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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
今年底台北大安區忠孝復興商圈將躍居為下波房市一級戰區，包括「台北之星Diamond Towers」、「連雲玥恒」、「大華建設忠孝懷生都更案」、「富邦忠孝懷生公辦都更案」，將短兵相接，估計總銷規模將上看700億元，可謂為史上首見，熱鬧程度更是「50年一遇」；市場專家預期，每坪200萬元可望是地板價。
住展雜誌研發長何世昌表示，最近台北東區忠孝復興捷運站附近短短不到一公里，就結集四大知名建商的新案，其中以「台北之星Diamond Towers」總銷規模最大、約450億元，加上「連雲玥恒」約100億，「大華建設忠孝懷生都更案」約50億元，以及「富邦忠孝懷生公辦都更案」，四大案估計總銷將達700億元。
「台北之星Diamond Towers」基地規模達1,525坪，規劃有三棟地上30樓和31樓、地下7層的摩天大樓群，為住宅、辦公、百貨商場的複合大樓；其中住宅可售戶約100戶、每戶約100坪，規劃在6～31樓，預計第四季進場，接待中心接近完成，由海悅國際代銷，另外一至四樓百貨商場，出租給新光三越百貨，預計年底前可能試營運開幕。
市場專家估計，「台北之星」正式開案後，中低樓層每坪開價平均將達230萬元，中高樓層上看250萬元，頂樓更可望挑戰近300萬元，絕對是重中之重。
另忠孝復興商圈還有捷運忠孝復興站1號出口的大華建設都更案，據悉會規劃二、三房，每戶2、30坪產品，總銷保守估計約39億元，也可能上修到50億元。
此外，「台北之星」斜對面的連雲建設，也有一筆危老重建案「連雲玥恒」，基地約658坪，包括原本為知名海南雞飯餐廳「文慶雞」在內的地主都參與重建，將改建為24樓高的高級住宅、約168戶，由新聯陽實業代銷，目前接待中心呼之欲出，主力坪數約40～60坪。市場專家預期，該案總銷規模可望突破百億元，每坪身價可望從200萬元起跳、甚至上看250萬元。
備受矚目的大案，還有台北市住宅及都市更新中心擔任實施者、富邦建設擔任投資者的「富邦忠孝懷生公辦都更案」，地點位於復興南路上「姜包子」旁、忠孝復興捷運站SOGO復興館南側，據傳將由甲桂林廣告操盤。
「富邦忠孝懷生公辦都更案」基地面積約641.3坪，未來將都更為一棟地上26樓、地下5層的鋼骨大樓，全案除3～14樓為辦公室、共12戶之外，16～26樓將為住宅、共77戶。
據悉，主力坪數會規劃2、30坪的二、三房小宅，目前單價、總銷都未定。 何世昌表示，上述四大案預期每坪身價，全部會進入每坪「200萬俱樂部」。
新北淡水區的淡海新市鎮多年來一直是頗熱門的房市討論區域，而相隔一條淡水河的八里，近年的房市話題性也不少，曾有民眾提到想在淡水或八里買房，該選哪一區域比較好？
永慶不動產淡水北新加盟店副理林君竹指出，以自身的第一線實務、交易經驗來觀察，就有遇到小家庭或夫妻檔在淡海新市鎮及八里之間做購屋選擇，多數買家考慮到整體生活便利性、孩子就學...等因素，多會選擇買在淡海新市鎮。
根據台南市不動產估價師公會統整今（2022）年1至7月的數據，住宅坪數30至50坪的平均單價，八里為每坪23.41萬元，淡水區則是每坪23.31萬元，八里略高。
林君竹表示，淡海新市鎮是淡水的房市交易熱區、推案量也大，已發展相當多年，這幾年房價、交易量都有穩定表現；而八里近年來因淡江大橋建設、未來八里輕軌規畫而有討論度，新案多集中在台北港特區，這兩年八里房價漲幅也確實較為明顯。
八里目前有不少特色共融公園，包括十三行文化公園、彈塗魚公園、鯨魚商港公園、左岸光雕沙雕等，都有其特色存在，新北市府規劃以台北港為軸心，結合產業發展帶動就業機會及在地十三行博物館、考古公園、水岸景觀及港都經貿，未來可吸引更多人口、商業、產業等活動，將八里打造為產業、遊憩、文化三大機能的複合型港灣城市。
