|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
六都地政局昨公布今年10月建物買賣移轉棟數，交易量合計為1萬7096棟，月減6.9%、年減28.2%。房仲業分析，六都皆回到資金熱潮前的交易水位；六都今年前10月累計棟數，僅台中年增5%，一枝獨秀，主要北屯、烏日今年第3季持續有指標建案取得使照支撐，讓台中的量能維持高檔。
根據六都地政局提供數據顯示，六都今年10月買賣移轉棟數，台北1926棟，月減1.6%，年減21.3%；新北3851棟，月減6.5%，年減40.1%；桃園3066棟，月減16.3%，年減30.7%；台中4069棟，月減0.7%，年減7%；台南1621棟，月減7.7%，年減21.2%；高雄2563棟，月減7.2%，年減37.2%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年隨著利率走揚、經濟展望下修，房市的買賣移轉逐步走弱；尤其今年10月起，央行三度升息，市場保守氣氛更加濃烈；加上去年10月桃園、高雄寫下歷史同期大量，新北、台南也相對高檔，比較基期高，使今年10月各都表現普遍呈現量縮態勢，其中新北年減四成最多，高雄與桃園分別年減三成七、三成，合計量能僅約1.7萬棟，為近5年新低。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為，房市景氣僵持，近期不少新案因原物料高漲、人力短缺，導致工期延宕，交屋跟著推遲，觀察6都今年前10月累計棟數顯示，南二都較去年衰退1成以上，新北減6.1%，台北、桃園減3%，唯獨台中以累計4萬1485棟，年增5%，表現一枝獨秀。
陳定中表示，台中今年新案交屋的狀況相對平穩，僅較去年微幅縮減，且北屯、烏日等地，第三季持續有指標建案取得使照，讓台中的量能維持高檔，其中北屯今年10月買賣移轉量達1087棟，為今年單月新高；烏日10月的590棟，更創下統計以來的單月最大量；加上台中上半年買氣熱絡，使台中前10個月的買賣移轉量保持在水準之上。
逐捷運而居已是現今買房顯學，從北部到中南部全台都瘋捷運！今、明2年即將完工啟用的安坑輕軌、捷運三鶯線各站點附近房價，近3年來全面上揚，且最高逼30%，如今面臨房市高點，房價未來走勢是否能持續往上？又或是隨著市場盤整呢？跟著軌道經濟買房又該注意什麼？
環狀線》通車後房價回歸基本面 近2年再迎多頭走勢
全台持續推動捷運建設，從台灣最北側的基隆市，到南邊的高雄市林園區等地，有近20條捷運路線正在規畫、待核定或施工中，而最近完工通車的則是新北市的捷運環狀線。根據永慶房產集團統計捷運環狀線通車前、後的交易行情，發現房價「先蹲後跳」。
捷運環狀線於2020年通車，和通車前1年的房價相比，整體14個站點的房價漲幅平均為4.06%，有4站在通車後房價下跌，其中以央北重劃區所在的十四張站下跌幅度達2.93%為最多，其次是鄰近工業區的橋和站、頭前庄站、景安站。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，該路線行經新北市第一環人口最為密集的行政區，機能、產業、交通發達，且多為雙捷交會站點，題材性強，在通車前房價早已發酵，故在通車當年，有種「利多出盡」的氛圍，使得2020年有些站點甚至不漲反跌。
再者下，通車後房價下跌的站點，多是鄰近工業區及住宅供給量較大之區域，主因在於區域生活機能、建設未到位，且通車後題材發酵結束，房價便回歸基本面。 不過，在接下來2年，整體房市走揚，使沿線各站點的房價回升，2021、2022年的年漲幅平均達7%左右。
安坑輕軌、三鶯線》自住買氣助漲房價 但並非全站點皆能受惠
