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高漲的房價成為難以負荷的居住壓力，人口外移成為最直接的推力，民眾選擇「用腳投票」遷移到房價負擔相對低、更為宜居的城市；觀察七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。專家分析，「人口淨遷入」前十名中，蛋白、蛋殼幾乎成為人口移入的大黑馬。
交通逐步到位 生活圈擴大
面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。然而這個情形，已不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。
尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。 桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。
加上未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人口紅利和商機。 而位居第二的觀音區，是北台灣少數擁有4大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約7,000人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。
入住蛋殼區 多留意生活機能
永慶房屋研展中心副理陳金萍提到，今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，且出現了不少罕見的新面孔。仔細觀察這些行政區，其實都有些共同之處，譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產生了強大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區。
陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，切莫僅因房市利多消息就輕易進場，而產生套牢的情況。
918地震震出老屋安全問題，台南屋齡逾30年老屋多達30萬棟，為推動危險及老舊建物重建，市府危老重建輔導團成立57處危老工作站，4年來申請老屋重建有271案4619戶。
台南建築師公會表示，原物料上漲，2年來重建成本漲近1倍。市府雖推出多項優惠，但有屋主無奈說，重建費用太高，想住得安全仍是要考量荷包。
危老重建輔導團由建築師公會組成，結合各建築師事務所設立危老工作站，昨由市長黃偉哲為第57處工作站揭牌。黃偉哲說，考量舊市區建築物耐震能力普遍不足及因應高齡化社會，推出申請快速通關、獎勵明確、稅捐優惠3大危老重建政策。
優惠措施包含重建計畫書補助5500元、結構安全初步評估補助1萬2千元、最高12年房屋稅減半、容積獎勵最高1.4倍、信用保證最高300萬元及貸款低利補助最高350萬元。
2018年至今申請危老重建共271案4619戶，已取得建照148案，施工中有85案，已取得使用執照26案。都發局長莊德樑說，因原物料上漲，重建成本高，影響部分屋主重建意願，但政府祭出多項優惠措施，屋主可趁此機會申請重建，尤其台南為文化觀光城市，許多老屋改建成民宿或文創商店、餐飲店都很受歡迎。
台南市建築師公會理事長徐岩奇、常務監事竇國昌表示，原物料上漲及缺工等因素，重建成本提高，2年前1坪7萬至9萬元，現漲到13萬至17萬元，若位在進出不便的巷道內，還會再略增1成的費用。
竇國昌說，目前危老建物重建以獨棟透天厝居多，因建材漲、缺工等關係，屋主會猶豫都是考慮到錢，雖目前物價略有下降，未來最多跌1、2成，但缺工問題恐無法解決。 住在舊城區的陳姓屋主說，因物價上漲，初估重建至少要花費1千多萬元，「若還能住，就繼續住」。
