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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
美國聯準會接連升息，加上台股重挫、台海情勢升溫等利空影響，也讓今年下半年的房市反轉，尤其在中古屋市場，今年以來降價求售暴增，專家說，這波股災，讓擁有2房以上的屋主急著求售換現金，但買方期待房價會持續滑落、觀望居多，也讓房市交易量萎縮急凍，預估今年的整體房市交易量會比去年（2021年）少8%。
大大一個「售」字，掛在牆上相當顯目，不少屋主趁著房價還在高點，想要打鐵趁熱趕緊賣，不過要脫手只怕沒那麼容易。 民眾說，「如果想要1、2年內買到的話，至少月薪要10萬以上吧，不然會很吃力。」、「如果真的降很多的話，降了好幾年水準的話，應該可以考慮了，我認為之後還會再降。」
民眾有預期心態，因為政府持續打炒房，外加美國聯準會接連升息、近期台股重挫、台海情勢升溫、景氣衰退等種種利空影響，也讓今年下半年的房市反轉，憂心房子賣不掉，受到股災衝擊，有資金需求的屋主越來越多，尤其在中古屋市場，今年年初，每月出售件數約在6000到7000多件，但3月後降價求售暴增，到9月已經來到1.5萬件，而六都也公布10月買賣移轉棟數，合計1.7萬棟，月減6.9%，年減28.2%，創下近5年同期新低。
房市趨勢專家李同榮說，「最尷尬的時間點，就是大家期待，賣方期待市場回溫，買方期待市場要跌價，所以銷售的物件就一直增加，你就算再降開價的話，不降底價那對市場來講，消化的去化度還會很低，全年的幅度我們預計會擴增，大概交易量會比去年同期，大概少掉8%左右。」 畢竟房市不明朗，尤其在台股超跌、選前等種種情況下，想要購屋的民眾轉為保守，也讓房市交易萎縮急凍，想要重返去年的房市熱，只怕難度更高了。
根據最新發布第二季住宅資訊彙報，北北基宜僅老人居住宅數高達二十六．四萬宅，占全國比重逾三十八％，且近一年增加二．二六萬宅、年增幅九．三六％，其中僅一名老人獨居的「孤老宅」達二十．六七萬宅，一年增加一．八三萬宅，年增幅約九．七一％，高過老人居住總宅數的年增幅，平均一季增加超過四五○○宅。
孤老宅占老人宅比重逾78％ 房產業者指出，不論是年增幅或是一年增加宅數占比都凸顯老人獨居情況越來越嚴重。第二季北北基宜孤老宅有二十．六七萬宅，占該地區僅老人居住宅數比重逾七十八％，為全國孤老宅宅數、占比最高地區；高屏地區僅老人居住宅數約十．九九萬宅，其中孤老宅有八．三三萬宅，為全國第二多，占整體比重逾七十五％。
中彰投地區僅老人居住宅數有十．一一萬宅，其中孤老宅有七．四二萬宅、占整體比重逾七十三％，為孤老宅第三高區域；桃竹苗地區僅老人居住宅數約八．六一萬宅，其中孤老宅約六．四七萬宅、占比也逾七十五％。
北部醫療、安養便利 養老最愛 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，孤老宅或僅老人居住宅數成長率爆發，與戰後嬰兒潮的人口老化有極大關係，而醫療、安養資源的便利性，讓北部成為較適宜的養老選擇。另根據內政部統計二○二一年簡易生命表，國人平均壽命呈現自北而南遞減的情形，以台北市的八十四．一七歲最高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，基隆市因年輕人長年持續外流，剩下長輩留在老家，台北市則可能因相對富裕，加上教育水準高，長輩鼓勵年輕人到國外念書，久了也不想回來，許多社會因素都會導致居住人口持續老化且獨居狀況變得更普遍。
外籍配偶在台灣人數已逾57萬人，不少人在先生過世後，繼承房產，估算每年約有600棟。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，由於不少外籍配偶在台缺乏謀生能力，繼承之後往往會賣屋變現，這些房子已成市場「無奈新商機」。