即將在12月底營運的安坑輕軌，沿線房價在今年至7月止，扣除交易量少而不予統計的雙城站及台北小城站，其餘7站全數上揚，平均漲幅10.69%，漲幅最大為景文科大站19.37%，其次為耕莘安康院區站13.46%，並未出現前述環狀線「先蹲」的格局，而是隨著通車效應及市場多頭走勢，房價扶搖而上。
若拉長時間觀察，自2020年以來的房價同樣全線上漲，景文科大站仍為漲幅冠軍，高達31.76%，房價從每坪31萬8,000元漲至41萬9,000元；其次是新和國小站，漲幅達22.59%，房價已達歷史高點。
位於安康路商圈至央北重劃區的景文科大站至十四張站、新和國小站，因具備居住、商圈機能，或有重劃區規畫，輕軌可有相得益彰的加乘效果。 全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，雖安坑輕軌沿線站點吸引不少首購自住族群，但若就基本面來看，並非沿線站點都能受惠通車效應。例如雙城站至耕莘安康院區站來看，擁有量體不小的住宅社區，不過因多數產品老舊，輕軌不易產生雪中送炭的效果。
至於預計在2023年完工通車的三鶯線，無論是近2年、今年以來至7月止，全線都呈上漲走勢。北大特區內的龍埔站為漲幅冠軍，高達28.52%，房價漲至每坪38萬3,000元，其次是房價基期較低的陶瓷老街站漲幅達21.84%。
對安坑、三鶯線的房價表現，黃舒衛分析，因皆屬於往市郊區域延伸之路線，建設開發等利多議題、房價基期都比環狀線來得低，投資需求相對少、自住比例高，故房價不會像環狀線一樣隨市場大幅波動，也因而今年雖趨冷，但修正壓力並不大。
陳炳辰表示，今年房市降溫下，首購族反而可趁沿線站點遇「房價盤整」之際購屋，但前提是應選擇機能完善，開發接近完成之區域，較能在房市回溫時率先受惠。「像土城頂埔有產業園區就業人口、三峽北大特區有大學租屋族群、鳳鳴生活圈有就業人口、鶯歌車站一帶則為發展悠久的居住環境，這些區域有生活機能支撐，當有捷運之後，雖然不見得在房市轉冷的狀況下續漲，但勢必有捷運帶來的抗跌性。」陳炳辰補充。
如果近期想要入手捷運宅，591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔指出，要購入即將完工的捷運周邊住宅，應先考慮實際的完工期及正式通車時間，避免入住後，通車延期，小環境施工吵雜不說，生活中的通勤也會變成另一個待解決的難題；若是通車後才要入手，則要先觀察捷運發車的班距時間，計算可接受的完整通勤時間，找到自己負擔得起、又可享受軌道經濟的居所。
台北市政府為大力推動大眾運輸導向都市發展TOD，不僅放寬獎勵範圍，還計畫在劍潭站推動TOD開發案，卻遭建築界連署反對認為此案為「假TOD」、「容積大放送」。北市都發局表示，過去3年無人申請才放寬條件，劍潭站TOD將蓋一棟18層高的複合式大樓，但考量周邊環境，實際開發容積率為135％。
台北市長柯文哲任期僅剩1個多月，TOD政策為其任內重要政策之一，過去3年因申請條件嚴苛無人申請，因此近年推動TOD 2.0，不僅增加容積獎勵申請彈性，獎勵範圍也從33個捷運場站周邊300公尺，放寬為93個場站500公尺。
建築、景觀、都市設計、住宅政策等團體今在台北市政府前廣場召開「給我真的TOD！」記者會，台灣女建築家學會理事長林家如表示，TOD是指結合大眾運輸，進行強度集聚、使用多樣、空間複合、步行／自行車換乘為主的發展模式。
林家如說，這個政策雖沒有錯，但台北市幾個TOD案，如由北市府主導的劍潭捷運站案，位在高度環境敏感的圓山周遭，在一個一邊是山、一邊是城市的夾縫中，要蓋比劍潭山還高的18層樓高建物，勢必會對周邊環境及市民生活產生極大影響。
社會住宅推動聯盟召集人、OURS都市改革組織祕書長彭揚凱批，市府完全扭曲TOD涵義，獎勵範圍放寬後，TOD容獎回饋5選項（移設捷運設施或增設捷運出入口、設置自行車轉乘停放空間、留設友善人行空間、回饋公益設施空間、繳納代金）改由開發者任選。
