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房產新聞
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全台史上最大公辦都更案、台北市西區門戶最後一塊拼圖「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」昨（26）日舉行簽約典禮，全案預計2025年開工，2030年完工，預估開發後總銷達750億元以上。
該案預計引入300億元民間投資，規劃北側興建地下四層地上28層、29層商業辦公大樓及地上十層商業住宅大樓。 台北市住宅及都市更新中心表示，經公開甄選後，由冠德建設（領銜）、藍天電腦及華泰投資公司合組的合作聯盟取得最優申請人資格，昨天住都中心與其合資籌組專案公司「大埕公司」簽署出資契約，正式啟動更新事業規劃。
台北市長柯文哲、冠德董事長馬志綱、藍天董事長許崑泰、華泰投資總經理崔梅蘭、根基營造董事長袁藹維、仲量聯行董事總經理趙正義等人出席。 此案以「明日台北埕（TOMORROW TAIPEI PARK）」概念為主軸，規劃商辦大樓及商業住宅大樓，共提供6.4萬坪量體，另承諾取得鑽石級綠建築標章、黃金級智慧建築標章及耐震標章白金級LEED認證。
馬志綱表示，該案將更完整落實以C1D1雙子星大樓、台北車站、北門為核心的西區門戶計畫，帶動西區翻轉，以台北多元包容的城市價值為核心進行規劃，結合豐富的歷史人文，以智慧永續綠建築打造商辦、商場及宜居住宅，塑造最優質的明日台北埕，打造國門全新地標及典範。
為達減少都市熱島效應、減碳目標及田園綠屋頂政策，採取綠化設計，導入節能及生態系統，並因應疫情建構智慧化系統，承諾回租商場部分串聯文資廣場，希望商業活動由台北車站透過地下連通系統，及地面上規劃設計，提供友善舒適人行空間，使商業軸線穿越C1D1雙子星大樓延伸至該基地，進而串連台北車站商圈及西門商圈。
台北市長柯文哲表示，西區門戶計畫還有兩個未解決，一是郵局BOT案，另一是西寧國宅和洛陽停車場，目前已經在規劃，大概就是該計畫真正最後一塊拼圖，從現在到雙子星蓋完還要五年，E1和E2還需要時間，郵局BOT案是由中央控管，整個西區門戶計畫要完成，估計還要八年的時間。
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主，原物料漲價潮中，有不少轉向尋求建商合建。
中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒，「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了，沒經驗的地主又有什麼優勢自建？」「不過建商算盤撥得更精，開出的條件比以前更差，這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那！」 「過去地主不找建商合建，為了自己省下利潤，但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉，於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。
第一種，還在早期整合階段的，近期地主很明顯卻步，「以前自辦都更不僅老屋變新房，有些甚至還能獲利；在成本上漲後地主重新估算，紛紛發現自建不如過去預期，有所疑慮。」
第二種階段，計畫已經核定準備要發包的，與原先預期的成本控制已走樣，明顯沒辦法抵付的案子就先停工；第三種在建工程中的，營造方要求增加預算，協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況，「有全案管理機制的，會尋求續建處理；沒有全案管理的案子，在融資辦理時雖也有續建機制的約定，但仍比較難執行。」
所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主，委託建經公司、金融公司等，以「代理實施者」的角色介入，向改建社區收取管理費用，「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險，如近期因營建成本大漲。」
另外，自辦都更還有其他執行上的困難與風險，安信建經開發經理譚又銓也補充，包括更新會辦理選商，過程易遭住戶質疑圖利特定廠商；前期須先募集一筆開辦費用，且如都更不成，開辦費將打水漂；各戶的金融條件不同，很難合理計算及分配坪數；改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」，以及餘屋去化問題，都須由地主承擔風險。
因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。 像是地主自建案在銷售時，經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮，導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋，委任的營造廠承攬契約本就有保固約定，依內政部標準，一般結構保固至少15年起，非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等，「不過地主就是起造人，不論有沒有在保固期，都需肩負維修責任。」