在地議員認為，八里民眾擔心產業的進駐恐淪為住宅與商辦等土地炒作，如今八里的房價已緊追淡水，希望市府妥善規畫八里整體發展。
雖然八里有發展願景，但目前整體機能仍不如淡水，林君竹說，實務上就有遇到小家庭、夫妻檔在淡海新市鎮及八里之間做購屋選擇，買方考量到孩子就學便利性，以及須至大賣場、傳統市集採買需求，還有多元的生活機能方便程度，加上淡水有捷運、淡海新市鎮擁輕軌機能，新市鎮逐漸發展看得到，因此多會選擇買在淡水。
林君竹指出，八里目前有打出河岸景觀的住宅案，價格不低，甚至跟淡水紅樹林景觀宅有得拚，而考慮到市容、生活便利性，以及現有與未來的建設帶來的方便度，淡水仍較八里更具優勢。
持續觀察成屋市場最新價格變化。11日最新實價登錄揭露，內政部匯入9月30日前成交的物件，在排除資訊遞延情形，台南市不動產估價師公會彙整最新實價登錄，發現六都8月更新至今日的20至70坪住宅均價，仍較9月中旬呈現「緩跌」，惟相較1日公告的數據，六都由一戶總價下跌30.41萬元，收斂至每戶跌價17.92萬元。
由於實價登錄是在每月1日、11日與21日揭露更新，台南市不動產估價師公會持續彙整8、9月成交、所謂遞延登錄的房價數據，10月1日、10月11日與9月21日查價彙整的數據相較，本月1日的數據，六都僅桃園房價上漲，不過11日最新房價匯入後，桃園價漲，台中則由跌轉漲，台南高雄則是跌價收斂，惟雙北市跌勢擴大。
觀察六都房價，相較9月21的數據，目前每坪均價為29.97萬元，從每坪均價下跌0.807萬元，收斂至每坪下跌0.447萬元，若以40坪換算，從一戶總價下跌30.47萬元，收斂至一戶跌價17.92萬元。 多空交戰、房價盤整階段，六都之中又有哪些區領跌？
台北市每坪房價修正最大的是北投區，由每坪62.52萬元跌至每坪49.87萬元；新北市新店區由每坪49.42萬元，下跌至每坪43.63萬元，每坪下跌了5.79萬元。
台中市下跌最大的地區，為台中市東區，由每坪33.41萬元跌至26.85萬元；台南、高雄跌勢收斂，桃園則是多數區域上漲，為六都之中逆勢上漲最強的區域。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，近幾個月房市已經出現成交量縮，因量能萎縮、交易量低，個案亮點拉抬或修正，可能會造成短期房價波動，而長線觀察，包括年底央行可能再度升息，美國及全球經濟環境狀況不是太好的情況之下，未來房市可能朝向整體走跌。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示，估價師行業提供價格資訊，必需蒐集適合的實際成交資訊，且不會特地為了銷售房屋獲利這件事，來努力提供可能達成獲利目標的特定相關資訊，勤勞的查價並揭露數據，獲得資訊的民眾，可避免當購屋奧客或上車被當韭菜。
台北市高房價，受薪階級想在台北買房不容易，因此也有不少購屋族先買小坪數物件圓夢，再慢慢存錢換屋，讓北市小宅、套房交易相當熱絡。 東森房屋研究中心彙整實價登錄，北市中山區今年前八月轉移總面積在15坪以下的小宅共317間，交易占比達27.4%，且是北市小宅交易最火熱的區域。
東森房屋中山民權捷運加盟店店東黃志圖指出，套房或小坪數物件總價親民，入手難度相對較低，無論自住或是投資出租都是不錯的選擇，不過購買這類產品也有不少眉角需要留意，當心踩到雷區。
黃志圖指出，依據內政部最新統計，今年Q2台北市的房價所得比高達16.17倍，也就是說一個普通家庭要不吃不喝16年以上才能買得起房，顯見台北房價之高、民眾購房壓力之大。
高房價下，民眾只好愈買愈遠、愈買愈小、愈買愈舊，用居住品質換取更合理的價格，導致以往買氣相對較弱的小套房現在都變得相當搶手。而中山區位於台北精華地段，公眾交通便利，區內物件種類豐富，總價500~1000萬就有機會入手一間套房，深受首購族、小資族的歡迎。
