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房產新聞
產業新聞
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》實施期間為十年，將於2027年5月底落日，傳出內政部正在討論危老條例未來走向，建議政府在思考時，應從政策目的、重建速度、與《都市更新條例》競合等三面向，審慎評估思考。
危老條例是在2017年5月上路，當初定位為老屋改建的「特快車」，是一項「期間限定」的政策，希望透過簡便程序、低門檻加速老屋改建，並訂定實施期間為十年。
累計至今年8月底，危老申請案已達3,155件，其中，台北市受理案件已909件，逼近千件大關，遠超過其他城市；台中市案量也達到629件，僅次於台北；新北市則有561件。整體而言，雙北、台中是申請最為踴躍的縣市。
有媒體報導，內政部對於危老條例未來走向，正朝三方向持續檢討。首先是在落日前修法，延長施行年限；其次是讓危老常態化，修法取消落日條款，與都更雙軌並行；最後則是危老如期落日，不再延長。
平心而論，危老條例上路以來，確實引發一波改建熱潮，相較於都更較為冗長的審議程序，危老速度快，的確有助危險老屋盡快更新，過去市場甚至傳出，有部分案件原本要走都更程序，後來選擇改走危老，市場對於危老仍有高度期待。然而，危老條例施行之後，卻也衝擊到既有都更機制。
由於沒有最小基地限制，外界也認為，不少危老基地面積偏小，對整體都市規畫、未來大規模更新改建，都將造成阻力，量能集中在危老，也恐拖累都更腳步，未來危老條例政策走向，受到高度的關注。建議政府在評估危老條例是否常態化時，首先應檢視原先政策目的是否達成。
危老條例原為具時效性的政策，希望危險、老舊建築能加速進入改建程序，如今要回過頭來檢討成效，內政部應去盤點，有哪些應改建、卻未改建的標的，當初鎖定要透過危老來處理的老舊建築，是不是都已經處理完成？
這些可能過了十年仍舊未透過危老條例改建的建物，即使延長或常態化危老條例，會不會仍舊無法處理？ 其次，政府要思考，若危老這列「特快車」要常態化，變成隨時都能搭的「區間車」，失去了時間壓力之後，會不會反而降低誘因，導致改建腳步放緩，最後就連危老重建也「都更化」、「牛步化」？這是值得政府思考的問題。
最後，即便危老要常態化抑或是延長，勢必不能「原地」常態化，中央應與地方政府共同討論，針對既有危老條例進行盤點、調整，否則未來要與都更條例雙軌並進，兩者將產生嚴重競合。
都更雖然程序較為繁雜，但嚴謹的審議制度並非一無可取，反而在審議過程當中，可針對都更案的公益設施、公共性等面向提出要求，有助城市整體發展，政府在考量都更與危老併行或競合的長久之計時，應審慎思考，並加強與地方政府溝通。
央行連三季升息，加上近期股市重跌，根據元宏不動加值服務平台統計，近期網路降價物件暴增1.5萬件，從7月608件，9月驟增至1.56萬件。台中市逾2600間房子降價求售全台最多，其次為桃園、高雄。六都以外，則以屏東降價求售1033件最多，全台排名第七。
降幅方面，目前全台平均降價物件降幅約5.6%，先前房價漲幅驚人的外圍縣市，包括屏東、嘉義、台東以及基隆，平均降幅都達6%，並列第一名。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，通膨惡化，美國聯準會今年展開暴力升息，全球也進入升息循環。寬鬆貨幣政策告終，熱錢快速退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前不到1萬4千點，下半年房市交易量能也明顯降溫。
