賣壓。
陳傑鳴表示，消費者在購屋之前，一定要詳細查閱土地及建物登記簿謄本上「他項權利部」的記載，確認該房地有無設定抵押權等他項權利、或設定幾個抵押權。
此外，陳傑鳴並提醒只要買的房子有設定抵押權，消費者最好要求賣方在所有權移轉登記之前，將原設定的抵押權辦理「塗銷登記」，或即使買方想向賣方貸款銀行辦理貸款，最好也要會同賣方到銀行辦理債務人及義務人名義變更，並向地政事務所辦理抵押權內容變更登記，以免接手賣方所欠大筆債務。
111年度台南市地籍圖重測於28日起至10月28日辦理結果公告，地政機關並以掛號寄發重測結果通知書通知土地所有權人，所有權人攜帶重測結果通知書及身分證，前往公告場閱覽重測結果，確保自身權益。
本年辦理地區為柳營區、後壁區、麻豆區、官田區、將軍區、佳里區、善化區、歸仁區、永康區、北區、安南區及東區等12個地區，共計辦理土地2萬337筆，面積1755公頃（約530萬坪），除部分因界址爭議尚未完成重測程序外，完成重測程序公告共2萬208筆。
南市政府地政局長陳淑美表示，本(111)年度地籍圖重測團隊更優化檢核機制，重測區內的每筆土地皆由團隊參酌土地位置、舊圖坵形及現況使用情形逐筆與歷史土地複丈及原地籍圖資核對，謹慎進行套繪分析。
分析完成之成果，亦會由地政事務所召開會議進行檢核，使測量成果更合理精確，經數值法重測後每個界址點均有坐標值，辦理土地鑑界、指定建築線或核發土地使用分區證明，更加快速便捷。地籍測量成果與都市計畫樁位相符，也可以按實際面積核課賦稅及計算徵收補償費。
陳淑美指出，地籍圖重測除可以有效釐整地籍資料、節省所有權人申請鑑界費用負擔外，於重測期間可一併清理地籍，清理後若發現未登記土地，地籍圖重測後即登記為國有，111年度共清理出309筆未登記土地，更確保公私產權，增進土地利用。
地政局再次提醒土地所有權人，公告期滿後，地政事務所即依公告結果辦理土地標示變更登記，並於11月起陸續通知所有權人換發土地權狀，屆時請所有權人依地政事務所通知時間前往換狀。 另有因指界爭議未解決土地，陸續由地政機關排定時間辦理糾紛調處，請收到調處會議通知單的所有權人務必親自或委託他人前往指定地點參加會議，以維護自己的權益。
台中公益、崇德為連鎖餐飲一級戰區，其中，公益路商圈近年因店面供不應求、店租翻倍漲、停車空間不足等因素，不少業者紛紛另闢戰場；而近年人口紅利帶動的北屯「崇德商圈」由於腹地較大，停車更加方便，不僅規模更大且種類多元，滿足各類客群，吸引不少國際級連鎖集團插旗搶進。
商圈的發展潛力往往帶動周圍房市發展，尤其甫開發的14期重劃區，不僅吸引包括元城、寶輝、雙橡園、陸府、惠宇、新業等眾多指標建商爭相卡位，包括星巴克、阿秋餐飲集團、春水堂、鼎王等連鎖餐飲品牌，也競相在14期購地置產或承租店面，提前部署外，也可明顯感受商圈外溢效應，從開發飽和的崇德商圈外溢至鄰近14期重劃區。
中信房屋台中十期新光加盟店執行長林長璘分析說，現在有許多購屋族非常重視生活感，尤其是新興重劃區具備完整的街廓以及低密度環境，又能夠緊鄰生活機能成熟的商圈，是現在購屋的主流需求。 其中，14期劃區又最具指標性，而崇德商圈為目前北台中消費市場的主力，許多生活圈都圍繞在此，對於青壯年置產族群具有強大的吸引力。
盤點周遭房市，緊鄰崇德商圈的14期東南側及西南側相對熱門，位在東南側的預售案「元城上階綠」，坐落於正山西路及昌平東六路，緊鄰崇德生活圈及823公園大片綠地，同時坐擁近期最具話題性的松強國小學區優勢。
全案規劃宜居建築、三房雙主臥格局，兼具生活機能及高綠覆的宜居環境，剛公開就大受歡迎，據悉，僅4戶的店面產品詢問尤其熱烈。 另據內政部實價登錄統計，「陸府織森」、「雙橡園2925」兩案，目前合計就有29筆6字頭單價的揭露，基地位置皆圍繞於崇德生活圈。
在地房仲認為，近年北屯區蓬勃發展，在交通及重大建設加持下，14期、11期等大型重劃區的開發皆相當受到關注，尤其14期緊鄰市區成熟機能商圈，自然吸引建商、購屋族爭相搶進。
目前線上銷售中個案還有元鈞「坐忘山」等，此外，如大陸、寶輝、惠宇、新業等知名建商也看好地段優勢，陸續在14期購置土地，為後續推案做足準備。其中又以大陸建設推案最受注目，預計明年第2季推出，市場估房價將「坐6望7」。
中央銀行22日公布，8月五大銀行新承作房貸金額506.52億元，新增房貸利率則上揚0.026個百分點至1.729％、創逾六年新高。央行官員強調，主要是央行6月升息，部分銀行採季調整繼續反應的結果。
