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房產新聞
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國內二大房仲業者對房市信心調查同步顯示，本季看壞房價者大增！永慶房產趨勢前瞻報告指出，房價走勢出現漲不動現象，已有見頂之勢，並下修今年房市交易量至31.5～32.6萬棟；信義房屋調查則指出，房價出現看壞比看好多，為近五季來首見，房市拐點浮現。
永慶房產趨勢報告顯示，看漲房價比例連三季下滑，已創九季新低；信義房屋調查則顯示，認為未來房價下跌占36％、上漲僅占28％，多數人認為房價早已反應通膨，看壞房價也達五季來新高。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，自2020年以來全台灣房價漲價趨勢相當明顯，不過和第二季相比，第三季七都房價除了新竹仍季漲3％以外，其餘六都漲幅均在1％以內。
葉凌棋表示，高通膨短時間內難以緩解，預期升息仍將持續，而全球經濟也受衝擊，國內疫情仍未緩解，前兩年疫後的房市激情演出今年已不復見，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力，預期今年房市仍呈現「價平量縮」格局，以目前交易量推估，下修今年全年交易量至31.5～32.6萬棟間，年減6～10％。
此外，市場信心逐步降溫也衝擊近期全台預售市場，與去年景氣高點的第四季相較，今年第二季全台交易件數大減47.1％，總銷金額衰退43.5％，七大都會區預售交易台北、台中交易件數已腰斬，高雄交易件數、總銷衰退約6成。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年以來股市高低點相差近五千點，投資人不少面臨資產虧損，加上連續性升息對購屋人心理會產生壓力，尤其房價漲多就是最大利空，多數受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，在眾多利空因素匯聚下，房市信心出現看壞的比看好的多。
台北居大不易，不是買小就得買老？根據實價登錄資料，台北市今年1月，萬華區大埔街22巷的一棟平房，屋齡高達104年，堪稱人瑞級老屋，是今年屋齡最高的交易案，該平房建物11.66坪、土地14.22坪，以總價1350萬元成交，若以總價換算建坪價格，每坪單價逾百萬元，不過專家指出，百年老屋價值不高，買方主要是看上土地價值。
台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，此建築已相當老舊，依屋況來看，居住價值不高，不過因離萬華火車站、捷運龍山寺站，以及未來捷運萬大線的植物園站、廈安站都不遠，地段頗具優勢，因此買家購入動機應著重於土地價值。
該平房位在容積率225%的住三用地，換算土地單價約95萬元，符合區段行情，加上周邊也有許多老舊建築，推測買家是期待與周邊土地一同整合重建，目前當地新大樓案成交行情落在8、9字頭，若未來該屋成功重建，身價將大幅成長。
2017年5月中央公布實施《危老重建條例》，積極推動都市更新與危老重建，根據內政部不動產資訊平台資訊，台北市屋齡30年以上的老屋交易佔比逐年增加，從危老獎勵措施上路前的2016年4981筆、佔比約38.1%，一路逐年成長到2021年的9606筆、佔比達53.1%，等於一半以上的交易都是老屋，六年來增加15個百分點。今年上半年，交易佔比更進一步拉高到56.5%，勝過去年同期的51.3%，顯示老屋交易已是台北市購屋的重點趨勢。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北老屋交易主要三大類，一為「高坪效老屋」，老公寓公設比低，使用價值高，是小資族低總價卡位首都門牌的最佳選擇；其次為「精華區老店」，不少老平房或公寓位於精華商圈，一樓深具店面效益，過去也常見老店創高價的交易。第三類就是「都更危老宅」，在危老政策獎勵下，吸引建商協助整合，也促成更多老屋翻新，型塑都市新貌。
