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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近期嚴重公、建材上漲、銀行升息、房市不穩定等因素，導致都更危老改建潮進入停滯期，以台北市為例，台北市迄今有七百多件危老申請案，核准了六百多件，核准率達九成，其中約六成多獲得建照核准，但資金不夠的小建商因工料雙缺、雙漲的因素，開工率僅六成，使得重建嚴重卡關。
「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出，因為危老重建大多都是小基地，營建單價高、風險高、利潤低，大建商通常不願意介入，小建商缺業績搶案件的後果就是自籌資金不易（貸款不容易、可融資額度不足），碰上此波缺工、營造成本上漲，對建商來說是非常大的壓力。
都更相對危老而言，重建基地規模較大，對於建商來說開發效益及利潤較為顯著，但相對土地及建物持分人數多且複雜，整合非常不容易，雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快，但對於不同意戶要政府代為拆除，須配合相關程序時程冗長，除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓，政府單位才會以公共安全為由介入處理，再加上目前營造費用飆漲又缺工，建設公司對於都更熱誠及參與較過去相對減少，或是在選擇是否承接案件時會更加謹慎的評估，因此越來越多想重建的地主選擇以「自主都更」或「自建」委託「全案管理」團隊的方式進行重建。
地震頻傳，不安全的老舊建築重建仍刻不容緩，但面臨營建成本大漲，營造發不了包，或是蓋到一半資金不夠等問題，該如何預防？戴雲發創會理事長建議：
一、事前編列合理之預算。
二、對於建材表編列，應首重「結構安全」，不執著於一訂要採用SRC或SC結構，建築外觀建材美觀大方，不執著於全棟鋼石打造，將建築預算花在刀口上。
三、慎選專業全案管理團隊、營造廠等，降低採發成本，地主如採自建委託全案管理，則應請教專業團隊或政府單位，詳細評估編列預算，按照撥款進度表專款專用，就算營造費用飆漲，只要預算編列合理及編制預備金，相信一定能順利完成重建。
據內政部最新資料，今年全國房屋稅籍住宅數量超過900萬宅，與五年前相比住宅數量增加5.6%；有科學園區題材的縣市，幾乎都入榜住宅數量增幅前十名。
比較各縣市五年來住宅增長幅度，金門縣以14.8%增幅，躍全台住宅成長最快速縣市，新竹縣增加10.9%漲幅第二高，桃園市增加8.6%排名第三，是六都中住宅數量增速最快的區域。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，金門縣社會福利佳讓人口不易外流，其特殊地緣關係吸引台商置產，加上具有觀光價值，都促進不動產開發及推案。 新竹縣則受惠竹科議題，這幾年住宅不但供給增加，價格也同步成長，桃園市同樣有建設、產業帶動人口紅利，建商推案具有信心。
觀察近五年住宅數量增幅前十名，有科學園區題材的縣市幾乎都在榜內，如新竹縣、新竹市、苗栗縣及台南市，住宅數量漲幅都在6.4%以上，新竹縣五年成長10.9%，為本島住宅數量增加最快的縣市。
至於住宅量體最大的六都，有四都進榜，分別為桃園市8.6%、台中市7.5%、台南市及新北市皆為6.4%，其中新北市今年住宅數量高達167萬宅，穩坐全台住宅數量最多的縣市冠軍；此外，住宅量成長快速的離島縣市不僅有金門縣，連江縣也有7.4%的成長。
郎美囡分析，近五年房地產市場谷底反彈，具有話題、建設題材的區域，成為推案及購屋置產的重點區域，竹科這幾年榮登房市明星，平均薪資高象徵購買力強，建商推案踴躍，買氣也相當高，新竹縣市住宅價量齊揚，讓買盤外溢至房價親民許多的苗栗縣，台南市同樣坐擁南科議題，就業人口紅利推升在地住宅需求量；而桃園市及台中市各有軌道建設、重劃區等話題亮點，新案供給量高。