原因是，這類房子因外籍配偶有資金需求，通常較具議價空間，仲介業者樂於接案，不少民眾也會接手撿便宜。周昆立指出，依內政部資料，2011年以來國人與外籍人士結婚對數每年約 2 萬對，每年持續穩定增加，截至今年 9月底我國外籍配偶人數已高達57.4萬人。
他表示，台灣外籍新娘穩定增加，主要有兩大因素，第一，退伍老兵因照護需求，需要老伴。第二，近年國內企業引進外籍勞工，造成本國勞工失業，間接讓本國經濟弱勢的台灣男性無法順利找到國內女性結婚，使婚仲業者不斷擴大引進外籍新娘。
周昆立表示，外籍配偶和國人配偶一樣，都擁有繼承包括動產與不動產的權利。如果配偶不幸死亡，只要外籍配偶原屬國與本國間有平等互惠的關係，就可以繼承台灣不動產，包括陸配，只要是經移民署核准長期居留，也可以繼承取得不動產的所有權。
據元宏不動產加值服務平台撈取近兩年全台數萬筆的繼承資料顯示，外配繼承占總繼承案比重約有1%，依照目前每年超過6萬筆的建物繼移轉量來說，每年估計就有超過600筆建物被外籍配偶所繼承。
他說，不少外籍新娘來台後只有生育孩子、處理家務、服侍公婆、照顧先生、養育小孩，幾乎局限在家庭生活中，經濟自主能力相對比較弱勢，一旦配偶過世，經濟就容易陷入困境，此時，一旦外籍配偶繼承不動產，就容易有變現的需求。
周昆立表示，這類房子，因屋主有資金需求，相較一般房屋，通常價格較具彈性，對於仲介來說，相對好銷售，或一般民眾來說，也是買到相對便宜房子的機會，可說無奈商機。
周昆立表示，民眾購屋想確認房子是不是外籍配偶繼承取得，從謄本所有權部即可發現端倪，若登記原因為「繼承」，且權利人統一編號第三個碼為6(取得國籍之外國人)、8(港澳居民)、9(大陸地區人民)即可能為外籍配偶繼承取得。
高雄地標85大樓，最近出現80間的套房待售，疑似出現了倒貨潮，甚至還出現13坪套房143萬元的白菜價，就有房仲指出，可能景氣不佳，部分民宿業者退出，加上大樓基本管理費調漲，成本增加，導致屋主低價出售。
高雄地標85大樓，隨著君鴻酒店歇業，加上疫情衝擊，12樓的大廳，部分民宿撐不下去，好幾間店面貼出待租售字樣，甚至有套房賣出白菜價。 這間在85大樓26樓的，13.43坪的套房，屋主開價143萬，換算一坪單價10.65萬，不過以實價登錄來看，23年的85大樓，坪數從10坪到38坪，開價143萬到968萬都有，每坪單價也從10萬到26萬不等，價格落差大，而原因出在這。
房仲業者江炳賞：「面對就是比較採光沒有景觀，採光比較差，所以內圈的價格就很便宜，那些價格大概每坪大概10幾萬大概都有人在賣。」 除了不同房型坪數差距之外，還有內、外圈之分，有面向中庭採光較差的內圈，還有面向大樓街景、海岸景觀採光充足的外圈，目前房屋網有80間待售，甚至還有屋主主打買套房送美食街攤位，還有的附贈家電，待售戶增加，房仲認為與旅宿業者退租和管理費調漲有關。
房仲業者江炳賞：「通過要調漲，就是所謂的基本管理費用，一般在自住或是民宿經營或是日租套房的成本上，有增加了許多，比較沒辦法負擔的人，就會把這個物件賣掉這樣。」 承租的人少，因此公用電費、管理費平均分攤吃重，導致投資客成本增加，萌生退意，不過85大樓周邊就是亞洲新彎區，生活機能佳，星級酒店林立，未來還有新酒店插旗，因此不同於低價套房，周邊新建案房價，落在每坪約40到55萬，未來還有沒有機會再帶起85大樓房價，恐怕是投資人最關心的。
伴隨台灣9月消費者物價指數（CPI）年增率落在2.75％，通膨率低於歐美，國際金融業者最新金融報告，預料台灣央行12月將打出「保守拳」，以升息半碼（0.125個百分點）迎戰美國11月再度升息3碼（1碼為0.25個百分點）、12月可能再升息2碼的鷹派升息路徑，明年多預測台央行將暫停升息，惟星展集團預期台央行今年第4季、明年第1季都將再升息半碼。
國銀高層認為，央行總裁楊金龍已經表態，認為台美通膨表現不同，台灣央行利率政策並不一定要跟進通膨，主要看通膨數據，台灣CPI已經回落，看明年台灣經濟下滑但不至於衰退，意指央行沒有升息的理由。
