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房產新聞
10年最大招商 小東工業區 矽品蓋廠雙贏
產業新聞
近幾年，桃園市已成為北台灣熱點城市，鄰近區域的工業地更是供不應求，形成顯見的外溢效應，尤以西、南向擴散更為近年趨勢，而下一個熱點將是擁有連結新北與桃園優勢的鶯歌。在此熱潮趨勢下，世邦魏理仕獨家受託辦理新北市鶯歌區永吉段工業土地公開標售。
預計於2022年底前鶯歌車站旁的三鶯轉運站即將完工，奠定鶯歌成為北台灣重要轉運節點的地位，還有預計於明年完工的捷運三鶯線更將使鶯歌的公共運輸轉乘系統趨於完整。未來藉由人行通廊串聯台鐵、捷運、公車、YouBike等大眾運輸，建構完整的公共運輸轉乘區，真正發揮軌道經濟綜效，再加上政府力挺的「工業區立體化政策」，落實以大眾運輸為導向（TOD）的區域前景，後勢看漲。
世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，雖然近期無論是機構投資人或是開發商，對於具收益性商用不動產或開發型之土地，多因政策明顯緊縮，轉而採取保守態度，但具「抗跌保值」特性的土地，仍能獲得投資者青睞。
全球經濟衰退風險增加，加上各國進入升息循環，國內大型商用不動產成交量能持續衰退，根據第一太平戴維斯統計，今年第三季大型商用不動產成交金額為263億元，比去年同期減少44%，交易規模連續三季衰退，累計前三季總交易金額為962億元、年減27%，交易量能回檔至2019年來的新低。
不過辦公室交易卻明顯提升，前三季成交金額達到358億元，成為今年的交易主力項目，規模比去年同期增加5成，寫下近8年新高。第一太平戴維斯表示，辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人，包括中國人壽以120億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓，北車商圈的國產實業大樓由個人以65億元買下，以及領航家投資以30.7億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的。
第2、3名則為科技廠辦與廠房，分別為225億元與163億元，交易總額分別較去年同期降低3成。保險業是今年前三季的最大買方，今年購置大型商用不動產金額的累計達314億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達239億元，全球人壽則以61億元為第2，主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入168億元與87億元。
隨著中央銀行升息，9月底保險業不動產投資報酬率門檻已上升至2.595%，保險業在台北市投資不動產的難度增加，投資目光將鎖定台北市以外的主要都會區辦公室或產業聚落的工業廠辦或物流中心。
住商用地方面，央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫，直接影響建商購地動能，前三季，建商僅有732億元，比去年同期萎縮5成。從近3年建商購地布局最積極的台中市觀察，過往3年每年土地交易金額突破400億元，今年截至目前累計金額則僅達76億元，除了受公部門未釋出大型土地標售案所致，也顯示建商保守看待未來住宅市場發展。
至於今年工業土地交易則大放異彩，前3季工業地達到649億元，多個公部門主導開發的工業區陸續釋出下，科技業、物流業、製造業與航空業積極取得大面積土地擴廠，例如星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地，寫下近年最大宗工業土地交易。
公部門更透過限期開發、完成使用前禁轉售，或先租後售等方式，引導工業用地流入真正需求方，以近期多個公部門釋出的工業地觀察，桃園航空城工業地每坪20～28萬元，與嘉義馬稠後產業園區5.2～5.7萬元來看，相較於周邊工業土地行情，都有1～2成的價格優勢。