黃志圖指出，伴隨小宅交易熱度的提高，小宅房價的漲幅也相當驚人，依據實價登錄，2021年中山區15坪以下住宅的交易均價為每坪66.1萬元，相較於2019年的每坪60.8萬元，短短兩年就增加了5.3萬元，漲幅達8.7%，而且小坪數物件的房價漲幅甚至還超過了一般住宅，小宅行情之熱絡可見一斑。
不過，雖然現在套房、小坪數物件很熱銷，但是購買這類產品仍有不少眉角需要注意。黃志圖指出，首先，由於這類物件面積較小，空間規劃不如一般住家，民眾在購買時要特別留意房間格局，格局方正的物件更具抗跌保值性。
其次，在房貸方面，大部分銀行對小坪數的貸款條件都會相對嚴苛，民眾需要盡量多準備一些自備款。
再者，因為不少民眾都會購買套房投資出租，因此鄰居的人員流動性就會相對較高，選擇社區管理良好的大樓會更加安全。
第三，鄰近捷運站的套房、小宅未來無論是轉售或是出租，都會相對容易，民眾不妨多留意。
土地廢止徵收、政府發還給原地主，若地主後續要將土地出售，應留意房地合一規定。財政部近期發布解釋令，民眾出售廢止徵收發還土地時，土地取得日以廢止徵收日為準，持有期間可加計政府徵收前持有時間，取得成本原則上以地主繳還政府的相關補償費為準。
政府因公益、重大公共建設所需，可徵收私有土地，並給予地主徵收補償費；不過時過境遷下，原先規畫設施可能因變更設計、訴訟等因素，而必須依照土地徵收條例辦理廢止徵收，將土地發還給地主，地主則應返還原本取得的相關補償費。
由於在房地合一稅制下，土地取得時間點、持有期間等，皆會影響適用稅制及稅率，針對前述廢止徵收土地後續再出售時，如何認定課稅，財政部近期發布解釋令。
首先，土地取得日是以政府核准廢止徵收日為準。若廢止徵收日在2015年12月31日前，不適用房地合一稅，而是適用房地交易舊制，土地交易所得不課稅。
其次在持有期間方面，財政部表示，應將地主在土地被徵收前、廢止徵收後持有期間合併計算，政府徵收期間則不計入。
最後土地取得成本方面，原則上，是以地主依土徵條例規定繳清的相關補償費為準，若地主徵收前的原始取得成本更高，可提出相關證明文件供國稅局認定。
此外財政部表示，若原地主在廢止徵收時已去世，由繼承人取得發還土地，後續出售時大致比照前述標準認定，不過其中的取得成本僅限以繳回補償費為準。
財政部官員表示，先前有一位中部地主，其土地在多年前被政府徵收作為校舍，然而因少子化導致需求不再，政府於是辦理廢止徵收，地主後續將土地再出售時，對於該如何適用房地合一稅產生疑義，國稅局向財政部反映後，財政部發布解釋令統一說明。
金管會、會計研究發展基金會同意壽險業適用「資產重分類」，南山人壽率先宣布，已在9月30日前變更經營模式，遵循IFRS 9規定，資產重分類日為今年10月1日，淨值比估可回升至逾5％。
南山人壽表示，面對全球金融環境劇變，經濟局勢難以預測的情況下，公司勢須依其經營目的、模式作出必要因應及調整，以期能確保對保戶之權益及長期承諾，並符合法令規範。
公司已於9月30日前變更經營模式，資產重分類日應為今年10月1日，資產重分類後，淨值將不受利率變動產生重大影響，淨值比估計可回升至5％以上。
南山人壽公告自結獲利，受惠新台幣貶值，南山人壽出現匯兌利益，再加上穩定經常性收益，9月稅後淨利58.83億元；前三季稅後淨利508.82億元，每股盈餘3.68元。
南山人壽9月新契約保費39億元，以傳統型美元商品為銷售主力，加上持續推出符合民眾醫療照護需求商品，短年期醫療險商品同樣有所成長。
國內保險業面臨的淨值危機有解。金管會今(11)日宣布，同意保險業進行金融資產重分類，會計研究發展基金會已作出解釋與指引，可由管理階層與其簽證會計師共同判斷，但將被要求提列特別盈餘公積。