高鐵左營站區享有三鐵共構的交通樞紐優勢，為迎接高科技S廊帶、楠梓產業園區與高雄第三科學園區發展需求，高雄市府協同交通部鐵道局及國防部政戰局等國有土地管理機關，多次磋商協調取得開發共識，正式啟動「左營高鐵科技之心」計畫，將高鐵站轉運專用區及廣停用地變更為商業區。
主要計畫已於9月21日報內政部核定，細部計畫今(29)日審議通過，待主要計畫內政部審議通過後，預計明年2月公告招商，規模上看百億元。
高雄市副市長林欽榮指出，本案依循主要計畫指導，擬定細部計畫及劃定都市更新地區，規劃第三種商業區及公園、廣場兼道路用地，規範於轉運專用區之面層留設2000㎡，捐贈5席公車停靠區及3席公車待班區予市府營運管理，並補足389席汽車停車位及250席機車停車位供公眾使用（由鐵道局營運管理）。
廣停用地除部分留設公園用地外，市府分回之可發展用地將參與都市更新，可透過權利變換優先分回175席汽車停車位（由本府營運管理），滿足地方民眾停車需求。
未來開發規劃有商場、辦公、會展、轉運及停車等空間設施，以立體車道連通高鐵站頂樓停車場，連接至國道10號，減少翠華路交通壅塞，並以人行空橋直接連通台鐵新左營站及高鐵，為北高雄左營高鐵旅運樞紐機能再創新價值。
建築業界評估，若比照今年3月底，聯發科取得高鐵新竹車站專用區5252坪70年地上權開發經營案，預計投資達90億元、引進3千人的開發模式，左營高鐵科技之心明年初正式展開公辦都更招商後，若由大型高科技廠商得標，型塑成為北高雄科技新聚落，該計畫廣達5萬多坪的商辦空間開發，並創造成為A級商辦核心，對高鐵站區西側周圍的新新左營生活圈、大美術館園區，有利形成房價再衝刺作用。
中央銀行29日在立院財委會進行業務報告，對於已祭出四波選擇性信用管制措施的房市，交易成長逐步減緩，且受到疫情升溫等影響，業者對房市展望續趨於保守，惟主要都會區房價多續創新高，央行總裁楊金龍表示，房市最好能夠「軟著陸」，央行仍將緊盯市場動態，12月央行理監事會將再評估是否還有第五波房市管制措施。
為落實政府「健全房地產市場方案」信用資源有效配置及合理運用，中央銀行自2020年12月以來，四度調整選擇性信用管制措施。
立委郭國文質詢指出，央行的房市管制仍有「漏網之魚」，有非都會區「蛋白區」沒受到貸款成數管制，資金流進、推高房價後，再進一步擴及鄰近的「蛋黃區」，演變成「從蛋白推升蛋黃」。
此外，郭國文指出，近期有投機客以非常低廉的資金成本在炒作農地，預期未來可變更成為建地。立委曾銘宗亦質詢央行，是否可能祭出第五波選擇性信用管制。
楊金龍答覆，央行職責之一是促進金融穩定，並沒有將房價列為政策目標，不過房價與金融穩定有關，而近期房市確實還存在炒作情況，央行必須對付炒作，若房價是由需求面、基本面支撐，且未影響金融穩定下，央行不會「硬要把它壓下來」。
央行說明，選擇性信用管制措施實施以來，銀行不動產授信風險控制良好，反映在兩個層面：一、受限貸款成數下降，且因受限貸款不得有寬限期，有助抑制房市投機炒作。二、不動產貸款集中度大致穩定，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩。
央行統計，及至8月底，全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率由去年底的37.2％，略降為36.9％。
此外，全體銀行不動產貸款年增率為9.26％，已連續六個月下降。其中，購置住宅貸款年增率由2021年6月底的10.42％降至8.54％。建築貸款年增率亦由2021年1月底的18.7％降至12％。
中央銀行今年以來已連續三度升息，總計二碼，加上二次調升存款準備率，年底是否還會再升息？央行總裁楊金龍昨表示，到年底還有三個月，這段時間將密切關注通膨率及經濟成長率，一旦通膨率確定會降至二％以下，央行就會考慮停止升息。
