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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
房仲業者統計今年第二季和第三季主要都會的銷售天數和議價空間，六都中在銷售天數上全面增加；在議價空間上，桃園、台中與高雄議價縮小。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，升息讓買方緊縮買方購屋力，也讓交易相對遲緩，當銷售天數增加，對屋主也產生一定壓力，加上近期不少買方貸款出現狀況，致使市場交易更形膠著，某些屋主開始願意降開價，讓議價空間出現縮小。
今年3月後央行連續升息，第二季開始房貸利率走升，買方多認為價格應有空間，因此放緩購屋腳步，徐佳馨指出，若以銷售天數來看，北市因為價格高，屋況普遍欠理想，成交最慢，而六都成交天數全面突破2個月，確實讓許多屋主產生壓力。
值得注意的是近期大幅推案的桃園、台中與高雄議價空間減少，銷售天數增加，在目前市況下，推估為屋主開價降低，逐漸接近行情價，但買方仍不買單，顯見屋主與買方間還有拉鋸。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，央行升息增加購屋成本，造成買方心生觀望，加上近期股市表現差，台幣亦明顯趨軟，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口。.
新北市長侯友宜昨天視察三峽站，他說，三峽站周遭配置國光二期跟一期的社會住宅，明年底1190戶完工，同時也將建地上17層、地下2層的共構大樓，預計投資41億，今年12月公告徵求投資人，盼帶動北大、三峽生活機能。
捷運三鶯線全線14公里，有12座高架車站，進度已達68%，預計2023年底完工，是土城、三峽、鶯歌及樹林人關心的路線。 侯友宜說，國光二期跟一期的社宅有3個樓面是商場，也提供公益回饋空間作公共托老、日照中心，讓市民有好的生活環境，帶動北大、三峽生活機能性。
捷運局指出，捷運三鶯線三峽站位在國慶路鄰三樹路口，共有2個出入口，均為地下2層，地上4層樓的鋼筋混凝土建築。三峽站本身則採鋼結構設計，可降低建築碳排量。
另外，三峽站步行至北大社區及三峽老街僅10分鐘路程，周邊還有28戶北大社宅、1162戶國光青年社宅，目前已完工269戶，其餘戶數預計明年底完工，未來周邊居民可搭乘捷運通勤，往返雙北更快速。
三峽站的2處捷運開發基地，將興建地上17層、地下2層的共構大樓，1至3樓將規畫設置生活商場及公益設施，其餘樓層做住宅使用，預計引入1300人居住。
在政府政策及鼓勵下，近年國內都更及危老重建量大增，內政部營建署統計，截至今（2022）年8月底，全台累計都更及危老件數達3千500件，成績斐然。
不過因為危老、都更重建風氣漸盛，也出現一些小基地的重建亂象，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰透露，台北市就有一個危老重建的豪宅案，可能當初規劃設計的疏漏，地下室竟然沒有放置垃圾及廚餘保存處，相當讓人匪夷所思。
老屋重建是好事，可更提升居住品質與安全，不過氾濫的小基地危老重建也帶來一些亂象，莊孟翰說，台北市就有一個危老重建的豪宅案，基地僅200多坪，可能當初規劃設計的疏漏，導致地下室竟然沒有放置垃圾及廚餘保存處，有住戶認為很不可思議，不過因有住戶是在當初賣方賠本賣而買下，因此至少價格比較便宜。
莊孟翰指出，有些小基地的重建案，因地下室停車設計的車道太小，可能只有一個車道，設計上就是瑕疵，車道設計不佳之下，住戶車輛進出可能就容易刮傷車子。
莊孟翰表示，甚至北市也有不到百坪的超小基地重建案，小華廈產品因整體規劃不佳、居住品質不優，而導致賣不出去、後來被法拍；也有些都更案，外觀很漂亮，但仔細觀察周邊環境，是鄰近高架橋且附近又有宮廟，比較不優。他指出，不少危老重建案的小基地，因為建商硬蓋，產品規劃不好，導致市場性有問題、很難賣。
尼莎颱風與東北季風造成「伯爵山莊」土石流，目前颱風警報雖已解除，農委會今(17)日仍發布全台116條紅、黃色警戒，有可能發生土石流及大規模坍塌。有這樣的潛在風險，山坡地住宅還能買？還能住人？
結構技師戴雲發接受《三立新聞網》專訪指出，如果購買前先搞清楚建案的「順逆向坡、擋土牆、挖填方、天然水路、不良紀錄、監測資料、排水設計、修繕維管、水土保持」等九大條件，就有可能安全的居住在山坡住宅中。
