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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
據內政部最新公布統計，9月全台買賣移轉僅2.38萬棟、年減14.5％，創下今年2月後的最低單月記錄，相較於去年有六個月單月突破3萬棟，今年已連六個月跌破3萬棟，且由於去年第四季基期甚高，若今年第四季年減3成，今年全年移轉將跌破32萬棟，恐出現六年來首見衰退。
統計顯示，去年1、5、6月及三級警戒解除、疫情趨緩後的10～12月，單月買賣移轉均突破3萬棟，去年12月甚至還達到3.6萬棟的近年新高；而今年以來，除了1、3月單月突破3萬棟以外，移轉量幾乎逐月衰退，第二季單月平均約2.8萬棟，到了第三季單月僅剩2.4萬棟，9月更創下今年2月以外的單月新低記錄。
房仲業者普遍預估，今年全台房市交易量較去年衰退已成定局，可能還低於2020年的32.6萬棟。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以第四季移轉棟數衰退3成推估，全年移轉棟數將跌破32萬棟，這波房市景氣高峰落在今年第一季跡象越來越明顯。
今年買賣移轉棟數衰退幅度雖然不大，不過實際市況比數字反應更為嚴峻，主要因為第一季房市交易相當暢旺，不過逐季衰退明顯，尤其最近無論成屋及預售市場交易清淡，近來預售交易量已較去年旺季腰斬，只剩剛性需求撐盤，去年以來的賣方市場，已轉向買賣雙方較為平衡的市場。
內政部統計顯示，今年前三季全台買賣移轉24.4萬棟、年減2％，過去一陣子房市火熱的區域都有明顯降溫，以新竹縣市、嘉義縣市、花蓮縣年減均逾1成，六都中的高雄、台南年減幅度也都達7％、10％。
曾敬德指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在利率升升不息、股市跌跌不休下，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。
今年度地價稅11月1日起開徵，至11月30日止，依據財政部統計，今年度開徵戶數為881萬戶，稅額約937億元，相較去年的867萬戶、開徵稅額901億元，戶數成長1.69％、稅額則成長3.99％，主因是全國平均公告地價調高2.68％所致。
財政部指出，今年全國平均每戶地價稅額為10,635元，較去年增加197元；平均每戶要繳1703元，比去年增加41元。財政部指出，今年地價稅課徵期間為1月1日到12月31日止，並以8月31日土地登記簿所載的所有權人為納稅義務人。
財政部說明，地價稅為累進稅率，稅率分為六級，從千分之2（自用為主）到千分之55，地價稅是按每一土地所有權人，在同一直轄市或縣市轄區內，所有土地總歸戶後的地價總額，依其適用稅率計徵應納稅額。
財政部指出，依規定公告地價兩年調整一次，今年各縣市普遍調整幅度大，全國公告地價較2020年調升達2.68％，以新北市調升5.76％最高，其次為屏東縣調升4.02％、桃園市3.57％、台南市3.55％、台北市2.63％，台中市則只調升0.06％，今年度地價稅調整後，將適用於今、明兩年。
新北市政府27日舉辦「2022新北招商成果大會」，展示4年招商投資183件，帶動3600億元投資額與8.5萬個就業機會的亮眼成果，邀請駐台單位、外國商會等代表出席，共同見證新北市的改變；另也辦理產業空間論壇、科技趨勢講座及土地媒合，提供投資者最新資訊與服務。
活動邀請到馬來西亞友誼及貿易中心代表何瑞萍、匈牙利貿易辦事處投資商務主任戴博斯等9個駐台單位代表出席，新北市副市長陳純敬表示，2019年推出新北招商一條龍服務，提供專人專案輔導，強化跨局處合作，加速行政效率等，在新冠肺炎影響期間，仍促成南亞科技、三井不動產、光寶科技、迪卡儂等知名企業到新北投資。
新北產業空間論壇以「翻轉新北產業空間，再創經濟新局」為主題，邀請土地、不動產及產經分析領域的5位專家對談，剖析新北產業現況及洞悉產業發展新藍圖，另由3名資深業師分享實戰講座。
經發局表示，土地媒合部分將釋出14公頃的公有土地、民間及新北市不動產仲介經紀商業同業公會的土地、廠房、廠辦及商辦等資源，以招商說明會及洽談攤位一站式的諮詢服務，協助企業快速掌握所需土地及空間資訊，解決投資者面臨缺地的問題。
