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歐亞不動產估價師聯合事務所
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預售屋交易量能急凍，去年9~12月房市景氣高峰時，平均單月交易量可達1.2萬件，不過今年8月僅剩約5,000件，連續四個月預售交易規模腰斬，無論預售市場或成屋市場，同步出現疲軟現象。 實價登錄統計顯示，過去一年來，預售市場降溫明顯，去年疫後的熱潮，帶動年底每月多有1.2萬件、17,00億元的交易規模，不過在今年3月起，單月交易件數從1萬件跌至7,000件以下，總銷金額也從1,500億元跌至千億以下，今年5~8月，已連續四個月交易件數在7,000件以下。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，實價登錄2.0上路之後，從預售案揭露數量，就可判斷預售市場的交易熱度，過去一年預售市場景氣高峰落在去年9月~12月，從預售禁止換約政策風向出現後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，看漲房價風向改變，即使打炒房政策尚未通過，但預售交易量已呈現明顯萎縮。 以今年8月與預售市場景氣最高峰的去年9月相較，除了桃園市還能維持千件以上的交易量外，其過去單月最多能在1,000件以上的新北、台中、台南、高雄均僅跌落千件以下，六都交易量最少、過去單月最多達500餘件的台北市，今年8月甚至跌破百件以下。
曾敬德表示，雖然8月可能還有少部分預售交易尚未揭露，不過可以發現自第二季以來預售市場買氣疲弱，整體來說，多數都會區預售市場近期交易量相較去年高點多呈腰斬，桃園、新北相對衰退幅度較小，約在4成左右，與其區域中的剛性買盤需求穩定有關。 而預售屋買氣為市場的領先指標，近期可見部分個案祭出低自備、送家電等促銷方式，希望帶動買氣，如果加碼促銷未見起色，降價讓利的個案增加，可能就會帶動房價修正。
此次都市更新事業位置，為金城鎮發展較早的地區，建築物因年代久遠，屋齡老舊，其中西南門里辦公室更因內部建築斑駁、水泥剝落，鋼筋外露傾頹或朽壞而不堪使用，而有公共安全的虞慮。有關解決建物老舊問題，金門縣長楊鎮浯上任後，為落實競選政見「推動老舊城區更新修繕及公共安全」，兼顧城區土地活化更新，要求積極改善居住環境，帶動商業發展，提供公益設施以提升居民生活環境品質，作為金門縣推動都市更新的示範基地。 都更案自108年重新啟案，歷經1年多與私有地主說明溝通，經確認意願並取得土地所有權人參與同意書後，更新基地範圍內共達27筆土地，土地總面積共1,294.25平方公尺。 110年2月5日完成都市更新地區的劃定，同年8月26日辦理實施者第一次公告招商。由於受新冠肺炎疫情及營建原物料上漲等因素影響，宣告流標。在確保地主及實施者雙方權益下，調整招商文件納入於111年5月17日辦理第二次招商公告，111年6月30日招商截止，經過資格審查作業及招標文件評選等專家把關，由「金日新營造股份有限公司」獲委員評定為最優申請人，同年9月19日於金門縣政府辦理簽約。
金門縣首例公辦都更案，預計開發規模為地下2層地上14層複合式住商大樓，總樓地板面積約為8,972.25平方公尺。低樓層規劃設置店鋪、商場、里公所及公益設施，4樓以上規劃為一般住宅，以提供優質住宅、商場需求及公益設施，建立多元共融環境。透過建築規劃健全建物與周邊安全，沿街面退縮、友善里鄰，並且透過建築設計，引入周邊都市防災概念。 藉由現代建築規劃強化土地合理利用，透過都市更新整體開發，發揮土地價值帶動周邊商業發展，設置店舖與商場，預期將帶來振興周邊商業活動、帶動當地經濟等周邊效益，保留原址維護原住戶權益讓其繼續營業，創造原住戶、金門縣政府與實施者三方共贏局面，樹立金門地區都市更新典範及推動住宅政策新里程碑。
