|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
主計總處公布今年8月營造工程物價指數年增率5.06%，漲幅為20個月最少。房地產學者張金鶚直言，國內房價已無物料漲房價漲的正當性，且房市不利因素很多，景氣下行風險愈來愈高。
台經院產經資料庫總監劉佩真也示警，預估今年第4季到2023年房地產表現將延續趨緩態勢，目前看起來房價並沒有上漲力道。 據主計總處資料顯示，去年5月起營造工程物價指數漲幅即呈雙位數成長，去年7月年增率13.7%，為2008年9月以來最高，去年8月續漲13.5%，去年1~8月平均漲10%。
但營造工程物價指數走升態勢自今年5月開始反轉，已連續四個月漲幅呈個位數，整體營造工程物價指數漲幅由4月11.8%持續縮小，8月為5.06%，今年1~8月平均漲8.8%，較去年同期減1.23個百分點。
主計總處綜合統計處專門委員曹志弘表示，鋼鐵相關製成品價格下滑是營造工程物價指數漲幅縮小主因，若製鋼原物料價格回落態勢持續，營造工程物價指數漲幅可望再縮小。
鋼鐵相關製成品為營造工程重要投入材料，隨國際行情走勢，今年7月起營造工程金屬製品類物價指數年增率結束連續20個月漲勢，轉呈下跌0.28%，8月續跌3.2%，其中，鋼筋、鋼板各跌12.8%及8.3%，型鋼及鍍鋅鋼管漲幅也縮小，使得整體營造工程物價指數漲幅收斂。
由於營造工程物價指數漲幅明顯縮小，張金鶚表示，建商以此哄抬價格已無正當性，且房地產價格本就不是由成本左右，而是市場供需決定。 此外，央行9月宣布再次升息半碼，也牽涉到購屋者負擔能力，建商土建融貸款也受衝擊。
張金鶚指出，受影響的不只是央行升息政策，還有預期心理，對整個國際金融利率提升造成的戒慎恐懼，皆會使得市場壓力愈來愈大。 劉佩真認為，今年房市景氣應可定調是「量縮價穩」，2023年整體房市利空力道還會稍大一點，需求面將受到整體經濟成長率表現疲弱。
營造工程物價指數主要反映營造工程時所投入的材料及勞務成本的變動， 當營建成本上升時，容易推升房價上漲；反之當營建成本下降時，房價也容易出現鬆動。
新北市府近年大力推動公有市場整建，但民有市場都更數量不多，轄內市場用地容積率僅有240％，較高雄市、台北市標準不利，地方直指，民間考量都更後坪數換算少，意願偏低，喊話市府放寬容積標準。對此，城鄉局表示，調整容積率須看環境容受力、環境負荷，且要考量公平利益原則，目前仍持續辦理研商會議，與都委會溝通。
新北市有80處民有市場，其中約24處建物屋齡超過30年，早期「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」規定，必須獲得100％地主同意，才可推動改建，市府今年1月修正相關細則，放寬土地所有權人同意比例，希望加速民有市場重建。
不過，市議員蔡明堂指出，新北市市場用地容積率240％、建蔽率50％，相較高雄市容積率420％、建蔽率70％，以及台北市的毗鄰使用分區一致，誘因較不足，新北市多數民有市場建物都超過50年，若大地震一發生，根本承受不住，市府近年推動公有市場整建，部分市場都可以透過都市計畫放寬容積率至500％，民有市場應該也放寬標準，希望市府重新調整政策，不要延誤老舊市場都更機會。
市議員王威元說，市場用地分配在公共設施用地，台北市採毗鄰規畫，若市場沒有毗鄰就採取容積率360％標準，雖然新北市容積較低，卻有其他六都沒有的「容積轉移」方式，可以將容積移入到市場用地。
王威元表示，各縣市管控容積方式不一，若市場用地是在30年前劃設，今日已無市場運作，該解編就解編，回歸其他用地使用，若市場仍有持續運作，但不夠完整，市府就該力推都更，尤其公私參雜的市場用地，多數已是作為住宅使用，市府應力推公辦都更。
城鄉局表示，容積率是公共財須考慮容受力、環境負荷力，台北市毗鄰規定是以區域分配規畫，不見得每個市場容積率就高，市府會持續檢討在公平利益下，用增加公益回饋等條件調整容積率，加速推動都更，並提案到都委會討論，目前都有辦理相關會議討論。