一、順向坡、逆向坡
山坡地形成原因，地質因自然沉積為平地，再經由地殼板塊相互擠壓而隆起，成為山坡地，順著地質的節理，可分成順向坡及逆向坡。 逆向坡因為地表摩擦力較大，建物或植物有較高的抓地力，較不易滑動。而順向坡則相反，只要水土保持不良，若有大雨沖刷，就容易順著坡地地形向下滑落，形成土石流。
二、擋土牆與建物距離
一般鄰近山坡地的住宅，多以建造擋土牆的方式穩定邊坡，但建築物與擋土牆之間一定要有足夠的安全距離，最理想的話，就是建築物與擋土牆水平距離與擋土牆高度相當，但常常實務執行上很難做到。
三、挖方、填方
在山坡地上建造房屋，有整地就有所謂「挖方」與「填方」，挖方是指開挖結構物所需的開挖土方體積，填方是指結構物完成後，須回填土方體積。填方的施工品質與土壤的密實度有很大關係，如果填土時夯實得好，土壤自然比較堅固。
填方蓋房子最好規劃有地下室，有挖土的動作，令挖除的重量與新蓋建築物重量平衡，就比較沒有沉陷的問題，若是蓋高樓的話，在結構設計時就要考慮如何將建築物的重量直接傳遞至原有土層會比較安全。
四、天然水路
有些山坡因原來地形就是山谷，形成天然的水路，整地回填後雖然變平，但地下水流仍然會沿著原來的地形流動，只是隱沒在地下，這種在設計時就要特別注意，不能只就工址內地質鑽探資料考慮做設計，亦須考慮水土保持計畫，擴大範圍作整體考量。
五、土石流、泥流紀錄
購買山坡地住宅前，應多打聽過去基地附近歷史上有無發生土石流或泥流的記錄，亦或是在各大搜尋引擎輸入關鍵字如「地點＋土石流」，就會出現過去曾有土石流、路基掏空或民眾必須撤離等相關歷史報導及資料，若曾有發生這些不良紀錄，則表示該地區有較高風險存在。
六、發生不良紀錄的處理方式
出事後的工程處理，必須由專業技師或專家做深入分析與研判，方能有效解決，但基本上，不建議消費者購買位於順向坡的住宅。住在山坡地的民眾可透過長期監測道路、水溝、電線桿、擋土牆是否有龜裂情形發生，若有改變就須特別注意。
七、排水設計
良好的排水設計也很重要，建議設置時請專業技師評估，若排水管發生阻塞，無法排水，即須特別留意雨水是否無法排出造成擋土牆面壓力，若有這種情況發生，很可能造成擋土牆崩塌。
八、維管修繕與監測
但曾經發生過土石流的地方，也並非完全不能住人，只要做好監測及管理，並且加強山坡地的安全機制，擋土牆加強結構安全、考慮排水措施及抓地力強的植物，仍可保障居住者的環境安全。
九、水土保持
一個好的建商願意花較多時間先作好水土保持再興建建築，並主動準備地質及特別加強設計的說明資料提供給購屋者，所以選擇優質建商，也是避免買到不安全建築的關鍵之一。唯有長期地質結構穩定，你我居住環境才能真正住的安心。
中國為了挽救房市，已端出一連串刺激方案，數百億銀行貸款、下調房貸利率，也大力支援地產開發商，地方政府出手直接買進新屋撐房市。 蘇州8月成交房屋總面積約為37.2萬坪，足足是7月的兩倍多，但有一半是當地政府買下的。
根據CRIC研究，蘇州當局9月買進約5000單位的新住宅。濟南轄下當局8月底也買下3000戶公寓大樓準備未來出租用。 上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，「政府的做法顯示，閒置新屋構成的壓力愈來愈大，政府不得不幫開發商減輕壓力」。
許多經濟學家認為，中國委靡的房市不會再更糟了，因為北京永遠會端出新的刺激方案。但對於待價而沽的屋主來說，情況更凜冽一些。 從事媒體工作的Echo等著賣掉上海的房子，但6個月來只等到4個有興趣的潛在買家。
她說，「大家都在等更急遽的跌幅，才願意出手，這將造成房市的惡性循環」。 Echo認為，中國房市已經是近年來最糟，而且大概還會拖個幾年，因此打算把自己330萬人民幣的開價，再砍個10%。
中國消費者信心逼近歷史新低，近期人民銀行調查顯示，73%家庭認為房價會維持不動或是下跌。即便房地產旺季黃金週效應也失靈，新屋銷售年減38%。 上海6月放寬疫情封鎖管制以來，房地產仲介朗木只完成兩筆交易。他說，時機好的時候，一個街區一年成交的房子可以多達30到50戶，過去6個月，則大概不到10戶。 「
對房仲來說，情況真的難熬，如果沒有任何成交，除了最低薪資，什麼都沒有，壓力真大」，朗木說。 中國國家主席習近平與其他共產黨核心人士16日召開中共二十大，幾乎沒有什麼議題重要過房市。