楊金龍昨赴立法院財委會進行業務報告並備詢。民進黨立委林楚茵質詢，全球央行持續貨幣緊縮，美國聯準會（Fed）至今已升息十二碼，台灣升息二碼，相對平緩，接下來央行動向為何？是會隨Fed持續升息、還是會緩下來，走自己的路？
關鍵三個月 看國際經濟情勢
楊金龍表示，央行九月二十二日才剛舉行完第三季理監事會，雖然央行剛下修今年經濟成長率，並預估明年經濟成長將趨緩，通膨率會回落至一．八八％，但消費者物價指數的預測存在很多不確定性，經濟展望也還有變數，央行下一次理監事會於十二月舉行，這三個月非常關鍵，央行將會密切關注國際經濟情勢變化。
楊金龍在上次理監事會後記者會曾提到，由於全球經濟開始放緩、通膨開始降溫，若通膨下滑高於預期，年底緊縮力道將會「放鬆」、甚至可能「停頓」；立委昨也關切在什麼情況下，央行才會停止升息？
楊金龍昨提出兩大條件，一個是台灣經濟成長率是否大幅趨緩，另外就是物價情況，尤其又以物價最為關鍵；他說，若今年物價水準居高但可控，且可以確定明年CPI年增率會降至二％以下，甚至比預測值一．八八％低，央行就會考慮調整貨幣政策；目前包括美國、歐元區等的政策目標都是希望將通膨率壓到二％以下。
遠雄建設（5522）今（29）日公告擬與地主龍達塑膠簽訂新北市泰山合建案；據遠雄公告，該案公司投入成本約32億元，全案可分回六成，將打造廠辦大樓，惟新案還需進行都更相關流程，最快2024年才會動工。
「泰山廠辦案」遠雄建設預計分回六成，採邊建邊售，由於該案接下來還需進行都更流程，最快2024年取得建照。 遠雄建設今年上半年稅後純益達24.84億元、年增47.4%，每股純益達3.18元，優於去年同期的2.15元；遠雄建設今年前八月營收達151.97億元、年增6.5%。
遠雄建設表示，今年公司預計新完工建案共有七筆，完工金額約158億元，包括「遠雄之星7」在首季入帳，第2季則有「遠雄新未來2」、「遠雄安南町」、「遠雄明水漾」，第3季規劃有「遠雄鉑翠」、「遠雄青溪」、「遠雄之星8」，今年業績持續有撐。
2021年經濟表現極為亮眼，除經濟成長率高達6.57%(2020年3.36%)，GDP 7,749億美元，每人GDP也創新高至33,011美元，根據主計總處預估，2022年經濟成長率3.76%，GDP 7,845億美元，每人GDP也將再創新高至33,743美元，尤其是長期以來國內資金充沛，再加上2017年之後台商大量回流，持續帶動土地與房屋需求，因此，建築開發業者大都仍樂觀看待市場發展趨勢；
惟就國際經濟情勢與房地產實務現況加以探討，尤其是通膨、升息與台幣貶值、股市重挫，在當前推案量與銷售率逐漸下降情況下，一般莫不擔憂市場景氣是否能夠繼續延續近年之熱絡景況，本文特就領先指標、同時指標與落後指標逐項深入分析，以供參考。
指標一、土地交易 ─2016～2020年土地交易驟增185%
根據信義全球資產彙整自內政部實價登錄資料，近五年六都各類土地交易金額呈現逐年增加趨勢，其中2020年總交易金額高達8,426億元，較2016年的2,957億元成長185%，創實價登錄以來新高(詳請參閱附表一)；至於2018-2022年上半年交易金額則請參閱附表二。 其次，根據戴德梁行統計，2021全年土地交易量雖高達新台幣2,893億元，但未能締造連續三個年度衝破新台幣3,000億元的紀錄。由以上數據顯示，房地產市場景氣已逐漸趨緩無疑。
指標二、建造執照vs.使用執照 ─2017～2022年7月建照與使照累積數量差距高達24.82萬戶
