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歐亞不動產估價師聯合事務所
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內政部統計，今年截至9月，都更核定件數達57件，有機會追平去年成績；反之，觀察危老申請速度趨緩，以台北市而言，8月、9月兩個月間，僅收到二件申請。專家分析，在營建成本高昂下，建商從危老轉向都更的趨勢相當明顯。
觀察歷年都更核定狀況，2016年前都更核准件數平均每年僅40件，2017、2018兩年間，平均每年核准件數增至77件左右，2019年全年首度突破百案，核定件數103件，2020年核定86件，2021年核定67件。 今年初受缺工缺料危機、疫情影響，原本都更核定速度較為緩慢，不過下半年速度加快，截至9月共核定57件，全年有機會追平去年成績。 57件核定案件皆位於六都，台北市共30件，占半數以上，台北市都更數仍冠居全台；其次為新北市15件，件數已超越去年全年11件的成績，表現堪稱亮眼；台中市五件，桃園市三件，台南市、高雄市各二件。 然而在都更熱度上升的同時，危老申請速度卻趨緩。以最具指標性的台北市來看，8月、9月兩個月以來，僅出現二件申請案，是過去身為危老熱區的台北市，少見的景況。
至於8、9月危老申請最熱絡的地區，則落在台中市，共有42件申請；高雄市共31件申請；新北市共11件。 從統計數據觀察，北部地區危老案件進入高原期，成長速度慢下來；反而中南部地區，近來申請熱度急起直追。 住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，危老需要100%所有權人同意，實施至今，能夠整合到100%的案件，大多已趁時程獎勵落日前整合完畢，剩餘案件則會慢慢轉軌到都更。 她分析，一來都更條例給予的容積獎勵上限高過危老條例，二來對建商而言，小基地危老所要負擔的成本較高，市場會漸漸朝都更靠攏，長期而言則要持續觀察。
台北市大街小巷可以看到陸續有危老改建基地陸續動工，北市建管處核准案件統計共735件，其中時程+規模獎勵、結構評估、耐震設計與綠建築，是危老案件申請容積獎勵最普遍的項目，至於無障礙設計與捐贈公設地的規範較多，加上前面的容積獎勵可以拿滿40%的狀況下，無障礙設計與捐贈公設地成為最冷門的申請項目。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，有鑑於都更推動曠日廢時，危老改建案成為台北市老城翻新的新捷徑，危老案在爭取容積獎勵時，會考量個案的基地條件與效益，選擇申請CP值最高的容積獎勵項目，把錢花在刀口上，統計北市的危老案平均可以爭取到34%的容積獎勵，對於個案開發相當進補。
統計顯示，幾乎只要符合危老條件就能拿到的獎勵包括有時程+規模獎勵與結構評估，兩者危老個案幾乎都能夠順利取得，至於申請第三多的則是耐震設計，有高達87%的案子都有取得耐震設計的獎勵，其次則是綠建築的獎勵，由於市府規範取得30%以上獎勵個案，要求取得銀級以上的綠建築標章，因此有高達74%的危老案都有申請綠建築的獎勵，由於耐震設計與綠建築都有不同等級的獎勵回饋，危老案也會評估費用與想要取得的等級。
至於基地退縮的獎勵，雖然獎勵取得也相對容易，但台北市很多都是小面積的開發案，沒辦法做到臨路退縮的條件，因此申請的比例僅約47%，其次則是智慧建築的設計，這部分也需要花費額外的經費，申請的個案比例約46%，至於較為冷門的包括有無障礙設計與捐贈公設地，由於前面的容積可能已經爭取到頂天的40%獎勵，加上無障礙設計必須符合許多項目，危老案評估時就會排在後面的順位，另外捐贈公設地部分，個案也不一定有公設用地可以捐贈，因此兩者申請的比例都相對較低。