另外，自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資，將來出售房屋再返還借款，但是房子沒有辦法順利銷售時，地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒，雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息，但若碰上房價下跌，核貸成數不如預期，很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利，「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包，還是要看未來房價漲跌！」
近年台北市有7大指標飯店宣布熄燈，陸續步入重建，以活化資產。其中有5間確定採危老改建，僅「華泰王子大飯店」是透過都市更新。
專家表示，雖然都更的容積獎勵較高，但其牽扯到「公共利益」，流程繁雜耗時，對於產權單一的建物來說，基本會選擇危老，截至目前，北市就已有超過700件核准。 近年台北市7大指標飯店的重建，大多是採用危老方案，包括：台北馥敦飯店南京館、台北國賓、神旺、西華、六福客棧，其中馥敦是全台飯店危老先驅，目前已正興建豪宅「鐫萃」以及飯店。
六福客棧則也已取得建照，目前正進行拆除，未來將打造1棟酒店式商辦大樓。其餘3者則尚未開始拆除。 7家飯店中，只有「華泰王子大飯店」不是走危老，而還要整合周圍房舍，採都市更新。據了解，該案還在跑都更流程，目前規劃和忠泰建設合作，預計打造地上22層、地下5層的複合大樓，並設有飯店與商辦。飯店部分約有100間客房，未來是否以華泰品牌經營，還在評估當中。辦公室部分則傾向規劃出租。
至於忠泰建設分回的部分，由於該案還預計會興建第二棟建築，就是由忠泰建設與其他私地主協商。記者致電忠泰，窗口僅表示：「我們這棟也會規劃為商辦，其他細節還不便透露。」 安信建經建築開發部經理譚又銓表示，危老政策全稱是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，雖然需要有100%地主同意，但由於申辦流程快，又沒有基地大小限制，仍受開發商或業主親睞，尤其是產權單一的飯店或是商辦大樓。
統計危老政策於2017年5月10日發布施行以來，光台北市就已核准超過700件，其中還包括14間大大小小的老飯店。 而都市更新僅需經8成地主同意，且最高可獲得1.5倍容積獎勵，高於危老方案的1.4倍，還具有相當額度的土地增值稅減免，但基地面積最小需達302.5坪。
那麼，這些飯店的基地規模都有達到此限制，為何不選擇都市更新方案？ 譚又銓說明，都市更新的運行速度很慢，其中還牽扯到所謂的「公共利益」，經常遇到很多專家、學者提出各種意見，業主的自主性也自然降低，所以若能100%取得產權，土地面積又足夠的話，基本都會選擇危老改建。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波新冠疫情讓國際旅客雪崩式大跌，也掀起老飯店的改建潮，且絕大多數都不再作為飯店經營，而多朝向商辦規劃，這也反映出相比於觀光的景氣復甦，供不應求且兼顧自用性的商辦產品更被市場看好。
由桃園市政府開發的「沙崙產業園區」今年如期如質完成開發工程，園區將釋出最後3筆約5,500～6,500坪適切規模之廠房用地，本次投標受理時間從10月3日（周一）起至11月1日（周二）下午5時止，有意參與投標業者請把握投標時間，以免向隅。
近兩年來受到新冠疫情及台商回流影響，全球供應鏈重組，也帶動國內物流及製造業蓬勃發展；桃園市在陸海空條件及產業群聚優勢下，成為各知名企業投資首選，緊鄰沙崙產業園區的航空城，於今年順利標售出7處基地約10萬坪產專區，展現桃園航空城及周邊產業園區空間戰略布局已成型。
桃園市政府地政局局長蔡金鐘表示，沙崙產業園區緊鄰台61線、航空城計畫及台北港，周邊交通建設「國道2號大園交流道延伸台15線」目前正在進行航空城路段高架橋作業，預計將於明年5月通車，第2階段「台15線延伸至台61線」今年初獲得中央審議通過，預計於118年通車，園區位於重要陸海空交通匯聚核心，將會是物流產業關鍵戰略據點。
沙崙產業園區除區位條件具有相當優勢外，園區更具備完善的公共設施，導入太陽能發電、儲能櫃、智能路燈、交通監測與水位監測警示等先進設備，建構綠能及智慧化園區，提供廠商優良的營運環境。
未來園區開發完成之後，可望帶動桃園倉儲及物流業產業升級和發展，與鄰近工業區彼此互補支援，並可與桃園航空城及桃園農漁業冷鏈物流園區相互配合，擔任國際倉儲物流業分工的重要角色，預估可創造10億年產值及提供1,000個就業機會。
蔡局長更談到，為讓有實質設廠需求之廠商買到土地，並且有充足的資金投資建廠，園區申購方式採先租後售，廠商只需先繳納得標價15％的租金及相關保證金，即可先行進駐設廠開發，待3年內完成一定比例建廠面積後，則可申請土地所有權移轉登記。
此舉除達到產業用地有效運用，亦同時讓投資廠商能有充足的準備期及資金建廠，加速桃園物流倉儲產業升級和發展及提高產業聚落間整體供應鏈運輸物流的資源整合，達到市政府與廠商雙贏的局面。
亞朔開發公司總經理丘崇德表示，沙崙產業園區今年甫完成開發，為航空城周邊僅有坵塊方整且具足夠規模的物流倉儲產業熟地，值得一提的是，和周邊產業用地行情相較，標售底價價格極具吸引力；另外園區已售出土地將於今年10月份完成點交，進駐廠商將啟動相關建廠作業，提升園區整體發展動能，有投資意願的廠商，應把握本次機會儘早布局。