就附表三與附圖資料顯示，2010～2022年7月建造執照1,515,478棟與使用執照1,142,376棟相較，累積數量差距高達373,102棟，如自台商大量回流之後起算，2017～2022年7月建造執照791,101棟與使用執照542,921棟相較，累積數量差距亦高達248,180棟；一般從領取建造執照到完工交屋約3～4年時間，這一波有些建案因缺工缺料而延遲交屋，因此，如果從2018年開始大量推案起算，2023年起應會逐漸進入大量交屋階段，影響所及，供給大於需求將會促使部分地區房價開始下跌，尤其是2019年以來排隊買房炒作地區必將面臨投資客大量釋出之賣壓考驗，此一發展趨勢亦可由房地合一稅逐年增加，以及議價率逐漸擴大見其端倪。 其次，此一議題亦可與買賣移轉數量相互對照，觀察得知各地區房市未來發展趨勢！
指標三、推案量與銷售率 ─五年來北台灣推案量高達5.5兆元，全台超過7兆元
2017年首傳台商回流購地建廠投資，其後市場即逐漸呈現交易熱絡景況，此亦可由2016年北台灣推案量8,132億元，當時銷售率僅28.8%，2017年推案量增加至8,315億元、銷售率略增至37.88%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2019年11,287億元、銷售率再增至45.88%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率也再度攀升至58.36%，2021年推案11,929億元，銷售率再攀高至60.14%見其一斑(詳請參閱附圖、附表四)，由此顯見近年台商回流所導致市場交易漸趨熱絡之實務現況；惟另一值得關切的是，2016年以來所累積大量空屋餘屋，在當前房地產交易稅逐漸加重情勢下，必然會面臨愈來愈嚴重的賣壓而導致房價下跌。
指標四、議價率 ─議價率普遍超過10%
就市場實務現況觀察，近年大部分建案都集中在中小坪數，並且除部分投機炒作區域之外，都還普遍存在10%以上的議價空間。 其次，如再就2022Q2國泰房價指數資訊，今年4-6月全台議價率介於7.1%～10.2%，並且30天銷售率亦介於13.3～14.9%，由此顯見最近雖亦有新竹地區傳出100%完銷，應只是少數建案，並且會隨著景氣趨緩而銷聲匿跡。
今年下半年以來，房市景氣受升息與打炒房政策影響，目前雖未見房價大幅下跌，然根據591新建案統計，截至今年上半年，全台逾千件新建案，平均議價率9.9%，其中台北市、新北市、桃園市與高雄市皆超過10%，僅台中市5%，並且議價率一成以下建案比例更高達60.1%，至於11%～20%以上占比亦高達39.9%(詳請參閱附表五)，由此不難了解未來買賣交易之議價率必然會隨著景氣趨緩而再逐漸提高。
有關議價率問題，就實務面加以探討，通常在代銷公司承攬建案後，大都會依承攬底價加價10%左右作為開價基準，以因應購屋者討價還價之殺價習性，銷售期間如遇景氣到臨，議價空間緊縮，其間溢價部分代銷公司與建商拆帳比例約介於「20 :80」至「30 :70」之間，惟一旦景氣逆轉，為達預期銷售目標，議價率就會隨之擴大，甚至不惜削價出售，而這也正是各調查報告之議價率始終介於5～15%之主要原因。
目前預售建案雖有內政部定期公布之實價登錄可供參考，惟仍應注意是否有退佣、贈送車位、裝潢、家電等變相降價促銷情事。
指標五、看屋人數 ─來客組數與成交組數相互對照
根據住展風向球資訊，八月因推案量驟減，導致指標分數由七月之51.8分大幅下降至45.7分，雖然燈號仍維持綠燈，惟已「連13綠」，尤其是來客組數、成交組數這兩項分數都同步下滑，由此不難了解當前景氣下降之發展趨勢(詳請參閱附表六)。
指標六、廣告量 ─廣告量與訴求內容暗藏玄機
在房價大幅飆漲情況下，近年推案大都側重小坪數、低總價、低自備款，因此，大部分建案都銷售不錯，並且亦有不少建案100%完銷；惟今年以來在國際經濟情勢包括升息與股價大幅重挫情況下，銷售率已大幅滑落，此亦可由DM、電視與報紙廣告頻頻出現低自備款之促銷訴求見其端倪！
指標七、買賣移轉棟數 ─2022年買賣移轉將會略增而高於34萬棟