此外，雙北市廠辦需求穩定成長，指標建商廠辦推案銷售狀況良好，吸引建商購地推案，例如長虹建設斥資近20億購入內科西湖段土地，單價每坪285萬元，已追上住宅區土地行情，國揚則看好新北市，陸續購入新北市三重、汐止與中和工業土地，將興建廠辦銷售。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年第二季與第三季台灣不動產市場壟罩在升息不確定性下，買賣雙方保守觀望，但隨著上周央行理監事會宣佈再度升息半碼，並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經濟成長，也顯示台灣未來將維持緩步升息，有利於不動產市場維持穩定。
接下來邁入第四季傳統交易旺季，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整的格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。
土地市場方面，土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒，再加上年底縣市長選舉將至，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將維持低檔，預期全年度土地交易將維持在1700億至1800億的水準，比前一年度量縮3成。
因應高齡社會與行動不便者上下樓層需求，台南市府針對針對五層以下公寓住宅，如欲增設住戶共用無障礙電梯，除補助總工程費45%外，現在又進一步推出「免費到府評估」的服務。
南市府工務局表示，隨著居住觀念的改變，公寓大樓林立，而早期傳統五層以下公寓住宅，法規並無強制要求設置電梯，但高齡化社會來臨，若居住有樓層的公寓，家中長輩上下樓梯儼然成為生活中很大的不便，尤其住家是未安裝電梯的傳統五層以下公寓住宅。
為此，台南市府針對五層以下公寓住宅，如欲增設住戶共用的無障礙電梯，可補助總工程費45%，上限可達216萬元。 此外，如果民眾對於自己居住的社區能不能裝設無障礙電梯有疑問，工務局推出登記免費到府評估的服務。
工務局說明，只要是101年11月30日以前取得建造執照的五層以下公寓住宅，想要增設住戶共用之無障礙電梯，即可由社區主委或推派代表向市府申請補助。工務局委託社團法人臺南市建築師公會提供免費到府評估的服務；只要房屋符合上述條件，即可來電向工務局使用管理科登記辦理。
今年3月底，行政院長蘇貞昌宣布300億元中央擴大租金補貼專案，稱這是有溫度的好消息，不過實際申請的狀況不如預期，到8月底只有27萬戶申請，離50萬戶目標相距甚遠，只好再延長2個月受理申請。
大撒幣不是根本解決之道。專家預言租金補貼之亂會在明年報稅季引爆，租屋糾紛恐暴增。政府太低估黑市房東的力道，會以漲租金、退租等手段制止房客申辦，避免他被查稅追繳。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡則說，內政部框列的6類50萬戶，只有符合所得資格的既有申請戶16萬戶，和包租代管承租戶轉軌2萬戶，是可以從中受惠，其他四類不樂觀。他表示，申請就算再延2個月，會再衝出一些量，但要達50萬戶是不可能的。
內政部日前在部務會報通過「住宅法」第3條、第15條、第16條修正草案，增訂租金補貼不得做為追溯課徵稅捐的依據。房客雖然想申請租金補貼，但是房東並不想因為政策而把自己曝露出來，房東所考量的是自身的利益，與營建署的立場不一樣。
舉例來說，有70間套房、店面出租的陳姓包租公說，他的房客沒有一個人說要去申請租屋補助，他會事先和房客講明，房租算得較便宜就是要你別報稅。萬一真有房客去申請補助，害他包租公身分曝光，他也只是漏稅不是逃稅，被查到補稅即可。
這麼一來他就知道是誰不想遵守約定，就會提出和他解除房租合約。 呂秉怡指出，台灣租屋黑市問題短時間內是很難解決的。真正要做的是，提高房東報稅的誘因，比如應該優先推動消保官可介入租屋糾紛，以及把租金支出改為所得稅的「特別扣除額」，抵扣額提高至30萬元。
日月光集團旗下、市占率穩居全球第1的矽品精密，今年7月中與雲林縣長張麗善共同宣布，將在中部科學園區雲林縣虎尾園區興建新廠，這是近10年來雲林最大的單筆投資案，引起產業界的高度矚目。
事實上，雲林成為企業投資新歡的例子不只矽品案，位於斗南交流道旁的斗南鎮小東工業區，近幾個月來更是投資市場最活絡的區域。 小東工業區早在1977年就編定，但延宕超過40年未完工，過去只看得到動工典禮，卻沒有任何結果。