最新實價揭露，大直指標豪宅「西華富邦」有最新交易，買家由外籍人士購入，8月以3.3億元買下35樓戶，單價223萬元；今年外籍人士購買豪宅的案例，還有內湖「樸山水澗」四層樓別墅，由香港的陳姓自然人，以1億元無貸款方式買下。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年房市交易趨緩，但是高端市場影響有限。「西華富邦」戶數多、景觀落差大，高樓層較能看見水岸景觀，因此能維持一定的高價水準，近年交易行情28樓以上單價都站上200萬元行情，35樓過去成交單價落在223~226萬元上下，這次最新成交的戶別，符合社區行情。
根據內政部統計月報資料，外國人在台購置不動產的建物量，從疫情前的2019年全台1350筆，疫情後2021年1298筆，微減3.9%。今年1~8月目前有810筆，其中以台北市187筆最多；其次為新北市138筆。 張旭嵐指出，外國人來台購屋仍以雙北為重心，且雙北工作資源多，對於來台長期在台工作、和台灣人結婚或依親等外籍人士而言，適合移居，也較具置產價值。 第一建經研究中心副理張菱育分析，外國人若想取得台灣不動產，需比照外國人購置不動產的平等互惠原則，在貸款上，銀行審核的標準也相對較嚴格，除了提供護照等身分證明文件之外，還要有長期居留證、工作資歷、在台薪資證明或資產證明，作為貸款的評估依據，甚至會需要提供連帶台灣的保證人，因此有部分具備高資產的華僑或外籍人士為了加速交易程序，會採取現金支付的方式購屋。
內政部擬取消危老條例的落日條款，容積獎勵也將「常態化」，老屋重建再度受到矚目。台北市內有高達72%的建物屋齡達30年以上，比例為六都之首，在台北市住宅供給量少，且需求穩定的狀況下，老屋價格難跌。 內政部營建署自2017年公布實施都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)，經主管機關評定後，在2025以前進行重建，可獲最高1.4倍的容積獎勵。近期為了突破都更期程冗長難解的狀況，內政部也開始研擬是否要取消危老條例的落日條款，容積獎勵也將「常態化」，老屋重建再度受到矚目。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，根據內政部今年第二季度的房屋稅籍資料統計，台北市內有高達72%的建物屋齡達30年以上，比例為六都之首，老屋防災及結構安全性能普遍不足，但在台北市住宅供給量少，且需求穩定的狀況下，老屋價格難跌。 中山區榮登北市老屋熱銷冠軍！ 將台北市各行政區屋齡30年以上物件依交易量排名，前三名分別為中山區、士林區及大安區，而表現最亮眼的，非中山區莫屬，以交易量453件榮登熱銷排行榜第一名的寶座。陳金萍指出，中山區位於台北市核心地帶，屬於台北市較早發展的區域，商圈以及就業市場成熟。因為開發較早，老屋也相對較多，加上1-4房產品齊全，吸引各類購屋族群的青睞，加上中山區是台北市蛋黃區房價相對親民的區域，成為不少人入住台北市中心區的購屋首選。 交易量居次的是士林區，交易量366件，主要以公寓為交易大宗，熱門交易路段以士東路、中山北路六、七段、德行東路、福港路、忠誠路二段、承德路四段為主，而第三名則由大安區的344件拿下，陳金萍說明，中山區、士林區與大安區是台北市早期開發區域，老舊住宅存量也相對較多，在政府積極引導都更與危老重建下，越來越多看好區域長線發展潛力的購屋者會特地購買老屋，除了滿足自住需求外，未來還有改建機會，而根據台北市各行政區申請危老重建的件數統計，上述三大行政區也是危老重建申請的熱區。 中山區因開發早，商圈及就業市場成熟，老屋也相對較多。(圖/翻攝自google map) 北市老屋單價漲 南港、文山漲逾一成！