由於擔憂房市反轉、房子賣不掉、以及有資金需求的屋主越來越多，因此近期市場不但降價求售物件大增，把房子拿去抵押借錢的屋主也增多，目前房價雖然尚未出現明顯鬆動，但市場已露出反轉跡象。
陳傑鳴表示，近兩年，全台房市在低利率、台商資金回流、科技大廠設廠等眾多利多帶動下，房價漲幅都相當大，特別是台中、桃園、高雄因為大型開發計畫、指標大廠設廠，房價漲勢領先於其他都會區。 如今房市量縮，市場擔憂房市反轉，這些地區投資客想下車狀況也特別明顯。
以台中來說，捷運綠線沿線重劃區，近年推案量相當大，也是投資客瘋狂搶進的區域，如今這些地區賣壓都有攀升跡象，降價物件都出現不少。 另外，過去兩年因都會區房價急漲，許多購屋人往外圍購屋，不少蛋白，甚至蛋殼區出現外溢效應，房價跟著大幅上揚，如今買氣下滑，投資人擔憂不先獲利了結，未來可能長期套住，因此也出現大量降價物件。
根據最新台灣金融研訓院公布2022年台灣金融生活調查發現，沒有任何存款的民眾比例有13.6％，而一周內無法籌到新台幣10萬元的民眾則有19.5％，雖然較2020年調查時的數據16.6％、18.8％，兩者皆有略微下降，但金研院傳播出版所所長傅清源表示，調查顯示台灣人平均金融風險抵抗力逆勢進步，不過背後隱含不同族群及世代間呈兩極化發展，要讓脫隊者有機會歸隊，關鍵在提升金融素養。
金研院院長黃崇哲也說，在金融素養上面，比起其他年齡「年輕人更文盲」！主要是家長保護得太好、科技與習慣變化，畢竟我們活在支付大戰的世界，且疫情之後，使用手機付款很方便，很多人都回不去了。
調查指出，「20～29歲的年輕世代」是金融風險抵抗力唯一退步的族群，且有高達43.6％屬於金融素養極低族群，意即有逾4成年輕人接近金融文盲狀態；另外，年輕世代的儲蓄和籌款能力皆低於平均，顯示年輕世代金融教育的急迫性。
關於年輕世代的金融生活盲點，金研院傳播出版所所長傅清源提到，首先是沒儲蓄也想投資；二是信用卡高額利息的分期付款使用頻繁；三是月光族；四是對信用概念薄弱，有事就交給家人處理就好。
房產專家胡偉良就曾勸戒想買房的年輕族群，「首次買房的年輕人在購房時要先考慮財務上的承受能力，然後要考慮地段與交通的便利性，最後再考慮房屋的品質問題」。世代、時運的不同，青年買房觀念大風吹，胡偉良認為，年輕人剛參加工作不久，由於正處於家庭形成時期，財務狀況比較吃緊，而支出卻隨著家庭成員的增加不斷上升，積蓄也隨之下降。
此外，由於職業生涯處於起步或成長階段，除非有長輩贊助，否則並不適合承擔過高的財務風險。畢竟一旦買了房，就背負了固定的房貸，會讓年輕人在工作選擇和創業發展上，受到約束和限制。
胡偉良提醒，首次購房貸款的每月還款額不宜超過月收入的1／3（但通膨環境下也可以適當加大）。除了每月的還款額，還需要留出生活費、物業管理費及其他支出費用。除此之外，買房時除了考慮頭期款之外，還要考慮買之後隨之而來的裝修費用、傢俱家電、各項稅費的支出。
又一老牌食品業「起家厝」要危老重建。根據北市建管處發布最新核准的危老案名單，裡頭出現坐落北市大安區忠孝東路三段10巷內的工研酢起家厝，基地面積近600坪，取得40%滿額容積獎勵，更是今年北市蛋黃區最大危老案。
根據最新發布核准名單資料，該食品企業起家厝緊鄰捷運忠孝新生站3號出口，地上物為兩層建物，入口處便有大大「工研酢」三個字的招牌，基地面積約599.56坪，土地使用分區為第三種住宅區。