央行官員表示，8月五大銀行新增房貸利率續上揚，主要是6月央行升息半碼（1碼是0.25個百分點），包括中華郵政等均調高利率，與中華郵政利率連結的相關房貸放款跟著上揚，但由於銀行房貸利率可能採月調整或季調整，方式不儘相同，6月僅略增0.013個百分點，7月採取月調整銀行均反應後，8月季調整的銀行也陸續反應，房貸利率再上揚。
央行今年二次升息後，房貸利率回到六年前的水準。銀行房貸主管指出，美國聯準會（Fed）這次再升息3碼，且進一步釋出更堅定的鷹派態度，就是要全力對抗高通膨，市場預估至年底將再升息5碼，全年累計升17碼，央行第三季理事會也跟進再升半碼，代表五大銀行房貸利率後續仍將是上揚的趨勢。 六都8月買賣移轉棟數月增3.7％，年增14.4％，五大銀行8月新增房貸金額卻續減，年增二位數，卻顯現不同調。
銀行房貸主管認為，8月主要是南部前一波科技廠進駐議題炒熱房市，陸續進入交屋潮，但相對集中在非五大銀行。央行22日理事會未進一步調整選擇性信用管制，央行總裁楊金龍強調，2020年12月以來四度調整管制措施，有助銀行授信風險控管，今年以來貸款成長走緩，不動產貸款集中度穩定，逾放比低。
中華開發金控22日代子公司中國人壽公告購置台北市不動產，主要包括台北市南港區經貿段61地號的土地以及台北市南港區三重路19之2號八樓等建物，總計土地482平方公尺，折合145.81坪；建物2,293.69平方公尺，折合693.84坪，交易總金額為新台幣3.43億元。
而購入該區不動產主要是因為考量南軟園區產業聚集度、租賃需求強烈收益率佳，中國人壽持續於南軟園區搜尋合適之投資標的，並有此區其他個案進行評估，經評估本案相關條件符合法規要求且投報率尚佳，故決定購入。
台灣殯葬業龍頭龍巖集團不僅擅做陰宅，這次更跨界興建陽宅！找來跨國團隊設計，將在南港捷運站2號出口旁自有地上，豪砸44.8億興建頂級商辦「龍巖南港商辦大樓」。
「龍巖南港商辦大樓」預定為地上20層、地下5層之商辦大樓，全案總樓地板面積近1.6萬坪，位置距離捷運站步行僅2分鐘。龍巖特別找來HBA Architecture上海、新加坡團隊構思設計，搭配筑丰興業、日商中鹿營造進行建築工程，目標打造具有黃金級綠建築和國際LEED黃金級、WELL白金級雙認證的頂級商辦。
龍巖表示，看好南港車站三鐵共構和客運轉運站的絕佳交通地理位置，加上周邊生活機能蓬勃發展，搭配北市府「東區門戶計畫」等重大建設，未來該案未將成為龍巖穩定租金的收益來源，相當看好發展性。
南港商辦百花齊放 單坪租金上看2500
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，南港過去是工業區，這幾年透過土地變更加上基地龐大，吸引不少開發個案。以目前行情來講，南港新商辦租金約莫在單坪2000-2500上下，但近期也有部分商辦選擇幫承租方量身訂做，價格就可能更往上走「像是世界明珠，他就是幫聯強客製化」。
根據台北市公布2021年下半年指數動態，全市和主要路段商辦指數持續上漲，標準租金均創8年來新高，其中位於敦北、敦南、信義三大商圈的主要商辦區，平均租金更達單坪2,802元。
目前南港正在興建的商辦除了「世界明珠」規模1.4萬坪外，尚有國泰建設「利百代商業大樓」1.5萬坪、遠雄建設「遠雄宜進I-CITY」廠辦約1萬坪、潤泰創新的「玉成企業總部」1.7萬坪、「南港之心」複合開發案，更是高達5萬坪，此外日前國產建材拆除起家厝台北廠，也將興建地下5樓、地上26樓的商辦大樓，，未來南港商辦將呈現百花齊放的姿態。
遠東SOGO百貨高雄店進行25年來首度大改裝，昨（22）日宣布，本月24日將以全新店型開幕，最大突破是將百貨營運樓層精簡二分之一，SOGO董座黃晴雯表示，該店「減收增益」，以忠孝店規格改裝，改裝後坪效成長三成，未來全年營收估可達8至10億元。
百貨業者面對劇變的零售市場、網購威脅、以及新進業者不斷出現，快速應變才是王道。 除了SOGO百貨高雄店，還有新光三越原來的大魯閣草衙道購物中心，今年也轉型營運Outlet，是新光三越首度跨足Outlet市場，預計今年8月開幕。
SOGO高雄店位於高雄三多商圈，旁邊緊鄰的是新光三越三多店、再來則是高雄大遠百，不過放眼高雄，業績前三大百貨依次是漢神巨蛋、統一夢時代與漢神百貨等，三多商圈因商圈轉移，百貨人潮減少，讓SOGO決定做出轉型，重新出發，鞏固老客戶。
昨日開幕記者會，黃晴雯親自率領全台SOGO店長出席，可見對該店的重視程度。 黃晴雯說，從國外發展趨勢來看，美國的三大百貨都開出很多在地小型店鋪，也是近年來的成長動能，SOGO團隊經過兩年多討論，決定改變高雄店。SOGO高雄店原本營業面積從8,200坪減為5,200坪，原有19層樓，其中商場占17個樓層，經過改造精簡後，目前商場九層，集中在B2至七樓，其餘樓層將改為商辦。
