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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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高房價讓購屋壓力越來越大，以至於房子只能越買越小，而近期不僅買氣逐漸冷卻，連帶價格也出現鬆動！台南市不動產估價師公會揭露，統計六都第三季15至25坪不限屋齡的小宅實價登錄，數據中顯示，六都小宅較第二季上漲2.66％，每坪均價從31.15萬元，小漲至31.97萬元。
但值得一提的是，北台灣的新北市、桃園市都下跌，分別季跌0.33％、0.91％。 新北市部分，金山區跌幅最大，每坪均價為14.07萬，跌了30.21％，其次為瑞芳區跌幅25.45％均價9.46萬、萬里區跌幅20.81％均價6.43萬、五股區跌幅6.66％均價33.61萬、板橋區跌幅6.34％均價46.52萬、新店區跌幅6.3％均價40.62萬、鶯歌區4.59％均價24.11萬、新莊區跌幅0.55％均價41.56萬。
桃園部分，龍潭區跌幅最兇，每坪均價14.55萬，跌了14.21％、中壢區均價19.28萬，跌幅11.52％、大園區跌幅8.74％，均價25.15萬，龜山區跌幅8.66％，均價22.37萬，蘆竹區跌幅最小為0.63％，每坪均價26.86萬。
球居不動產情報室總監陳炳辰分析，目前房市走弱，價格出現跌勢都不意外，小宅投資性質強，在如今投資風氣不振下，要是價碼過高都會面臨盤整，即便小宅走低總路線，但房價偏弱可購置坪數較大，宜居性強，性價比更高的物件，自然也會是小宅不一定吃香的理由。
此外，陳炳辰說，其統計也可區分成蛋黃與蛋白的不同表現，像新店區、板橋區、新莊區，以及中壢區等房市熱區，加上大園區也有所在青埔的地帶，以及龜山A7等熱門區域，都可見不少高價小宅案，房市反轉而登高跌重，均不意外。 另一方面，二線區塊如五股與龍潭也見疲軟，顯然是個案高價拉抬，尤其像是龍潭本非小宅熱區，量能消退後，回歸基本盤當然會見價跌。
陳炳辰提醒，今年房市第二季開始逆走低檔，不少話題圍繞在低總小宅是否闖出一片天，然而主流的自住客更會考量室內坪數偏小的宜居性，尤其是走出台北市，沒有首都效益與黃金門牌，短期看不到未來性的「買小又買貴」都會讓買方出手遲疑，預期高單價小宅有退潮的可能，房產不分坪數大小，恐將全面走弱。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州提醒，市場上房價的形成內涵有著一定的複雜程度，因此他提出觀點提醒消費者破除以往迷思，他表示，以自住（首購）的前提，並不是要把買房當作投資獲利或當作金融商品，而心目中的＂價值＂遠比價格來的重要；且房屋具備地段及所在位置（如採光通風等）的異質性，所以房屋成交價格包含為了有先行選擇的權利所支付的價金，而合理的價格是建構在＂相對性＂而不是聚焦成交價格是否在＂絕對的低點＂。
另外，林利州提到，房價會居高不下其中之一的原因，就是多數人對於少數特定地段區位的產品有著殷切的需求，餵養了賣方而形成的市場競價成果，房價背後所表徵的意義並非只是成本加利潤，或是基本的居住需求，而是表彰社經地位或身份甚至會影響到結婚生子以及家庭的組成，必需要承認的是，我們可能不只是有房住而已，而是要住得舒適便利，住得合宜，並且最好可以靠房獲利，而最重要的，當然是要堅守在財務可能負擔的範圍內去尋找適合自己的房子，不要多去想靠買房獲利的這一件事。