張麗善上任後鴨子划水，積極與居民和地主溝通，整合零散土地，同時進行整建，歷時2年多的時間、斥資6.5億元，終於在今年完成。 小東工業區的竣工，也趕上全球供應鏈因疫情重組的趨勢，許多台商紛紛回流台灣，成為許多企業的首選，首標5筆土地就交出漂亮成績單，吸引超過50封投標文件，且全部順利標脫。
張麗善親自參加招商說明會，當面向有意進軍雲林的廠商說明雲林的投資環境；緊接著第2次釋出共10標12筆土地，也已有10筆土地順利標脫；第3次受理投標則正在進行，詢問度一樣爆表。 雲林縣政府表示，小東工業區預估可以創造2500個就業機會，接下來也預計投入6億元興建「小東休閒娛樂中心」，期望打造斗南小東地區成為產業與休閒雙軸齊發新聚落。
矽品精密第1期工程今年第4季動工，預計2024年竣工生產，將帶動上下游產業磁吸效應，推升雲林及周邊縣市整體就業機會與經濟成長，為虎尾園區高科技產業聚落發展貢獻一臂之力。
雲林縣政府指出，矽品廠區位置交通網絡發達，鄰近有雲林科技大學、虎尾科技大學、環球科技大學等高教學府，可滿足科技與生技產業人才需求，另有中科各園區及鄰近工業區可作為產業支援體系，未來產能滿載後，估計可創造2800個就業機會。
在打炒房、土建融限縮等法令限制下，建商開發新案出現急轉彎，台中市危老都更、合建分售案愈來愈多。據市調統計，台中市今年危老重建核准案量暴增4成，尤以西屯區、西區、北屯區為三大熱區，吸引興富發、豐邑機構、冠德、磐鈺、大錸、泉宇等建商，爭相投入危老重建市場大餅。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，危老重建案具有限時容積獎勵、放寬建蔽與高度限制、五年內減免賦稅等誘因，提高開發案的設計彈性並降低開發商的資金準備率，再加上危老都更案件不在土建融管制範圍內，讓30年老建築標的身價扶搖直上，成為危老案的搶手貨。
綜觀全國危老重建計畫，截至今年8月底的統計資料，全國危老重建計畫核准數達2,494件，與去年的核准數1,951件相比，年增率達28％，案件數量前三名為台北市、新北市、台中市；其中，台中市雖然重劃區土地供給量居六都之冠，但危老重建案數仍高居全國第三位。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，觀察台中市危老重建案的分布區域來看，西屯區、西區、北屯區原就屬交易熱絡、建設利多持續挹注的強勢發展區，地價與房價都是台中市區高標水位，在開發商競逐激烈下，危老開發案成為墊腳石，甚至許多危老建築所在位置是精華中的精華，可遇不可求。
今年台中市西屯區已經核准的15件危老重建案之中，位在七期周邊的開發案就有四件，包括大錸建設七期朝馬路新案，鄰近七期秋紅谷生態公園與惠安公園雙公園優勢，屬於億級豪宅特區中的靜巷名宅，該案規劃樓高12層、菁質23戶純住家，搶攻雲端客層。而七期購地王興富發建設位在文心路與市政路口的地王角地，以及市政路與惠來路口原「彭村梅SPA館」用地，也都是危老重建計畫的一員。
此外，泉宇建設七期首案「泉宇雲鼎」打響名號後，趁勝追擊搶進西區五期東興路精華區，已獲危老重建核准；北屯區則有冠德建設的崇德路「裕毛屋」新案、豐邑機構購入的文心路「東新段」案、北區磐鈺建設梅亭街案，也都在危老重建行列。
仲量聯行、第一太平戴維斯昨（28）日發布今年前三季商用不動產及土地市場交易報告，受升息、全球經濟衰退風險增加影響，商用不動產、土地交易整體量能走弱，較去年同期減少二至三成。 但有兩項產品表現佳，辦公室前三季交易額358億元，是八年新高；土地市場以工業土地交易649億元、年增1.1倍最亮眼。 仲量聯行統計，前三季商用不動產交易達742億元，年減23%；土地市場前三季交易1,331億元，年減32%。
第一太平戴維斯統計，大型商用不動產第3季交易額263億元，年減44%，連續三季衰退，累計前三季總交易額962億元，年減27%；土地交易第3季交易額595億元、年增13%，累計前三季為1382億元，年減31%。
第一太平戴維斯指出，土地交易市場呈現工業地強、住商用地緩的局面。工業土地受惠新興工業區開發完畢釋出，以及建商擴大布局廠辦市場，其中星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業地，是近年最大宗工業土地交易。