彭博社報導，中國新屋市場規模達到2.4兆美元，住宅和開發商庫存總額達到52兆美元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。 而房地產業約佔中國GDP四分之一，也占家庭資產的40%。沒有一個國家政府，能在這樣大的泡泡破裂之下，免去金融危機，而1989年的日本，與2007至2008年的美國已經演繹過，下場會有多麼災難。
中國房價修正，住宅市場私有化以來最大
潛在的外溢效應也十分巨大。新冠疫情拖垮消費者信心，數百萬家庭眼見自己的老本貶值。於是，儲蓄增幅來到史上新高，貸款申請需求則是金融危機以來最疲軟。 當前房價的修正，已經打破紀錄，成為中國1990年代都市住宅市場私有化以來最漫長與大幅度的下跌。
儘管大都市，像是北京、上海與深圳9月初已經有些微回穩，但牛津經濟研究院經濟學家發現，地產開發商7月現金流年減24%。 儘管很多經濟學家說，政策的支持與逐步放寬防疫限制，也許會幫助中國房地產找到支撐，然後持平地進入2023年。但幾乎沒有人預期會出現有力的反彈。
大摩分析師說，「中國政府的措施比較像是避免房地產市產的難題，溢向更廣泛的經濟當中，而非真的要刺激房市」。
彭博社首席亞洲經濟學家舒暢（Chang Shu）認為，中國住房供給大概要減少25%，才能對齊2031年的基本面需求。基本面需求不好，已經剔除了投資客。
過去10年，恒大等開發商瘋狂舉債，蓋了更多公寓，因此住屋供應很充足。彭博經濟估計，目前約有8.47億坪的房地產是閒置的，大概是10.3個台北市的面積。
模擬情境，一場金融危機慢動作？
分析師與經濟學家為中國描摹了幾個可能的情境。 美國經濟研究公司榮鼎集團（Rhodium Group）位在香港的合夥人懷特（Logan Wright）指出，一開始是公寓銷售下滑、開發商一連串債務違約，直到現在演變為地方政府層面的金融危機。這是一場「慢動作的經濟危機」。
美奇金投資諮詢公司（J Capital Research）聯合創辦人楊思安（Anne Stevenson-Yang）認為，中國會走過房地產下跌，中國一向可以。「但人民將承擔損失，銀行也將被要求在借債方債務重組過程中接受損失」。
大摩經濟學家近期也嘗試預測如果中國扯後腿會怎麼樣，他們模擬了一個壓力測試，結果是2023年上半年中國經濟成長僅有1%，失業人數將達1100萬人。
國際貨幣基金（IMF）則描繪了慘澹的景象，房地產市場的低迷可能演變為銀行業危機。在其中一種情況下，15%的小銀行可能會破產。
高市民生綠園道將再出現企業區域總部進駐！今(17)日上午，新光人壽得標的「高雄市前金區舊圖書總館市有地開發案」舉辦開工典禮，新光人壽將斥資20億元興建區域總部，未來高市府也將持續透過公私協力的方式，加大力度促進民間參與公共建設，成為壯大高雄城市發展的一股重要能量。
高雄市府指出，本案基地位於60公尺民生二路林蔭大道上，鄰近中央公園，距離捷運紅線中央公園站及捷運橘線市議會站，也僅有數百公尺，可謂高雄早期發展街區之精華地段；面積1838平方公尺(約556坪)，土地使用分區為第五種商業區，建蔽率70%，容積率840%，交通區位優越加以地形方整，深具A級商業不動產發展潛力，財政局採取設定地上權70年方式提供民間開發利用。
由於亞灣區的新建市立圖書總館完工啟用後，舊圖書總館也循著促參開發的軌跡，110年1月由新光人壽得標，規劃興建地上21層樓、地下5層樓商辦大樓，總樓地板面積約8122坪，將設置保險通訊處、服務中心、員工辦公空間等，預計115年8月完工。
屆時，前金區將具備指標性A級商辦，創造高達1500個就業機會，市庫亦將獲有開發權利金3億元、70年租金約計1.5億元，以及房屋稅、營業稅、營所稅等收入，亦將是活化利用公有資產以活絡區域商機的典範。
高雄副市長林欽榮表示，新光人壽能將投資眼光望向高雄，並以實際行動參與高雄的城市發展與轉型，絕對是具備前瞻性、未來性的精準決策，未來市府團隊將繼續藉由公私協力推動市政建設，積極活化市有資產，持續推動高雄的經濟轉型與城市發展，讓企業經營理念擴大改善公共服務品質，同時減輕政府財政負擔。
財政部國產署今年第3批地上權開標，麗寶集團成為大贏家，在北部、中部均有斬獲；備受矚目的逾1800坪台中市東區干城重劃區土地，由麗寶集團旗下福容開發以權利金新台幣9億4206萬元、溢價率超過1成拿下。同時，這批標的以台中市東勢區千坪住宅區土地最為搶手，吸引3家業者投標，最終由全聯實業以高過底價逾1000萬元、溢價率約18%搶下。