澳盛銀最新報告認為，亞洲通膨率不如歐美強勁，這讓亞洲央行決策者沒有比照美國鷹派激進升息的理由。 此外，澳盛銀預測台灣10月CPI維持在2.8％，認為台灣通膨獲得控制，預期台灣央行12月僅會升息半碼，拉高重貼現率至1.75％，對2022、2023台灣重貼現率預測都維持在1.75％，意指今年12月台灣央行升息半碼後，就將結束此次升息周期。
ING集團最新告，同樣預期台灣今年底重貼現率將拉到1.75％，料台央行12月將再升息半碼。 惟星展集團預測台灣央行採取溫和緊縮步調，要力求在經濟放緩、通膨與資金外流三者取得平衡，能支持經濟成長、穩定物價以及緩和資金流出，預期台灣央行將以每季半碼的幅度調升利率，推測今年第4季、明年第1季都還會再升息。
看好內科產業需求的爆發力，台北市大直商圈已躍居為商辦戰區，新的辦公產品每坪已有站上「三位數」的行情、甚至直追台北市敦北，最近華固、宏普、大陸、良茂、忠泰、虹光六大建商，都同步重押商辦，未來可望成為下一個辦公商圈新熱點。
近年大直商用不動產面臨一波洗牌，「摩鐵」、量販店紛紛退場，取而代之的將是下波商辦大樓，最近不少建商紛紛卡位，計畫在大直開發頂級辦公大樓，搭上辦公升級、換屋潮。
華固繼2020年「華固亞太置地」以大約90億元整棟賣給國票金及關係企業，並更名「國票金控大樓」之後，即發現大直辦公室需求比預期中殷切，還有不少潛在客戶在等待，因此去年再度加碼搶地，斥資27.4億元卡位大直維多利亞飯店旁1,330坪土地，計畫明年取得建照後推出頂級辦公大樓，未來總銷至少百億。
同樣嗅到這波商辦熱潮湧向大直的建商，也紛紛加入戰區。宏普位於台北萬豪酒店旁的金泰段土地，基地規模達2,640坪，計畫為單一企業量身打造，興建頂級企業總部大樓，預計未來總銷將至少200億元。
另外，大陸建設鎖定大直，首度投入頂級辦公大樓市場，基地為占地1,000多坪的大直家樂福，日前釋出年底租約到期不再續約，明年拆除改建為頂級辦公大樓的訊息，引發市場高度關注。
對大直情有獨鍾的「印尼紡織大王」宋良浩家族，已斥資200億元收購不動產，進行長線布局，其中第三代接班人虹光國際董事長宋大江，2017年以13億元向亞昕國際買下的大直「摩鐵」伊都汽車旅館，將拆除改建為辦公大樓，基地面積467.1坪，未來伺機推出銷售，預計於2025年完工。
另外發跡大直的大地主良茂建設董事長陳春銅，位於台北美福飯店旁的1,250坪土地，將打造集團企業總部，全棟將只租不售，部分樓層可能對外出租。
至於耕耘大直多年的忠泰，也邀安藤忠雄打造「NOKE忠泰樂生活商場」的一棟頂級辦公大樓。 大直大灣北段不得作住宅的禁令迄今還是沒有鬆綁，坐擁區內土地多年的建商，剛好搭上這波商辦升級潮、換殼潮，幾家知名建商紛紛放棄作豪宅的打算，啟動商辦開發計劃。
雖然觀光業好不容易熬過疫情寒冬，但對於開門就在燒錢的飯店業者來說，與其慘澹經營，即使未來旅客復甦惹，老飯店競爭力也比不上新的飯店，倒不如趁現在政府給予高額容積獎勵的時間改建，從不動產經營轉型不動產開發，賣資產的獲利可能比辛苦經營一輩子的不動產還多，統計發現今年光台北市就已經有15棟飯店參與危老改建。
根據官方內政部統計顯示，全國的危老改建已邁入新的里程碑，整體開工件數突破一千件，參與申請件數也逾3千件，北市是危老政策申請最熱絡的區域，包括「申請、核准、失效」件數都是全台第一，成為全國危老王。
根據北市建管處資料顯示，北市危老核准案件數累計已達735件，北市飯店危老核准共有神旺飯店、六福客棧、台北馥敦、宣美精品飯店、優美飯店、洛碁大飯店花華分館、台北國賓飯店、三德大飯店、西華飯店、慶泰大飯店等15間飯店核准危老改建。
這波疫情讓北市老飯店吹起改建風，先是國際旅客雪崩少了千萬人次，政府也給予高額容積獎勵的危老政策，台北市有些專門經營商務客的老飯店，早已經風華老去，即使觀光與商務需求回流，老飯店的硬體也比不上新飯店，加上經營者可能也有一定歲數，都是促成這波改建潮的關鍵因素。