因應近年房價持續上漲及家庭人口減少，全台住宅的平均坪數逐年減少。從數據來觀察，近1年台中各行政區不動產建物交易，以西屯區4425筆最多、北屯區4103筆次之，而西屯區買在19坪以下的佔比來到18.9%，逼近2成。 而先前也有網友在PTT WomenTalk版上發問「室內14坪的房子算是很小嗎？」引發討論，原ＰＯ表示是因為看網紅的開箱影片，覺得有自己的家很羨慕，但又覺得房子好小，而尋求網友意見。 對此其他網友表示「14坪一個人住剛剛好」、「不生也不養寵物還行」，也有人無奈透露出高房價時代意見認為：「妳先說說自己買得起幾坪，再來討論14坪到底大還是小」。
▲西屯區實登交易面積佔比一覽表。
依內政部實價登錄資料，台中市房價最高的西屯區自2021年9月到2022年9月，共交易4425筆，從面積坪數分析，以20～39坪佔1461筆最多，佔比33.1%、40～59坪為948筆，佔比21.4%、19坪以下則有838筆，佔比18.9%。 值得注意的是，被視為豪宅等級的100坪至200坪間的大坪數住宅，也達460筆，佔比約10.4%，鄉林不動產研究室指出，這應該與中部傳產企業主回流台灣置產，準備退休有著極大關係。但因土地成本及營建原料高漲，在購屋總價預算考量下，建商預售新案坪數「沒有最小、只有更小」，此現象已成不可逆的必然趨勢。 但現況是美國升息一波波，無論首購、換屋或豪宅產品普遍有縮水現象，大坪數變中坪數；中坪數減為小坪數。
在高房價時代28～32坪還是當道的熱銷產品， 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為，從目前房價來觀察，相對一直創天花板價的預售屋，成屋價格就顯得親民，加上還有看得到摸得到優勢，實際空間與想像零誤差。 另外由於預售屋目前預售屋受到房地合一2.0新制興建期間與完工後的閉鎖期，最長需持有8年以上，才能適用低稅率轉售，不論是ＣＰ值、政策面都凸顯成屋在資產配置的彈性。 鄉林建設副總經理方偉民表示，台中房價出現高空亂象，尤其是新興熱門重劃區的房價屢創新高。以三代同堂為目標的高資產換屋族，同樣7000萬元的購屋預算，在成熟精華商圈，例如科博館、草悟道周邊卻可以買到150坪以上，舒適度與坪效、環境、空間CP值比重劃區預售屋都加倍。
台經院今(25)日發布10月景氣動向調查，台經院研究員劉佩真接受《三立新聞網》訪問指出，「建商、代銷雖然在928檔期推案爆量8,080億，但面對升息、股匯市波動、通膨、打炒房、兩岸情勢等壓力，買方進入保守狀態，推估至少將持續半年。」 劉佩真表示，本月營建業中，營造、不動產業者皆看壞房市景氣。房市表現方面，2022年9月六都建物買賣移轉件數月增率為-4.2%，主要是反映大環境依舊壓制整體房市買氣的表現，也就是即便時序來到928檔期傳統旺季。 她指出，海悅、愛山林、甲桂林、新聯陽等四大不動產代銷公司，928檔期新建案推案量逾2,345億元，而全台928檔期推案量達到8,080億元，年增率高達41.2%，創下2017年統計以來的新高紀錄。
劉佩真分析，全台新建案之所以推案爆量，主要是由於329檔期、520檔期適逢央行開始升息、俄烏戰爭延續時間較預期為久、本土疫情於第二季大噴發，導致不動產開發商將推案延緩，因而使得928檔期的推案規模出現大幅增長的局面，同時需求面亦有部分遞延性的剛性買盤浮現所致。 展望未來半年，她說，房市依舊壟罩於我國央行再度升息、營建業缺工缺料問題仍未解、內政部《平均地權條例》送立法院審查、銀行對於房市相關的貸款態度仍謹慎、兩岸關係依舊緊繃、通膨居高不下侵蝕民眾實質經常性薪資水準、國內外股匯市波動劇烈、國內打炒房政策持續壓抑市場非自用買盤等陰霾，故未來半年國內房市景氣多瀰漫保守、觀望的氛圍。