內政部公布最最新全國新建餘屋報告，111年Q2全國新建餘屋量為7萬7,454宅，創10季新高。元宏不動產加值服務平台列出六都＋新竹各縣市賣壓最大的行政區前三名，並建議民眾，想在這些區域買房可以先等等，因為極有可能因賣壓而降價。
桃園龜山、中壢、桃園，以及台中北屯、南屯，新建餘屋都高達2千戶以上。 目前七都新建餘屋量最多的行政區，以桃園龜山3593宅居全台各行政區的新屋餘屋量之冠，台中北屯2580宅次之，中壢2488宅居第三。
另外，各行政區新建餘屋量排名前三的行政區中，只有台北的中正、中山、內湖、新竹的湖口、台南的善化、高雄的楠梓新建餘屋量低於1000宅，其他行政區都有上千宅的新建餘屋待售中，幾乎是目前新屋市場的一線高危區。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，由內政部的資料可發現，全國新建餘屋量於107年Q2的8萬82宅達歷史高點後，就開始緩步下降，不過，到了今年Q1就開始出現回升，Q2更是持續上揚，季增2527宅，也較去年同期增加7405宅，顯見新屋去化狀況在今年似乎有越來越差的情形。
觀察目前六都與新竹縣市新屋餘屋量大的行政區可發現，幾乎都是近年建商的推案熱區，也是房價炒作較嚴重的區塊，如今餘屋量攀升，這些區域內大量的餘屋量無果無法順利去化，不僅房價可能開始出現下修，更將成為區域房市發展的隱憂。
周昆立指出，過去幾年房市復甦，建商普遍加大買地與推案的力度，雖然新屋去化狀況看似不錯，但其實新屋餘屋量卻是8年前、103年3萬多宅的一倍以上，餘屋量仍在歷史高檔。 如今房市買氣轉冷、建商推案又爆量，未來房市買氣如果無法順利銜接上，大量的建商餘屋可能出現一波降價出清潮。
仲介想開發第一手案源或是民眾民眾想低價入手超值都可以多留意建商於屋的出清狀況。 民眾該如何找到建商可能降價出清的餘屋？周昆立表示，建物完工交屋後，如果建物謄本上還登記於建商名下尚未移轉的建物，就是建商餘屋。這些餘屋在建物謄本「所有權部」的會顯示出「第一次登記」的字樣，民眾可以多留心。
美國聯準會（Fed）「升升不息」，國際經濟受到大幅震盪，台灣今年3度跟進升息，房市產業首當其衝，日前北市豪宅更是出現新低成交價，對於整體房市衝擊，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛示警「恐有新一波賣壓湧現，房東們快吸收不了了。」
美國聯準會（Fed）從今年3月17日至11月3日止，不到一年的時間六度宣布升息，累計升息15碼，將原本趨近於0的利率，直接拉抬了將近4個百分點。受到國際金融情勢影響，台灣央行今年也跟進升息3次，宛如為房產市場澆了一桶冷水，黃舒衛表示，雖然房貸利率從1.378%調升到1.828%看似不多，但換算下來，其實基本利息貸款是增加2成的，這對很多投資客來說是很大的負擔，市場買氣也瞬間降溫。
「由於台灣本身房價租金比非常低，防禦力差，稍有波動市場就會非常敏感，晚一點進場就會出現負投報現象」黃舒衛解釋，受到全球經濟疑慮、股市下滑、兩岸關係、選舉觀望等多方影響，市場買氣明顯倒退，買家退回觀望期，暫時不敢進場。
投資客找嘸人接盤 賣壓恐湧入法拍市場 市場上推案量、成屋交屋持續增加，同時這麼多物件出售，反觀買氣逆向成長，黃舒衛分析，投資客「壓價求售」將是可以預期的，貸款利率提升，掐著不賣並不會比較划算，只不過找不找得到人接盤就是另一回事了。