觀察這波飯店的危老改建潮，大多數都不再作為純飯店經營使用，北市已經有飯店與住宅複合式開發的成功經驗，且這類型的規畫對於房價也有正面加值的效果，目前已經成功地改建案「台北馥敦飯店（南京館）」改建案「鐫萃」，統計實價揭露成交均價每坪約157.04萬元，房價也寫下區域新高。
新光人壽4日為「台北市南港轉運站興建營運移轉案」舉辦開工動土典禮。新光人壽董事長潘柏錚表示，新光人壽於2020年9月取得南港轉運站BOT案投資開發最優申請人資格，全案基地面積約1,479坪，樓板面積達16,788坪；新光人壽總經理黃敏義指出，此案已拿到建照，預估2025年落成啟用，年收益率估在3至4％。
此次開工動土典禮由台北市長柯文哲、新光人壽董事長潘柏錚、總經理黃敏義、林伯翰駐會董事出席，並邀請新光銀行總經理李正國、建築師柯宏宗、豐譽聯合工程董事長謝佶燁蒞臨。
南港轉運站BOT案作為台北市「東區門戶計畫」的重要拼圖，預計投入超過80億元，未來將興建地下4層、地上19層轉運站暨商辦大樓，不論是自用或出租，都可望為新壽營運挹注良好收益。
潘柏錚表示，新光人壽於2020年9月取得南港轉運站BOT案投資開發最優申請人資格，全案基地面積約1,479坪，鄰近南港軟體園區、國家生技園區、台北流行音樂中心等重要公共設施，人文氣息濃厚，規劃轉運站暨商辦大樓，地上1層至3層為國道客運轉運站機能，配合政府提供國道城際運輸進駐使用。
地上4層至19層為商辦大樓，並於地下1層建置連通道與台鐵地下街連通，於地上3層北側建築沿街空橋與台鐵連通，東側以空橋橫跨忠孝東路七段415巷與商三特銜接，大樓周邊規劃廣種植栽及喬木綠化，以串聯周邊都市綠帶系統，強化都市綠色景觀，營造符合人性的公共空間。
潘柏錚表示，為落實ESG永續發展，新辦公大樓邀請元宏聯合建築師事務所規劃設計，將結合生態、節能、減廢、健康等環保與生態永續概念打造，達成綠建築銀級標章、銀級智慧建築及低碳建築目標。
潘柏錚指出，新光人壽持續積極布局不動產，隨著傑仕堡系列旅館及商務住宅陸續完工，未來仍有高雄市舊總圖地上權案、兩筆北投士林科學園區土地待開發，預期每年將替新壽帶來穩定租金收入；此外，還有新光南東大樓、新光纖維大樓等展開危老重建計畫，未來將陸續完成資產活化，資產增值行情可期。
柯文哲則表示，南港捷運站在過去幾年中是台北市地價上漲最多的地方，四年來在131個捷運站中，出入人數上升最多的也是南港站，「人流就代表金流」，南港已形成重要的產業聚落，這次的轉運站完成後，將來會是東北角運輸的重要樞紐。
他說自己最大的夢想就是打造南港空中步道，即從南港展覽館為始的空橋、一直延伸到北部流行音樂中心，全長4.2公里，下地面再到松山車站，「大約七年後」，完成後可超越美國紐約High Line Park，成為該地區最大的特色。
龍頭銀行台銀的營運締造空前佳績。台銀不僅今年獲利再創新高紀錄，台灣金控暨台銀董事長呂桔誠出掌董座六年順利完成台銀資產結構的轉骨改造，更是背後關鍵原因，對此呂桔誠首度接受媒體專訪，深入剖析這幾年來台銀整個存款及放款等業務結構的改造，以及積極投入數位化的歷程，以下是專訪紀要：
問：今年台銀的獲利再創新高紀錄，近二年來台銀獲利表現亮眼受到各大行庫高度矚目，可否請董事長談談今年台銀在營運面所展現的佳績？
2022年盈餘 大成長
答：首先要感謝經營團隊及全體同仁的努力付出，台銀今年不論從盈餘、資產品質，或是資產負債結構的分布，都是歷來最佳。在獲利方面，台銀2021年稅前盈餘169.6億元，超出年度預算目標，加計政策負擔影響數95.1億元後，2021年實質稅前盈餘為264.7億元，在今年前9月稅前盈餘144億元，加計政策負擔影響73億元後，前九月實質稅前盈餘為217億元，已突破200億元。