都更處表示，劃定都更地區已放寬標準，四分之三同意就可推動都更，民有市場除了透過都更容積獎勵、容積移轉，提升容積率外，先前都更二箭也提供最高20％加給基準容積，當時新店惠國市場、三重成功市場都有提出申請，另外，若是建物符合海砂屋、耐震能力不足，也可適用防災都更1.5倍的容積獎勵，再配合容積移轉，透過上述措施，市場容積率最高可達456％。
都更處補充，新北市目前有6處民有市場推動都更中，中和秀山市場、樹林碧瑤市場(文林段)已完成都更程序；永和新生市場併大陳單元三公辦都更案重建，現已在審議；永和福和戲院、美麗華戲院、新店惠國市場、三重成功市場等正在整合。
新竹及竹北蛋黃區房價暴走，新案成交價「坐6望7」，直逼新北市蛋黃區房價行情，在房價外溢效應下，外圍蛋白區房價狂漲，二年前房價僅1字頭的蛋白區，芎林、竹東最高價站上4字頭，其餘如新埔、新豐、頭份等地，近來也都陸續有新案成交價逾每坪35萬元。
據實價登錄顯示，大新竹地區蛋白區房價跟進新竹市東區及新竹縣竹北二大蛋黃區的漲幅，鄰近關埔重劃區的竹東「渼山」最高價達每坪48萬元、近竹北高鐵的芎林「太睿境」最高價每坪42萬元。
不僅近精華地段的蛋白行政區飆漲，以竹科園區為中心的外圍行政區包括新埔、新豐、寶山，以及苗栗的頭份、竹南預售房價都已坐穩3字頭，如新埔「桔柿」、新豐「富宇明星樂」高房價均逾每坪38萬元，苗栗的頭份造鎮案「昌隆廣場─上禾旺」最高達每坪35萬元。
以竹科為首的房價狂潮持續向外漫延，統計顯示，全台各行政區預售屋去年下半年至今年上半年漲幅，全台前四名就有三名集中在竹科周邊，分別為新埔、竹東及頭份，半年漲幅均逾4成。近期新豐、芎林已有新案開價突破4字頭、湖口也有透天總價逼近3,000萬元。
住宅週報社長陸敬民表示，2019年前新竹房價鐵板一塊，除了新竹市區與竹北外，蛋白區房價僅1字頭水準，客源多為在地買盤或年資較淺的竹科客，不過2020年後，房產投資頓時變成竹科客重要的理財工具，以關埔及竹北為首房價拉出一波驚人漲幅，房價外溢效應下，蛋白區相對低價更吸引不少追價買盤和外溢的剛性需求進場。
建商也看到蛋白區商機，吸引如寶佳機構鎖定湖口王爺壟、新埔田新及南寮地區推案，昌益機構深耕竹東二重埔，富宇建設在新豐等重劃區大量推案，愛山林也在寶山投入造鎮案，建商跨足外圍地區深耕，也帶動過去低房價外圍蛋白區漲幅更甚精華區。
全台大學缺額數TOP 10，高雄義守大學以缺額數1,007名拿下第三，義守大學校長陳振遠就於7日發出警語，大學如果再不改變，私校學生人數恐「腰斬」。不過CTWANT記者調查，少子風暴尚未影響義守附近的租賃市場，反倒是缺額數排名第四的長榮大學，周邊待租物件還不少。
陳振遠日前在全國大學教務和校務會議中表示，數位學習讓往日實體學習已成「回不去」的現象，連帶讓虛擬移動替代國際移動，將來「虛擬」國際學生是大學發展之未來方向之一。他也提出警告，在少子女化趨勢下，民國117年高教生源只剩近16萬人，私大若不做出改變，學生人數恐「腰斬」。 義守大學位於高雄市大樹區，共有10個學院、43個系所，2019年學生人數還有14,933人，去年正式跌破1.4萬。
台灣房屋仁武7+1工商特許加盟店店長黃明智觀察，雖然少子化衝擊各校招生狀況，但義守大學周邊租賃市場影響不大，頂多是慢慢增加房東間的競爭，進而提升分租套房的居住品質，不過仍未見降價求租的情況。」 黃明智表示，「義守大學學生大多都群聚在大社租屋，該區域多是透天改成套房，部分電梯公寓隔成套房，也有投資者自建整棟學生宿舍收租，獨立套房月租金落在4,500~7,500元，能租到6,500元以上的，都是附高檔家電及全新衛浴設備，或是居住環境相對優良的物件。」
目前大社周邊尚有日月光與宏璟建設合作的K27廠，及中山大學第二校區等大型建設，預計未來大社租賃市場仍相當平穩。 同樣位於產業園區旁的長榮大學，就沒這麼幸運。長榮大學位在台南市歸仁區，旁邊就是高鐵特區及綠能產業園區，不過除了今年2月新開的三井OUTLET外，周邊產業與商業機能尚待開發，目前多為一片荒地。