根據內政部最新資料顯示，今年新增房貸貸款期數連二季創新高，購屋族在整體經濟影響下，不得不選擇延長房貸寬限期年限，黃舒衛提醒「寬限期後恐淪法拍市場的賣壓隱憂」，當2~3年的利攤階段過後，迎來本息攤還卻繳不出錢時，房屋就容易流入法拍市場，觀察目前物件量，法拍市場恐成隱藏壓力鍋。
房貸越揹越久 房東快吸收不了 根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第二季新增房貸貸款期數，連續兩季創下歷史新高的 289 個月，反應出購屋人只能選擇以「拉長貸款年限」的方式，面對居高不下的房價，以求降低每月房貸負擔，其中包括桃園、台南、高雄、新竹縣市，房貸期數甚至拉長到超過 300 期。
反應在租售市場上，黃舒衛認為，提高貸款利率，已讓房東們逐漸難以吸收，進而導致房貸壓力轉嫁到租金上，未來租金只會越來越高，整體來說這波升息無疑對房市是絕對利空。
車水馬龍的台北市重慶北路四段上，往士林方向的百齡橋旁，有一棟樓高12層、外觀酒紅色的住宅大樓「松柏大廈」；這棟大樓是士林社子人的回憶，也是早期當地的指標建築，遠眺仍看得出往日氣派，只是不敵歲月痕跡，不得不認老。
昔日氣派建築，安全問題逐漸浮現
日前台北市政府推出「公辦都更2.0」，對於想合作都更卻不知道如何著手的社區，由市政府領頭，居中協調溝通，再對外招標建商；這項措施頗獲好評。台北市都市更新處處長陳信良表示，松柏大廈是公告發布50天內，第一個帶著9成地主意願書來參與的社區，讓他印象深刻。
松柏大廈住戶彭宇豪帶著我們走訪社區，「外牆瓷磚會掉落，有一次掉下水泥塊，好幾次被建管處要求改善，一有地震來，我不是擔心自己安危，是先關心瓷磚有沒有砸到路人，這要負民刑事責任的耶！」921大地震後，松柏大樓的問題慢慢浮現。
彭宇豪與太太是土生土長的台北市社子人，四年前一圓買屋夢，搬進他們從小看到大的地標社區。哪知道住進第一年，就被通知自家漏水到樓下，第三年換樓上漏水下來；檢查廁所，發現廁所上方的水泥剝落嚴重，梁柱也損壞。只要一有地震，就聽說哪戶鄰居室內又裂了縫開始滲水，進而興起都更的念頭。
彭宇豪打聽得知，10年前也曾有住戶想要推動都更，鄰居說「建商一聽到是12層的大樓，直接拒絕」，「再找建經公司試算，好久沒有下文」，後來不了了之。 為什麼都更這麼難？36年屋齡的松柏大廈，共有87戶，地主有99人，有些地主沒有房子權狀，卻有地下室權狀，產權複雜。
一位都更專家指出，這是建商最不想碰的案子，因為要整合的所有權人數太多，房屋所有權與土地所有權屬不同，有的人有房屋沒有土地，或有土地沒有房屋，十分複雜。此外，建築物是原容積實施前興建的，既有建築樓地板面積大於法定容積，住戶都更危老後獲得的獎勵有限，因此改建後想要分回原房子的室內使用面積幾乎不可能，都使得推動改建難上加難。
產權複雜地主多，建商敬而遠之
彭宇豪表示，直到2020年6月，捷運工程局來里民中心開北環段Y24站的說明會，提到重慶北路四段上沒有出口，有人當場氣得離席，問捷運局有無解方？官員回答，除非有人願意捐贈私地，或是社區先都更再捐贈出口。這才讓社區住戶的都更意願更加凝聚。
接著彭宇豪在住戶大會上，如實轉述捷運工程局的說法，並在當天取得超過七成住戶的同意，大家願意朝大樓改建的方式去試試看，並同時成立LINE群組。彭宇豪說：「現在我有最新的文件資料，會放在記事本，公開、透明，後來加入的鄰居也能馬上進入狀況，現代人都更也多虧通訊軟體，比10年前都更聯繫方便多了。」
