|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
內政部昨（9）日公布2022上半年低度用電住宅（俗稱空屋）統計，全台約有85.8萬宅空屋，空屋率結束連五期下滑，回升至9.52%，為近三年相對高點，較去年下半年增加0.86個百分點，是近十年最大增幅。空屋率回升，代表房市恐賣壓出籠。 以縣市來看，以台北市、新北市、新竹市空屋率最低。
此外，內政部也統計全國新建餘屋（待售）住宅在今年上半年呈增加趨勢，第1季近7.5萬宅，第2季約7.7萬宅、高於近五年平均，且兩季均呈季增、年增，尤其第2季年增一成以上。 從空屋率及新建餘屋統計來看，賣壓相對沉重。 平均用電低於60度的住宅，因低度用電，被界定為空屋。
內政部在2020年之前是每年調查一次，2020年起，為更好的掌控全台空屋狀況，改為每半年調查一次。自2019年、2020年上半年、2020年下半年、2021年上半年、2021年下半年的調查皆是下滑，2022年上半年又出現回升。
內政部統計指出，2022上半年各縣市空屋率，除連江縣外，其餘縣市均較上期上升，其中又以基隆市增加1.44個百分點最多。 其中以台北市7.41%最低，新北市7.99%次低，再其次為新竹市8.1%；最高的三縣市，分別為金門縣18.59%、宜蘭縣15.87%及台東縣14.7%。
內政部也分別自面積、屋齡分析，發現20坪以下，以及五年以內新屋或40年以上老屋，空屋率較高。 內政部表示，上半年20坪以下住宅空屋率為16.38%，增幅較大。
內政部官員表示，上半年空屋率雖上升，但相較於2009年高點的10.68%，仍處於相對低點，若以長期趨勢觀察，自統計以來，空屋率呈緩降趨勢，且六都與新竹縣、市長期低於其他縣市。
內政部表示，「低度使用（用電）住宅」是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，一般視為「空屋」指標。
彰化縣政府去年初公告招商的鹿港轉運站BOT案，由鹿港在地企業共同集資投資近11億元，10月31日縣府中庭舉辦招商成功記者會，由彰化縣長王惠美宣布順利決標完成招商，帝寶工業集團總裁許叙銘、偟轅公司董事長許智雄、星享道酒店董事長劉敏瑛等與會，共同見證歷史性一刻，預計在五年內興建完成，打造五星級飯店，成為鹿港新地標。
王縣長表示，繼中友百貨來彰化打造彰化第一個百貨公司，而鹿港轉運站BOT案已順利決標，也將有第二大百貨商場，由鹿港在地子弟帝寶工業集團總裁許叙銘與偟轅公司、星享道酒店集團等在地企業共同投資，預計規劃地下1樓為停車場，1樓作為客運轉運車站，興建10層樓的五星級飯店，包括131間客房、特色餐廳、賣場、酒吧和文化市集等，提供鄉親更多的工作機會，促進多元交通跟觀光的服務，透過地下大型停車場，結合地面轉運站、觀光飯店，提供鹿港地區完整的觀光、住宿、購物及餐飲等服務，希望能夠吸引更多旅客前來，據統計鹿港的觀光客可達800萬、1,000萬人次，期待完工後，成為鹿港觀光的新亮點。
王縣長指出，帝寶工業集團許總裁為彰化鹿港子弟，帝寶車燈為全球車輛之眼，年產逾千萬顆車燈，年營收超過160億元，為全球名列前茅的車燈製造商之一，並進行多角化投資，在大陸地區也經營樹間酒店；至於星享道酒店集團旗下擁有文華道會館、星享道酒店、旗津道沙灘酒店，服務旅客遍佈全台，並連續兩年獲財政部促參司金擘獎的肯定。
鹿港轉運站BOT案由在地企業攜手打造，相信能夠促進鹿港的深度旅遊，讓更多人走到鹿港，瞭解鹿港的文化及深度，發覺深度人文歷史、美食文化等，讓鹿港能夠走向國際。
許叙銘表示，他身為鹿港人，被王惠美縣長的縣府團隊所感動，才願意與在地企業一起接下投資鹿港轉運站的重責大任，經過數次的評估，雖然要獲利較為困難，但在地企業要負起企業社會責任，希望促成鹿港能有一間五星級的飯店及百貨商場，特別感謝鹿港鄉親的支援，希望早日完成興建鹿港轉運站的使命，感謝縣府團隊做為後盾，才能順利來投資鹿港轉運站BOT案，會盡全力促成鹿港轉運站早日來完成。
