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房產新聞

  1. Q3房市量急縮、房價將反轉? 專家揭3個關建點 2022/10/31 10:46

  2. 房市交易「跌跌不休」!花敬群:合理範圍就讓它調整吧

  3. 捷運黃線機廠統包工程動土 軌道交會熱門站區房價4字頭邁進

  4. 彰化市房價5年漲近1成多 「租不如買」聲浪竟升高

  5. 國產署今年首釋工業地上權 11月21日公告招標

產業新聞

  1. 宏宏匯、冠德攜手 開發高鐵站區

  2. 宏普內湖商辦 40億成交

  3. 搖身成為金雞母 國產南港開發案正式動工

  4. 星巴克展店 明年拚到600家

 


1、Q3房市量急縮、房價將反轉? 專家揭3個關建點

2022/10/31 自由時報 朱語蕎

根據統計,今年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟,創下2月後新低紀錄,且連續6個月跌破三萬棟,市場開始臆測房價是否面臨反轉?房市趨勢專家李同榮指出,第三季交易量雖然急縮,但面臨房價反轉下跌端視三大關鍵因素,包括股市表現、兩岸局勢、疫情控制。 據內政部統計,全台1~9月移轉總數為243,931棟,比較去年同期減少4948棟,微幅縮減1.99%:第三季全台合計移轉73,129棟,比上一季減少12,897棟,縮幅達15%之多,同時今年已連續6個月跌破3萬戶,因此市場一片悲觀氣氛。

李同榮指出,去年是此波房市技術循環的主升段,價量齊揚,但平均每月交易量也才在3萬戶邊緣,因此今年在七大利空齊襲下,指望每月交易量超越3萬戶本來就不容易,更何況第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊,交易量急縮達15%,但這將是今年季交易量的最低點,房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫,全年交易量預測不會低於32萬棟,最有可能是在32~32.5萬棟之間,甚至更高。

李同榮表示,判斷此波房市多頭會不會提早結束,今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點,而第四季交易量是否延續傳統旺季效應,或是繼續走弱,端看三大關鍵因素:

一、股市表現是否持續探底?

今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下,連續重挫達3成之多,對房市連動性就會越來越緊密,若第四季股市回穩上升,就有助剛性需求的資金活水。

二、兩岸關係是否持續惡化?

第三季在兩岸軍演的心理威脅下,嚴重影響房市購屋置產信心,尤其是高總價產品,交易明顯減少很多。中國二十大之後,預期習近平會在領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作,應該不會在第四季就出手,大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後,那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。

三、疫情是否持續蔓延?

9疫情總數持續延燒未退,尤其第三季更是疫情擴散的高原,雖然不致影響房價,但因影響房市交易活動的效率,以致成交期平均延長10天以上,因此,笫四季疫情若能趨緩,有助交易速度。

李同榮認為,影響第三季房市交易量的三大關鍵因素中,股市表現再低應該有限,兩岸衝突短期應不致增高,疫情應該會慢慢趨緩,加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季,綜合判斷第四季房市會回溫,暫時房價沒有反轉向下的危機,預期第四季房市交易量在76,000~78,000棟之間。

至於明年房市表現,李同榮認為房價開始會有些鬆動,部分區域與產品漲跌互見,上半年會比下半年表現較好,2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵,惟這波房價因有投資客剎車表現,縱使房價反轉,跌幅不會太深。

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2、房市交易「跌跌不休」!花敬群:合理範圍就讓它調整吧

2022/10/31 好房網 新居住時代 企劃編輯

今(2022)年整體環境不同,房市交易明顯趨緩,9月買賣移轉棟數2.38萬棟,年減15%,且是連續6個月交易量都低於3萬棟,房產業人士多預估今年全年交易量落在31萬棟左右,將出現衰退。內政部政務次長花敬群受訪指出,交易量往下調整、其實還在合理範圍內,「我覺得就讓它調整吧,其實是對國家好的」。

內政部統計今年9月全國買賣移轉棟數為2.38萬棟,年減15%,並是今年2月以來單月最低,也是連續6個月都低於3萬棟,1月及3月都還有突破3萬棟,之後幾乎呈逐月衰退,可見整體房市確實交易趨冷,與前兩年的熱度大不同。 談到房市的交易衰減,花敬群認為,房市穩才是政府最大的期待,而如果往下的調整,它其實還在合理範圍內,「我覺得就讓它調整吧,其實是對國家好的」。