值得注意的是，金門、馬祖（連江縣）因社會福利政策留住人口，加上近幾年國旅相當熱門，提高當地置產投資的熱度，故住宅數量增幅顯著。
暌違近12年，國內再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經分析不動產資訊平台，從2011年至2022年間，台北市小宅交易占比大增12.4%，除了受到升息影響，房價所得比高、人口結構改變和置產型買盤等三大因素，也讓「蝸居」成為趨勢。
與12年前相比，今年H1的六都和全國小宅交易增幅近5%以上，台北市幾乎是小宅當道。取自第一建經 第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下的小宅交易佔比達15.5%，比12年前的同期增加6.5個百分點；而小宅占比最高的台北市，從2011年的14.5%，增至2022年的26.9%，12年以來大增12.4%。
第一建經總經理謝萬雄說明，國內上一波升息循環，發生在2010年第二季至2011年第二季，之後利率凍漲到2015年，且2015年至2020年間多次降息，使金融市場長年處於低利率時代，也帶動房市成長。
而本次升息循環從今年首季開始，與12年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，又興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，市場湧現許多「1+1房」、「小2房」等，讓小宅的市場性大幅提升。
謝萬雄分析，小宅交易占比逐年拉高，除了升息環境，還有三大因素，一是房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，轉購置小宅來平衡預算；二是人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物；三是置產型買盤，小宅有低總價優勢，精華區小宅產品更吃香，出租率、轉手率都高。
第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，需留意部分銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6至7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸。
張菱育說，若因預算有限而須購買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7至8成。
南北建商對戰高雄，「高雄特貿三」合計突破千億元的三大開發案起跑，其中以智匯方舟聯盟進度最快，找來國際建築大師安藤忠雄操刀，昨（18）日完成跨國線上簽約儀式，加計興富發建設、國揚和台壽保團隊，三大公辦都更案將扮演高雄亞灣區發展領頭羊。
「高雄特貿三」公辦都更案去年11月標脫，區域內三塊基地分別由興富發建設集團（北基地）、國揚攜手台壽保（南基地北側），以及國城建設、高興昌聯手組成智匯方舟聯盟（南基地南側）三大團隊拿下，其中以智慧方舟聯盟開發動作最快。
國城建設集團總裁洪平森表示，智匯方舟聯盟拿下「高雄特貿三」南基地南側土地，找來國際建築大師安藤忠雄操刀，全案規劃兩棟樓高28、46樓，結合商辦、住宅、光影美術館之複合式開發案，整體開發規模超過200億元。
洪平森指出，在疫情阻隔下，團隊透過所有管道跨海力邀，歷經四個月溝通說服，獲得安藤忠雄允諾接受委託，與智慧方舟聯盟合作，為高雄城市發展再創嶄新高度，光是建造成本就投資超過百億元，初估2026年完工後，將是「特貿三5GAIOT園區」示範性地標建築作品。
高雄市副市長林欽榮指出，該案將成為高雄亞洲新灣區5G AIoT創新園區的火車頭，且將與高軟二和三期、智慧公宅與創業基地連成一氣，帶動南高雄產業轉型，更結合高雄科技S廊道，發展成為南高雄新興科技產業核心。
智匯方舟聯盟請出安藤忠雄坐鎮，也點燃南北建商在「高雄特貿三」三大公辦都更案之建築作品PK戰，三大建築集團較勁意味濃厚。