許叙銘在簡報表示，這次以「川」字的建築設計，如書法流動的線條串聯基地每個角落，設計出大型地下停車場結合地面轉運站及觀光飯店有百貨商城，頂樓可眺望鹿港的夜景，提供旅遊、觀光、住宿、購物、餐飲等功能，希望能吸引外來遊客到鹿港深度旅遊，讓大家看到鹿港之美。
彰化縣交通處表示，轉運站基地位於建國路市中心區，基地面積將近3,000坪（9,757平方公尺），由鹿港在地企業共同投資近11億元，將興建地下1樓、地上10樓，結合6席月台之轉運站。1樓作為客運轉運車站，地下1樓為停車場，並引進四家客運業者，14條路線進駐，提升公共運輸服務品質，改善街區道路擁擠問題；附屬事業大樓則規劃星級旅館131間客房、特色餐廳、游泳池、酒吧和文化市集等，提供完整的觀光、住宿、購物及餐飲等服務。
全台空屋率攀升，近十年以來最大增幅，專家指出，此次統計時間點與疫情高峰重疊，用電量低不一定是真的沒住人，難以全面歸咎於市場因素。此外，2022年第2季起，新屋落成數量增加，新建餘屋數量相對前幾年走高。
另外，全國新建餘屋於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右，2022年第1季為7萬4,927宅，2022年第2季為7萬7,454宅。2022第2季數量較上季增加2,527宅，季增3.37%，較去年同期增加7,405宅，年增10.57%，反映市場新成屋落成數量增加，新建餘屋同步走高。
期觀察，新建餘屋（待售）住宅數量自2018年第2季的8萬餘宅達到近年高點後，呈緩步下降趨勢，雖然2022年第1季、第2季數量相對上季、上年同季增加，但長期來看，仍維持在7萬至8萬宅之間。
信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德指出，大約二、三年前是房市景氣大好的時期，一直到今年第1季都還是維持高檔，且預售案多數銷售成績都很亮眼，因此即使新建餘屋增加數量也很有限，不過這幾年建照爆大量，未來一到二年後，可能會爆出大量賣壓。
麥當勞近來積極整頓店面，包括三重正義店、新莊中正店都重新裝潢，不過眼尖民眾發現，座位區竟然砍半了！原來根據土地分區管制規則，住宅區的餐廳，用餐面積不能超過300平方公尺，而且3樓不能作為餐廳使用！ 領取餐點，準備上樓找座位，想不到牆上公告，3樓不得作為餐廳使用。
座位砍半，只剩2樓能內用，民眾反映，難道被照「縮小燈」了嗎？ 土地分區管制規則維護居住品質 麥當勞店面改裝座位區減半 民眾說，「這間本來就比較小，如果人多的話比較不好找位子。」、「我很少內用，都外帶比較多，沒有影響。」、「我覺得滿不方便的，因為感覺空間應該要很大。」
麥當勞三重正義店，上半年重新裝潢後，內用範圍剩一層，數一數僅約30個座位；同樣在新北市，新莊中正店改裝後，也將2樓座位區減半。麥當勞接連大動作，整頓住宅區店面，原來都是因為「土地分區管制規則」。而包括麥當勞、肯德基、漢堡王等速食業者都表示，配合法官、將致力提供安全、舒適的用餐環境。
新北市城鄉發展局都市計畫科長鄭博仁說，「新北市為了顧及住宅區的環境品質，在新北市施行細則裡面有規定，在住宅區範圍內，飲食店的面積不得超過300平方公尺，且只能使用地下1樓和地上1.2樓來申請。」
麥當勞店面改裝座位區減半 規範住宅區餐廳的內用範圍，3樓不得供餐飲使用，1、2二樓面積加起來不能超過300平方公尺，也因應相關規定，讓原本承租整棟的速食業內用區大幅減少，尖峰時段，民眾若想內用，恐怕得提早卡位了。
經營超過半世紀、將近一甲子的老字號電影院「東南亞戲院」，正式易主！大同林家第四代林傳捷的新美齊公司，以總價8.8億元，向東南亞育樂公司創辦人的繼承人翁毓璟，收購99.81％股權，每股交易價格高達1,059.73元；新美齊表示，買下來目的，主要為限期股權投資。