進一步查詢官網資料，該土地是該食品業創辦人許萬得在1946年買進，至今已長達76年。 第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，該危老案位置在三井花園酒店的隔壁街廓，而該起家厝申請的危老基地範圍廣達半個街廓，為該區段少數大規模的開發案。若以第三種住宅區容積率225%，再加上危老獎勵40%計算，估計開發後建坪可達3000坪。
因該基地周邊住宅建案價格表現相當強勁，目前成屋住宅每坪行情落在120萬至140萬元，若未來全案規劃住宅銷售，推估總規模將近40億元。 不過，若從重建後長期持有的角度切入，該危老案的土地使用分區為住三，周邊臨路馬路最寬為8米，在台北市土地使用分區的規定下，產品規劃上可以做酒店式公寓、辦公室、月子中心，1樓跟B1也可做零售餐飲等使用。
未來興建住宅、飯店、辦公室都可以
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，工研食品在1941年便創立，戰後則由目前經營者家族購入，包括這次申請危老的舊廠房。該基地位於忠孝新生站三號出口旁，正對和苑三井花園酒店，三面臨路、形狀方正，而且是今年以來台北市蛋黃區土地面積最大的危老案，無論是位置、規模、地段價值都被受關注。
黃舒衛分析，以建國北路為界，忠孝東路三段西側近北科大、光華新天地、華山廣場、證期局、兆豐金、台大宿舍，大型行政、文教設施多，但多為老舊住宅，即便生活機能、居住環境好，卻鮮少有建商推案的機會。
港務公司將在20日舉辦「基隆港西岸聯合招商說明會」，推出一大一小的土地招商案，分別是西岸旅客中心1樓以及旅運複合商業大樓基地，引資金額上看100億元。 隨著邊境解封、國門開放，國際郵輪發展重鎮基隆港的兩項重點招商案也將舉辦說明會，基隆分公司舉辦招商說明會的地點西岸旅客中心一樓即是招商範圍之一，希望讓潛在投資業者更了解基隆市中心內港商圈的建設與發展。
西岸旅客中心一案約970坪，鄰近基隆火車站，看好郵輪復甦，預期可在明年第一季公告招商、出租空間，引入百貨零售業者進入。港務公司官員表示，預期將打造類似高雄棧貳庫的形式，但是因為該建物為歷史建築，無法使用明火煮食，因此，餐飲業經營較受限制，目前已經有潛在業者在洽詢；初步估計一年可以增加港務公司約1,000萬元租金收入。
另外一案為「旅運複合商業大樓基地」規模約4.16公頃，屬於港務公司旗下大型招商的案件，興建完工後，不只百貨零售業，旅宿業、觀光旅館、辦公大樓，甚至是觀光、郵輪業者都可以進駐。 旅運複合商業大樓基地的最大樓地板面積為2.2萬坪、建蔽率70％、容積率290％，預計可引資金額超過100億元。
官員表示，該案推出進度仍需要考量景氣，目前會先經過公開閱覽後才會公告招商，預期在明年下半年推出。 港務公司另有位在澎湖港馬公碼頭區的金龍頭灣區空間租賃正在二次招商，旅宿、餐飲、零售、展演、辦公空間等都可利用，年租金約千萬元。
官員表示，考量第一次招標業者準備時間可能不足，以及仍在觀望商業模式，因此再度招商希望可以吸引業者進駐；若是順利，預計可以在明年第一季簽約。金龍頭灣區鄰近正在整建的郵輪碼頭及旅運中心，預期完成後可以提升郵輪旅遊品質，並增加遊客便利性，具備未來觀光發展潛力。
近年受到疫情及電商衝擊，店面市場低迷，今年各地「店王」單價不僅與過往景氣好時相去甚遠，七都「店王」單價更僅有雙北、桃園及高雄站上三位數；房仲業者指出，國門開放可望帶動各商圈經濟發展，店面市場的租賃和交易可望有所起色。