央行如市場預期的升息半碼，累計今年已經升息達到2碼水準，房貸利率的地板價也攀升到1.81%，升息後的利率也將創下2016年以來的新高。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，本次升息之後，由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中，無論自用或是投資民眾，都會因此降低進場意願，今年房市交易成交量難以期待，至於價格部分，央行雖不使用打房政策，但持續採取提高存準率一碼，讓銀行資金成本大幅提高，迫使銀行緊縮銀根，放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第四季就出現鬆動跡象。
在商用不動產及土地交易場方面，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，本次升息之後，由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中，無論自用或是投資民眾，都會因此降低進場意願，今年房市交易成交量難以期待，至於價格部分，央行雖不使用打房政策，但持續採取提高存準率一碼，讓銀行資金成本大幅提高，迫使銀行緊縮銀根，放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第四季就出現鬆動跡象。
今年前8月大型商用不動產交易為935億元，比去年同期減少23%，特別是自8月起，受到美元升息、台幣走貶以及台海情勢升溫等因素影響，交易放緩速度更加明顯；前八月土地交易累計為1312億元，年減21%，比2020年的高點時期，同期交易規模減少了將近900億元，這也顯示，央行緊縮土建融資，以及抑制預售屋投機炒作的政策，已經影響建商購地動能，別是中小型建商。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出， 今年下半年開始，商用不動產買方轉趨觀望，追價力道放緩，收益型產品的期望投報率提高，而美元持續升值、股匯市震盪以及台海情勢緊張，都影響投資型買方將資金投入不動產的速度，以保險業為例，不動產投資門檻由年初的2.095%提高到2.595%，台北市市中心的標的幾乎很難達標，大幅限縮可購買的標的，而保險業在評估投資標的時，甚至將要求更高的投報率加碼，以因應未來一年的升息風險。
賣方方面，心態有逐步調整的態勢，開價雖沒有明顯修正，但在議價過程中，對於價格認知逐步貼近市場行情，這有助於交易的推進。展望第四季，在國內經濟基本面維持穩定，以及短期新供給量少的情況下，預期商用不動產市場將可維持量縮價平的格局。
央行今天宣布升息半碼，房仲認為，這次升息應是短空長多，對房價影響預期不會太大；代銷業者及建商則認為，雖然實質衝擊小，但對首購、豪宅客的購買信心已造成影響。 央行今天舉行第3季理監事會議，利率連3升，升息幅度為半碼（0.125個百分點），並延續6月作法，搭配調升存款準備率1碼，持續緊縮步調。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，這次溫和升息應是短空長多，央行這次未祭出第5波信用管制措施，主要評估台灣通膨情勢相對平緩，且下半年房市降溫，所以即使進入升息循環，央行調整步調不躁進，利率調升對房市干擾趨於溫和。
針對央行調高存款準備率，不動產代銷業者海悅總經理王俊傑接受中央社記者電訪時表示，此舉將使銀行資金成本大增，銀行被迫緊縮銀根，放貸也會更加嚴格，投資行為受到直接衝擊，觀察目前市況，短期投資客幾乎退場，留下來的只剩首購、換屋自住等剛性買盤。
國內大型建商則指出，即便對高端豪宅客來說，央行升息也會造成衝擊；不僅如此，升息也會影響產業投資行為，尤其央行先前對建商祭出嚴打養地策略，促請銀行落實借款人要在18個月內動工的規定，恐造成營建業呈現大者恆大，小建商慢慢被淘汰，未必有利市場發展。
此外，建商認為，大型建商雖然現金部位布局較多，比較沒有資金不足、爛尾樓問題，但在原物料價格行情、利息成本皆高環境下，大建商為了回收既有成本，對售價會比較堅持，從消費者的角度來看，房屋議價的空間會變小。
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