其中面積最大、逾9,000坪的北基地，興富發建設集團目前建築外觀找來全球五大建築設計事務所之一的Aedas設計，全案暫定打造六大棟頂級商辦大樓，總銷金額逾600億元；國揚攜手台壽保共同開發的南基地北側，兩家業者也合組「新紀元團隊」，將規劃住宅、頂級商辦大樓、商場等產品之大型複合式開發案，最快2023年底或2024年推出，總銷逾200億元。
財政部國產署今（18）日表示，預計10月25日將推出中正區「冠德羅斯福」都更分回宅標售，共20戶。房仲業者分析，冠德羅斯福市價每坪在130萬元以上，屬豪宅等級，預期買氣不弱。
除了冠德羅斯福，國產署也分回新北市汐止區「筑丰陽陽」共三戶，不過此案仍在變更使用分區，要待新北市政府完成後，國產署再估價、安排標售，目前時程未定，可能要明年才有機會釋出。
去年房市大好，國產署接連推出都更宅標售，市場反應良好，不僅總價親民的文山區忠順大院、南方莊園、永和區勝開大地，吸引買家出手，億元級豪宅明日博、清歡也都紛紛標脫。
不過在熱門建案完售，加上房地產交易量下滑，國產署手上都更宅剩餘不多，市場興趣缺缺，今年標售狀況偏冷。 立法院預算報告指出，今年截至8月底，都更宅標脫率僅21.9%，較去年標脫率89.6%大減，且部分建案如大安區耕曦、萬華區全坤威峰經多次標售，卻仍無法脫手，使國產署需持續負擔水電費及管理費，希望國產署積極標售。
不過國產署解釋，預算中心所引用的標脫率，應是將單一案件、多次列標皆計入分母，事實上，今年七次標售都更宅，共釋出二戶耕曦、一戶全坤威峰、三戶松山區中工耘翠、四戶中正區正隆天第，合計十戶，其中中工耘翠、正隆天第共七戶皆順利標脫，僅剩三戶。
官員表示，國產署在2017年分回耕曦44戶後，標售至今剩四戶，其中二戶移撥給外交部運用，剩餘二戶今年持續標售，但並未獲市場青睞；全坤威峰則是2018年分回二戶，賣出一戶，剩下一戶，至今也無人投標。 官員指出，耕曦、全坤威峰剩三戶，皆為店面，目前市場狀況較冷，國產署目前規畫會改採標租方式活化。
中信金控18日晚間代子公司台灣人壽公告，擬投資7.8億元買下南投「日月行館」開發事業股份有限公司99％普通股股權。
台壽指出，日月行館不僅風景秀麗、地點很好，又具歷史意義，也是南投縣府BOT興建案，未來台壽擬當房東會尋找合適的經營者，租金收益率上看3.5％，不過，全案還須待金管會保險局與南投縣府審核通過。
台壽指出，此次會接手日月行館主要有幾大因素。一是日月行館地理位置佳，是日月潭最佳地點，又深具文化及歷史意義，該館原為日本裕仁皇太子（後來的昭和天皇）於西元1923年來台時的行館，國民政府遷台後，成為日月潭蔣公行館，也曾經是蔣介石最鍾愛的行館之一，由於行館地處涵碧半島最高點，可將日月潭群巒疊翠、湖面遼闊的美景盡收眼底。
二來日月行館是南投BOT案，台壽擬參與該BOT案，接手後將扮演「房東」的角色，尋找適合的專業經營團隊，據公告，此次交易單位數量為5,940萬股、每單位價格為新台幣13.16元、交易總金額達新台幣7億8,171萬9,704元，將分兩期交割。
因保險法規定，此案非保險本業可直接經營管理的事業範圍，因此只能取得99％股權無法取得100％。
台壽表示，過去台壽已有參與多項BOT案的經驗，像是投資高雄總圖BOT案、台中洲際棒球場BOT案、宜蘭清水溫泉開發及觀光遊憩BOT案，此次參與南投BOT案也是著眼於配合政府鼓勵保險業長期資金參與公共建設之政策，待找到專業第三方經營者後，預計可獲得長期租金收入，有助於提升長期穩定的收益。
公股銀行鎖定自有行舍參與都更危老，其中，更因應趨勢，各銀行都積極加入綠建築元素。華南銀行指出，銀行舊有行舍的重建必然以綠建築為標準，現在對於本業經營所生的直接、間接溫室氣體排放明確盤點，即範疇一、二的排放量，年約1.4萬噸。
在全球淨零碳排的浪潮中，華銀也已設定短中長期的減碳目標，現在也將再生能源建置之規劃安排到未來的每一處舊有行舍改善或重建的專案中。
華銀今年起也在積極對分行營業空間作標準化的改造，其中把節能當成重要指標。 彰化銀行首件綠建築都更案北門分行都更案，預計於明年上半年完工，將打造成一棟綠建築建物。