彭揚凱表示，對開發者來說，繳納代金為最快速便利的方式，但透過此方式來增加TOD容積，只會讓開發者蓋更多高價住宅及停車位，無法真正達到推動綠運輸、落實居住正義等目的，卻行假TOD、容積大放送之實；另彭也指，此次北市長3名候選人均公開承諾都市開發利得應回饋社宅，認為不管誰當選，都應信守承諾，檢討修正目前的TOD規定。
中華民國景觀學會執行長許晉誌說，捷運劍潭站以劍潭山為背景天際線，還曾入選全球10大設計最酷車站，一旁的中山北路綠廊帶也是景觀印記，如今周邊卻要蓋18層樓高的建築，「我們到底要的是歷史文化、生態脈絡的城市，還是在劍潭站旁蓋一個雷峰塔？難道風水寶地、無價的景觀資源能被有價的容積替換」，砲轟市府「跟敗家子有什麼兩樣」。
都發局指出，增額容積除透過場站分級、臨路寬度、基地規模設定其申請條件及額度外，也依照都審會審議程序把關，且增額容積的價金由市府委託專業估價者以市價估算，取得的價金挹注住宅基金及都市更新基金，以回饋於都市發展、社宅及環境改善，並非容積大拍賣。
針對劍潭站新建工程案，都發局表示，該案基地座落捷運劍潭站旁交通用地，預計把捷運劍潭站打造為辦公、生活及交通的地區核心場站。該址法定容積率150%，考量周邊環境適當調整開發量體，實際開發容積率135%。
(捷運劍潭站TOD開發案興建18層樓高的建物模擬圖)
近期房市動向受到關注，除了中南部傳出部分個案降價之外，更傳出開發商居然「降價退錢」的首例，媒體報導該案每坪約調降3萬元，每戶可退差額超過百萬元，引起市場矚目。「降價退錢」到底會是單一個案？還是會引起漣漪效應？攸關房市後續走向。
今年全球經濟持續疲弱下，明年房市的表現恐怕並不樂觀
住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨表示，能想到這招在邏輯上是蠻聰明的，因為退款就形同於降價，一方面能給已經購買的人一個交代；二方面對於還沒有購買的人，或是潛在買方產生吸引力；三方面能為公司品牌形象加分，至少能為市場注入新話題。
徐佳馨說，對於有些329檔期可能已經完售，但是520檔期還沒賣完的業主來說，目前又面臨可能遭預房市下修，陷入進退兩難局面，不失為一個好的策略。 不過民眾最關心的仍是房價，這種操作會不會形成類似2016年業者一起降價，甚至帶動整體房市降價，進而吸引買方進場，徐佳馨認為，在現階段大環境的負面因素下，這種操作想要帶動全面風潮，可能並不樂觀。
2016年時，台灣經濟成長力道雖然不足，不過已走過谷底，後來新冠疫情衝擊，各國又大撒幣印鈔救市，帶動景氣快速復甦。不過今年全球經濟持續疲弱下，明年房市的表現恐怕並不樂觀。
萬物齊漲，民眾自然會把購屋規劃往後延
徐佳馨說，利率對房地產尤其敏感，台灣從2015年第3季開啟了降息循環，2016年12月五大行庫房貸利率只有1.66%，到了今年9月，房貸利率來到1.73%，而且還有往上的空間，光是升息這部分，就讓降價效應打了折扣。
根據主計總處統計，2016年9月消費者物價指數為102.57，居住類指數為102.83；到了今年9月，消費者物價指數為107.95，居住類指數攀升到107.35；但這還不是最誇張的，食物類指數從102.77暴增至113.40。在日常生活用品全部都漲價之下，薪資成長卻相對有限，民眾自然會把購屋規劃往後延。
成交價格明年可能會開始出現修正
另一個重點是，不少業者在過去土地、原物料相對高檔時進貨不少，但2016年時正處於營造工程物價指數年增率不增反減、土融成數高達7成以上的情境，加上業者還有一般事務所或是工商綜合區等個案可以打出低價，因此一點火就能星野燎原。
雖然原物料價格近期下跌，但是營造工程成本已經墊高，央行也針對土建融的成數緊縮，不少業者不僅困在成數，還得卡在2%以上的土建融利率，情境已經與2016年當時大不相同。 徐佳馨分析，由於市場對明年經濟下行都很不樂觀，加上不少資金都出逃，地緣政治風險也讓購屋者卻步，且股市大跌拖累等因素，加上高利率與通膨，明年房地產並不樂觀，成交價格可能會開始出現修正。