他表示,我們希望房地產市場健康,希望惡質的不當炒作離開 ,經過一定的調控,未來市場的購屋人就是實質需求者或長期置產者,未來開發商、建商規劃產品時,也比較能針對實際居住需求者來規劃。

台經院產經資料庫總監劉佩真指出,升息、房貸調控政策仍無鬆綁空間,加上金融市場動盪、國內經濟成長率有下修壓力等負面因素,使房市呈現降溫態勢;且房價目前處於高點,以及升息、房市政策、股市重挫、經濟可能下行等因素,都讓買方縮手觀望,房市信心下降、交易量受衝擊。

央行經研處則表示,觀察住宅房市,確實今年明顯量縮,有別於去年的熱度,今年包括升息、經濟下行風險升高 、國際金融震盪緊縮…等,總體經濟也跟去年不一樣,因此房市也受影響、趨於觀望濃厚與保守。

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3、捷運黃線機廠統包工程動土 軌道交會熱門站區房價4字頭邁進

2022/10/31 自由時報 林耀文

總經費逾1440億元的高雄捷運黃線,今(31)日舉辦鳥松機廠動土典禮,路線總長約22.91公里,將設置23座車站,包括22座地下車站、一座高架車站及機廠一座,行經市內主要核心地區,包括鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等6區,區域人口達116萬人,預計2028年完工。

其中與橘線、紅線交會的Y18衛武營站、Y14三多站,與鄰近鐵路地下化正義站的Y17站、近輕軌交會的Y8站等熱門站區,房價帶可望挑戰4字頭。 親自南下參加黃線機廠動土典禮的行政院副院長沈榮津致詞指出,黃線連結既有軌道系統打造便捷路網是招商基本條件,高市府這條黃線捷運興建可謂是超前部署,黃線捷運機廠動土是打拚的開始,期許高雄的市府團隊與工程團隊一起克服工程各項困難。

高雄市長陳其邁表示,捷運黃線是高雄市綠色交通非常重要的一環,將與捷運紅橘線、輕軌、台鐵,形成格狀路網;服務人口涵蓋6個行政區達116萬人,並串起高雄2個行政中心、3所大學、7所高中、3所醫院,以及文化中心、衛武營、亞洲新灣區等各大的生活圈,對於高雄整體捷運路網,捷運黃線是重中之重。 高雄捷運黃線整體路線為一倒Y字形,分為建工民族路段及澄清五甲路段,行經市內主要核心地區,包括鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等6區,區域人口達116萬人,沿線500公尺範圍活動人口達48.3萬人。

陳其邁說,捷運黃線總經費約1440億,感謝中央補助約833億,地方負擔600億。在整個財政的規劃,由林欽榮副市長組成捷運財政規劃小組,從O4、建軍站等,目前都已經先進行開發,聯合開發的財源,未來也會作為捷運興建的預算收入,一方面帶動地方發展,二方面讓捷運的興建,也能夠隨著四線齊發,在興建的過程裡面更加順利。

高市府捷運局說明,高雄捷運黃線於去(110)年12月20日國發會審查通過後,順利在今(111)年3月21日正式獲行政院核定,並辦理招標發包作業,於今(111)年8月26日完成高雄捷運黃線YM01標機電系統暨機廠統包工程的採購決標作業,由德國西門子交通運輸股份有限公司台灣分公司、新加坡科技電子有限公司及瑞士施泰德鐵路股份有限公司共同組成的團隊得標。

高雄捷運黃線考量高雄市在地需求、營運維修、國際趨勢、運量及線形等因素,導入德國西門子的通訊式列車控制CBTC(Communication-based Train Control) 技術,該技術的自動化行駛等級達最高等級的GoA4(Grades of Automation 4)等級,將高雄捷運黃線打造為全自動化控制的中運量捷運系統。

捷運局進一步說明,高雄捷運黃線有效的串聯起高雄地區既有軌道系統,讓高雄都會區整體的軌道運輸轉乘站點將增加至19處,可望大幅加密高雄市區大眾運輸系統密度,讓主要旅次在便捷轉乘下,得到最直接的服務,使高雄市進入以公共運輸為導向的無縫運輸新階段。