除了北門分行之外，尚有台北市天津街房舍、城東分行、南港土地以及位在新北市板橋區的府中段行舍，而建成大樓以「危老重建」方式改建，亦在執行；規劃中的案件，則有古亭分行、延平南路房地、中山北路房地等重建案。
彰銀主管強調，行舍的都更、危老及自行拆除重建案，均會考量環保永續之建築設計理念規劃，並申請綠建築標章，以透過綠化、保水、日常節能、減碳、廢棄物減量、污水垃圾改善等方式，達到節能減碳。
第一銀行指出，在舊有行舍重建方面，將藉由環境工程及綠建築設計提升建物永續性與友善環境。
臺灣企銀則是目前參與台北市都市更新案一件。在舊有行舍重建時，現在規劃設計以節能材料施做並以取得綠建築標章為目標，另於行舍屋頂設置太陽能板發電，大樓地下室設置雨水貯留空間，以打造節能省水的建築物。
合庫銀行指出，銀行的舊有行舍之重建均規劃取得綠建築標章，建置屋頂型太陽能光電系統以發電自用，此外，內部裝修採用綠建材，空調設備、照明燈具皆是具有節能標章認證之產品，並選用省水標章的衛生器具。
金管會為強化對證券期貨商的經營管理及公司治理，已完成修正相關規定預告，對高層人事畫設四大紅線、納入「金金分離」規定，將於近日正式上路實施。目前共有5家券商、合計5名董事兼任其他金融機構董監事，待本次任期屆滿後，未來將不得再兼任。
證期局副局長高晶萍表示，此次修正「證券商負責人與業務人員管理規則」及「期貨商負責人及業務員管理規則」部分條文，增加4項人事限制。
首先，增訂董事會負有選任及監督經理人職責，且應督導公司落實經理人問責並建立相關制度。
其次，除了以往消極資格條件限制外，金管會進一步明定證券期貨業董事長應具備良好品德、有效領導及經營管理能力等積極資格條件，並應具備一定學歷與相關證券、期貨及金融機構工作經驗。
再者，為避免負責人因兼任其他非金融機構職務，影響職務有效執行或造成利益衝突，此次修法增訂券商及期貨商應定期考核負責人兼任行為，以作為同意負責人繼續兼任或酌減兼任職務的重要參考。
最後，金管會將券商及期貨商納入「金金分離」規定，自然人或法人董監事本人或其關係人若同時擔任其他金融機構董監事，推定為有利益衝突，若無正當理由屆期未調整者，應予解任。
不過，若是政府及其直接、間接持有全數股份的券商及期貨商，則不適用此規定。 另外，為增加券商及期貨商業務員在職訓練課程辦理彈性及符合業者各自業務發展需求，此次修正亦增訂券商、期貨商可依公會所定在職訓練作業要點，申請自行辦理在職訓練。
股王大立光（3008）啟動跨業併購案，昨（17）日宣布以每股6.49元、總金額6.03億元，取得高功率元件載板及散熱解決方案供應商三實科技75%股權，成為最大股東。 大立光未透露此投資案細節。
外界解讀，當下火紅的AR／VR等頭戴式裝置都有散熱需求，大立光藉由這次新投資，跨足高功率元件載板及散熱解決方案，有助未來AR／VR布局由提供透鏡等零組件，延伸至下游封裝模組等整合型解決方案，尤其蘋果高度重視VR／MR應用，大立光此次投資是否為大客戶下一代新品布局，引發關注。
大立光這項投資雖然僅斥資6.03億元，卻有三大指標意義。首先，這是大立光歷年罕見的業外投資案；其次，大立光股本僅13.35億元，這次投資額就高達近半個資本額；第三，三實每股淨值僅0.35元，大立光卻以逾18.5倍的價格收購，凸顯對三實高度肯定，也透露這項投資對大立光未來業務發展有重大意義。
市場人士分析，目前VR／AR等頭戴式裝置設計，使用者眼睛看到的影像是用投影技術投射到眼前的兩片大透鏡（Pancake／Fresnel）上，過程當中有散熱的需求，也是業界亟欲解決的問題。
市場原本預期，蘋果首款MR／VR頭戴式裝置會在今年6月全球開發者大會（WWDC）發布，但最後並未成局，外傳關鍵原因之一就是頭戴裝置內部運作時散熱問題無法有效解決。
三實原大股東為合商投資控股，這次大立光是參與三實現金增資，以每股6.49元取得9,300萬股，總投資金額6.03億元、持股75%。
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