今年10月舉行的松柏大廈公聽會，住戶參與踴躍 彭宇豪認為，過去鄰居想要都更，多數人卻存在疑慮，有的是不信任建商，或是要大家出錢改建、融資改建等，無法產生共識，這次出現了大家能信賴的對象「台北市政府」，幫了大忙。 不過要達到九成共識，也絕非易事。彭宇豪說，光是「意願」兩字就要解釋很久，說明是意願而非「賣身契」；也有鄰居不住在這，堅持說設計圖先來，不然不願意簽意願；為了讓基地更大，大家也去找後面空地地主，說服他一起參與。
過程中很多地主沒有聯絡方式，用盡各種方式，去調閱謄本，直接去地主家敲門，不然就是上網搜尋姓名的任何線索。 當然不時也會有假消息出現在群組內，動搖大家原本的想法，「幸好鄰居都互相幫忙，分工合作互相聯絡、互相解釋」。特別的是，為了爭取到最好的容積獎勵，松柏大廈住戶推估屋齡，決定去執行海砂屋的鑑定，如今已經確定，更有利後續的重建。
執行海砂屋鑑定，容積獎勵更優惠
台北市都更中心財務組組長劉筱蕾表示，根據目前資料顯示，松柏大廈預計更新後興建地下四層、地上25層樓住宅大樓，更新後二樓以上銷售單價約68萬元。目前松柏大廈住戶剛選完屋，預計年底前辦理事業暨權利變換計畫報核，明年走審議程序，後年公開徵求建商、引入投資人，順利的話大後年即可拆除重建。
陳信良強調，公辦都更2.0專案計畫主要精神為「自助人助」、「充實都市更新公益性」，以及「幸福不是比較出來的，都市更新推動因應個案條件不同，不應該有一坪換一坪的迷思」。
彭宇豪認為，現行法規對大樓的都更獎勵仍不太友善，希望政府能多給點獎勵，並多動用公權力來幫忙，也建議能重新檢討社子地區的都市規畫，能有多一些的公共建設，包括重慶北路四段應該要有捷運站的出口等。更重要的是，大家不應受「一坪換一坪」的誤導，這種想法只會讓住戶產生矛盾心態，對大樓都更一點幫助都沒有。
營建成本推升房價瘋漲，北台灣預售屋每坪1字頭房價即將「絕版」，只剩新竹關西一地。專業市調機構10日最新調查顯示，原本還維持1字頭的關西、觀音、楊梅、新豐、湖口、寶山等六區，短短不到一年內，除關西外的其他五區，都已站上2字頭。
住展雜誌統計，北北桃竹四大都會區中，今年前十月預售屋市場每坪成交均價1字頭的行政區，較去年同期大減8成，只剩新竹關西，每坪成交均價約17.7萬元，為北台灣房價最親民區。原本1字頭的觀音、楊梅、新豐、湖口、寶山，現在都已登上2字頭。其中以寶山房價漲幅最大，在台積電題材及百億造鎮案磁吸買氣下，房價較去年上漲逾4成，單坪已達26.5萬元，超車楊梅、湖口。
住展雜誌企研室經理成采錡表示，在建築造價持續攀升，及市區外溢效應等因素影響下，桃竹蛋白區房價漲勢還在擴大。 成采錡分析，關西因地理位置較偏遠、生活機能相對不足，過去在地購屋需求偏低，外來買盤比例也不高，房市發展相對封閉，間接抑制房價漲幅；不過隨著新豐、寶山成交均價站上2字頭，關西今年下半年預計公開新案也跟上，均開價超過20萬元，預期關西不久也將脫離1字頭房價區，使北北桃竹步入房價全面2字頭時代。
至於今年上半年成交價還是1字頭的湖口，成采錡表示，近半年房價持續跟著新竹核心地區上漲，截至今年10月，每坪成交均價已來到21萬元，且區內新案價位持續墊高，如王爺壟重劃區新一波推案開價，多已站上3字頭。
成采錡指出，儘管價格續漲，比起北市中心部分建案單周零成交，桃竹蛋白區仍憑藉相對低單價優勢，買氣較穩定。成采錡表示，房價漲勢未見回頭跡象，但買方也毋須太過灰心，在各行政區中還是可以找到房價相對親民的區塊，例如桃園觀音大潭、白玉地區，行情還在每坪18萬～20萬元，吸引不少退休族入手低總價透天厝。