房地產專家預期，未來開發為豪宅、或酒店式公寓及商場的複合大樓，最具潛力。 許多老台北人的記憶「東南亞戲院」，9日確定易主，買家為大同公司林家的第四代接班人林傳捷的新美齊公司，交易數量達830,400股，每股交易價格為不高於1,059.73元，交易總價不高於8.8億元，購入東南亞育樂股份有限公司創辦人的繼承人持有的99.81％股權。
主要用途，是為了長期股權投資。 據經濟部公司登記資訊，東南亞育樂公司創辦於54年06月24日，公司登記在臺北市「東南亞戲院」現址，目前資本額8,320萬元，負責人為翁毓璟。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，位於台北市公館商圈的「東南亞戲院」，是許多台大、師大師生的最愛，也是公館商圈的地標，創辦於1966年5月27日，2015年才委由秀泰影城接手經營，戲院名稱改為「東南亞秀泰影城」。
據查證，全案土地面積309坪，包括商三土地224.75坪、道路用地84.4坪，產權都登記在東南亞育樂公司名下。 丁玟甄表示，若以建地換算，每坪交易行情約391萬元；若再更進一步整合旁邊4樓公寓，擴大基地，面積更方整。
依附近成交案例，過去較知名為捷運台電大樓站週邊汀洲路「福音大樓」，由國美建設、濟盟建設共同得標一案，每坪土地成交達493萬元，推估未來改建豪宅，每坪將超過140萬元。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，近幾年全台都有不少老戲院紛紛改建、改裝，變身住宅或飯店大樓，先前文山區光明戲院也是改建；雖然去年實施房地合一稅2.0之後，只要擁有股權超過半數的不動產交易，都要納入課稅，因此用股權來買不動產，實質節稅效果已不大。至於新美齊為何買99.81％股權、而非100％股權，研判賣方日後還是希望參與與買方合建的契機，因此沒有全部賣斷。
黃舒衛表示，「東南亞戲院」座落台大公館商圈重要位置，至於此次交易價格，每股價格高達1,059.73元，研判可能是因為東南亞育樂公司持有的不動產，主要為「東南亞戲院」資產，因此交易價格除了股權，主要包括不動產，因此衝高交易價格。估計未來拆除重建為住宅、加上新美齊「強項」飯店管理公寓的複合開發案，較具潛力，又有學區題材，每坪售價一定站穩150萬。
國泰建設（2501）今（9）日公告公司關係人萬達投資，以總價7.89億元購入預售在建個案「敦南霖園」二戶以及八個車位；國建指出，全案預計2025、2026年完工交屋。
據悉，目前興建中的「敦南霖園」新案，前身是國泰金控創辦人蔡萬霖的起家厝「霖園大廈」，全案坐落於台北市仁愛路四段、敦化南路一段、東豐街、四維路所圍的街廓，基地面積為330.33坪，該棟大樓起造人正是「台北市第十住宅公用合作社蔡萬霖等13名」，為地上14樓、地下二樓之「工」字型集合住宅。
「霖園大廈」在去年底、今年初正式拆除重建，屋齡逾40年，國建表示，目前全案工程進度正在地下室施作中，預計2025、2026年完工交屋。而今日關係人萬達投資所購入兩戶房屋以及八個車位，屆時也將認列收益。
近期為了消減爛尾樓危機，國內大型行庫祭出「五大禁令」管制土建融。這五大管制令，包括：
1、不論是建造人或是建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託
目的：要求同一個建案內的所有土地都必須辦理土地信託，用意在確保建案不致因未做信託的土地遭到查封、處分，而使整個建案的進行受到影響。 可行性：合理、可行。
2、建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」
目的：在確保建案的開發商因故不能完成建案時，由建經公司繼續履行原開發商的完工責任。 可行性：問題是大部分的建經公司，資本都相當有限（5億以下），若建案出現問題，建經公司未必有足夠的資本、經驗、能力來完成續建。
因此，若日後要求建經公司承擔此項責任，一來建經公司會評估建商的履約能力和風險，除非建經公司認定開發商（建商）「非常的安全可靠」，否則並不會冒然承接，所以這項規定發揮的實際功效不大。