面對央行今年連續三季升息，且股市走弱、資金水位下降等，也讓房市量能衰退，雖然部分地區成屋有出現價格微幅下跌，但多數民眾仍未感受到降價或是議價空間明顯加大。專家也提出，有幾項銷售作法能達到「鞏價」目的，造成房價沒下跌的錯覺。 以記者實地到預售建案賞屋的經驗來說，近期銷售端面對政府打炒房、銀行審核貸款趨嚴，多會提醒消費者可「房貸＋信貸」或「房貸＋公司貸」，這部分是讓買方能夠達到購屋門檻，讓自備款不足的人「踮腳尖買房」。而鞏固價格做法，第一種是「總價含裝潢」，這手法從早期至今，在預售屋市場就相當流行，尤其裝潢能含在總價貸款時，能吸引許多小資購屋者買單，在預售屋實價登錄時，即便註明總價含裝潢，卻仍達到美化總價與單價數字的效果。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源，則觀察到新型態的操作手法。他表示，有建案透過總價不變，挪動車位價格，以此鞏固「單價」，舉例來說，總價1000萬元，房屋750萬元、車位250萬元，曾有案例是，建商要求簽約時寫總價1000萬元，房屋850萬元、車位150萬元，這樣就能美化建物單價。 陳泰源說，這樣有兩種效果，第一、建商在賣社區餘屋時，消費者看實價登錄會發現單價還鞏在那，沒有修正或下跌；第二、建商可藉此說服消費者「若車位價格寫低，未來轉手時，卻能賣到市場行情，用車位賺到價差空間」。 除了上述兩種鞏價方式，第三種則是簽訂契約後，再私下折讓。例如今年高雄國稅局就提出一個補稅案件，民眾在109年與建商簽訂房屋土地買賣契約，交易總價為1400萬元，簽約後建商折讓300萬元，111年他出售時卻以1400萬元列為取得成本，遭補徵房地合一稅135萬元與罰鍰43.2萬元。
房市專家、消基會房委會委員張欣民指出，現階段總價含裝潢、送家具家電，都是為了讓消費者稍有撿到便宜的錯覺，同時鞏固價格，尤其若房市持續走淡，銷售業者不想當「開第一槍」的人，也只能透過此方式盼望買方出手。 張欣民表示，業者透過鞏價方式，或是美化實價登錄，讓消費者現階段感受不到價格有下跌可能，但時間拉長，在升息與資金退潮基調不變之下，明年預售與成屋市場價格將逐漸鬆動，屆時降價消息可能就會浮出。
房市「四大皆空」、觀望氣氛濃厚。中央銀行今（25）日公布，9月國銀房貸餘額為9兆2,427億元，續創歷史新高，但年增率降至8.17%，連六跌並為近兩年新低；中央銀行官員指出，受到地緣政治風險升溫、政府打炒房政策、央行升息、股市大跌等利空衝擊，房市觀望氣氛濃厚，是房貸餘額年增率每況愈下的主因。
央行今日公布國銀消費者貸款統計，其中，房貸餘額增至9兆2,427億元，續創歷史新高，月增351億元，為兩個月高點。不過，進一步觀察年增率，9月房貸餘額年增率降至8.17%，連六月下跌，並為2020年12月以來、近兩年新低。 官員分析，全球地緣政治風險升溫，加上政府打炒房政策發酵，且央行3月以來已三度升息，以及股市下跌、市場資金緊縮，房市在眾多利空齊聚下，氣氛轉趨觀望。
官員表示，「房市現在氣氛比較觀望，加上利率持續走揚，民眾購屋時須考量的因素會比較多；另外，股市好的時候，民眾可能會把賺到的錢拿去投資房地產，當股市不好，甚至面臨斷頭壓力時，原本有購屋計畫的民眾可能就會停下來。」 至於建商推案信心指標—建築融資，9月餘額3兆273億元，續創歷史新高，月增226億元，為兩個月高點。央行統計顯示，9月建築融資年增率為12.04%，較8月的12%略為上漲，但中長期來看，增長率仍維持下降趨勢不變。 央行官員分析，建築融資年增率略為回升，主要是適逢928檔期，建商積極推案，另外，營建成本上漲，以及央行明令購地貸款須在18個月內動工，都讓建商需要籌備較多的資金。
對於近期房市景氣，官員分析，買氣確實有點縮手，買賣雙方的交易意願也明顯降溫。另外，近期建物買賣移轉棟數轉為衰退，而移轉棟數衰退後的一個月，房貸金額也容易隨之減少。 至於房價，官員表示，近期房市情況陷入膠著，賣方不願降價求售、買方則認為房價過高遲遲下不了手，所以房價至今仍未見明顯鬆動。
