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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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全台房屋價格走揚，在疫情之後更突顯獨棟優勢的透天宅，總價普遍走升，實價登錄資料統計，各縣市透天今年第3季平均總價與去年同期相比，全國有六個區域總價漲幅超過二成，台北市是總價最高、也是漲幅最多的縣市，平均總價從近4,000萬漲至5,000萬元，年增幅度達31.6%。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，一般透天土地持有面積大，台北市透天交易量較其他類型少，並非透天交易的主力區，但平均總價卻高度成長。
綜觀透天平均總價大幅成長的區域，第3季年漲幅第二高者為宜蘭縣，平均一棟1,393萬元、年漲幅26.8%。 大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭有高鐵站建設議題，目前全台房市降溫，但看好未來宜蘭縣高鐵商機，仍有買方願意進場，透天類型的買方一半為在地、一半來自雙北，雙北的買方多數是退休後想定居，千萬元在雙北僅能買二至三房，在宜蘭可購置透天，因此詢問度高。
第三名彰化縣及第四名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3%、22.8%，平均總價去年第3季不到千萬元，今年已到上千萬元。而第3季透天平均總價不到1,000萬元的縣市僅剩澎湖、雲林、屏東、台東及花蓮縣。
郎美囡分析，除資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，且土地取得成本愈來愈高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。
台鐵近年在都會區進行鐵路地下化，同時增設新通勤車站，縮短不少通勤運輸時間，讓火車站周邊成為民眾購屋選項之一。永慶房屋統計實價資料，六都各火車站今年以台中五權車站交易286件最為熱絡，其次為新北汐科車站、高雄內惟車站。 前十名中，新北市入榜3個車站最多，其中包括汐科站、汐止站，桃園市、台中市與高雄市各占2席，台北市則以松山車站進榜。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台鐵於2018年完成鐵路高架捷運化工程，五權車站與太原車站即是高架捷運化車站，藉由縮短台鐵班次間距，提供更便利的通勤大眾運輸工具，不僅縫合東西側交通網絡，也帶動周邊商圈與不動產市場蓬勃發展。 排名第二的則是汐科車站，今年車站周邊房市交易量為284件。
陳金萍表示，汐科站鄰近台北市，交通相當便利，車程5分鐘即可抵達南港。此外，還坐擁1、3號雙國道系統以及環東高架。生活機能完善，周邊有好市多汐止店、遠雄U-TOWN商場提供購物需求，與汐止車站一帶的傳統商圈也相距不遠。
此外，汐科站周邊有東方科學園區、遠東世界中心與兩大廠辦之外，還有遠雄U-TOWN結合了廠辦與複合式商場，帶來大量就業機會與購屋需求，增加汐科車站周邊的住宅買氣，同時也支撐房價，同時帶動周邊商圈發展。
若細看熱門交易火車站坐落的縣市，可以發現新北市囊括3個名額，其中坐落於汐止區的3個火車站中就有汐科車站與汐止車站2個上榜，顯示汐止區交易相當熱絡。
內惟車站則以交易量262件拿下熱門交易火車站第三名，陳金萍表示，內惟站過去因挑到與平交道的阻隔，與東側的美術館特區成為強烈的對比，內惟生活圈是高雄市較早發展的區域，區域生活機能完善，雖建物屋齡較為老舊，但2字頭房價相對吸引不少首購、換屋族群進駐。
觀察熱門交易火車站近兩年的住宅均價可以發現，高雄市的正義車站漲幅18.6%居冠，其次則是台中市的太原車站，漲幅14.1%，桃園市的中壢車站則以漲幅13.5%位居第三，十大熱門交易火車站中就有六個車站年漲幅超過一成。
陳金萍分析，這六個年漲幅超過一成的火車站都受惠於台鐵捷運化利多加持，原本鐵道兩側商圈、生活圈受切割而各自發展，不過，在台鐵地下化、高架化等鐵道立體化建設後，車站周邊都市景觀、交通機能向上提升，火車站周邊住宅指名度增加，房價也獲支撐。
為因應台商回流設廠需求，同時加速麻豆、佳里地區產業發展及落實公有土地永續利用，南市府將釋出8筆大面積且形狀方整之麻豆工業區市地重劃抵費地，並辦理地上權招商，創造麻豆工業區未來之發展與願景，並落實公有土地永續經營及土地處分多元化之精神。