3、建商若採先建後售，則自備款必須先撥入銀行的專戶，且必撥足5成，銀行才願撥款
目的：銀行的這個要求主要是在防範建商出資太少，甚至不自行出資，在用罄銀行核貸的款項後，甩鍋不管。 可行性：這是公家單位高層常有的道德風險思維，亦即要建商和銀行一起承擔責任，不會甩鍋。實務上，先建後售仍屬少數。
4、建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶
目的：防止建商挪用款項。另外，藉著預售款撥入專戶，可充實建案的興建資金，減少爛尾樓之可能。 可行性：合理、可行。
5、建商本身須紀錄良好，沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議，行庫也要檢視其以往銷售紀錄
目的：挺提前檢視建商的實力，包括：品牌力、品質水準。這也是在防止不優的建商，在當今房市低迷的情況下，撐不過不景氣的考驗。 可行性：合理、可行。
減少爛尾樓 關鍵在是否有足夠資金
其實上述的規定，並無太多特殊之處，以一些優質建商和往來銀行的實際執行案件為例，上述管制方式都早已成為優質建商的融資作業標準。例如，一定將建案有關的所有土地，全部辦理信託；其次，建案都訂有續建機制，但有些公司會將每個建案所需興建資金全部籌足，存放在專戶中，並且興建過程的每筆資金動用，都先經第三方機構（像建經公司）查核無誤後，通知銀行，之後才從專戶撥付，這樣的做法讓銀行、合建方、購屋方都能夠充分放心。
所以，關鍵不是單純的只看續建機制，而是在是否有足夠的資金，能夠執行續建。否則，若沒足夠的續建資金，銀行是很難繼續投入資金，建經公司也未必會有足夠的資金投入，那麼續建的規定只會淪為空談，而建經公司也不會願意涉入。
至於建案的預售款，這些公司在和銀行及客戶的契約中，會明訂必須存入銀行預收款專戶內，而這些預售資金存在專戶中，更是增加了興建資金的安定度，也減少因興建資金不足所導致的爛尾樓情形。
做個小結論：這五大管制令，一些好的建商早已形成內規並行之有年，而且做得更徹底而有效，日後金融機構若能稍加補強並普遍推動，應該能減少爛尾樓風險，也有助於強化購房消費者的信心。
金管會11日宣布，核准康健人壽概括承受安達人壽台灣分公司暨國際保險業務分公司全部營業、特定資產及負債；合併基準入為2022年12月1日。兩家合併後，國內外商壽險從六家剩下五家，而整體國內外壽險公司則從22家減為21家。
金管會今年6月核准英商安達保險集團（Chuub）取得台灣康健人壽100％股權後，英商Chuub已在7月1日完成股權交割，下轄康健及安達人壽台灣分公司兩家公司；安達集團預定12月1日將兩家公司整併，康健人壽更名為「安達國際人壽保險公司」。
金管會表示，安達集團為發揮集團資源綜效，將在台子公司及分公司整併，因台灣安達人壽只是分公司，而康健人壽是子公司，因此由安達併入康健，並以康健人壽做存續主體，再做更名為安達國際人壽。董事長預定為現任康健人壽董事長朱立明、總經理則是安達人壽總經理張志杰。
為維護保戶權益，金管會已要求康健人壽出具聲明書，承諾安達人壽台灣分公司原保戶權益將不受任何影響，並將主動致函通知既有保戶，確保保戶服務不中斷。據統計，康健和安達台灣分公司共47.5萬保戶，其中康健人壽約34萬保戶，雙方合併後，保單或契約一切的權利義務均不受任何影響。
目前台灣壽險公司共22家，其中外商壽險只有六家，包括保誠、安聯、友邦、法國巴黎人壽、及安達和康健，後兩者合併後，外商壽險只剩五家。英商安達保險集團（Chuub）是一次買下包括台灣康健人壽在內的七個亞洲國家子公司的股權，預計今年在各國核准後完成交易。
金管會強調，為維護保戶權益，已於審核本案時要求康健人壽出具聲明書，承諾安達人壽原保戶權益將不受任何影響，並將主動致函通知既有保戶，確保保戶服務不中斷。
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