忠孝橋引道拆除，打開西區門戶計畫序章，中正、萬華、大同齊聲喊漲，其中漲最凶是本來相對低檔的大同區，從77萬，瞬間跳上9字頭，近一年半大同區更不乏單價賣上120萬以上的案子。
地產業者指出，另一條橋「中正橋引道拆除計畫」2020年利用春節四天不停工閃電快拆後，也正悄悄改變長期被低估的中正區水岸的價值，感受最大的是和平西路以南，羅斯福路以西的牯嶺街、同安街、廈門街與重慶南路至水源快速道路整片區塊，過去房價行情約落在80～88萬，同樣是古亭站生活圈，羅斯福路以東站穩120萬，相形下，近期進場準備在下半年跟明年初登場的新案，已有開始補漲趨勢，上看百萬的行情。
「牯嶺街、同安街、廈門街一帶，既擁有中正區門牌與古亭站雙線捷運優勢，又是中正區唯一水岸生活圈，舊公寓與15年內新大樓，行情早就蠢蠢欲動。」仲介業者指出，北市都更處將忠孝橋引道拆除視為啟動「城南復興」第一步，過去壅塞陰暗老舊的街廓一夕間「撥雲見日」，區域開發價值浮現，建商推動都更危老的動作更積極。
今年329，新壽在重慶南路、和平西路角地的全新成屋案「新光人壽總統傑仕堡」，開價170～188萬，備受市場矚目。同時，水源路、同安街口水岸第一排，屋齡三年多的「巨流河」，今年多筆成交單價亦站穩10～108萬元。
據了解，廈門街、水源路口，水岸生活圈首排靜巷角地，最快今年10月也有危老新推預售案將登場，該案被視為中正橋引道拆除後，中正區水岸生活圈價值浮現的重要觀察指標，預估成交若不是直接挑戰百萬關卡，就是最後二位數買進中正區水岸生活圈的機會。
地產圈人士認為，該區串聯植物園、建中、博愛特區、中正紀念堂與台大師大生活圈，客群橫跨大安、中正兩區，已有不少建商陸續「鴨子划水」借推動危老都更卡位廈門街，明年新案一棒接一棒登場，原本價格凹陷的舊區，就會開始啟動一輪補漲行情。
擴大租屋市場供給，國產署今（27）日表示已建立國有房地包租新制，將閒置的國有老舊房地標租給包租業者，投入到租屋市場，有機會以相對較低租金轉租給一般民眾，目前盤點六都約600戶，預計從中篩選合適標的，年底前將釋出首批標租案試水溫。
國產署副署長游適銘表示，國產署經管國有非公用房屋數量龐大，屋況較好、較新的物件，例如都更宅，部分會釋出到市場標售，部分轉為社宅；至於屋齡較高、仍待修繕的閒置住宅，來源可能是公務眷舍、職舍或民間捐贈等，國產署近期已建立包租新制，一方面活化國有房地，一方面擴大租屋市場供給。
游適銘解釋，包租新制是將同一門牌或同一區位的國有非公用房地，包裹為一標辦理標租，底價以土地公告地價的5%、房屋現值10%來訂定，最後以投標金額高者得標，五年為一期，可原條件續約一次，等於是十年。
游適銘表示，考量到國有房屋可能屋況不一且零星分散，業者須負擔修繕成本，包租新制與一般國有房地標租，主要有兩大不同。
首先，包租新制案件若公告標租兩次，仍無人投標，國產署可視需要在前次底價10%範圍內酌減，重新標租，並以酌減一次為限；其次，年租金以業者得標金額來計收，租賃期間不予調整，對包租業者而言，等於是保證十年租金不變。同時對一般民眾而言，由於底價估算方式距離市價仍有一段距離，即便加上業者修繕成本，仍有機會以較低租金水準，租給有需求的民眾。
游適銘表示，目前將以六都優先選列辦理，合計約600戶。其中以台北市為例，盤點出潛在標的約100戶左右，集中在中正區、北投區、大安區。預計年底前會先釋出一批試水溫，看看市場反應如何，明年再持續滾動檢討。
立法院內政委員會今（27）日朝野協商「租賃專法」，其中針對租屋實價登錄，內政部次長花敬群指出，經洽詢地方政府，全國22縣市皆反對租屋全面實價登錄，主因實務上難全面掌握，行政成本高，且房東可能抗拒、漲租甚至不租。
朝野立委及黨團提案修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，包括全面落實租屋實價登錄、租金列舉扣除額改列特別扣除額等方向，今日在內政委員會召開朝野協商，然而並未取得共識，由內政部蒐集更多資料後，擇期再議。
對於外界關注的租屋實價登錄，花敬群今日說明，綜觀全世界先進國家，雖有部分要求一定程度租約申報，但實質上也僅針對租賃專業服務業，即便是這類國家，也並未看到租金全面揭露。