處於高雄路竹科學園區、橋頭科技園區等半導體S廊帶重要樞紐的岡山區，耗資約1.95億元的102期重劃區，26日動工，預計2024年3月完工，可望釋出4.13公頃的住宅用地，由於同區域的87期土地，在建商搶進之下，去年底創下每坪土地72.8萬元的高價，102期建地釋出之後的走勢也受到關注。
由高雄市政府地政局籌辦的「高雄市第102期市地重劃工程」，26日舉辦動土典禮，這是高雄縣市合併後，繼第87期市地重劃區後，岡山區的第二個公辦重劃區。
主持動土的高雄副市長林欽榮表示，近年來，大岡山地區周邊發展迅速，岡山位處於路竹科學園區、橋頭科技園區等半導體S廊帶重要樞紐，配合楠梓產業園區及橋頭科學園區各產業園區，整裝待發，產業量能凝聚成形，將大幅提高就業力，加速城市經濟發展，促進各產業升級。
林欽榮指出，配合高雄捷運紅線岡山路竹延伸線，如火如荼展開中，加上捷運南岡山站聯合開發，引進大型知名購物商場進駐營運，岡山區將形成強大的吸磁效應，帶動新興人口移入，102期重劃區的區內土地，規劃為大街廓的住宅用地，重劃完成後，將更完善大岡山生活機能。
高雄地政局長陳冠福表示，102期重劃區面積約為5.89公頃，原為致遠新村及曉風新村未改建眷村土地，區內土地多為國防部管理，眷戶已搬遷，都市計畫變更後，102期重劃區將配置1.76公頃的公共設施用地，包括道路用地及一處公園兼兒童遊戲場用地，並提供住宅建築用地4.13公頃。102期公辦重劃預計投入經費1.95億元，預計2024年3月完工。
距離102期重劃區只有二公里左右的87期重劃區，為高雄縣市合併之後第一個岡山重劃區，2017年完工之後，陸續釋出建築用地，由於具有區域優勢，在隆大、皇苑和鑫龍騰等建商搶進之下，土地在去年底的一次標售作業中，已創下每坪72.8萬元的區域高價。
房仲根據行政院主計總處營造工程物價指數指出，雖然營造工資仍維持高檔，但近3個月以來營造工程物價出現回檔，預料將使推升房價續漲的動能消散；建商則認為，影響房價漲跌的關鍵還是市場供需。
根據行政院主計總處營造工程物價指數，2020年9月營造工程物價指數突破110後就開始一路上揚，至今年5月創下132.74的歷史新高，但隨著國際原物料行情回檔，營造工程物價指數從6月開始修正，至8月已降到130.63。
信義房屋觀察，修正幅度較明顯的主要是金屬製品類指數與塑膠製品類指數，其餘包含水泥及其製品類指數、砂石、磚瓦瓷類、油漆塗裝類都維持相對穩定，但勞務工資類的8月指數仍創歷史新高，為118.41，顯示工資還處於高水位。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透過新聞稿指出，這波房價大漲與造價快速上揚有關，雖然地價也會影響房價，但隨著部分建材成本已經開始修正，這波因營建成本走揚而推升房價的動能預料也將消散。 不過，國內大型建商接受中央社記者電話訪問時指出，雖然這波房價漲勢是由建材原料成本走揚帶動，但其實供需才是影響房價漲跌的關鍵因素。
建商分析，由於中央銀行啟動升息循環，消費者採取觀望而影響買氣，導致市場出現需求量縮，然而在供給面上，建商推案的心態都是「將本求利」，因此會不會有建商為了去化建案而調降房價，仍有待觀察。
二月爆發的俄烏戰爭，成為點燃全球大通膨的導火線；不管在哪個國家，萬物俱漲幾乎成為各國民眾必須面對、也是最苦惱的問題。 每個人克服通膨的手段不同，有的人不敢花錢、緊縮支出，有的人兼差多一份收入來支應生活所需。
但您是否曉得，『股神』巴菲特如何看待抗通膨這件事？ 近年以來，巴菲特接受媒體採訪與股東提問，多次回答通膨時的投資之道。巴菲特指出，『不動產是通膨嚴峻時最佳投資，也許你只需要買一次，就能看著資產增值』。
巴菲特認為通膨時該買進不動產，主因是貨幣購買力會因通膨而縮水，存款利息會被通膨吃掉，但買進的不動產價值卻會因通膨而上漲。正所謂『窮人存錢，越存越窮；富人存房，越存越富』，便是這個道理。因此，巴菲特才會說：『三十年房貸是對抗通膨最好的工具。』不過，他並不建議投資人躁進，不經思考就隨意亂買，正如同他知名的『棒球理論』一樣，建議投資人應該遇到良好的投資標的再出手。
美國的情況是否適合用在台灣，以及台灣央行連續升息之後，利息負擔不斷墊高，房地產真有投資價值嗎？除了參考巴菲特意見外，本期「大升息時代該買房？」專題報導中，有多位產學專家由方方面面提出見解；廣大讀者們心頭的疑慮，就從專家們的嘴上找解答吧！
近來地震頻頻，搖出老屋改建商機，不過，CTWANT記者調查，原物料飆漲，開工即虧本，不少都更案的營建業者「以拖待變」，拖不過的就全案轉手，「以往一年頂多1至2件同業盤案，今年大概有10來件，甚至20件」，「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』，明年倒閉潮恐怕更嚴重！」
每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首，「政府限制所有建案在購地後18個月內動工，造成大家搶工搶料，才讓營建成本居高不下。」 王俊傑直指，這波原物料漲價，影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差，受害最深。
據內政部統計顯示，台北市是危老重建申請最熱絡的區域，歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一，就連失效件數35件也為全國之首。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年造價飆高，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，參與改建的地主也不願降低分回比例，建商面對無利可圖的狀況，可能是導致危老案已申請核准，卻未在時效內開工，讓重建計畫逾期失效的主因。