以資產品質來看，9月底的逾放比僅0.09％，呆帳覆蓋率則為1,389％，我們不僅重視收息的資產品質，更重視付息的負債結構，從負債面來看，存放比達到71.2％，比起六年前的60.1％，成長11個百分點，資金使用效率已顯著提升，另外活存比則是從38.7％成長至48.8％，成長10個百分點，則大幅降低我們的資金成本。
在存款結構調整上，除活存比大增，另一個里程碑是美元存款部位大幅增加，從2016年的121.5億美元，成長至9月底的222億美元，增加逾100億美元，等值超過台幣3千億，而外幣存款的占比也從13.74％大幅提高至17.12％，尤其企金客戶的美元存款增加非常多。欣慰的是，在我們擴張美元存款的過程中，企業戶也無形中受惠，在美元升值台幣貶值的過程中發揮了自然避險的效果。
問：可否談談擴充美元存款對台銀在經營策略上的意義？另外，就整體放款結構的調整上，目前最新的情況如何？
答：台銀在台幣資金市場已具領導地位，我們希望透過美元部位的增加，成為美元市場上的Key market maker，相對於台幣定存的負擔，美元不論是定存或活存，都有助於台銀在營運上有效獲利，並且擴大相關業務的縱深，與客戶之間的關係也會更加緊密。
三駕馬車策略 大成功
這幾年我們一直重視資產負債結構的調整，經過大家的努力，負債面不管是台幣或是外幣，存款結構已大幅優化，至於資產面，我們在放款結構上，這幾年來也持續以「三駕馬車」策略積極進行調整，亦即消費者金融、企業及國際金融以及政府國營事業，三個部門放款均衡配置的經營策略。到了今年9月份，三者的比重都在3成多，真正達到「三等份」，構成是一個均衡的等邊三角形。
三駕馬車策略的資產配置，可以發揮「進可攻、退可守」功能，一方面可攜手並進，另一方面在風險可以有效分散，例如，在整個大環境不利時，企金風險升高的時候，穩定度較高的房貸或公部門業務可發揮對盈餘的挹注，而在大環境變好，企金業務起飛時，也能立即掌握先機與客戶一起成長，共創多贏。
問：台銀這幾年房貸業務快速成長，特別是在董事長的「三駕馬車」策略，房貸業務是重要的一塊，可否談談在房貸業務的風險控管，所能對企金業務發揮的互補性？
答：五年來同仁們發揮團隊整合行銷動能，推展房貸業務，每年都完成新承作房貸業務量超過1,000億或2,000億之目標，目前台銀個人金融資產部位餘額已超過1兆1千億，六年來淨增加3,500億，成長45％。以房貸為核心的消金業務，相對低風險，提供長期、穩定的利息收入，資本設算成本也較企金業務低，特別是首購族的房貸風險係數僅35％至45％，是一塊優質的「核心資產」。而同仁在推展業務時謹守收支比規範，還款金額不得超過其所得收入的三分之一，之後隨房貸期限經過越久，借款人所得逐步升高，而貸款餘額逐漸降低，授信風險也會持續遞減。
內部統計也顯示，房貸業務最終損失率僅有百萬分之2，房貸擔保品就是住屋，長期而言住屋多數會增值，且我們所承作的房貸業務，皆符合「普惠金融」、不助長炒房，主要鎖定首購族、青年安心成家、公教的築巢優利貸等，所以整體房貸資產品質更好。根據最新統計，我們的首購族或自住戶占比96％，且台銀除了不承作餘屋貸款之外，法人購屋占房貸比重僅0.06％，顯見台銀推動房貸業務非常嚴格審慎。
對大陸曝險 大降低
問：台銀可說是大陸曝險降低最多的銀行，也最早採取相關行動，可否請教最新的淨值比？
答：台銀的大陸曝險的確降低不少，從六年前的48.8％逐步降至目前的7.6％，當然，大陸放款業務都是相對高收益，的確比很多國內企金收益較高，但基於風險考量，我們仍持續降低曝險水位，而在調降大陸業務曝險的同時，我們也同步推展房貸業務，經過幾年的時間調整，我們已從包括房貸等其他業務把流失的收益補回來，整體結果不但減降風險，也增加盈餘。我非常感謝台銀全體同仁的付出，我們最大的期許，就是再度擦亮台銀招牌，而同仁們都具有高度的榮譽心，終能共同打拚出這些成果。
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