今年預售市場變化甚大，近月市場預售揭露案件數量較去年旺季腰斬，不過市場供給卻未踩煞車。根據內政部統計資料顯示，今年前三季建照達13.4萬戶，有機會挑戰1994年後新高；開工量前三季達11萬戶，全年有機會挑戰2009年統計以來新高；使照數量前三季為8萬戶，全年也有可能挑戰2008年後的新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，市場景氣暢旺時，就算一手市場供給量大，也不會造成太大壓力，開發商也會趁這時候積極買地推案，不過，一旦景氣開始反轉，一手建案供給量大就會出現問題，尤其是新興重劃區、房價飆漲區，更會出現市場價格競爭。
統計顯示，今年前三季建照量達13.4萬戶，若第4季請照狀況未減慢，則全年的建照量有可能挑戰1994年後的新高。曾敬德指出，觀察目前開發商對於景氣也有些疑慮，尤其今年底又有選舉等因素影響，可能會放緩推案的腳步。
至於比較接近實質供給的開工數量，今年前三季開工住宅數量達11萬戶，推估全年可望超過14萬戶，並挑戰2009年有開工數據統計以來的新高，至於反映過去開工後完工的使照數量，今年前三季也已經達到8萬戶，全年有機會超過10萬戶，並挑戰2008年後的新高。
曾敬德表示，預售市場往往是市場領頭羊，不管是景氣好帶動房價，或者景氣欠佳時價格修正，都是一手帶動二手市場，不過當房市已經由高檔轉為盤整時，就需要時間去化這些新案，過去2016、2017年景氣低迷時，就有開發商喊出三不政策「不買地、不推案、不交屋」，以求快速回收資金，要觀察未來開發商是否會因為銷售放緩且推案量大而調整策略。
即便國門剛剛開放，但國際觀光客仍有待逐步回籠，由於北市主要商圈仍未脫離疫情風暴，近期饒河街夜市店面續租價更出現打72折的揭露資訊。 根據內政部實價網最新揭露資訊，7月，北市饒河街247號1樓店面揭露每月店租17.1萬元、承租坪數約51.48坪，拆算每坪店租約3322元，進一步觀察，該店面在2016年5月曾有第1筆店租揭露資訊，當時每月店租近23.84萬元，拆算每坪店租約4631元，對比最新揭露店租實價，續租價相當於打了72折。
根據戴德梁行第3季季報中的北市一線商圈空置率情況，其中西門商圈空置率仍超過2成、忠孝商圈也高達16.8%，換句話說，每10間店面就有1.6間以上是處於閒置狀態，此舉也導致租金回檔修正。
戴德梁行調查，第3季忠孝商圈店租每月每坪8千至1.2萬元，西門商圈租金單價落在9千至1.4萬元，對比最熱絡時動輒租金單價突破2萬元，東區甚至出現店租單價超過3萬元的揭露實價，如今店租最慘甚至打了對折。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，即便國境解封，但來台旅客沒有顯著增加，再加上本土確認人數仍多，每日新增尚有2萬例之譜，而且居隔規定雖然放鬆，但經濟活力還沒恢復，尤其電商、外送服務侵蝕實體消費的大餅，更使原本硬體環境較受限，但租金高單價的傳統商圈街邊店、徒步區、觀光夜市，面臨極大經營挑戰。
陸續有國際品牌承租忠孝商圈店面
然而，隨著防疫管理措施逐漸與全球接軌，的確也看到部分國際品牌重回市場，例如：加拿大運動品牌lululemon進駐之前雄獅旅遊退租的忠孝概念館，而3度進軍台灣的英國保養LUSH的第3家電，也是第1家街邊店，將落腳在忠孝東路4段143號前PUMA承租的部分店面，顯見空置率雖然居高不下，但看好未來市場反彈力道、租金彈性及品牌行銷機會，有曝光效果又能匯聚人潮黃金店面，仍是承租人爭取的好物件。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，隨疫情逐漸放緩，加上國境開放後未來觀光有可能人潮回流，現在店面市場有從谷底復甦的機會，尤其現在處於轉折點，對於租客來說可挑選的店面多且租金也經過修正，整體觀光產業已經見到曙光。