根據內政部實價登錄資料，統計近兩年1-8月屋齡30年以上的交易資料，觀察近兩年的房價變化。整體來看，台北市各行政區老屋房價都有4%以上的漲幅，其中南港、文山、萬華三區的老屋房價漲幅均在一成以上。 個別看漲幅前兩名的行政區。陳金萍表示，南港區過去因為工廠多，被稱為「黑鄉」，如今已搖身一變，成為高階人才的匯聚之地。經貿園區以及軟體工業園區，吸引了科技及金融產業進駐，大量的就業機會帶動強勁的住屋需求。生活機能方面，南港是台北的交通樞紐，集結高鐵、台鐵、捷運、客運等公共運輸，搭配近幾年熱門的「東區門戶計畫」，房價自然水漲船高。 文山區位於台北市外圍區域，素來以步調慢活著名。文山區周邊環境清幽，但同時有聯外道路，至台北市區車程僅需15至20分鐘，加上房價相對於大安區、中山區親民，讓交易量能穩定，房價也相對獲得支撐。
此外，文山區人文氣息濃厚，學校眾多。例如私立靜心中小學、景美中小學，還有國立政治大學、世新大學等傳統名校。喜歡郊區的步調、規劃成家育兒，但預算有限的購屋族群，不妨可以將文山區列入考慮。通常屋齡較大的房屋具備相對低價、公設比較低且坪數相對實在的優勢，同時還有重建、改建的增值機會。不過陳金萍提醒，購買前仍須仔細勘察屋況，確認整體建物的結構安全，以及是否有漏水的疑慮，並盡量全面更換管線，確保房屋安全。
房市買氣轉淡，但似乎未衝擊建商信心。安信建經彙整中央銀行統計顯示，今年來建築貸款餘額逐月年增幅大多逾一成以上，且建築貸款餘額占消費者貸款及建築貸款餘額比重卻節節攀升，8月更走升至27.69％高點，所占比率較去年同期增加一個百分點。 安信建經表示，今年Q2前因土地市場交易熱絡，不少建商手上儲備案源充足，且目前房價位居歷史高峰、有利可圖，業者為了公司營運必須推案，因而建築貸款餘額仍持續墊高，預期在年底縣市長大選底定後，今年Q4到明年初之新建案市場推案量仍將維持榮景。 今年以來，每月建築貸款年增幅雖較去年低，但大多仍逾一成以上。以今年8月為例，建築貸款餘額來突破3兆元，年增幅仍達約12％；同期房貸餘額年增幅僅約8.54％，若說是建商信心高於購屋族，一點也不為過。 觀察近三年來走勢，建築貸款餘額從2019年8月約1,986億元一路上升，至今年8月成長至約3兆元，短短三年內大增約一兆元。
同時，建築貸款占消費者貸款及建築貸款餘額的比重，在2019年8月約23.23％，今年8月上揚至27.69％，比重於三年間成長逾4個百分點。 安信建經總經理張峰榮分析，建築貸款餘額穩定上揚有三大因素，一是在房市多頭之下，房價持續上漲，激勵建商購地推案信心。 二是前一波空頭期間，多數建商擔憂修正期漫長，不敢購買土地，手頭上儲備的案源偏低，之後房價回彈時才大舉獵地。 第三，業者本身就沒有悲觀權利，不管時局如何，仍得推案來維繫公司營運，更何況目前房價位於歷史相對高點，建商得把握良機搶攻市占。 近年央行多次緊縮土建融上限，銀行放款也趨嚴格，張峰榮指出，因危老重建被排除於銀行法72之2條之外，安信建經與國內數十家銀行都有合作，可為地主爭取到優渥的放款條件；地主若透過安信建經全案管理委建模式，不太需擔心融資問題，通常能順利推動重建。 張峰榮表禦，因建築貸款餘額持續上升，以及台北市老屋重建蓬勃，新建案推案量可望再衝一波。在「DIAMOND TOWERS台北之星」、「連雲玥恒」、「日勝生僑安新村重建案」等多個老屋重建百億級指標案開賣後，今年台北市Q4新建案推案量可望衝破千億元，全年推案量達3千億元不成問題，推案量將連續三年達到3千億元。