花敬群表示，內政部今年向全國縣市調查結果，若租屋契約全面實價登錄，全國22縣市皆表達反對，困難點在於，地方政府難以完全掌握，若要進行調查，行政成本會非常高，另外也擔心造成房東抗拒，甚至漲租、不租，反而衍生各式各樣糾紛。
國民黨立委曾銘宗表示，租屋者相對處於弱勢，雖然地方政府反對，但他仍希望大方向能盡量公開透明，假設無法一步到位，至少能否分階段推動。
花敬群表示，實務上，內政部要求包租業者、透過仲介租屋等情形，皆有實價登錄，而透過擴大租金補貼，也能掌握租金資訊，希望透過這些資料，讓租金可更全面分析，以滿足社會對於租金訊息的期待，原則上，希望不要朝向全面實價登錄來處理。
另也有立委提案直接在租賃專法明訂，將租金列舉扣除額改為特別扣除額，但花敬群表示不宜在租賃專法處理，應回歸《所得稅法》；賦稅署也表示，目前立委針對所得稅法扣除額共有近40案提案，希望考量納稅人所需及政策優先性，通盤考量。
今日另個討論焦點在於，房東與房客的租賃契約關係，是否要全面適用消保法中的消費關係，花敬群表示，消保法規範對象主要為企業，但若為一般房東，要承擔整部消保法的責任，需要多評估。
建商自2020年布局房市，今年不少新屋落成，但南區國稅局表示，若建商和地主採合建方式興建住宅出售，建商與地主課稅方式也不同。 近年來不少地主和建商合作，地主出地、建商提供建造工程做合建分屋，待房屋建成後再依簽約分潤型態。
我國合建房屋基本上多為合建分屋、合建分售、合建分成等三種型態。 為鼓勵地主參與都更、危老重建等，依照我國房地合一稅（所得稅法第14-4～14-8條）規定，地主不管是採合建分屋、分售、分成等，其所得為房地售價（或分潤）減除土地取得成本等，依持有期間課稅，持有十年內皆適用20％稅率，十年以上為15％。
對建商來說，依照所得稅法第24-5條規定，則以當年度房屋、土地交易所得額減除土地漲價總數額，剩下的餘額計入營利事業所得額課稅，適用20％營所稅率。其好處是依虧損扣除規定，只要符合如期申報且帳冊完備等條件，十年內的虧損額度皆可拿來抵減所得額，等於建商過去虧損可拿來減免其合建賣屋所得稅。
合建分屋是由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋，像是按照樓層分配，然後建商、地主個別出售其分得房屋，各自負擔收益。 另合建分售則為地主與建商先行簽訂契約，雙方各自出售房屋，但依約定銷售收益分配比例。
至於「合建分成」是地主與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約，按比例併同移轉給購買者，價金依雙方約定比例分配。 若為合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，建商銷售額即為買賣契約價格依比例計算。 但合建分屋是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算建商銷售額。
自疫情以來，北市店面出現破百萬元租金行情，已相當少見。不過，根據實價，松江南京站8號出口旁的滿穗台菜餐廳與養心茶樓，7月以171.5萬元續租，為2020年疫情以來，租金總額最高的餐飲店面租賃交易紀錄。
根據實價，此筆租賃交易位於松江路128號，總坪數639.87坪，租賃範圍包含1、2樓與地下1、2樓，每月租金總額為171萬5417元，換算每坪單價為2681元，為2020年以來，純餐飲店鋪租賃交易中總價最高者。
經查地籍謄本，該店面屋齡約10年，為將捷建設所有。另據實地觀察，目前該1樓店面分租給滿穗台菜餐廳與麵包店NOZOMI BAKERY，地下室則同為滿穗台菜餐廳，至於2樓則為素食飲茶餐廳養心茶樓。
據了解，滿穗台菜餐廳、NOZOMI BAKERY及養心茶樓同屬於「養心餐飲股份有限公司」，其負責人為桃園龍潭的「名人堂花園大飯店」副董兼總經理洪國席，他也是兄弟飯店洪家二代。
自疫情以來，店面租賃總價能破百萬已相當少見，尤其為餐飲業者更是稀有。經查台北地政雲，自2020年以來，餐飲店面有登錄的租賃實價中，僅有2筆總價有破百萬元，其中除上筆資料外，另一筆交易在中山站南西商圈。