今(2022)年3~9月美國已連續升息12碼，且今年底前仍可能維持「鷹派」策略，其他國家也啟動升息循環，影響金融穩定。再加上我國尚未接軌IFRS 17(保險業新會計準則)，資產面反映保險業持有債券價格下跌，但負債面尚未以公允價值評價，無法完全呈現升息對資產與負債影響，因此部分壽險業希望重編財報，將金融資產重分類。
據瞭解，目前有7家壽險業淨值比低於法定3%，包括國泰人壽2.64%、宏泰人壽2.2%、保誠人壽1.5%、安聯人壽1.13%、第一金人壽2.03%、三商美邦人壽2.11%、南山人壽負0.59%。
依照規定，若壽險業的「淨值比」連續2個半年度都低於3%，就構成資本不足，必須依法增資。
金管會表示，雖然保險業可進行金融資產重分類，但IFRS 9對重分類訂有原則性規範，會計研究發展基金會已提供參考指引，個別公司能否重分類，應由公司管理階層與其簽證會計師，共同考量實際對金融資產的管理模式及相關事證進行判斷。
同時，管理階層必須能清楚解釋經營模式改變的合理性及留存佐證，相關程序及資訊揭露應依保險法及證交法相關規定辦理。此外，考量維持保險業資本穩健，對於進行金融資產重分類的公司，金管會也將要求提列特別盈餘公積，避免重分類使分派股利增加。
事實上，國際會計準則理事會(IASB)於2017年間發布IFRS 17，但考量實務執行的困難及複雜，延至2023年生效，因此目前各國均尚未實施。
金管會指出，IFRS 17對保險業影響重大，包括資訊系統修改、歷史資料蒐集、商品策略調整等，準備工作繁複，參考各界意見後決定，以國際生效日後至少3年再實施為原則，以利觀察國外實施情況，配合我國國情適度調整因應，藉以完善各項接軌準備。
剛結束的國慶連假有相當多民眾到高雄旅遊，看起來國旅又再度復甦，不過即便遊客多，高雄要賣的飯店、商旅也多，近期又有三多商圈的康橋大飯店開出5.98億元求售，不過這些飯店銷售期都頗長，專家表示建商多希望將鄰地一起整合創造更大基地，才減緩飯店的銷售速度。
這幾天的國慶連假有很多國人到高雄旅遊，光是位於駁二藝術特區的「設計中島」展，連假首日就吸引47萬人入場，加上邊境即將開放，高雄的旅遊業也蓄勢待發。
只不過即便國旅有復甦的跡象，高雄還是有相當多飯店、商旅待售中，例如位於三多商圈的康橋大飯店三多商圈館，日前就悄悄上架銷售，開價5.98億元，售屋網站上的說明則指出賣方可售後回租。
根據謄本資料，該飯店的土地及建物所有權人就是康正旅館，也就是康橋自己，《ETtoday新聞雲》致電負責銷售的房仲，對方僅表示應該是調整資產分配，對於為何出售等細節不願多談。
該飯店於2015年底開幕，為地上11樓、地下2樓建物，共有108間客房，壽屋資料更強調「旅館執照可一併移轉」、「第四種商業區，建蔽率60%，容積率630%」等。《ETtoday新聞雲》致電詢問康橋大飯店三多商圈館出售原因，該公司人員表示目前正在會議中，但至截稿為止尚未取得回覆。
不過5.98億元並非高雄最貴的待售飯店，根據統計目前高雄最貴的待售飯店，是河東路的「綺麗商旅」，開價8.8億元，而七賢路的「喜悅大飯店」則是開價6.5億元，另外鹽埕區光榮街的「香富大飯店」則是開價5.5億元求售。
信義房屋七賢店專案經理曾煥誠表示，確實目前高雄有10餘家飯店、商旅求售中，他說：「據了解有些飯店或商旅是因為疫情期間損失大，何時能恢復正常沒人知道，因此乾脆把飯店出售，也有部分是因為二代不願意接手經營所以要賣。」 至於飯店的銷售期長，曾煥誠認為並非沒有人想接手，因為這些飯店或商旅的位置都頗精華，且位於商業區建蔽率及容積率都高，只不過建商都希望可以擴大土地面積，希望一起收購鄰地，因此遇到較多阻力，也延緩了飯店及商旅的銷售速度。
▲高雄市5億元以上待售飯店。
