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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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受升息和打炒房影響，今年房市在第二季浮現「價量背離」趨勢，就是房價依舊漲，但成交量不如以往，而六都中，新竹房價再創新高年增53%，買氣卻是高雄萎縮最多，專家就說928檔期大量推案也造成更多餘屋，像是小坪數或擴大坪數的建案未來會很難消化，房價上漲的情況恐怕要反轉了。
建案工人忙著趕工，預售屋一棟接著一棟蓋，就怕缺工問題讓營建成本再創高峰，房價越墊越高，但現在卻傳出今年第二季開始市場買氣不如以往，已經出現價量背離趨勢。
還沒升息前，無論蛋黃區或蛋白區詢問度都很高，但看看房地產指數，房價到目前為止漲幅都沒趨緩，而成交量已經縮水至少一半，專家指出這趨勢恐怕隱含房市變盤隱憂。
房地產專家張金鶚說，「例如在中南部，或者在桃竹這些地區，買氣雖然看起來很熱，可是因為量沒有到那程度，沒有銷售成交量的話，大家建商資金周轉會越來越不靈啊，背後隱含著是，在量先價行的情況底下，看到市場上其實慢慢在反轉階段。」 斷言中南部的部分地區買氣旺是假象，以今年新竹房價年增53%再創新高，每坪更是來到40.95萬元，高雄位居第二，每坪30.51萬，桃園第三名單坪也要38.5萬，但是升息影響下，民眾對房價更難以負擔，加上928檔期推案量大、造成更多餘屋出現。
房地產專家張金鶚說，「特別是如果產品是比較，太多小坪數或是擴大坪數，這可能都會市場上會產生一個，比較難去消化去化的成果，我想慢慢的從明年開始，大概市場上會更明顯反映出來。」 專家說明年價量背離會更明顯，未來房市盤整和量縮價緩跌情況，必定會慢慢浮現。
由於2021下半年以來房市經歷一波大漲，未來勢必會反映在公告土地現值與公告地價上，從2017年開始全台公告土地現值基本上都呈現上下微幅調整，預料若沒有特殊政策考量，明年公告土地現值與後年的公告地價都可能出現明顯調漲，公告土地現值可能連5漲，尤其是房價飆漲的新竹地區，漲勢恐怕會相對有感。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於地價調查是採取前一年9月2日至當年9月1日期間內之不動產成交案件，而2021年9月到2022年9月中間就是房價大幅上漲的期間，明年公告土地現值與後年公告地價可能會因此而調漲，但通常地方政府決定調整方向與幅度時，也會考量當下的時空背景，若是沒有特別考量，則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加，而後年公告地價若調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅持有稅都會跟著增加。
根據內政部房價指數顯示，六都今年第2季的住宅價格指數，普遍年增率達到6~14%，南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12~14%，漲幅最小的是台北市的6%，過去一年全台的房價漲幅相當明顯。
地政司的資料顯示，從2017年開始全台公告土地現值調幅-0.83%~2.5%，調整幅度都相當低，若反應過去一年的房價大漲，則今年的公告土地現值調整有機會挑戰連5漲。