豪宅買氣呈量緩價平，根據台北市實價網最新揭露的1批實價資訊，北市知名豪宅「西華富邦」、「潤泰敦峰」均有交易紀錄，前者35樓總價3.3億元，買家為王姓自然人，後者13樓總價近1.95億元，買家則是由上市企業三商行創辦人夫人所掛名負責人的闔圓投資。 根據最新實價揭露，1月，法人闔圓投資砸1億9446萬元買進「潤泰敦峰」13樓其中1戶，坪數約122.47坪（包括2車位、約24.54坪），扣除車位總價790萬元與坪數，拆算每坪單價約190.5萬元，進一步查詢買家，為三商行創辦人的夫人。 至於，水岸豪宅「西華富邦」35樓則是王姓自然人買下，坪數約177.27坪（包括3車位、約34.38坪），扣除車位總價1110萬元與坪數，拆算每坪單價約223.19萬元，保持28樓以上的樓層每坪單價均站上200萬元的紀錄。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，房市隨著升息循環進入冷靜期，其中豪宅市場也因為預售推案、餘屋庫存同步減少，而出現量低、價平的市況，短期較難有創價表現。 從個案來看，潤泰敦峰高價成交戶別多為北側，即便此次揭露的13樓就位於北側，但從每坪單價190.5萬元來看，對比去年11月同層交易每坪191.3萬元，並沒有出現價漲情形，而西華富邦去年8月35樓以單價223萬元成交，今年同樓層成交每坪加價不到2000元，可見市場買氣有趨緩現象，對於觀望已久的自住、置產買方反而有利，預期未來半年的國內外景氣不確性高，豪宅的價量趨勢不變。
住展雜誌研發長何世昌表示，「潤泰敦峰」主要是以建商品牌與建築規劃取勝，成為市民大道第1個「單價2百萬豪宅俱樂部」成員。「西華富邦」豪宅聚落早已成型，現在開發商手上存貨已剩個位數，可謂賣1戶少1戶。整體而言，今年豪宅市場雖屢有成交消息，但成交單價大致維持平盤，並未如一般住宅市場價格大幅上漲。
全球首座高樓層帷幕綠建築「京華廣場CORE PACIFIC PLAZA」啟動，威京集團承襲台北市知名豪宅「陶朱隱園」高層種樹理念，興建可銷售總樓地面積6.5萬坪，四棟地上19層、地下七層的商辦大樓，未來可望引領台灣成為吸碳抗暖的未來城市建築典範。專家指出，以此量體推估，價值應逾千億元。 京華廣場商辦園區昨（19）日舉行動土典禮，政商界人士雲集，包括台北市長柯文哲、前台北市長黃大洲、海基會董事長許勝雄、工總理事長苗豐強、商總理事長許舒博等。 柯文哲表示，京華廣場是全球首座高樓層帷幕綠建築。威京集團不論是過去打造最大球體建築京華城，到豪宅陶朱隱園，都是台北市的地標之一，2050年淨零碳排放無法避免，台北市議會已經通過2050淨零碳排放的自治條例，也有日出條款六個月，明年開始台北市的新建築也需符合節能減碳標準。
柯文哲說：「京華廣場就像放大版的陶朱隱園，若說台北市走在全球淨零碳排的前端，京華廣場則是走在更前面。」 威京集團主席沈慶京表示，威京集團目前為台灣唯一在住宅、廠辦、商辦皆貫徹ESG建築理念的企業，京華廣場除承襲陶朱隱園的高樓種樹外，更展現范蠡陶朱公忠誠、情義、智慧、公益的精神，希望京華廣場集AI智慧、公益於大成的建築物，可以帶動全世界工商企業高樓層種樹的天下公益，積極帶動種樹吸碳抗暖的觀念，儘管種樹吸碳的成本代價很高，但節能減碳需要加速積極推動，已是刻不容緩。 「京華廣場CORE PACIFIC PLAZA」由中石化百分百持股的鼎越開發負責，打造未來化的頂級商辦園區，基地面積逾5,000坪，整體建築環繞ESG理念，將設計綠化SKY PARK浮島公園，整體綠覆蓋率將達到市府規定的兩倍，可有效降低台北市中心高排碳量，且室內採以挑高無柱的設計，讓每層樓都能看見綠意盎然的大陽台。也導入BIM建築資訊模型，可有效縮短工期。