市調資料顯示,在軌道便利交通前景下,捷運黃線預定熱門站區,包括位於衛武營特區旁的Y18衛武營站區一帶,可望受惠鳳山中城計劃、三井LaLaport百億購物中心開發,國泰自辦重劃區的房價帶將順勢站上4字頭,高樓層景觀宅有機會挑戰5字頭售價;Y14三多站區附近,輕豪宅大樓售價也紛紛站上4字頭售價。軌道交會站一帶,包括鄰近鐵路地下化正義站的Y17站、近輕軌交會的Y8站等熱門站區,新案房價帶也有朝向4字頭穩步上揚趨勢。

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4、彰化市房價5年漲近1成多 「租不如買」聲浪竟升高

2022/10/31 自由時報 朱語蕎

近年來伴隨知名建商、商場、建設項目的進駐,彰化市房市發展備受市場關注,實價登錄資料發現,近5年彰化市屋齡5年內新成屋的房價漲幅約為16%左右,而屋齡超過5年的中古屋房價漲幅高達19%,中古屋漲幅更勝新成屋。東森房屋彰化中山加盟店王玉月經理指出,目前彰化市的買盤以剛性需求為主,部分預算有限的購屋民眾只好轉戰房價相對親民的中古屋市場,導致區域中古屋交易量能快速走高。

王玉月指出,最近幾年彰化市發展勢頭強勁,目前市內新成屋的房價普遍落在2字頭,部分預售案的開價已經站上3字頭,漲勢相當驚人。且隨著寶佳、櫻花等大型建商的進駐,彰化市土地交易價格也快速垫高,再加上部分建商採用「先建後售」的推案模式,未來彰化市新建案開價繼續走揚的可能性很高,甚至逼近4字頭也是可以預期的。

而目前彰化市的中古屋房價仍普遍落在1字頭,與新成屋的單坪價差大概在10萬元上下,王玉月表示,最近幾年彰化不僅房價持續攀升,租金價格也扶搖直上,目前彰化市3房物件的月租金開價普遍落在1~1.5萬之間,而3房的中古華廈購屋總價普遍只要500~800萬元,若以總價500萬、自備款3成、房貸利率2%的30年期本息均攤型房貸試算,房貸族每月需要負擔的房貸金額僅為1.3萬元左右,確實比租房還要划算。

王玉月指出,彰化市區以火車站為中心向周圍擴大,目前彰基大埔商圈與金馬路家樂福商圈都是討論度很高的房市熱區,以上兩個商圈都是彰化發展較早的區塊,人口密度也很高,再搭配「機28」用地、中友百貨、彰化鐵路高架化、中捷綠線延伸等建設項目的啟動,區域發展前景充滿想像空間。若民眾預算充足,王玉月建議,不妨首選土地持份相對較高的透天厝,精華地段的透天產品將會逐漸成為稀缺資源,未來保值性與增值性更強。

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5、國產署今年首釋工業地上權 11月21日公告招標

2022/10/31 經濟日報 記者翁至威

財政部國產署今(31)日表示,今年第四批國有地上權標售將於11月21日公告,明年1月16日開標,北中南暫定推出13宗土地、合計6.2公頃,值得留意的是,此次久違推出兩宗上千坪乙種工業區土地,分別位於桃園龜山、高雄旗津,反映廠商設廠需求。

國產署指出,13宗土地分別位於台北市大安區一宗、新北市土城區一宗、林口區一宗、桃園市龜山區一宗、宜蘭縣羅東鎮一宗、台中市東區干城重劃區兩宗、梧棲區一宗、雲林縣北港鎮一宗、高雄市旗津區一宗、台南市南區一宗、屏東縣萬丹鄉一宗、嘉義市一宗。

其中大安區、林口區、嘉義市等三宗土地為舊案捲土重來;其餘十案皆為首度列標。 而高雄旗津土地使用分區為乙種工業區,面積達2,697坪,據悉已有業者相中;另外桃園龜山也同樣為乙工土地,面積也達1,820坪。