至於公告地價部分，過去3次調整全台分別調降3.63%、調降0.66%，去年才又調漲2.68%，由於公告地價2年一調，後年調漲的機會相當高。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，調整稅基接近市價與降低自用稅負等兩大目標，是目前政府在不動產相關稅賦的主旋律，在目前市價與課稅標準落差不小的狀況下，在可見的未來勢必將會不斷調整至接近市價幅度，也會讓多戶非自用持有者受到影響。
都更條例上路24年、危老重建條例實施屆滿五年，政策效益已在雙北市展現，對外釋出銷售的新案頻創區域天價，台北市「敦仰」已逼近每坪240萬元、新北市「皇翔來青」更高達每坪91.4萬元，雙雙刷新史上天價；下波即將登場的都更危老新案，以「台北之星Diamond Towers」最具指標，每坪均價目標將挑戰250萬元以上。
都更和危老條例實施以來，市區較具重建效益的精華地段老舊建築，紛紛變身為大戶豪宅或精品時尚小宅，隨著營建成本飆高，對外出售戶數的單價也屢創新高。
根據實價登錄資訊顯示，北市最高單價都更危老案，由敦化北路「敦仰」奪冠，在璞永建設、外資知名私募基金豐泰地產、海悅國際聯手打造下，21樓去年12月以總價3.2億元成交，每坪高達239.67萬元、直逼240萬元，刷新最貴危老宅紀錄；周邊敦北沿線幾乎都是重量級都更案，包括台塑總部大樓、國泰世華敦北等，成交行情動輒都200萬元以上；另外敦化南路巷內大陸建設危老案「耑序」，今年1月頂樓戶以每坪219.41萬元成交，總價達2.06億元，也刷新區域單價紀錄。信義路四段、光復北路口的公辦都更案「全坤X101」，實價登錄也顯示，頂樓戶15樓成交價達每坪163.5萬元，改寫區域最高單價。
在新北市方面，板橋民權路公辦都更案「皇翔來青」，採先建後售，第二季才正式開賣，雖然坪數僅18～31坪，但在新板特區生活圈、景觀設計及公設的諸多賣點下，銷售和成交價都頗令人驚豔，7月間26樓即以總價1,924萬元成交，每坪成交單價達91.4萬元，不但創下板橋區域最高單價紀錄，更改寫新北市史上最高單價紀錄。
市場人士預期，雙北市都更危老案下波指標，有可能再度挑戰紀錄的，將要看「台北之星」Diamond Towers，三大棟鑽石切面摩天建築已完工落成，其中AB棟五樓以上可售住宅約100戶，每戶約150坪。 據悉目前實品屋已完成，未來正式開賣後，低樓層可望站上230萬元以上的均價，至於中高樓層要250萬元以上，頂樓樓中樓特殊戶挑戰300萬元。
新北市泰山區明志路上的海砂屋，經由住戶自行發起重建，由新北市都更處協助免費辦海砂屋鑑定，後續申請防災都更1.0方案，昨天舉辦開工動土典禮，更新後將重建為地上13樓、地下1層的住宅大樓，共34戶，預計2026年完工。
都更處說，更新前為3棟5樓加強磚造建物，戶數為15戶，歷經921地震後已不堪入住，市府列為具有高度危險性的震損紅單案件，經過各方協助辦理多次的溝通協調，加上市府提供免費海砂屋鑑定及防災都更方案的50％容積獎勵作為辦理誘因，大幅提升住戶辦理意願，加速完成拆除程序。
都更處表示，防災都更1.0方案已拆除14案危險建物，其中6案已申報開工，因該方案將於明年3月22日申請截止，考量新北市仍有許多具有危險性的建物待重建，為保障市民居住安全，促進危險建物加速改建，已在今年9月1日推出更優化的防災2.0版「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」。
都更處指出，2.0版本搭配都更程序，放寬適用建物類型，並降低同意比率適用門檻，只要屬海砂屋或耐震能力不足的建築物，並整合至九成或未同意戶僅存1戶的都更案件，皆給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，期望透過相當誘因促使民間加速重建，早日脫離危險居住環境。