房市陸續傳出爛尾樓出現，雖是零星個案，但為避免「爛尾樓」情況擴散，大型行庫已祭出「五大禁令」管制土建融，其中更要求建商必須和銀行簽署「續建承諾」，並必須先出足5成的自備款存到銀行專戶，銀行才會撥出土建融貸款。房市趨勢專家李同榮指出，爛尾樓會出現主要有兩大因素，惟防範重於治療，危機往往是轉機，他並提出購屋者四大選擇策略。
李同榮：爛尾樓出現的主要有兩大因素
（一）營建成本高漲：近三年來營建費用包括建材、人工等成本每坪增加5-8萬，對單價30萬以內的區域而言，營建成本增加二成到三成之間，反而對於兩年前售完的預售案造成虧損或無利可圖窘境。
（二）建商淘空：建商在房市順勢時，資金槓桿操作過度，以致在房市銷售出現障礙，就會出現以東牆補西牆的困境。
李同榮認為行庫的五大禁令利弊參半，他進一步分析風險控管鬆緊的利弊得失：
（一）建造人或是建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託：此舉強化風險控管，以防資金被淘空及土地被查封。
（二）建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」：此舉在防範爛尾樓出現後的續建機制，但往往因信託金額不足而延宕續建工程。
（三）先建後售，建商必先撥足5成自備款，銀行才願撥款：通常先建後售建商較具有資金優勢，會出現狀況屬少數，此項規定為多此一舉。
（四）建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶：預售款撥入專戶已被廣泛使用，重點在於專戶資金的控管準則與稽核機制。
(五）建商本身信用紀錄必須良好，行庫也要檢視其以往銷售紀錄：建商的品牌信譽與推案銷售率的稽核，才是防範爛尾樓的最佳措施。
防範爛尾樓，建商應謹慎推案，購屋者應有四大策略指南
李同榮最後指出，預防爛尾樓出現，防範重於治療，現在有零星個案出現，反而讓市場提早發現警訊，危機就是轉機，市場的推案若能踩剎車，以近三年建商的獲利表現，未來市場若反轉向下，應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢，爛尾樓不會有骨牌效應。
李同榮再次呼籲，在市場需求放緩的情況下，建商不應以先售先贏的思維競相搶先推案，應視市場需求而謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋者也不必過於驚慌，正確的購屋策略有四： （一）選擇信譽良好的優質建商。 （二）避免選擇一案建商。 （三）選擇軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守。 （四）選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域。
櫃公司福裕（4513）由代銷南霸天清景麟建築團隊進駐後，跨足發展房地產，今(9日)首發之作就是以10.3億元購入台南歸仁高鐵特區1900餘坪土地，換算單坪高達53.47萬元，預計明年928檔期推出總銷32億元預售大樓，單價上看35萬元。
該筆土地位於歸仁高鐵大道、高鐵七路與高鐵五路口，面積1942.67坪，土地為武東段401地號，標售底價9億2742萬9412 元，換算每坪地價47.73萬元。 今日下午開標吸引福裕與春福建設搶標，最終福裕以單坪53.47萬元、總價10億3890萬元購入，換算每坪地價53.47萬元，打破歸仁高鐵特區地價新高，另家投標春福建設投標金額則為9億3188萬9999元。