官員表示,國產署已許多未推出工業區地上權,此次因應台商設廠需求,一次推出兩宗,期待廠商踴躍投標。 另外位於北市大安區的住宅區土地,面積433坪,鄰近華視大樓、松山文創園區,過去雖曾列標三次,結果都流標,但近期已有業者表達興趣,因此第四度列標。

而中部地區近期地上權標脫成績亮眼,尤其干城重劃區商用土地,包括麗寶集團、全聯實業都曾插旗,此次再推兩宗標的,面積分別達2,435坪、1,079坪,預料也將受業者青睞。 此外台中梧棲也是近期推案重點,日前才剛有梧棲土地標脫,由樂活長青物業標下,國產署乘勝追擊,此批再釋出一宗梧棲住宅區土地,面積達3,081坪,是此批面積最大的標的。

國產署官員表示,預計下周將召開地上權審議小組會議,屆時確切標的、權利金底價才會正式拍板。 儘管今年房市下修,但地上權市場不受影響,國產署今年已推出三批國有地上權,合計推動29宗土地,共標脫17宗,整體標脫率仍有近六成。

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1、宏匯、冠德攜手 開發高鐵站區

2022/11/01 經濟日報 記者朱曼寧、楊文琪

宏匯、冠德(2520)再攜手,開發高鐵新竹站土地。宏匯集團與冠德旗下環球購物中心組成宏匯企業聯盟,昨(31)日宣布拿下「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」,預計投入155億元,打造複合型商辦加車站商場。

為推動高鐵新竹車站特定區發展,交通部鐵道局辦理「高速鐵路新竹車站特定區事業發展用地開發經營案」招商,以設定地上權方式引進投資人開發經營,日前召開綜合評審會議,確定由宏匯股份有限公司、環球購物中心股份有限公司共同組成的宏匯企業聯盟獲得最優申請人資格。

鐵道局指出,宏匯企業聯盟預計將取得鑽石級綠建築標章、黃金級LEED認證及黃金級智慧建築標章,全案規劃第一期開發於2027年完工,第二期於2029年完工啟用,將可完善站區機能,滿足地方需求並帶動高鐵站區周邊發展。

宏匯表示,該招商案為高鐵新竹站前最大地上權案,土地面積約1.5萬坪,最大總樓地板面積達3.24萬坪,宏匯企業聯盟預計投入155億元,以未來之心Gateway Plaza為開發定位,於新竹高鐵站前打造包含車站型智能商場與辦公室的大型複合式開發案。

宏匯集團表示,與冠德第一個合作案是「台北車站特定專用區E1、E2公辦都更案」,由於雙方合作愉快,加上環球購物中心對車站型的商場開發具有一定經驗,全台車站型商場幾乎都是環球購物中心,經營的都很不錯,倘若未來有好的案子,也不排除再一起合作。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,本案是鐵道局繼聯發科於今年6月簽約取得高鐵新竹專二地上權後,再度完成另一大型招商案,合計第一太平戴維斯顧問團隊已順利協助鐵道局完成台中烏日、桃園青埔、新竹專二與新竹站前地上權案等四宗地上權招商案,近二年總招商金額超過700億元,合計商用不動產開發總面積達38萬坪,開發類型包括商場、辦公室、旅館等使用,高鐵車站周邊商業與生活機能將大幅提升,帶動高鐵軌道經濟再次進化。

據指出,此案有三家業者參與競標,三家競標業者提出的開發規畫方案和權利金,均受到評審委員高度讚許,而最後宏匯聯盟是以整體規劃最佳而勝出,取得高鐵新竹站正前方最精華的土地開發權,而這也是高鐵新竹站區內最後一塊大面積商業用地。

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2、宏普內湖商辦 40億成交

2022/11/01經濟日報 記者朱曼寧

北市又見包棟掃樓。宏普(2536)建設昨(31)日公告,旗下位在台北市內湖區舊宗段整棟商辦大樓案,以總價40.8億元成交,買方為宏楷投資有限公司及新妍投資有限公司。 宏普建設總經理游武龍表示,換算每坪約60萬元,創下舊宗段、使用分區科技工業區的最高價。

全案預計2025年完工交屋認列,屆時認列獲利,處分利益的利潤率估計約18%~20%。 該案位在台北市內湖區舊宗段54-11及54-22等二筆地號,及地上所興建之辦公大樓全棟,基地面積達1,265.04坪,辦公室及停車位建物總面積共8,421.10坪,共21戶、194個停車位。