在高雄原本屬於冷門議題的公辦都更，在高雄副市長林欽榮建立「都更一六八」專案之後，都更效率提高，使得近二年來，公辦都更一案接一案，包括興建中、已簽約、招商中及確定明年初招商的高雄五大都更案，至少可引進約1,059億元的投資，未來還會陸續登場新的公辦都更案，吸引更多民間企業參與投資。
高雄最早的公辦都更是位於高雄捷運鳳山國中站周邊地區，2019年3月簽約之後，2,300坪的基地正在施工中，得標的國城建設董事長特助洪士庭表示，該案預定2025年到2026年完工六棟大樓、546戶住宅。
他說，原本預估的投資額從19億元提高到22億元，因施工成本不斷上揚，現在投資金額恐將飆至30億元，因此，公辦都更除了公平公正公開之外，行政效率也是吸引企業投資的重要關鍵。
幸好，林欽榮二年前提出「都更一六八」專案，解決大部分的行政拖延，林欽榮表示，開發商只要公辦都更事業開發計劃報核後，六個月的工作天一定核准。
亞灣特貿三南之南基地、國城和高興昌團隊得標的公辦都更，就是最近適用的案例之一，高雄都發局長吳文彥表示，5.3公頃的「特貿三」分割而成的三個基地成功招商，透過公私協力，高市府無需投入大筆公務預算，即可分回產業空間與公共服務設施等，並增至少4,000工作機會。
亞灣特貿三得標廠商除了國城和高興昌團隊，南之北基地則由國揚團隊得標，北基地則是興富發得標，原本估計總投資額約750億元，不過，市場人士估計，目前應上升到800億元了。
目前正在招商中的公辦都更則是「左營機20公辦都更」，合併面積大約4281.58坪的「機20」，一旦順利脫標，可望引進100億元的投資，21日最新公告招商、面積約2122坪的「高雄市舊市議會公辦都更」，預估可引進大約69億元投資，傾向興建商辦。
高雄都發局另一負責的岡山新行政中心，預定明年初公告招商，粗估可引進60億元的民間投資，據了解，「捷運衛武營站（O10）周邊土地開發案」、以及「捷運橘線大東站（O13）北側商業區土地開發案」，未來也極有可能加入公辦都更行列。
台鐵本業虧損，近年得靠附屬事業收入的挹注，補貼虧損。未來公司化後，台鐵除了本業須力求票箱收入增加，資產開發等附業如何再擴大收入，也成了公司化後能否轉虧為盈的關鍵之一。台鐵局長杜微說，隨著疫情趨緩、旅客回流，將加強站區服務，二○二四年公司掛牌成立前，也會規畫資產開發模式，盼達到永續經營。
根據台鐵統計，二○一九年台鐵每日載客量約六十四點六萬名旅客，達到史上新高。但新冠肺炎疫情爆發後，因民眾減少使用大眾交通的次數，台鐵二○二○年每日平均載客量只剩五十五點六萬人；二○二一年更下滑到四十二點四萬人，降幅近三成五，回到廿五年前水準。
隨著新冠疫情對民眾生活影響逐漸趨緩，台鐵局說，今年八月起載客量已逐步回升，十月每日平均乘車人數更已近五十一點二萬人，尖峰日更超過五十五萬人，載客量恢復到疫情前約八成的水準。
台鐵局表示，隨著旅客回流，正在同步加強站區服務，除了防疫措施及旅運服務，也與商業空間經營廠商合作，提供旅客最好的生活及活動場域。
杜微日前特別到松山車站大樓巡視車站管理及商場環境，該站目前分別委外給兩家民間單位經營商場。 杜微說，台鐵商場及資產開發經營攸關歲入，且與民眾旅客互動頻密，台鐵在二○二四年公司成立前，會詳細規畫資產開發模式，善用資源，廣泛與公營單位及民間企業合作，努力提升各種績效，達到未來台鐵公司永續經營的目標。
根據統計，台鐵去年投資性不動產、租賃、飯盒等附業收入約五十點五億元，已占總收入二成三，其中被稱為車站開發「金雞母」的台北、南港、松山、萬華、板橋、新左營等六座車站權利金，約六億元。不過，也有不少車站商場表現不佳，例如新北汐止車站每日來往人潮雖多，但不少店面空著、長期租不出去，顯示部分車站資產開發仍有改善空間。