麻豆工業區市地重劃區位於國道一號麻豆交流道西側，為交通便捷之甲種、乙種工業用地，整體開發面積為110.83公頃，開發完成後可提供近 90 公頃的優質工業用地。
同時取得21公頃公共設施用地，包括公園、廣場、新闢道路、兩座大型滯洪池及三座跨越埤頭排水之新建橋梁，並配合重劃工程同時施作麻豆及麻柚抽水站，具備完善的交通動線及排水系統，並大幅改善本區易淹水問題，同時打造一個「優質工業區」，展現「工業新風貌」的都會發展區。
南市府地政局長陳淑美表示，因應台商回流熱潮帶動工業用地需求，本重劃區重劃完成後除地主分配取得之工業用地外，南市府取得約15公頃抵費地供工業發展與利用，除公開標售外，同時採設定地上權等多元化方式處分土地，以活絡工業區土地的供給，並吸引優質廠商及優秀人才進駐，進而增加就業機會，刺激地區經濟發展。
藉由高速公路等便利的交通網，結合既有之空間架構，擴大南部科學園區之蛋黃區，成為南部科學園區衛星園區最佳據點，滿足大台南地區未來工業發展需求，並提供充足的就業機會，帶動區域經濟成長。
國家住都中心「新竹市建功Campus設定地上權公辦都更案」，已自10月21日起公開徵求實施者，採設定地上權方式辦理，受理申請至12月20日下午5時止，國家住都中心預定在11月11日舉辦招商說明會，邀請業界優質團隊踴躍參與。
此次招商有三大亮點。首先，國道兩鐵近，南北往來便。 國家住都中心表示，基地位於新竹市東區，鄰接金城一路35巷（20公尺計畫道路），距離國道1號新竹交流道僅3分鐘車程、距離高鐵新竹站僅15分鐘車程，交通便捷，地理位置優越。
其次，緊鄰清陽交，產學研環繞。此案基地土地面積約1.05公頃，為第二種商業區(附)，鄰近清華大學、陽明交通大學；距離新竹科學園區、竹科X產業園區及工研院僅數分鐘車程，產學研環繞，坐擁高科技人才庫，極具科技產業總部之潛能。
第三，科技新廊帶，產發新聚點。此案產權單純，可申請都更容積獎勵，基地方整條件佳，北接公園、西鄰綠地，配合歷建修護及溪埔子第二支線之河川整治，完成後提供約1公頃的開放空間，匯集歷史人文、水岸公園與科技產業的優越商業區，結合周邊科技量能，形塑新科技廊帶，促進科技產業再發展。
最新第3季國泰房地產指數今發布，全國新案可能成交價每坪均價約47.23萬元，相較上季漲近3%，不過，30天銷售率卻僅11.6%、季跌2.44%，七大都會區中，以新竹縣市新案成交價漲幅最大，每坪將近50萬元、季漲約21.25%，反觀台北市則出現下跌，本季每坪成交價約104.08萬元、季跌4.55%。
根據最新發布的國泰房地產指數，第3季30天銷售率，除桃園市、高雄市外，其它五大都會區均較上季減少，其中以新竹縣市減幅最大、季減約13.97%，至於，成交量指數新竹縣市則是唯一減少的都會區，季減約28.71%。 30天銷售率減幅第2大的則是台南市，第3季指數約13.56%、季減約8.53%，雙北市銷售率季減幅則落在3%出頭。
進一步觀察七大都會區第3季可能成交價，台北市是唯一每坪均價破100萬元的都會區，而且連3季單價均突破100萬元，新北市每坪約52.92萬元居第2高，新竹縣市每坪高達49.66萬元，居第3高，僅差3400元便站上單價50萬元大關。至於，桃園、台南以及高雄市可能成交價每坪均價落在32.5萬元至39.86萬元間。
此外，該報告針對七大都會區僅大廈新案每坪成交價市調結果，新竹縣市每坪高達55.9萬元，季漲23.44%、年漲約89.03%，首度超越新北市大廈新案、每坪約52.7萬元，躍居全國大廈新案每坪均價第2高。
Q3新竹大廈建案單價首度超越新北 躍居全國第2高 第3季國泰房地產指數統計新推建案數共256個，推案戶數計有2.58萬戶，較上季及去年同季均上升。總推案金額達4586億元，較上季及去年同季均上升；主力總價落在1783萬元，較上季及去年同季均下降；其中大廈新案占比達86%。
據金管會9月底統計，僅有八家銀行不動產放款比率落在逾28%警戒區中，超過29%的銀行「連兩個月掛蛋」，為一年半來首見，顯示銀行持續從不動產市場抽回資金，脫離警戒區的家數愈來愈多。
依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。
今年除2月農曆過年和8月民俗月外，其餘每月至少有九家銀行的不動產放款比率超過28%，6月更有四家銀行占比超過29%、直逼30%的法定天花板，引金管會關注，也讓部分行庫減緩房貸、土融新進件。
直到9月，僅剩八家銀行的不動產放款比率落在28~29%區間，超過29%者「連兩個月掛零」，是去年3月來首見。銀行局副局長林志吉說，八家銀行不動產比率逾28%，僅比上月多了一家，是因9月該家銀行總存款（分母）略減、才讓該行比率從27%跳到28%，該行不動產放款並未增加。