商用不動產方面，兩大商仲指出，前三季交易量能下滑，但辦公室的交易明顯提升，主力買方為保險業，包括中國人壽以120億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓、北車商圈的國產實業大樓由個人以65億元買下，還有領航家投資以30.7億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的，顯示市場不確定性升溫下，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。
展望後市，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，國門即將解封，整體經濟活動回歸正常，加上邁入第4季傳統交易旺季，商用不動產交易量能可望緩步回穩，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整格局，投資人將偏重租金穩定成長的辦公室與科技廠辦。
土地市場方面，黃瑞楠認為，土建融限縮仍是建商購地的緊箍咒，加上年底有選舉，公部門土地標售放緩，預期年底前建商購地動能將在低檔，今年全年土地交易估維持在1,700億至1,800億元，年減約三成。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，受到全球市場震盪及不確定因素影響，短期國內投資市場態度較偏觀望，但國內游資充沛及科技產業經濟基本面良好、交通建設軌道經濟發展，商用不動產仍具穩定投資前景，收益型產品仍是投資人青睞標的。
專業汙染整治與環境工程廠台境（8476）拚轉型，近年除持續深耕工程標案市場外，也與亞昕（5213）攜手跨足房地產市場，參與北屯區14期重劃區購地案，為慎重其事，台境27日還特別召開董事會，授權董事長郭人豪，簽訂共同投資興建契約。
台境歷經四年慘澹經營，努力負虧調整體質，轉向非工程類別的營業項目，讓每股淨損持續縮小，迄去年底止，每股淨損已縮減到0.49元，較2020年的每股淨損1.06元，虧損減少過半，且順利於去年第四季以EPS 0.02元，終結連三季虧損，單季順利轉盈。
今年營運持續朝好的方向前進，受惠於去年取得高雄煉油廠第三區土壤及地下水汙染整治工程標案挹注，今年上半年EPS更衝高至0.72元。 除了本業調整方向，朝非工程類別的營業項目前進，台境也看好台中房地產前景，找來房產大咖亞昕合作，今年7月聯手取得台中市北屯14期重劃區土地，全案約1,362坪，總交易金額約18億元，其中亞昕占全案的65％、台境則占10％。
為前進房地產做佈局，台境27日召開董事會，授權董事長郭人豪與亞昕國際開發股份有限公司、永翊開發股份有限公司簽訂共同投資興建契約，合約中署明由三方提供各自已取得之台中市北屯區崇德段416、417-2地號及平田段913-7～913-10、915、915-1～915-4、918、918-1、918-2、918-3地號等15筆土地持份，共同合作興建房屋，依各自持有土地面積之比例，提供建築資金及負擔各項成本費用，共同完成本案之興建。 為改善財務結構，台境27日董事會亦通過現金增資案，發行股數600萬股，發行金額為6,000萬元，取得資金將用以償還銀行借款。
皇翔建設（2545）獲選為永和「大陳社區單元三公辦都更案」正進行拆屋、都更流程，皇翔建設指出，永和新生公有市場陪伴大陳地區超過56年，匯集大陳地區鄰里濃厚感情，未來該案都更重建後將以三棟住宅大樓、一棟市場大樓的新形象，重新陪伴居民。
新北市長侯友宜指出，去年七月就來看過新生市場及大陳單元三的重建推動狀況，該案歷時約一年新北住都中心就完成整合、協調，並讓全案進入市府審議，他目標年底前讓全案審議過關。
皇翔建設表示，永和「大陳社區單元三公辦都更案」，公司預計明年推案，其中公有市場將改建為地上九樓、地下六樓的現代化複合型市場大樓，完工後的市場大樓棟一至三樓將做市場使用，四至九樓為商業使用，另外還有地下停車空間；至於住宅大樓棟為平均樓高約33層樓高之三大棟建物。
皇翔建設表示，原先預計永和「大陳社區單元三公辦都更案」有機會在今年底登場，不過由於該案目前仍在拆屋、都更程序中，因此推案時程最快落在明年，全案初估2027年完工。
獲選為永和「大陳社區單元三公辦都更案」實施者的皇翔建設，此次為住戶策劃舉辦「人。家。生活 – 故事六部曲系列活動」。這次二部曲特別為新生市場以影像採訪進行全程紀錄，拍攝成一支專屬新生市場正式暫別56年歲月的一切記憶。
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