台中捷運綠線全線營運將滿1年半，沿線6站7處聯合開發案，目前已有5處覓得合作夥伴，而最精華、最受矚目的捷運市府站兩側G9-1、G9-2聯開案，因開發金額龐大，目前正在辦理招商評選作業程序中。冠德（2520）建設本月21日公告，以總價9.28億元向慶仁建設取得七期「惠國段」約302坪土地，進軍G9-1聯開案的企圖心明顯。
七期房仲業者分析，冠德建設以單價約306萬元購入七期高容積土地很划算，且冠德積極布局中捷沿線聯開案，藉此也能塑造品牌力提升冠德在台中知名度；還有，聯開案由中市府評選，即使冠德未能取得G9-1聯開案，也還是地主身份，仍能獲得開發成果。 台中捷運市府站位於台灣大道與文心路口，兩側分別為G9-1與G9-2土地開發共構車站，土地面積合計3,600坪。此次冠德從慶仁手中取得302坪土地，就是位於G9-1，換算單價落在306.8萬元。
據悉，G9-1原地主組成為中華置地占29.68%、慶仁建設占29.45%、2位陳姓自然人12.62%，4位私地主就占超過7成土地。由於該地原本為中華賓士、文心玉市經營，土地占比近3成的中華置地，就是中華賓士關係企業。而冠德日前取得慶仁的土地，如同跨足G9-1聯開案的首部曲。 另一塊G9-2私地主組成，則是慧德興業占5.65%與2位陳姓自然人占0.26%。
其中，慧德興業董事長是巨大（9921）集團創辦人劉金標。而G9-2基地就位於2018年國泰人壽砸下76.64億元買下的3,260坪、原愛買中港店旁，當時地主同樣是慧德興業，每坪單價超過235萬元，當年打破台中土地交易總價紀錄！ 不過，原土地所有人均已完成協議價購，目前查詢土地登記均為台中市政府所有，管理人為台中市公共運輸及捷運工程處。 台中市政府交通局捷運工程處表示，位於文心路與台灣大道口西側的G9-1，目前正在辦理招商評選作業程序中，預估民間投資開發費用為60億元，預計年底前公告。
華固建設公司2019年時在新北市新莊區建國段土地4千坪土地，投資18.47億元興建廠辦大樓華固國家置地，總面積達2萬坪，該公司配合新北市府公共托育政策，捐贈124坪空間設置公共托育中心，回饋地方鄉里。 經發局長何怡明表示，華固國家置地為市府招商一條龍政策落實投資第25案，響應市府工業區立體化政策，回饋公益空間供市府設置托育中心，創造公私雙贏範例。 新北市推出工業區立體化方案，以產業空間向上開發解決新北產業用地需求，2019年起至今已審理通過共59案，創造72.4萬平方公尺產業空間，投資金額達624.86億元，預計提供2.1萬個就業機會及1298億元產值。
華固建設鍾榮昌董事長表示，華固國家置地為2幢2棟的大型廠辦，地上12層、地下2層，擁有141戶，總面積約2萬1245坪。本案已於今年9月取得使照，未來將引入電子、通訊及醫療設備等高科技產業進駐，預估全案可帶動930個工作機會。 此外，本案透過立體化政策爭取容積獎勵，配合新北市公共托育政策，除了讓建築物長高，亦捐贈124坪公托空間、新台幣750萬元的室內裝修費，設置公共托育中心，提供當地員工安心托育環境，兼顧社會公益。
經發局表示，華固國家置地的公共托育中心，是新北市於工業區設置的第3處，也是全國第1處透過工業區立體化捐贈公益回饋空間所規劃的公共托育中心。其餘2處位於工業區的公托中心，則分別為五股五權公托中心及新店寶高公托中心。
總工程經費逾1442億元的高雄捷運黃線，確定於10月31日先就機廠動工，目標117年底完工通車，將可打造大高雄地區30分鐘生活圈! 高雄捷運黃線總長約22.91公里，共設置23座車站，並連結捷運紅、橘線、輕軌、台鐵等4條運輸系統，路線行經鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等6區、人口共約116萬人，占高雄市總人口約41.8%。 捷運黃線也經過正修科大、高雄科技大學、高雄醫學大學等3所大學，及高雄高工、高雄商職、復華中學、鳳山高中、福誠高中、前鎮高中、立志高中等7所高中職，可服務10所學校學生約5.5萬人。