推案方面,未來還將推出三筆新案,包括北士科「宏普陽明」、新店央北「宏普中央公園第三期 」、桃園青埔「宏普畫時代-時晴苑」,合計總銷逾155億。

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3、搖身成為金雞母 國產南港開發案正式動工

2022/10/31 住展房屋網 陳曼羚

繼潤泰「南港之心」公辦都更案於10月27日正式取得建照,國產「南港大型開發案」預計11月22日正式動工。近一年大型指標案陸續刷新南港房地價格,市場預估,國產南港案潛在開發利益可望高達400億元以上。

國產「南港大型開發案」位於東區門戶計畫的軸心地段,基地占地6,500坪,預估開發總樓地板面積約6萬餘坪,將規劃為A、B兩重建區段。國產集團表示,A區段為集團完全持有的商辦大樓,B區段則是代為實施的台北市政府商辦大樓,預計開發完成後,集團可分回4.6萬建坪及約550個停車位,工期約4年半。

南港房地價格水漲船高

由於南港具有四鐵共構的交通優勢,台北市政府積極推動「東區門戶計畫」,吸引民間十大開發案資金搶進,加上南港房地價格持續飆高,華固建設以每坪513萬元天價,取得國產南港大型開發案對面的土地,南港指標建案「世界明珠」的商辦、住宅每坪單價均刷新南港房價最高紀錄,都讓國產南港大型開發案的潛在開發利益水漲船高。

國產南港大型開發案原為南港預拌混凝土廠,在集團積極活化資產、提升營運獲利的目標下,去年取得北市府的都更及權變計畫核定,並核准建照。據了解,國產南港廠是在1969年取得,每坪原始成本僅約1.18萬元,期間雖經資產重估,但以目前南港房價高漲,國產南港大型開發案潛在開發利益豐厚,可望成為集團金雞母。

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4、星巴克展店 明年拚到600家

2022/11/01 工商時報 曾仁凱

面對路易莎、Cama等競爭對手來勢洶洶,台灣星巴克預告明年將維持年增1成門市的展店腳步前進,力拚明年底達到約600家門市,並且維持產品凍漲,全力鞏固國內連鎖咖啡龍頭地位。  

台灣星巴克商品部部長孫秀蕙31日表示,雖然今年面對疫情、通膨等市場逆風,但星巴克透過與外送業者合作,以及不斷開發新商品彌補業績,今年前九月營運表現仍較去年同期有一定成長。  

面對路易莎、Cama等本土咖啡業者來勢洶洶,星巴克維持既有擴張腳步,以每年增加約1成門市的速度前進,今年底會累積到550家門市,達成原訂目標,明年預計挑戰600家門市。  其次,今年全球咖啡豆價格翻倍漲,加上糖、牛奶、包材等各項原物料價格全都漲,咖啡館撐不住壓力,包括路易莎、Cama年初相繼調漲咖啡售價,唯獨星巴克堅持凍漲。  

孫秀蕙坦承,成本壓力確實相當大,尤其明年初台灣又要調漲基本工資,基本時薪從每小時168元上調到176元,對星巴克而言成本一定會增加,但星巴克身為產業龍頭,漲價會牽一髮動全身,因此公司仍持續苦撐,「目前為止沒有調價計畫」。  

不少網友表示,相較路易莎、Cama今年以來調漲咖啡價格,星巴克不僅凍漲,且經常推出買一送一、第二杯半價等優惠促銷,兩者價格逐漸趨近。「展店+凍漲」成為星巴克鞏固國內連鎖咖啡龍頭的兩大武器。  

另外星巴克的品牌力強大,擁有不少死忠粉絲,這些常客含金量相當高,成為耕耘重點,如星巴克經常針對金星會員推出限定體驗及預購活動,獲得好評。星巴克從6年前開始推出「星禮程」會員服務,原訂今年底要挑戰290萬會員目標,已經提前達陣,目前看起來年底超過300萬會員不是問題。  

還有保溫杯等周邊商品銷售也是星巴克的重要金雞母,星巴克把握全年最大檔期,31日一口氣推出115支耶誕限定新品,備貨量比去年成長一成,銷售可望同步推進,將全力衝刺年終業績。

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