「2、3年前，雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建，紛紛轉型建設公司，當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉，「這兩年已漲到35萬元，尤其雙北市人口密集，施工時間跟動線等限制較多，無形增加不少成本。」
老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難，「整合中的可能因為營造成本大幅變動，地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，造成合作破局；銷售中的案子，若將成本完全反映在房價就會賣不動，不漲價又可能虧本，很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上，正開會討論手上改建案房價該如何調整。
據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI從108.41飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。 胡偉良以2021年為分水嶺，之前開工多出的成本，多由營造廠和建商一起承擔；但2021年後的案子，若建商不全權承擔上漲成本，營造廠就不會承攬，小建商甚至根本找不到營造廠。
尤其今年市況走下坡，開始出現賣不動，經營更是雪上加霜，為解決一拖拉庫難題，最好的方式就是「以拖待變」，拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露，今年盤售案數量是往年的十倍多，約10來件到20件。
「現在很多案子在盤售，找我們接開發或營造，我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說，都更越來越困難，營造成本提高太多，台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業，不過已停3年，「原物料上漲、工人不好找，很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說，「(都更案)應該還不會盤出去，可能會找同行合作。」
欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享，他的客戶不幸碰到建商盤售，原本客變的內容沒有依約完成，第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固，但是客變的部分還是要求客戶需另外支付款項，等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用，所幸金額在2萬以內，算是不幸中的大幸。
不過胡偉良也示警，小建商在和地主談改建時，為了爭取出線，談的條件通常不好，盤售時又想賺一手，結果根本沒人想接，「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉！」地震搖出民眾對老屋的危機意識，但想順利改建，在原物料漲價未平緩前，恐怕是現實狀況不允許！
原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。
不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」 「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」
一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」 該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。
老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：
1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。
2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。
3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50 胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」
住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。
鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。
當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」
一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」
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