今年3月，行政院長蘇貞昌宣布核定捷運黃線綜合規劃計畫，總經費1442.37億元，中央負擔833.82億元，市府負擔608.55億元；7月中，高市府提報的捷運黃線基本設計，也獲行政院工程會審議通過，隨即辦理工程招標採購作業，並配合啟動周邊土地聯開計畫。 高市府今天證實，捷運黃線確定於10月31日，先就機廠動工，目標117年底完工通車，完工後將可打造大高雄地區30分鐘生活圈。
市長陳其邁強調，捷運黃線讓高雄交通路網更加完整，路線從鳥松經過長庚醫院及澄清湖球場，未來就醫、就學、看球，均可利用捷運。 高市府指出，陳其邁市長自109年8月上任後，積極爭取新路線計畫，2年內獲得行政院核定第二階段岡山路竹延伸線、黃線、小港林園線等3條路線，加上輕軌二階，讓捷運四線齊發。 對於6年多的施工期，黃線沿線居民擔憂進入交通黑暗期，高市捷運則強調，黃線捷運除Y1車站為高架車站外，其餘均為地下車站，主要路線段以潛盾方式施工，對交通不會造成太大影響；至於起點的Y1車站，採用明挖覆蓋工法，規劃透過半半施作方式，儘量降低對附近居民的影響。
雲林麥寮工業專用港是國內第一大運輸原物料及成品的工業區域專用港口，港域水深達24公尺，可供30萬噸級(DWT)油輪進出，為台灣最深的深水港，目前主要專供雲林離島式基礎工業區內廠商輸出入用途。雲林縣府為了克服海線貨運不便，為產業發展引入經濟活水，張麗善縣長持續與中央溝通爭取麥寮港改制為國際商港，並成功讓經濟部在110年9月同意興建「南公用碼頭」，預計將於2027年完工，未來麥竂港將能發揮更大能量，配合台西區廠商需求由南碼頭進出口貨物，擴展周邊產業園區發展利基。
南公用碼頭港口具有深水港的先天優勢，且位處台灣西側中央，加上有離島工業區廣大產業腹地，擁有區位優勢，可供南北貨物之進出口使用，在張麗善縣長努力不懈的推動下，環保署於111年8月通過變更環境影響評估審查，一旦完工後南公用碼頭未來將可作為台中港輔助港，支援台中國際商港進出口貨物服務功能，藉以降低貨物進出口運輸成本及縮短運輸時間，提高廠商產品國際競爭力。 由於台中港易受東北季風及潮差影響貨櫃場裝卸作業，雲林縣府更規劃麥寮工業專用港與台中港形成雙港聯運，如同南部地區的高雄港與安平港、北部地區的基隆港與台北港，彼此支援提高進出口貨物作業的便利性，強化雲林及周邊縣市農漁產品及工業產品的物流效能，強化產品貨物流通的競爭力。
為了讓產業發展能邁向多元化，加速既有業者轉型及異業合作，張麗善縣長在南公用碼頭發展願景中，搭配智慧綠色漁業產業園區、綠色科技關聯產業園區開發，將引進智慧養殖、新能源、海洋生物科技、產銷服務及相關加值產業等，雲西沿海地區將藉由南公用碼頭為起點，帶領台西產業園區邁向國際進出口貿易、國內產銷物流服務、貨櫃集散中心、境內關外保稅區，以促進地方產業轉型與升級，創造更多優質的就業機會。 除了在地產業發展外，張麗善縣長指出，去年九月，縣府與經濟部達成共識，針對麥寮港南公用碼頭整個開發，配合能源政策燃煤轉燃氣，同意工安無虞前提下，公用碼頭新闢液化天然氣接收站，附帶港內三碼頭以一加三方式共同開發，不僅能讓中央燃氣取代燃煤的政策加速落實，也開展出南公用碼頭的多元用途。
南公用碼頭能夠以優良水域條件提供貨物進出口物流作業，減少貨物由生產端至消費端的碳足跡及物流作業成本，加上未來觀光遊憩的共榮發展，也是雲林縣府思考減少碳排、迎向永續城市的重點，讓此一重大建設帶來繁榮周邊地方的正面連鎖影響極大化，如就業機會增加能吸引青年返鄉和人才流入，人口增加便能提升住宅、民生消費用品教育等的需求等，有利城市發展的正向循環將有利於達成聯合國2030永續發展目標SDGs中「合適的工作及經濟成長」、「創新及基礎建設」、「多元夥伴關係」等目標，最終達成產業高值化發展、公共建設優化等多面向社會經濟效益。
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