大直家樂福店年底即將歇業！房東欣陸投控（3703）旗下大陸建設今(2）日表示，大直家樂福租約將在12月底為止，已確定不再續約，樓下的美食商場會繼續營運至明年3月，之後會改建為頂級商辦，佈局台北市商辦市場。 大直家樂福於2005年開幕，隔年愛買跟著開幕，串連美麗華百貨，整個商圈相當熱絡，但愛買在2016年退出，沒想到家樂福也將在今年底歇業，讓大直地區民眾又少了一個逛街商場。
此棟商場為大陸建設所有，屋齡約20年，佔地約2000坪，為子公司萬國商業開發所持有，大陸建設執行長廖淳森表示，與家樂福的租約只到今年底，已確定不續約，由於土地分區屬娛樂用地，無法蓋住宅，未來將改建成頂級商辦大樓，改建期間不會作其他使用，暫時規劃朝整棟出售為主。
由於台北市政府近年針對大直娛樂用地加強查緝，嚴格取締違法興建豪宅使用，間接讓大直成為新興高級辦公商圈，根據周邊商辦實價登錄行情，較新的「台北時代廣場CBD」，每坪成交均價在106萬，最高每坪達128萬；「大直豐匯」每坪成交均價113萬，頂樓戶最高更達每坪129萬，大直商辦市場已站穩百萬行情。
最近新北市樹林傳出預售案「凱旋大苑」建商宣告解散，工程停擺，爛尾樓隱憂也浮上台面，對此內政部次長花敬群今（2）日受訪時表示，已啟動檢討預售屋續建機制，也呼籲銀行要留意中小型建商的融資問題；房地產業則表示，樹林案只是冰山一角，明年房市景氣更不好，可能會有更多財務能力不足的小建商，資金斷鏈，接下來還是會有其他未爆彈出現，政府應適時鬆綁土建融管制。
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏早在7月，就重炮轟擊，在政策嚴厲打房、緊縮土建融，加上營建工料雙漲的壓力下，簡直是要打死營建業，新成立的、或是小型建商，資金恐面臨斷鏈，引爆建商倒閉未爆彈；如今，樹林爆發建商宣布解散，預售案停擺的事件，讓外界憂心忡忡，倒閉潮、爛尾樓風潮是否真的來臨。
全陽建設董事長、同樣也是陽信商銀負責人的陳勝宏，相當熟悉建商和銀行融資的放款條件，他表示，接下來還可能會有未爆彈出現。因為，一般來說小建商、或新成立幾年的建商，資本相對不如大型建商、買地成本相對也比較貴，近一年營建成本已大漲三成多，如果預售屋太早賣光，不但不是喜事、甚至可能賺不到錢，被營建成本吃掉原來預估的獲利，再加上央行壓低土建融成數、限期18個月動工，因此他早就預期這樣下去，一定會有小建商出現資金缺口，甚至建商盤案子、售地以求套現出場，更可能出現財務危機。
天時地利不動產公司總經理、消基會副財務長兼房屋委員會委員張欣民表示，建商財務風暴確實值得注意，樹林案應該不只是個案，隨著市場買氣逐漸鈍化，將更考驗建商的財務結構和資金調度能力，預期接下來，還是會有其他未爆彈，陸續浮現。
張欣民表示，像兩年前爆發的新北市中和山琳建設「青慕淳」預售案爛尾樓風暴，儘管預售屋已有履約保證、同業保證制度，但是40幾個承購戶，現在所有政府、民間單位都申訴過了，可是，卻依舊求助無門，錢都拿不回來，此題還是無解。 張欣民表示，另外新北市板橋，前陣子有建商撐不下去，盤出預售案，由於地點不錯，因此已有建商接手。
因此，建商財務吃緊、求售土地或預售案事件，樹林案只是冰山一角，接下來應不只是個案，而是會繼續有未爆彈出現。 張欣民表示，現階段建商要同業接手續建預售案，成功機率恐怕不高，因為此時發包，營建成本一定比兩年前貴，加上現在房市人氣買氣都在走下坡，接手後銷售風險相對提高，因此續建已多傾向保守謹慎。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