行庫主管說，銀行9月續降不動產放款水位，有兩大主因，一、9月股債市雙殺，銀行業淨值大降，更嚴控高耗資本的不動產放款，二、民眾購屋、建商推案信心不足，房市交易續量縮，房市供需齊降，不動產放款水位自然降低。 金管會昨公布9月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。
以銀行法72-2條計算不動產放款的最大範圍來看，9月底銀行不動產放款餘額13.26兆元，年增8.6%，是剔除8月民俗月減少交屋潮後的八個月低點，顯示銀行承作不動產放款已趨緩。
全體銀行不動產放款占銀行總存款和金融債餘額比率，也降到26.92%的近五個月新低，林志吉說，主因是銀行不動產放款（分子）增加的速度已追不上總存款（分母）。
以個別銀行家數來看，有十家銀行不動產放款占比落在27~28%，八家落在28~29%，超過29%者則掛零，換言之，逾27%者僅18家，家數是近五個月新低。
銀行主管說，各銀行內部對不動產放款占比都會有一個「警戒區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下，就第4季房市持續量縮來看，預料各銀行將持續抽資金、落入警戒區家數料會持續減少。
被動元件大廠國巨今天傍晚公告，擬投資新台幣16.32億元興建高雄新建廠房二次側工程，主要供生產及營運使用。 國巨持續擴充高階被動元件產能，其中在高雄，美系外資法人先前報告指出，國巨按照計畫擴充高階積層陶瓷電容（MLCC）元件，預估明年底在台灣高雄擴產幅度約10%。
國巨先前指出，今年底高雄大發三廠可望完工，預計明年起試產、明年下半年量產，預估到明年底高階MLCC產能可持續擴增，主要以車用為主，其中大發三廠產能超過5成因應車用需求。
資金派對結束，開發商投資轉保守，今年首度出現北市整棟商辦流標，位在仁愛路四段的「明台產險大樓」，標售底價40億元，日前流標，據傳，該棟大樓地理位址優越，卻因為疑似前幾年做過結構補強，可能沒辦法申請危老改建的容積獎勵，因此讓開發商退卻，加上出租率不符合壽險業標準，故流標。
由戴德量行委託標售的台北市仁愛路四段1號的整棟商辦「明台產險大樓」，土地面積共319坪，建物面積約為3,898坪，開標時間為10月12日，據悉，有超過20組人馬領標，以開發商居多，但最後卻無人投標，令人意外。對此，戴德梁行表示，由於與業者之間有保密協定，標售狀況均無法對外說明。
商仲專家分析，「明台產險大樓」地理位址相當優越，門牌又非常漂亮，標售價格也合乎市場行情，加上近年台北市商辦供不應求，敦南復興辦公商圈空置率也維持低檔，照理說，可吸引不少人競標，不過，由於一來該棟出租率僅39%，不符合壽險業得達出租率六成以上的規定，壽險業無法投標，二來容積獎勵的不確定性高，加上房市走弱，市場投資氛圍差，才會導致開發商的意願降低。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，商辦大樓除了金控壽險業出手，也會有其他不動產開發屬意，但如今市況走冷，建設公司手上餘屋出清都成問題，還有不少獵地、都更案都在排隊進行，要是並非容積獎勵可具備獲利空間的都更，兼之價碼不低，都不會是目前保守為上的開發商出手的標的。
針對央行升息效應，根據銀行內部調查結果，以房價在2,400萬～4,000萬元的房貸案量所受衝擊最大，現在的新申貸案件，絕大部分的擔保品物件房價都在2,400萬元以下。
至於豪宅市場，銀行主管表示，由於買豪宅的客層不同，相對而言財力比較雄厚，因此升息對豪宅借款戶的還款能力衝擊，反而沒有對於一般受薪階級來得大。
銀行房貸業務主管分析，倘若以房價2,400萬～4,000萬元，以最高成數8成設算，房貸戶的貸款負擔大約在2,000萬元～3,200萬元間，若以央行升息累計已2碼（0.5個百分點）來看，一個月因此增加的房貸負擔，大約介於8,333元至1萬3,333元。
銀行房貸主管分析，若以上述房屋價位來看，月收入至少要在10萬元至14萬元，也就是已經擔任中高階主管的借款戶才買得起，但央行升息的幅度，若換算成一筆2,000萬元房貸的利息，其實已相當於接近上述月薪10萬元的中高階主管一個月薪資的10％。
至於一般的受薪階級，大型行庫主管則表示，有不少的房貸案，其實是父母出頭期款，然後由子女來繳房貸，這些父母所出的自備款，有不少超過房屋總價的2成，甚至也有多達4成，希望幫子女盡量節省利息負擔，但現在央行升息已引導房貸利率拉高至少2碼，父母要讓子女繳得起房貸，恐怕只有出更多的自備款，否則就是子女得扛更多的房貸利息，不論是前者或後者，在衡量財務壓力之下，都可能縮手不敢辦房貸，也因此使得這些價位在房市中「不高不低」的物件，房貸新申貸案量萎縮最多。
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