目前歸仁高鐵特區實登揭露區段最貴地價每坪僅40.1萬元，此次福裕單坪53.47萬元購地，地價拉高33.3%。 該標售為福裕被清景麟入主後首次購地，福裕董事長林聰麟表示，未來將興建地上15樓大樓，社區258戶，坪數24-33坪，單案總銷35億元，預計將在明年928檔期推出，每坪房價成交均價將落在35萬元，將採預售方式推出。
台南歸仁高鐵特區近年來房價出現大幅上揚，從早期也就是2020年達麗建設推出大樓預售案「國家強棒」，當時成交每坪落在1字頭末到2字頭出，到遠雄推出大樓預售案「明日讚」出現千人搶購被公平會開罰，該案成交均價落在25萬元，而今年進場銷售「佳順大順」每坪成交房價落在30-32萬元、春福建設大樓預售案「春福天駅」，單坪最高35萬元，未來福裕推案若要挑戰35萬元成交，勢必將改寫區段房價新高。
台慶不動產台南六甲頂加盟店店東周俊良指出，歸仁高鐵特區因被中央定位打造成「沙崙智慧綠能科學城」，因此房價出現大幅上揚，不到3年新屋從1字頭到3字頭，然而若未來要挑戰單坪35萬元行情，等於目前南市二環市郊如安南區新屋價，在近期房市買氣下滑要創價有一定難度，但建商高價購地轉嫁成本並不意外。
西門町知名地標「成都楊桃冰」店面今（10）日三度拍賣，最後由合作金庫資產管理加價至8,502萬得標，對此，合庫資產管理主管昨日指出，標下該店面的目的為投資，預估投報率可達3.4%。
據悉，「成都楊桃冰」位於捷運西門站6號出口，是西門町人潮最多的地段，店面面積約17.88坪，店面換算脫標單價每坪達475萬元，雖然單價頗高，但根據法院筆錄，該店之前每月租金為24.3萬元，一年可達291.6萬元，近300萬元，以脫標價8,500萬計算，投報率可達3.4%，合庫資產管理就是看上這不錯的投資效益，決定下手搶標。
不過，合庫資產管理主管也說，因該店面已傳了三代，持有人多達19人，按規定，繼承人具有優先承買權，除非所有權人均放棄購買，該公司才算是拿到了這個店面，未來計畫出租、賺取租金收益。
隨著超商持續展店及營運拓展，統一（1216）、統一超10日公布10月營收年增率皆近1成，維持穩健增長腳步。統一10月營收429.27億元，較去年同期成長9.7％，但受季節性因素影響，比9月下滑6.3％。
第三季有中元普渡，是國內食品業最重要的年度檔期，加上夏天為飲料銷售高峰，墊高基期。隨著旺季已過，統一10月營收連續第二個月下滑，屬於季節性的正常變化；整體來看，統一今年營收維持在年增1成左右的速度穩步前進。累積統一今年前十月營收4,394萬元，年增10.7％。
統一超10月營收247.87億元、年增9.6％，比9月增0.5％，創同期新高；累計前十月營收2,394億元、年增10.5％。 統一超主管表示，10月營收主要受惠雙十連假、邊境解封、疫後內需消費，加上展店挹注能動。另外在轉投資事業方面，包括菲律賓7-ELEVEN、悠旅生活（星巴克）、統一速達（黑貓宅急便）、統一資訊、二十一世紀（21風味館）也都較去年同期成長。展望11月，統一超看好國旅、世足、雙11等商機，加上歲末節慶等，可望推升消費力道，對於營運後勢維持樂觀。
至於獲利方面，統一今年受原料價格飆升影響，成本壓力沈重；加上統一集團董事長羅智先堅持「客戶優先」，下令產品凍漲，成本無法轉嫁情況下，導致統一今年獲利無法隨營收同步推進。統一日前公布第三季財報，單季稅後純益55.26億元，季增13.8％，但年減3.3％，主因就是食品及食糧事業受原物料成本大幅上漲，影響毛利。累計前三季稅後純益146.12億元，年減11.4％，每股純益2.57元。
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