經發局強調，新北市將積極協助業者布局疫後轉型，讓在地業者深耕，新進投資廠商安心落地，攜手締造「安、居、樂、業」的新北好所在，共創繁榮。
新北市年底將上路26日通過的「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」修正案，針對海砂屋及耐震能力ID值小於0.35的危險建物，尚有未同意戶，實施者可提出待拆申請，並可免除公、私協調程序，適用《建築法》第81條程序強制拆除，再次加速危險建物拆除腳步。
加速處理危險建物 積極維護公共安全 危險建築中屬海砂屋最危險，亟需重建。政府應協助住戶，不能只是坐視住戶自行整合。因為耗時的公私協調程序，往往拖沓延宕重建的時間。
而且，會出現少數釘子戶危害多數人權益的現象發生。尤其9月台灣才經歷強震，抗震能力極弱的危險建物也不容小覷。 政府擁有公權力，應展現行政魄力，正如這次的修法，對於危害公共安全的危險建物應強制拆除。
不然為了照顧少數人，但是卻忽略了整棟大樓是需共同承擔安全責任的。所以無論是從時間的緊迫上還是安全責任方面來看，這次的都更待拆辦法相關修正案得以通過，是給順利拆除危險建物打了一劑強行針。
新北市府表示對於公共安全不妥協的態度，對於危險建築會進一步加快處理速度，莫等安全事故發生之後才來檢討，民眾的不可挽回的損失已造成。
南亞科蓋廠房，合庫銀行出面統籌58.12億元聯貸案。合庫指出，已在26日完成該聯貸案簽約，總金額58.12億元，並由董座雷仲達主持簽約儀式，該案資金將全數投入南亞科位於林口新廠房的興建，該聯貸案為3年期，除了合庫銀，其他參貸行還包括華銀、王道、農業金庫、台銀及中信銀。
此次南亞科蓋新廠房，並未親自出面募集資金，而是由委任興建的永青營造出面募資。合庫指出，永青營造已承攬「南亞科5A主廠房建築及環境工程」，這也是永青營造首次在聯貸市場籌募資金。
合庫說明，已成立40年的永青營造，為「皆豪集團」旗下事業，皆豪集團從初期的鋼構廠房工程，逐步拓展業務，現已是兼具鋼結構產製及工程營繕的雙重能力的營造集團。
與建廠房相關的營造工程，由於是為了協助產業擴充產能，為政府高度鼓勵的政策性放款項目，這類型案子相當受到銀行的歡迎，而合庫所籌組的永青營造58.12億元聯貸案，正因為是協助知名的科技大廠南亞科蓋新廠房，因此也受到銀行團支持順利籌組到位。
合庫近來對於協助廠房興建、工業區開發等相關聯貸相當積極，除了此次出任管理銀行助陣永青營造為南亞科蓋廠房，在9月初亦為夆典科技開發台南七股工業區，出面籌組24.87億元聯貸案並完成簽約，該案用於支應台南市的七股科技工業區開發、租售及管理計畫所需資金，因此獲得銀行團踴躍參貸而有超額認購率12％。
永青營造及夆典科技的聯貸案，都和廠商接受委託，投入廠房興建，或是整個工業區開發的融資有關，也成為合庫銀開發聯貸案的新模式。
合庫指出，永青營造所屬的皆豪集團已參與了多項國內外重大建設工程，從奇美實業廠房興建、永康科技園區開發皆是出自皆豪集團，包括皆豪集團近期也參與了中研院南部院區研究大樓、桃園航空城D3分標統包工程及桃園機場西側污水處理廠工程等多項國內重大建設工程，多件知名的科學園區開發、高科技廠房興建等代表作亦使永青營造這次順利獲南亞科委任興建新廠房。
缺工缺料、營建成本高漲，不少建商轉攻都更案。根據內政部統計，今年截至9月，都更核定件數已達57件，，全年可望追平去年67件的成績。反觀危老申請速度趨緩，台北市8、9月間，僅有2件申請案。
房仲專家表示，建商從危老轉向都更的趨勢相當明顯。 據統計資料顯示，57件核定案件皆位於六都，其中又以台北市居冠，共計30件，其次為新北市15件，件數已超越去年全年11件的成績，台中市5件，桃園市3件，台南市、高雄市各2件。
危老申請慢
都更熱度上升的同時，危老申請速度卻趨緩。以8、9月兩個月來看，台北市僅出現2件申請案，申請最熱絡的地區，落在台中市，共有42件申請，其次是高雄市31件、新北市11件。
顯示北部地區危老案件進入高原期，成長速度緩慢，中南部地區申請熱度急起直追。 住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，都更條例給予的容積獎勵上限高過危老條例，且對建商而言，小基地危老所要負擔的成本較高，加上危老需要100%所有權人同意，目前能夠進行危老的案件，大多已趁時程獎勵落日前整合完畢，剩餘案件會慢慢轉軌到都更，長期而言則要持續觀察。