據內政部實價登錄顯示，今年迄今七都大樓店面的最高成交單價，分別坐落於台北市南京松江商圈、新北市新店捷運七張商圈、桃園蘆竹下南崁、竹北高鐵特區、台中五期重劃區、台南安平市政特區、高雄三多商圈。其中台北市今年最貴店面為南京東路二段店面單價每坪295萬元，目前由日盛銀行承租；新北店王則為新店中正路彩券行店面，單價每坪231萬元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去各都會區店王，通常坐落在一級商圈，不過由於黃金商圈店面總價高，投資成本高風險大，因此不少相對非一線的「蛋白商圈」、或距捷運站較遠的店面，投資門檻低、出租率也較穩定，尤其如有銀行、診所，或連鎖餐飲等穩定租客，不易受短期景氣波動影響的業種，更可創造店面價格。
此外，近年店面交易轉向中低總價為主流，以台北市為例，目前9成大坪數店面交易單價均不及每坪百萬，甚至不少包含地下室的一樓店面，中低總價店面產品更容易吸引買家在低點布局，入手置產。
七都店王中最高總價則為高雄市前鎮區三多三路上一棟3層樓高、屋齡七年、面積約791坪店面，今年5月以12億成交，以地坪單價計算每坪達235萬元，成為亞洲新灣區近年最高總價、地坪單價的店面交易案，買家為興富發集團旗下興益發建設，目前該店面由寶雅及二間餐廳承租。
張旭嵐表示，今年隨著疫苗施打普及，一般經濟活動多半恢復正常，商圈人潮比去年增加1至2成左右，國境開放初期應該還是會有一段陣痛適應期，後續可望迎來大量的國際消費觀光人潮，首先受惠的將會是一級商圈，隨著人潮回籠，觀光商圈店面空置問題有機會優先獲得解決。
房地產經過這兩年多來的激情，各地房價、或市場的熱絡度，漸漸走向高原期，整體房市也走向量縮價平的局面，不少的朋友在問穆老師「房價會不會下跌？」我倒是問起朋友，為什麼您認為房價會下跌呢？他說，第一，政府打房措施不斷，第二美國Fed升息不斷，台灣也跟著升息，第三是原物料雖然上漲很多，但已有局部回跌的現象，因此他認為房價有下修的可能！
穆老師認為，這波房價會上漲的原因大概可分四點，
第一，世界的經濟從「全球化」走向「區域化」，尤其川普當選美國總統後，中美貿易戰、關稅問題、covid-19及烏俄戰爭，使得原本提倡全球化而走向區域化，全球化的社會原是低成本生產的東西，賣到高成本消費的地方，因此要產生全世界的通膨不容易，例如2008年雷曼兄弟事件，美國實施QE印了四兆多美金，一樣沒有影響世界性的通膨，但是這波去全球化。例如2020年covid-19疫情引起的生產與運輸斷鏈，已讓全球的物資上漲；
第二是原物料的上漲，貴重金屬10多年來沒有調漲，在2019年-2020年調幅很大，例如鐵礦、鋼鐵、銅、鋁、鎳等產品，加上烏俄戰爭讓農產品運輸不順暢，再使原物料上調，確實今年有局部的原物料是下跌，例如原先100元的成本，上漲至200~250元，這波下修至180元，但是，整體還是上漲很多。
第三，全球工資上漲，原物料從生產到消費端，中間仍要經過許多的加工，工資一旦上漲就很難回去了，就算原物料有局部的下跌，但消費端卻感受不到。例如美國今年8月份消費者物價指數仍高達8.3％；
第四，全球缺工，例如英國脫歐後，像是卡車司機或基層勞力型嚴重缺工，例如美國嚴格管制墨西哥人入境，使基層工作者缺乏，物價及工資的上漲也影響通膨。 關於美國Fed升息，固然影響全球央行的升息，但是，台灣的CPI消費者物價指數沒有歐美嚴重，升息的步伐應該要比Fed慢很多，台灣目前仍維持在2％左右，對於整體房市影響不會太大；再者，政府限縮了建商買地的資金流，從今年買地的數據約為去年的1/2，顯示未來1-3年內的推案量會減少，代表供給面減少，以上的因素來看房價是否會下跌？我不能說完全沒有，客觀分析來看下跌機率約10％，不下跌可能性約90％，以上提供給社會大眾參考。