住商歸仁店店經理丁柏誠表示，歸仁目前還算是市郊，鄰近大樓也都還未完工，在這裡上班的大多都還是通勤台南市區，甚至也有搭高鐵上班的工程師，周邊租賃市場以學生為主。長榮大學距離高鐵站約10分鐘車程，學生多會租屋在武東社區，該社區多是中古透天，也有建商投資興建的學生宿舍套房。
丁柏誠表示，長榮大學校內宿舍不多，大部分都住校外，校外獨立套房月租金5,000~6,000元，分租雅房3,500~4,000元，不過現在年輕人較不喜歡分租，都喜歡獨門獨戶進出的物件，「但是都將近開學了，還有許多物件空租！」 丁柏誠說，學生數變少加上疫情影響，這幾年有感待租時間變很長，以前開學前就會滿租，今年還有許多物件沒租出去。
「不過在歸仁地區，不太可能有調降租金的狀況，因為一般屋主都認定歸仁高鐵目前就是很夯！」 據了解，疫情讓學生習慣線上上課，專家又預期疫情將再起，許多同學也觀望，會不會延後開學或改成線上授課，尤其長榮距離高鐵、台鐵相當近，或許必要時以通勤取代租屋，因此導致租屋需求下降。
根據內政部最新都市更新發展計畫（二○二三到二○二六年），過去三年全國都更案核定件數二五六件，主要集中在六都，雙北市就貢獻二○四件、占比近八成，但廿二縣市中有十三個、近六成是連三年掛蛋。
3年核定256件 集中在六都
對比六都與其他十六縣市逾卅年以上老屋數量，前者逾三一三萬戶，占全國比重約六十八％，後者約一四七萬戶、近卅二％；房產業者指出，以過去三年都更核定案分布，六都占比超過九十六％，後者連四％都不到，十三縣市更連續三年掛零，這一四七萬戶就像是未受到都更政策誘因帶動重建的老屋孤兒。
另，到今年八月底的危老重建計畫核准案，六都合計二一四九件，占整體核准案件二四九四件的八十六．一％，若加上竹科大本營新竹市的八十三件，其餘縣市占比約十％，與都更核定案分布相似。
16縣市占比 連4％都不到
根據計畫統計，二○一九年起至二○二一年，全國共核定二五六件都更案，其中六都共二四七件、占比逾九十六％；但日前發生強震災情的花東地區，連續三年都更核定案掛蛋，其餘掛零縣市為基隆市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、嘉義縣市，以及屏東縣、金門縣與連江縣。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房市平價區域都更相對困難，主要是透過大量整合參與的都更改建，並不符合開發效益；瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛也說，工料雙缺引發建築成本飆漲，直接衝擊地主、建商原談定的合建分收比，尤其是房價相對低、建造成本占比高的區域，都更難度更高。
央行利率連三升，最快10月起，201萬指數房貸舊戶，房貸息將衝破1.8%達1.86~1.87%左右，銀行主管說，台美利差擴大又逢強勢美元，及央行再度拉升存款準備率、抽回市場資金，這兩大關鍵因素交錯影響下，可能等不到央行12月升息，房貸息恐提早衝破2%追上14年前、2008年金融海嘯當時的水準。
銀行主管分析，首先，台美利差擴大、美元強勢，銀行開始憂心，台幣存款加速流向美元投資性資產，讓銀行不動產30%限額再響警報，銀行「以價制量」，勢必拉升房貸利率。 其次，央行再度拉升活存和定存準備率各1碼，讓銀行原持有央行定存單或轉存款，轉為應提準備金，拉長銀行資金存放央行的期間，降低市場流動資金，讓銀行放款更加保守。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言，大型行庫因挾著低資金成本優勢，也許會盡量將房貸息壓在2%以下，但一般民營銀行資金成本較高，又因調升存準率後，有資金供給緊縮的壓力，房貸息恐提早破2%。