根據內政部公布數據，2020年全國買賣移轉棟數為32.66萬棟，年增8.76%，如再就2017年台商逐漸回流所導致交易數量逐年增加加以探討，2017年買賣移轉數量266,086棟，2018年277,967棟、2019年300,275棟、2020年326,589棟，2021年348,194棟(詳請參閱附圖)，2022年1-8月220,115棟，明顯呈現逐年增加趨勢，至於2022年應該會略增而高於34萬棟，主要原因為近年預售交易量增加，逐漸進入交屋階段所延伸而來的買賣移轉數量增加，而中古屋交易則會因景氣驟降而呈現減緩趨勢。
不過，如就市場實務現況觀察，大部分交易都集中在中小坪數，並且除部分投機炒作區域之外，都還普遍存在10%以上的議價率，因此，對於今後市場走勢之觀察就應再衡酌重稅變數，俾免驟下結論導致政策擬定失之偏差。
指標八、購置住宅貸款餘額 ─101～111年8月增幅高達69.93%
近年因購置住宅貸款餘額遠超過國際衡量標準，因此，央行特別緊盯此一數據之變化，並據以作為制定打炒房政策之參考依據，尤其是近年隨著房價之巨幅飆漲，購置住宅貸款餘額已自101年之5.42兆元急遽增加至111年8月之9.21兆元，增加幅度高達69.93%；其次，建築貸款亦自1.47兆元快速增加至3.01兆元，增加幅度更高達105%(詳請參閱附表七)；由於此一數據係屬落後指標，因此，必然也是今後相當值得追蹤觀察的一大重要指標。
近年購置住宅貸款餘額逐漸攀升，主要原因除買賣移轉數量逐年增加之外，房價大幅飆漲亦是相當重要之一大因素，此一發展趨勢隨著近年預售建案大為暢銷，勢必還會維持高房貸餘額相當一段時間，亦即二至三年後才可能減緩，因此，此一觀察指標應與買賣移轉數量以及房價變動相互對照，方能準確掌握房市發展趨勢。
指標九、法拍數量 ─法拍數量增減與景氣變動息息相關
自從2006年內政部公布法拍資訊以來，法拍數量在2006～2010年期間約介於2.2～2.8萬戶之間，2011年降至1.44萬戶，2012與2013年分別為9,547與8,093戶，及至2021年下降至4,248戶，2022年1～8月2,895戶，雖然此一數據已呈現逐年下降趨勢，惟隨著景氣趨緩，以及營建成本提高導致部分小型開發商無法順利完工或出現倒閉現象，其間轉折亦是相當值得後續追蹤觀察之一大重要指標(詳請參閱表三與附圖)。
指標十、新建餘屋(待售)數量 ─新建餘屋增減直接反映景氣興衰
由附表八資料顯示，新建餘屋(待售)由108Q3至109Q4呈現逐漸下降趨勢，惟自110Q1則是轉趨增加，其中台北市因房價大幅飆漲而呈現下降趨勢，新北市則是房價比台北市便宜，大量吸引台北市民前往購屋，導致推案量雖大，新建餘屋數量卻變動不大；至於桃園市、台中市、台南市與高雄市則是房價基期低，加以台商回流產業投資帶動購屋需求而導致推案量雖大，新建餘屋卻呈略降趨勢，惟在景氣變動過程，今年新建餘屋應會呈現逐漸增加趨勢，由於此一數據係屬落後指標，因此，亦是相當值得列入追蹤觀察的一大重要指標。
由以上之分析可知，領先指標與同時指標均已顯現衰退跡象，至於落後指標仍有待後續追蹤觀察，惟仍應與推案量、銷售率、議價率以及看屋組數、成交組數相互對照，而更重要的是，還應進一步與內政部定期公布之實價登錄資訊相互印證，以期精確掌握市場發展趨勢！
高雄五星級國賓飯店吹響熄燈號，預定過完明年兔年春節檔期，營業到2023年1月31日，原址將改建豪宅大樓。這也是疫情衝擊下，高雄首家結束營業的五星級飯店，業界瀰漫憂傷氣氛；由於高雄國賓飯店的川菜與廣東菜料理相當到位，不少粉絲饕客十分惋惜。
國賓飯店表示，一切以正式公告為主。國賓飯店已經與大陸建設、厚生公司簽約，決定將高雄國賓飯店建物申請危老重建，最快二至三年後推出豪宅建案。
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