台鐵表示，已修正場地短期出借規定，加強資產活化，鼓勵業者舉辦市集及活動，車站商場經營業者若申請借用車站場地辦理活動，可按價目表總金額再給予五折優惠，盼藉此提升車站商機、帶動周邊經濟與人流。
基隆軍港西遷逐步完成，8月威海營區已搬遷到西岸，有50多年歷史的舊營區昨天開拆。市長林右昌說，東岸到西岸市港再生計畫，基本上已經完成，這裡是水岸第一排，未來朝商業開發規畫，將是商業最興盛的廊帶，帶動東岸的全面性發展。
基隆港務公司昨進行東岸威海營區第二階段拆除工程祈福開工典禮，港務分公司總經理高傳凱指出，啟動軍港遷移工作到現在5年，7月港務公司把新威海營區第一期工程點交給軍方，軍方8月搬遷，完成階段性的任務，代表軍港西遷不是口號，已經逐步落實。
林右昌說，基隆港東岸軍港完成西遷後，港警總隊也會在民國114年遷移，在行政院、警政署等支持下採先建後拆。未來可連接到東三、東四碼頭的旅運大樓，蔡英文總統上周才來視察過，將成北台灣重要的亮點。
林右昌表示，他可以驕傲地說，這發展基地是留給下一任市長及未來基隆市重要資產，感謝立委蔡適應多年來協調爭取，還有港公司、海軍及市府在市港溝通平台不斷開會及努力促成。
現址將由市府與國產署及相關單位一起討論全面性來開發。 立委蔡適應說，上月131艦隊舉行降旗儀式後遷到西岸，舊營區未來將是市區最精華的一塊區域，希望由市府和國產署來聯合商業開發，可以有飯店、類似OUTLET等商業空間，有很高的商業機能，未來他會扮演重要角色推動。 議員張顥瀚說，軍港西遷是東岸整體發展重要的啟動機，未來再配合貨櫃港的西遷，還有市政大樓的興建，東岸整個廊帶大翻新。
為了多元發展，建商跨業轉投資，通常以飯店、餐廳、和商場為主，不過，為了因應高雄這座市的轉型發展、以及國內外企業陸續進駐投資，高雄建商近來的轉投資，已有明顯轉向，御盟建設集團首開高雄第一家酒店式公寓，國城建設集團則將焦點鎖定米其林餐廳，挑戰新領域，並在「高雄米其林元年」，一口氣摘下2顆米其林星星。
在台北已漸普遍的酒店式公寓，在高雄則是頭一遭，而且是由偏愛高難度挑戰的御盟建設集團所投資，因為，御盟除了高雄第一家酒店式公寓「御盟國際驛館」之外，還做了許多高雄建商的「第一先鋒」，包括轉投資高雄房價最高的晶英國際行館、Ukai米其林廚師餐廳、以及金馬賓館當代美術館。
這些作為展現御盟董事長邵永添對理想與價值的堅持、以及他對高雄城市發展的信心，因此，包括土地，御盟的四大轉投資砸了將近百億元，光是「御盟國際驛館」的每坪興建和設備費用，就達28萬元，簡直是豪宅等級。
他說，一流的世界強國，都以藝術、設計、創新和時尚，發展成國際品牌項目，高雄這座城市就是需要這些要素，更何況，以租代購將是未來的居住模式。 酒店式公寓絕對是一個未來的營運模式，因此，華友聯董事長陸炤廷表示，在集團規模大幅成長之後，正積極評估、規劃在台南高鐵站生活圈，投資經營酒店式公寓。
陸炤廷指出，台南高鐵站生活圈是連結竹科、台北與南科非常重要的轉運圈，台積電為了提供進駐南科的國內外工程師住宿，全部包下台糖在台南高鐵站生活圈興建的大樓住宅，除了台積電，相信其它在南科有設廠的科技大廠，對酒店式公寓的需求是龐大的。
他說，除了台南高鐵站生活圈，華友聯也有評估運用位於高雄衛武營生活圈的商業用地，興建酒店式公寓的可行性，希望為集團拓展不同的長期金流。 除了酒店式公寓，成為高雄建商新歡的，還有今年才納入評選的米其林餐廳，而且在「高雄米其林元年」就開花結果，那就是國城建設集團投資的「承Sho」日式餐廳和法式餐廳「Liberté 」。
國城特助洪士庭表示，一戶4、5千萬元的房子，不是每個人都進得來，但是，在豪宅「定潮」開設米其林餐廳，可以讓更多人接觸它，此外，在高雄轉型的過程中，城市的餐廳文化的提升，國城決定扮演推手，引進高端、以主廚為主的中小型米其林餐廳。