據央行8月底統計，五大銀行（台銀、土銀、合庫、第一銀和華南銀）新承做房貸利率已攀升到1.73%，若再加上9月升息、牽動各銀行房貸指標利率調幅約0.13~0.14個百分點，最快10月房貸息將攀升到1.86~1.87%左右。 目前各銀行房貸指標利率（i）多以六大或七大行庫1年期定儲機動或固定利率平均值計算，各行庫最新存款牌告利率26日生效，連帶牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。
尤其這次土銀、華銀、彰銀和一銀等四大行庫1年期定儲固定利率調幅遠高於0.125個百分點，「超額調幅」讓房貸指標利率釘住「固定利率」做指標加碼者，如台銀、第一銀、華南銀、彰銀房貸戶，10月起房貸息會上升0.13~0.14個百分點。
若以房貸1,500萬元、20年期，以最高房貸息增加0.14個百分點、達1.87%估算，一年本息均攤將增加1萬1,796元，對一般上班族將是「有感」承壓。
華友聯（1436）、京城（2524）、隆大（5519）、永信建（5508）等多家上市櫃建商，因土地庫存足夠，加上地主動不動就開高價、以及大面積土地難覓，目前購地態度已從過去的積極、急著搶地，變為積極、但不著急的模式。
土地庫存最多是華友聯的51,700坪，其中，楊梅工業用地有1.57萬坪，包括五個興建中個案的住宅用地約3.6萬坪。華友聯董事長陸炤廷表示，尚未開發的住宅素地達2.67萬坪，在土地庫存足夠的狀況下，目前並不急著出手買進土地。
在去年第一季買進高雄大順路建地和台南工業用之後，一年半以來，未曾再購地的京城建設發言人周敬恆表示，京城目前土地庫存約3.2萬坪，包括住宅素地和台南的工業用地合計約3萬坪、以及興建中的三個建案約2,000坪。 周敬恆指出，目前以成屋銷售為主，可供銷售入帳的總額約110億，未來也將擴及廠辦開發，由於京城土地庫存夠未來開發推案，因此購地非目前首要重點項目。
買房送書香！自住客當道之際，社區圖書館躍居為最熱門公設之一，建商近來紛紛邀請台灣蔦屋書店、誠品、天下遠見、及獨立書店，進駐住宅社區，打造精品級的閱讀沙龍、私人圖書館，既受親子客層青睞，更為銷售、品牌形象、甚至房價附加價值，都可帶來加分效益。
最近從北到南的預售新案，掀起一波建商、知名書店的合作熱潮，從誠品、台灣蔦屋書店、紀伊國書店、天下遠見文化，到知名獨立書店或類獨立書店如一本書店、青鳥書店等，都成為建商力邀的合作新寵，掀起話題。
最近潛銷中的新北市土城「馥華之丘-光茵」新案，接待中心率先引進誠品書店土城青福快閃店，打造「誠品生活時光eslite me-tome」限定店，結合黑膠音樂、咖啡、輕食，從7月營運到11月底快閃店，已成網美打卡聖地；未來大樓完工後也將進駐店面，開出土城第一家誠品。
台灣蔦屋書店更是來勢洶洶，建商邀請進駐的預售案從北到南遍地開花，其中遠雄建設是大戶之一，率先攜手台灣蔦屋書店進駐社區，先是北市文山區「遠雄晴川」，接著是台中梧棲「遠雄幸福成」。
今年遠雄建設又率先引進台灣蔦屋書店到高雄住宅社區，以台日聯手之姿，進駐「遠雄琢蘊」接待中心，由台灣蔦屋操刀設計「書是生活」空間，並首創在社區設置台灣蔦屋圖書館，打造書香公設，簽約二年期間，台灣蔦屋提供包括選書、換書等服務，二年後由管委會決定是否續約。
此外，全台第一高豪宅「遠雄THE ONE」也與台灣蔦屋書店合作，打造閱覽室，並不定期的更換書籍，讓住戶享受書香沙龍的閱讀氛圍。 另外，新竹竹風建設也邀請台灣蔦屋書店進駐「竹風樹海」，打造全台第八家、竹北第一家蔦屋書店。
中台灣也有多家知名書店，陸續進駐建商興建的住宅大樓。聯悅建設「聯悅聚」就與紀伊國屋書店聯手打造書香宅；冠德建設首座捷運聯開案「冠德文心綻」，也攜手天下遠見，把多年來的社區圖書館建築DNA引進社區；銳宇建設也邀請台灣蔦屋書店進駐社區大樓，2018年「銳宇R&T廣場」圖書館問世；另外聯悅建設、恆山建設等都紛紛邀請台灣蔦屋書店合作。