財政部國產署8月公告15宗國有土地招標設定地上權標的，招標土地分布全國7縣市，以台中市7宗最多；15宗合計面積5.82公頃，權利金底價33億4084萬餘元，訂於今天開標，標脫8宗，標脫率約53%，總權利金約16.43億元。
北部3宗標的中，僅標脫台北市中山區住宅區土地，由麗寶集團旗下良昱建設以1億2855萬元拿下。 台中市7宗標的，備受矚目的台中市東區干城重劃區地上權2案，標脫1宗、面積約1860坪，由福容開發以權利金9億4206萬元拿下，高於底價超過1億元、溢價率約12.5%。
台中市西屯區2宗皆順利標脫，面積逾515坪的鑫港尾段億元級標的，由汽車旅館集團挪葳森林實業以約1億6881萬元標下，溢價率約33%；407坪鑫大鵬段標的，則由麗寶集團旗下麗盛建設以9206萬元標得。
此批標案中，最熱門的是台中市東勢區延平段1049坪住宅區土地，出現3張標單，分別是麗盛建設、太子實業和全聯實業投標，最終由全聯實業以7550萬元得標，高於底價逾1000萬元、溢價率約18%。
六福旅遊集團「起家厝」六福客棧啟動危老改建已完成拆除，並於17日舉辦六福酒店式商辦大樓動土開工大典，位處松江南京商圈核心的全新六福酒店式商辦，改建後為地下6層、地上21層鋼骨結構造A+商辦大樓，預計2026年完工，改建後總樓地板面積將達6,350坪，市場人士推估改建後整體開發利益逾80億元。
六福旅遊集團總裁暨六福開發建設董事長賴振融表示，六福酒店式商辦大樓將委託日本百年營造大廠「熊谷組」台灣分公司「華熊營造」建造，並以環境永續為前提，取得LEED美國綠建築與WELL健康建築標章、綠建築標章、智慧建築標章及耐震標章，國內外五大建築標章認證，打造結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓，目標為全台商辦寫下嶄新里程碑。
賴振融指出，展望台灣商辦市場，未來台北商辦市場將朝M型化發展，頂級商辦剛性需求殷切，市中心及市郊區辦公室租金將逐步拉大，在跨國企業紛紛提出明確的淨零目標後，預期台北將會快速跟上，企業租戶將更重視選擇符合ESG概念的辦公大樓，以符合永續目標。
離岸風電區塊開發選商審查作業近日即將展開，傳出經濟部有意將較有能力完工開發商擺在2026年打頭陣，開發商急得跳腳，指全世界風場都在搶船興建離岸風場，且2025～2026年國內同時期有4GW容量搶船施工併網，呼籲經濟部應考量國內外情勢，若有缺船等不可抗力因素，希望給予延後併網時程且不受違約金懲罰。
對此，能源局指出，三階風場選商作業正進行中，案件會經過三階段審查，且部分案件需補足相關合約與開發內容，在尚未完成檢視之前，現在談調整選商規則，言之過早。
區塊開發選商9月30日截止申請，預計最快本月將召開首場審查會議，11月底到12月初競標結果出爐。在大咖開發商沃旭宣布不參與今年競標後，雖成同額競選的「6選6」局面，但因2026年全球風電都在積極建設，因此離岸風場作業船隻嚴重缺乏，併網年度排序反成風場成功與否關鍵。
能源局公布的「離岸風力發電區塊開發場址容量分配作業要點」規定，風場分配按開標時決定之序位，排在較前者為較早年度併網。序位首先以價格排定，最低者為第一序位，次低者為第二序位。如價格相同，則以國產化加分項目分數較高者優先。
此規範就是價格較低、國產化較佳的三家開發商，將取得2026年併網資格，其餘三家則為2027年。但業界指出2026年施工船短缺情況相當嚴峻，呼籲經部放寬規定。
業者指出，因海龍、CIP及沃旭大彰化第二階段三大風場將於2025併網，今年獲得遞補的海峽風場也預計在2026併網，相當於兩年內已有高達2.4GW的施工量。再加上區塊開發第一期也預訂2026年有1.5GW要併網，同時期將近4GW工程在搶船施工。
按照目前規定，排序較佳的廠商強制需在2026年併網，否則將遭罰前半年每月5％、之後每月10％履保金之違約金。但排序較後廠商，反可選擇施工條件較優的2027年，顯然對表現較好開發商不公平，形同變相懲罰。
外商呼籲經濟部，應給予2026併網風場新措施，增加併網年度彈性，排序在前的開發商仍可規劃在2026年併網，但如面對缺船等不可抗力因素，在出示相關證明後，可延後併網一定時程，並排除合約違約金懲罰。
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