不少建商、買方避之唯恐不及的地上權住宅，對隱形地上權王者麗寶集團來說，卻堅定向前行，今年更在北中南、合計砸約30億元持續掃入地上權土地，究竟集團看好地上權住宅的切入機會點在哪裡？
今年以來，麗寶集團在北中南合計獵地金額約132億元，扣除八里逾三萬坪土地，今年集團購地重心多在地上權住宅案上，雖然合計金額僅約30億元左右，不過筆數高達10筆，且從北到南都有布局，包括台北市同安街、松江路共兩筆、台中六筆，嘉義市、高雄市各有一筆，地上權土地可說是買好買滿。
不過，從實際市場運行面來說，國人、甚至銀行端對於僅有房屋所有權、沒有土地所有權的地上權住宅案，接受度還在適應中，但麗寶集團去願意投入大筆資金在開發建設上，到底集團考量點為何、相關開發機會點又在哪裡？
麗盛建設總經理何昭宏直言，相對所有權案，確實國人對地上權住宅案還是接受適應中，甚至金融集團對地上權案放貸也不如一般所有權來得友善，但以目前房市「高房價」、「人口結構單趨單純化」來看，地上權住宅光是房價只要所有權案的六至七折，就是很大的購屋誘因。 何昭宏表示，以集團在台中銷售的「微笑歐洲」透天地上權產品來說，原先公司客層定位是資金較受限的購屋民眾，但深入了解買方購屋動機、需求後發現，不少客戶買房是直接捧著現金、一次全部付清，完全不貸款，令公司大感意外。
他分析，目前地上權住宅案有三大客群，第一追求樂活人生的年輕人、銀髮族，第二單身不婚族，第三同性族群，三大族群對地上權住宅產品有高接受度，又以第一種客戶占比最高。
他指出，一般來說，由於地上權住宅因「買房不買地」，跟大多數傳統「買房又買地」的所有權不同，承作房貸的銀行給予的貸款條件相對限制較多，以自備款來說，通常所有權住宅自備款最高能達到二成、銀行貸款能貸到八成，但地上權住宅產品，在銀行貸款上僅多願意給到七成或更低，因此地上權買方多需提高自備款，一般來說要準備三成、甚至四成的自有資金。
他強調，光從房價來看，地上權住宅只要所有權案的六至七折，就是很大的購屋誘因，追求樂活人生的銀髮族或是年輕人來說，購屋總價相對少很多，且目前地上權住宅年限多是70年，「不少長者、年輕人直接把差價省下來、去樂活人生，尤其很多手頭較寬裕的長輩直接是以現金一次付清購屋」，讓集團當初規劃欲提供「自備款無息分期給付」的優惠購屋方案反而派不上用場，讓他們相當意外。
針對這類族群，麗寶集團銷售上打出「買房不買地，財富更便利」標語號召，深受此類買方青睞。 他指出，「試想，同樣買30坪房子，以所有權房屋每坪單價50萬元來算，購屋總價要1,500萬元，雖然自備款可能僅二成、300萬元，但每月本利攤還需付高達6萬元支出」。
反觀地上權住宅，一般來說，每坪單價只有所有權六至七成，購屋總價只要900萬元或1,050萬元，扣掉自備款較高、約三成315萬元，或四成、420萬元來算，銀行貸款約735萬元或630萬元，每月本金攤還支出約在3.15萬元、3.68萬元左右，「光是不買地所省下的差價，就達450至600萬元，都可以買一部名車」。
他表示，針對這些樂活族群來說，不管是銀髮族或是年輕人，因為不需擔心下一代，這種買房不買地的地上權住宅，省下差價能讓他們「買房又換車」，是真正實踐樂活人生的方式，也是集團所看好的扎實剛性需求買方，面對客戶思維的轉變所帶來的房市趨勢變化與新需求浮現，正是專注地產開發的麗寶集團切入之最佳機會點。
「國軍退除役官兵輔導委員會武陵農場」經管之武陵農場第二賓館於92年6月斥資3億8千萬元興建完成，以武陵富野渡假村經營至今，具備143間客房（包括雙人房91間、四人房42間、貴賓套房9間、總統套房1間），另提供餐飲、會議、娛樂、SPA、藝文展示等設施，在多年來用心經營下，已建立良好口碑。
此外，武陵農場四季分明，賞花採果、登山健行均深獲遊客喜愛，且蘊藏著種類繁多之動植物，山嵐水色、自然天成，匯集了七家灣溪與山林的天然元氣，109年遊客達到最高峰48.2萬人次，投資環境優良。
由於目前經營者之投資契約將於112年7月31日屆期，且為提升武陵農場第二賓館之服務品質，武陵農場於111年10月27日舉辦「武陵農場第二賓館營運移轉案」潛在廠商投資說明會，廣邀有興趣參與投資之廠商參加，包括富野集團、晶華酒店集團、夏都酒店集團、花蓮理想大地渡假飯店、雄獅旅行社（股）公司…等多家飯店及旅遊相關業者均派員參加，現場招商氣氛十分熱烈，過程順利圓滿。
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