最近四、五年以來，青鳥書店也進駐文心建設內湖總部，打造書籍、沙龍與咖啡的複合式人文書店；另外也與達永建設「達永秋鄉」合作，在接待中心開出絕美快閃書店，也是轟動一時。
住展雜誌研發長何世昌表示，這一波建案結合知名書店風潮，大致可分為兩大類型，一種是接待中心與書店合作，另一種則是在社區公設打造圖書室、閱讀沙龍，並由書店提供選書、換書服務，兩者對建案銷售與社區品質都有加分效果；接待中心打造為文青風格書店，正迎合時下網路社群傳播和打卡風潮，而社區閱讀沙龍，則頗受親子客群的青睞，頗有助於建案銷售。
由消費者文教基金會主辦的不動產高峰論壇已經舉辦過四屆，每每都造成很大的迴響及討論，讓產官學、民間更聚焦房市現象、趨勢及相關政策，一同讓國內不動產、房地產的環境更健全且更健康；今（2022）年第五屆不動產高峰論壇—「房市透明化‧居住有保障」將在10月5日舉辦，眾多產官學專家皆會出席，探討主題包括社宅興建、營運與租賃管理，還有健全建經制度與不動產交易安全，以及誠實賣屋、安心買屋時代來臨。
多年來，國內房價持續高升、房市炒作亂象頻頻出現，台灣民眾非常關注居住正義、房價議題。消基會透過不動產論壇，希望透過更深入及多元的探討，汲取產官學、民間的專業意見與建言，希望讓整個不動產業更好，政府也可以持續精進必要的政策措施。
國內房價高升、房市炒作亂象頻頻，民眾非常關注居住正義議題。消基會透過不動產論壇，希望讓整個不動產業更好，政府也可以持續精進必要的政策措施。
第五屆不動產高峰論壇的社宅興建、營運與租賃管理主題，邀請到國家住都中心副執行長柯茂榮、台北市住都中心代理副執行長蘇雋懿、新北市住都中心副執行長錢奕綱等長官與會及討論；中央的8年20萬戶社會住宅政策持續推動，中央及地方攜手合作，國家住都中心在18個月完成16個縣市，共49處1萬7,344戶決標，今年除了陸續招標，目標朝總計3萬2,000戶決標外，還將跨足外島滿足社宅需求，讓社宅規劃擴及全台20縣市；另外包租代管社宅全國已媒合破4萬戶，國家住都中心及地方政府各媒合完成2萬多戶。
至於人口數佔了全國超過3成的台北市及新北市，社宅興辦也積極推進。新北市城鄉局表示，新北興辦社會住宅長期規劃至少4.5萬戶，其中2017至2024年的社宅規劃，主要依據行政院核定「社會住宅興辦計畫」執行，由新北與中央攜手打造目標3.3萬戶，現已達標；台北市府8年內多元興辦20,429戶社會住宅，包含竣工30處共6,075戶、施工中24處共8,036戶、規劃及招標作業中11處共2,532戶，加上辦理都更分回54處共3,786戶。
而在健全建經制度與不動產交易安全部分，攸關消費者購屋權益，我國政府從1986年起陸續頒佈建築經理公司管理辦法、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例、地政士法等法規，希望更確保不動產交易安全；
此外，實價登錄2.0與房地合一稅2.0都已在2021年7月1日上路，希望讓不動產交易價格更透明、並遏止炒作。這項主題屆時將有地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉、中國文化大學環境設計學院院長楊松齡、內政部地政司官員等貴賓進行深入探討及對話。
這次不動產高峰論壇最後的主題為誠實賣屋、安心買屋時代來臨，包括消基會房屋委員會副召集人孫振義、永慶房產集團業務總經理葉凌棋等嘉賓都會出席；在現今高房價之下，以及新建案推案量多、建商與代銷業者也多，加上房仲業蓬勃發展的時代，如何安心買房是民眾相當在意的事。
永慶房產集團孫慶餘董事長在成立永慶房屋之時，一路堅持誠實理念，今年更首創「一年內成交再上市地圖」，大膽曝光雙北市各行政區正在交易中、短期重複上市的物件數量，提醒消費者買賣屋時優先參考永慶的誠實房價報告書，以避免消費者以不合理的價格買房，成為炒房下的受害者。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