洪士庭指出，由於國城本業是建設，因此，「兼」著開設米其林餐廳並沒有想要賺錢，事實上，也很難，因為，光是「承Sho」日式餐廳和法式餐廳「Liberté 」的裝潢合計就要4千萬元，今年疫情之下，迄今已虧損600萬元，但，從吸引更多人前進高雄，品嚐美食的角度來看，證明是成功的。
至於轉投資最多元的，首推聯上集團，包括餐飲、商場、教育、運動休閒，而尊邑建設另設公司，負責500多間住宅的出租，則是比較特殊的包租公。 聯上董事長蘇永義表示，聯上目前轉投資產業，涵蓋飯店、餐飲、商場、教育、以及運動五大項，旗下有高雄Hotel Dua、墾丁Hotel Dua、高雄聯上大飯店、聯上高爾夫練習場、台鋁商場、高雄農16商場、新北聯上廣場、鰭毅日料、牛排館、悅品中餐廳系列、晶琦盛宴婚宴會館、2間幼兒園。
他說，除了墾丁Hotel Dua、以及高雄農16商場正在興建中，其它都已營運多時，而當初會投資，除了興趣以外，主要還是考量長期穩定收益，雖然獲利不高，但也讓社會更多元、豐富。 尊邑建設除了興建住宅銷售，看好長期的現金流量，累計迄今，共有500多間住宅，可供出租，尊邑建設總經理曹釗舜表示，為了做好物業管理，已成立另一家公司專責位於高雄、台南的住宅出租業務。
高雄建商最傳統的飯店轉投資，在屏東轉投資經營的H飯店的華友聯，算是較早的，華友聯董事長陸炤廷表示，經營飯店，主要是基於長期現金流貢獻、以及提升品牌形象的考量。
京城建設轉投資H2O水京棧國際酒店，同樣的一項考量，也是品牌形象的提升效益，京城發言人周敬恆指出，此一效益也已日見顯者，至於現金流量的功能，則在其次，因為，H2O一年的營收大約2億元左右，遠不及興建、銷售房屋的金額。
銀行房貸鑑價愈來愈小心。公股銀行主管指出，房市今年來已出現量縮價穩，甚至價跌情形，因此除了在貸款成數、金額上更謹慎，對於鑑價金額也更保守。
舉例來說，在房市多頭時，可能會用實價登錄的第一、第二或第三高價評估，現在則會落入實價登錄的第四、第五高價。 公股銀主管說，2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標，但銀行還是會有內部的鑑價標準，之前房市上揚，因此實價登錄的價格是一直上揚，因此鑑價會貼近最近的實價登錄，但現在房市氣氛大不同，已經出現量縮情形，且央行今年開始升息後，買賣雙方的觀望氣氛更加濃厚，因此現在也會將可能的跌價空間列入鑑價的標準之一。
舉例來說，民眾買屋價格為1,000萬元，過去可能可以鑑價至900萬～950萬元，現在的鑑價可能只有850萬～900萬元，等於可貸款成數開始減少。
公股銀強調，銀行雖然鑑價上保守，但會以其他的附加服務來吸引客戶，並優先以首購、自住、還款能力強的優質客戶為主，並會更加要求分行辦理房貸時，要更加嚴格審慎評估借款人的所得負債比。
公股銀主管分析，今年以來，央行升息並調升存款準備率，土建融貸款利率、消費者購屋房貸利率已隨央行升息開始走高，目前不動產業者面臨工期拉長、交屋延期、資金積壓增加的挑戰，部分大型建商宣布減少購地，中小型建商出售建案以降低資金壓力。
其中的關鍵就在於房價自2020年起大幅上漲，加上2022年初以來，連續升息使房貸利息增加，部分買方因負擔提高而轉為觀望，以致2022年上半年預售屋成交量下滑，整體交易量明顯縮減，惟下半年疫情趨緩，建商推案開始增加。 整體來看，預期今年第四季房市回溫有限，將呈現量縮態勢，若成交量持續下滑，後續房價可能面臨修正，房市仍應審慎看待。
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