店面市場低迷時代，售價、租金不佳，交易動能陷停滯，不過「租客」付租能力及租期穩定度，成為店面不景氣中支撐店面價值的關鍵；台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，置產族眼中最佳租客為銀行，簽約租期至少五年起跳，付租能力相對較強，又有金庫聚財概念，店面租給銀行就成了名副其實「金店面」。
以台北市民權東路三段「銓達國際大樓」來說，7月成交一樓店面總價2.45億元、每坪約184萬元，前屋主2014年以2.03億買進，雖經歷疫情考驗，但持有八年後轉手，帳面增值4,171萬元，目前由台北富邦銀行承租中。
張旭嵐指出，房東偏好出租業種也包括診所，由於醫療產業屬承租條件好、現金流穩定、裝潢整潔形象好，有助於提高店面價值。此外連鎖大型品牌業者，隨著商圈穩步復甦，對於有展店需求、或利用這段時間更換較佳位置的零售餐飲業來說，也會成為店面市場中穩定度較高的業種。
台灣房屋信義旗艦特許加盟店店長饒乃軍表示，房東眼裡也有租客業種黑名單，包括八大行業、卡拉OK等，因出入份子複雜、鄰居反對、檢舉違規營業等因素，也會降低店面價值和接手性，此外，住商混合區不少店面有明定拒租餐飲或明火烹飪的業種，使餐飲業租客較難進入。
今年通膨高漲，全球經濟成長放緩，壓抑手機、電腦等消費性電子產品銷售動能，庫存水位偏高、採購保守，但伺服器及車用載板訂單持穩；對此，南亞繼展開兩岸ABF載板擴建後，因應電子、半導體升級新趨勢，電子材料布局再強化，加碼120億元擴建大陸惠州銅箔廠，年產2.34萬噸，預計2025年6月完工投產，年產值約達108.5億元。
南亞董事長吳嘉昭表示，目前銅箔包括台灣年產5.6萬噸、昆山6萬噸，名列全球第二，大陸惠州銅箔廠規劃電路板用和鋰電池用銅箔，供應華南市場和惠州銅箔基板廠自用需求，完工投產後，兩岸銅箔年產規模提升至13.94萬噸。
全球電動車和高頻高速通訊產業發展趨勢明確，各國政府積極推動5G基地台、雲端伺服器、儲能和充電樁等基礎建設，各大車廠加速電動車和鋰電池的產能佈局，帶動上游電解銅箔材料需求持續成長。
市場預估今年全球汽車出貨量年增7.4％，因每台搭載更多電子系統及電動車普及率逐漸提高，將帶動電路板及電子材料等用量。另，高速運算、AI、及資料中心等應用持續推動ABF載板需求，高層數、大尺寸的高階載板為主要成長動能。為此，南亞目前電子材料擴建投資包含台灣離型膜、樹林ABF載板（一、二期）、大陸昆山ABF載板，以及惠州銅箔基板、基材、銅箔為擴充焦點。
吳嘉昭指出，印刷電路板用銅箔需求穩定成長，鋰電池用銅箔隨電動車滲透率提升，動力儲能需求快速發展，預估2021年～2025年全球鋰電池及印刷電路板用銅箔需求年複合成長率為26.9％、2.7％，遠大於供應成長率15.6％及2.3％，預計明年供應缺口達31.1千噸，2025年缺口擴大至142.1千噸。
鑒於印刷電路板及鋰電池用銅箔供應缺口持續擴大，及配合本身銅箔基板廠用料需求，在兩岸銅箔全能運轉仍不足充分供應自用及主力客戶需求，南亞計劃於大陸惠州廠區擴建銅箔廠，進一步擴大市占率及整體獲利。此外，考量高階材料在地化需求，南亞現正規劃400億元彰濱工業區高階電子材料項目，一期投資約250億元，規畫設立高階銅箔廠、特殊環氧樹脂廠。
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