根據台北地政雲，位於南京西路57號2樓的藏壽司中山南西店，2020年9月租賃時，總價為106.6萬元，總坪數為364.01坪，換算每坪單價為2928元。
信義房屋中山捷運店副店長林均彥分析，中山站有多棟百貨公司加持，再加上為美容產業一級戰區，主要客群以年輕人為主，近年來商圈景氣較不受疫情影響，來客數穩定，近期滿租率約在8、9成之間。
林均彥指出，若以新屋齡的二樓以上店面、商辦來說，每坪租金行情約在2000~2500元，以此來看，當初藏壽司租金價位略高，不過由於該店面坪數大且完整，又位於捷運中山站正上方，因此租金稍高也合乎行情。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衞分析，此2宗租金破百萬的餐飲店面有一特點，就是都位於雙線交會的捷運站旁，具有交通優勢。
此外，松江南京有穩定的辦公人流，而中山商圈則有逛街人潮加持，兩商圈客群穩定且充足，能讓店面支撐高總價租金。 同時，黃舒衞指出，此2家店面都在新大樓內，硬體條件優越，也不會像傳統商圈會有鄰里排斥問題，因此就算租金高昂，大品牌業者也樂於進駐。
▼疫情以來店面租金總額破百萬元的實價交易。（表／ET彙整）
看好國內廠辦、商辦需求，興富發建設（2542）擴大相關產品推案比重；興富發建設集團規劃明年將推出五大商辦案，其中台北市、台中市將是主要商辦推案重點區，總計明年商辦推案量上看600億元，將是未來業績重要支撐。
興富發建設今年上半年稅後純益達10.16億元，每股純益達0.7元；興富發26日除權息，每股配發約4.00650848元現金股利、1.00162711元股票股利，除權息參考價為39.8元，昨（27）日收在39.65元，邁向填權息之路。
興富發建設指出，原定今年新完工個案為五筆，但因市場缺工影響，部分建案遞延至明年入帳，不過下半年來看，仍有總銷高達142億元「夢幻誠」將交屋，該案已拿到使照，預計10月交屋，今年有機會完工交屋約七、八成左右，將帶動第4季業績衝高。
另外，看好國內廠辦、商辦需求，興富發建設擴大相關產品推案比重，集團規劃明年將推出五大商辦案，包括包括總銷73.62億元「北市安康段案」、142.8億元北市「復興北路商辦案」、台中惠民段「蘿蔓蘿蘭」總銷約71.61億元，以及台中「惠國90」總銷破300億元。合計總銷約593億元，將是未來重要業績。
在竹北市和新埔鎮交界的大享容器公司，3年前向環保局提出擴展環評計畫，附近居民擔心生活品質受影響進行抗爭並提告，縣府抗告後，台北高等行政法院26日再度裁定停止動工執行。
民進黨新竹縣長參選人周江杰表示，如果縣府再提抗告，他一定會到縣府前抗議。環保局表示尊重民眾意見，對台北高等行政法院的裁定結果，深表遺憾！
居民2019年8月向民代陳情後在大享容器前抗爭，質疑大享容器擴廠會造成環境衝擊，今年1月經委員會審查通過大享環評，居民組成自救會聲請停止執行獲准，縣府抗告，最高行政法院3月裁定，廢棄原裁定發回更裁，台北高等行政法院再次裁定停止執行。
主要是居民2月元宵假期發現，大享廠區施工砍伐樹木設圍籬，認是擴廠行為，到新竹地檢署按鈴控告大享違反環評法，非法施工。 大享稱是根據縣府核准項目施作箱涵工程，砍除公司私有地圍範種植的10多棵樹，將原有1至2米的河道做6米箱涵，以利排水，做安全圍籬維護公安，並非擴廠。
環保局指聲請人認定的擴廠行為，實際上是大享容器在枯水期於廠區內疏濬現有河道及整理枯枝雜木，施做預防淤積洪澇，擴廠工程並未實際動工，並無裁定理由所稱「立即影響公益及權利，難以回復」的損害情形。
環保局表示，大享容器2019年4月送擴展計畫案環境影響說明書，經各專業領域專家組成委員會，歷經2次專案小組、4次委員會針對環境影響充分討論與審查，大享容器逐一回覆並承諾，較現有法規更嚴格的排放標準處理。
縣府指出，如果大享容器後續開發、營運階段，未依環境影響說明書及承諾內容確切執行時，可依《環境影響評估法》處以罰鍰、限期改善，或命其停止開發行為等監督機制，並因有環評審查結論賦予公權力介入及監督，實際上在開發過程中，更能積極保障居民居住安全及健康等權益。
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