根據聯徵中心最新統計資料顯示，今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，人數創下2012年統計以來的新高；而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也創下新高，尤其今年央行已升息三次共兩碼，對於習慣低利的雙貸族而言，馬上就面臨每月還款負擔增加的壓力。
信義房屋專案經理曾敬德表示，根據聯徵中心統計，過去房市低迷時期，2014~2018年雙貸族數量相對穩定維持在28~29萬人，但隨房市景氣復甦，資金需求增加，雙貸族的人數與金額都創下新高。
聯徵中心統計顯示，2012年1月信貸與房貸的雙貸族，平均貸款總金額為357萬元，不過今年7月已經增加到614萬元，創下統計以來新高，身揹房貸與新貸的雙貸族人數也是新高的34.5萬人。
曾敬德表示，今年央行的資金政策已由寬鬆轉緊縮，累計升息兩碼後，貸款一族的負擔也隨之增加。通常動用到信貸的民眾，多屬短期手頭資金較緊的族群，現在遇到利率「升升不息」，加上通膨帶動日常消費支出開銷增加，恐怕會排擠到民眾的其他非必要性支出。
受到疫情影響到消費模式，線上購物變得更加蓬勃，加速帶動零售業網路銷售額的增長，不過在國人逐漸迎向正常生活模式，國境也即將開放之際，電商、零售業者又該如何應對呢？
據世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部綜合整理「2017~2021年 年均複合成長率」、「eMarketer針對全球電子商務成長規模成長率推估」、「Amazon 2022年6月發佈台灣跨境電商出口機會調查報告」等三項報告預估，電子商務發展仍處於高速發展階段，台灣電子商務發展仍具成長空間，2025年台灣的零售業網路銷售額經濟規模，預期將達到6,000~8,000億元。
承接此次中華郵政物流園區物流中心招商、世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部副董事張維升分析，電商不只是早期比商品數、比價格而已，現在更要比到貨速度，甚至要避免「有貨送不出」的窘況，也因此momo、PChome都選擇自建倉儲與車隊。
前者於北中南部皆規劃大規模的區域物流中心，後者將進駐中華郵政林口的郵政物流園區物流中心，單一據點面積達到6萬坪以上，結合自動化倉儲設備及AI人工智慧，提升整體物流運作效能，預計能夠提高2~3倍的出貨量能。
受惠於桃園國際機場、台北港帶來便捷的空、海運條件，同時台北市、新北市及桃園市等縣市為台灣人口最稠密的軸帶，消費需求大，而桃園仍有較大面積基地，且為北部製造及航空貨運中心，未來仍是現代化大型物流中心的聚集地。
中華郵政在桃園市龜山區、捷運機場A7的物流園區結合物流、辦公、商場、資料中心及郵件處理中心等多項設施，最新釋出郵件作業中心之物流倉儲空間，5樓及6樓1層為1個租賃單元，每個單元約6,500坪、樓層高度6~7公尺、樓層載重1.5公噸、柱距12公尺，樓下層即為郵政作業中心，進駐業者將可與郵政發揮合作綜效，現正公開招標至10月24日止截標。
對中華郵政物流園區，就有物流業者曾公開給予高度評價，認為其就地點位置、空間和規模條件來說，都非常理想，要想在台灣想找到具備相近條件的另一塊土地，恐怕不是太容易；相對於自行另覓土地建倉，直接利用中華郵政物流園區的土地和建物，將有利於提早著手物流中心規劃，提高後續建置效率，而倉儲建置速度的加快，就等於是省下每個月3千萬元的大筆租金。
張維升表示，長期趨勢而言，複合型的大型物流設施仍是趨勢，但待區域型的大型倉儲建置完成後，都市型的小型倉儲則可能成為發展主軸，尤其零售業者因此可以透過鄰近消費者的衛星倉庫進行發貨，滿足最短時間的物流配送需求，因此亦有可能結合零售商場、倉庫設施，達到空間的多元利用。
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