觀察今年商用不動產市場，包括工業土地、廠房、物流倉儲等交易熱度都有增長趨勢，工業產品發燒，也反應在工業類建照核發上，信義全球資產公司觀察建照核發面積統計，桃園市一馬當先拿下2022年H1工業類建照核發面積冠軍，統計累計近五年總面積246萬坪也依然超越六都穩居第一，其中由於宅經濟崛起，產業對物流倉儲需求殷切，成為近年桃園發展重點。 桃園市工商發展活絡，根據桃園市經發局統計，工廠登記家數就有1.2萬家，今年在航空城開發、軌道建設發展等議題加持，使桃園成為工業地產最熱區，從內政部公布的建照核發統計中也可發現，今年上半年六都工業類建照核發總面積76萬坪，桃園市28萬坪占全台總面積近4成；新北市18萬坪居次，已超越去年新北市一整年的工業類建照核發坪數，成長幅度亦值得關注。
信義全球資產公司觀察建照核發面積統計，桃園市一馬當先拿下2022年H1工業類建照核發面積冠軍。(圖/信義全球資產提供) 觀察近五年工業類建照核發坪數，桃園市2018年至2022年H1累積總面積為246萬坪，居六都第一，信義全球資產公司林建勛經理分析，建照核發呈現出來的是市場未來供給，從桃園建照核發面積衝高，意味市場對工業地產發展前景持樂觀態度，近年受惠於台商回流、政策推動大型開發案，除建設公司投入工業地產相關產品開發，企業端也積極覓地自建，或將既有廠房改建為新型立體化廠辦，完工後除營運自用，也可彈性將部分空間進行租售，活化資產同時創造收益。
信義全球資產桃園商仲部經理張桂珍指出，從上市櫃法人大型交易統計數據可以觀察到，桃園今年截至前三季為止，工業地產總交易達280億，規模居六都之冠，買方集中在傳產、科技業，從產品類別分析，近幾年理貨倉庫、物流中心等相關地產，在後疫情時代電商產業崛起而受到矚目，買方對倉儲、物流空間需求遽增，帶動土地、廠房交易，如：統一集團今年就以10.3億取得楊梅工業土地，將做物流倉儲使用。 張桂珍經理表示，企業選擇在桃園布局倉儲廠，原因有三。第一，桃園擁有國際機場，鄰雙北市形成北北桃生活圈，便利地理位置優勢，更有利物流往來；第二，相較雙北地區大面積土地稀缺且價高，桃園擁有方正、大面積工業土地，可供企業依需求興建倉儲廠房、理貨中心。第三，桃園多項園區開發計畫，包括航空城、沙崙產業園區等，吸引產業進場布局物流中心，倉儲物流產業群聚有助於推動倉儲產業升級，導入數位化物流運營、AI智能理貨等，提高供應鏈物流效率，創造產業價值。
台北市兩大開發區，東區、西區門戶計畫積極動起來，台北市長柯文哲昨（19）日表示，未來兩區塊都將成為像美國曼哈頓的地方，而東區、西區門戶計畫的軸心地帶就在京華廣場，不僅將成為北市新地標，商辦所帶來龐大的人流，也能有效帶動區域發展。 柯文哲指出，人流代表金流，例如台北燈節在西門町舉辦，就很有效帶動西區商圈熱絡；觀察捷運人次，過去東區確實較為沒落，但明年台灣燈會、白晝之夜都將規劃在東區舉行，短期可靠活動帶動商機，未來則還有京華廣場商辦園區帶來人流。
目前西區門戶計畫進度中，包括已簽約的E1、E2、開始動工的舊市議會，年底還有雙子星開工，剩下的台北郵局後面BOT案、西寧國宅與洛陽停車場計畫，年底會有新的發展藍圖，預計整個西區門戶計畫全部完成還需要八年時間。至於東區門戶計畫，最後完成會有4.2公里的空中步道，可從南港展覽館一直走到台北流行音樂中心。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛任認為，台北市中心已沒有可供如此大商辦規模的土地，可見京華廣場的稀有性。因鄰近信義計畫區，具備非常好的立地條件，加上特殊的差異化規劃，可因應未來五年逾80萬坪的商辦爆量供給潮，減少削價競爭的壓力，預估未來銷售每坪百萬元起跳，待商辦園區落成、企業進駐後，大量上班族人潮進出，將有效拉抬周邊零售商家的消費機能，帶動商圈發展。
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