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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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一般而言，為了維護已購戶的權利及後續房子的銷售，預售屋通常不太會降低售價，而是透過贈送家具、家電等方式來吸引買氣，不過最近買氣急凍，建商似乎也被逼得不得不將降價從檯面下轉到檯面上。
房市降價由暗轉明，專家曝壓力在這邊
升息、股災等等不利因素的影響下，房市從9月份後開始迅速降溫，10月的房市交易量和上月相比減少了6.9％，和去年同期相較更是大減了28.2％，台中市甚至出現有預售案下調售價，並退錢給已購戶；同時，也傳出了樹林有建商因為現金不足，不得不解散的消息，都可以發現建商們其實承受著相當的壓力。
政大地政系退休教授、同時也是國泰房地產指數的計畫主持人張金鶚就點出，建商開價下滑，表示建商從過去暗地降價，轉為明著降價，其中的關鍵就在於資金周轉成本，因為明顯看到新建案銷售期拉長、議價空間加大、銷售率也不佳，加上央行緊縮貸款，因此資金周轉就會產生較大壓力，「降價其實就是財務操作的一種」。
而空頭訊號不斷出現，張金鶚也分析建商心態，越早降價越能銷售，否則拖到最後可能更慘，是一種先降先贏的概念。 雖然目前建商降價出售只是零星個案，且多半是屬於小建商，不過對於預售屋來說，銷售率滑落早已是進行式，根據國泰房地產指數第三季數字顯示，新推案的30天銷售率7、8、9月連續下滑，和去年同期相比，銷售率大於15％的案量從44％下跌至33％，小於10％的則從23％上升至35％。
而張金鶚所提到的建商成本，一大部分就在於央行接連的升息動作，今年截至目前為止台灣已經升息了2碼之多，而聯準會3日再度升息3碼，台灣極有可能也會有所動作，再加上央行拉高了存款準備率，讓土建融利率的上升遠高於央行升息幅度，加重了建商們的資金壓力。
台灣房市近期受到央行升息、通膨、股市下挫、台幣走弱、經濟前景不樂觀及政府政策之影響，房市景氣低迷，交易量明顯萎縮，買方觀望氣氛濃厚，未來前景並不樂觀。 自政府宣示打炒房，預售屋禁止換約以來，投資客已退場。
再逢股市從年初18600多點至今一度慘跌約6000點，資金潰散套牢，日前兩岸關係緊張亦造成外資流失，這些因素連動房市買盤少掉游資進場。而全球以升息、緊縮金融抗通膨，台灣已連續三季升息，共升息2碼，此對中古屋交易影響頗大，今年以來房貸月增量已持續數月縮減，連帶影響年增率下降，量先價行，買賣移轉已連續數月低迷，部分地區中古屋售價已鬆動，以致沒了投資客的房市，原本剛性需求支撐的買氣已轉為觀望縮手了。
根據統計，不僅房貸年增率下降，建築貸款年增率亦持續往下遞減，此一情況除受制於央行調升存款準備率，可放貸餘額變少外，亦反映建商對未來市場景氣看法已趨於保守，後續影響將是明後年開工率降低，預售屋市場價量供需將出現盤整。
預售屋近期之交屋量來自2-3年前之成交案，價格已定，再因年來建築成本高漲，短期售價有撐盤不降之理由，然明後年若需求持續萎縮，而預售屋交屋潮湧現，則在多殺多之情況下，售價之鬆動是遲早的事。
全球經濟已出現衰退徵兆，升息通膨皆影響民眾消費能力及意願，連帶消費性電子產品需求受到衝擊，反映到台灣出口及投資因全球消費下降而下滑，反轉速度超乎預期，明年全年景氣不容樂觀，亦加深房市買氣之疑慮。
綜觀前述各項當前房市情況已無樂觀理由，交易量及貸款戶數之萎縮已宣告賣方市場之終結。量縮價跌的趨勢已在路上，房市全面走跌已是時間問題，但若以下因素共伴效應的結果，在預期心理作用下，恐讓房市提前反轉，買賣雙方宜注意可能之風險做好進出場之規劃。
1.全球經濟持續衰退之力道及其對台灣進出口之衝擊程度；2.台灣股市是否持續價跌量縮衝擊資金進出之量能與彈性；
3.消費者信心是否受經濟前景與通膨影響持續低迷並衝擊購屋消費意願；4.房市交易量持續萎縮預售屋售價出現更多鬆動個案；
5.房屋銷售率持續下探成交天數拉長伴隨議價空間放大。 綜觀台灣房市走向，貸款成本恐持續加重，投資風險亦將提高，經濟前景不被看好，近期房市買賣交易明顯量縮，此將挫動賣方價格的堅持。買方市場的來臨，有利於看屋議價的同時，購屋隱藏的風險亦須審慎評估。
不婚不生、小資出走、疫後返鄉、華僑除籍；蛋黃區大安、信義流失最嚴重
房價居高不下，首都台北市戶籍人口三年大減18萬人、僅剩246萬人，尤其高房價、市中心的蛋黃區減少更為明顯，例如大安區人口三年間人口即短少2.6萬人；房產業者分析，不婚不生、小資出走、疫後返鄉、華僑除籍四大因素，使台北市設籍人口創下38年來新低點。
台北市民政局統計顯示，台北市二大精華區大安、信義，三年來人口減少8％以上，松山、萬華、中山、士林等發展成熟的區域，三年來人口也減少7％～8％，而人口流失最少的行政區則以內湖5％居冠，北投、南港、文山也在6％以下。愈精華的市中心地段成為這波首都人口流失最嚴重的區域。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市人口受到「四大浪潮」推擠，「不婚不生潮」的少子化讓全台都出現人口減少的現象，加上台北的都會型上班族，重視工作勝於家庭，生養意願更低；其次台北房價門檻高，大安區房價已見三位數，中正、信義、松山也要8字頭，帶動「小資出走潮」往新北或桃園發展。
近三年不少上班族改變工作型態，接案或在家工作模式興起，催化北漂族返鄉及搬到外縣市的「疫後返鄉潮」。另外，精華區不乏長年旅居外海的華僑或高資產族，近年因國境管制無法入境而遭除籍，使得首都人口銳減。
相較於市中心的蛋黃區人口大減，內湖三年僅減少5％，成為台北市人口發展最穩定的行政區。張旭嵐表示，內湖除了有科技園區、各大知名企業總部外，還有媒體產業群聚，就業機會豐富，因此排除少子化等人口減少的自然因素，內湖的社會增加人口多，就業民眾的購屋意願也相對高，讓當地的房市買氣維持在水準之上，以今年成屋均價來說，單價每坪62.4萬，仍低於台北市均價每坪71.2萬，使內湖成為近年台北買賣移轉棟第二高的熱門區域。
交通部招商大會12月7日登場，旗下各所屬單位共推出68件民間投資及重大工程採購案，釋出商機達1,819億元，再創歷史新高。其中港務公司推出台中港觀光遊憩商業區案更是本次招商最大案，預估引資高達120億元。
交通部年度盛事招商大會預計在12月7日登場，本次以「交通商機大平台，再創建設新巔峰」為主題，預計引資達1,819億元，較去年1,810億微幅成長，將再度寫下投資商機新高紀錄。
此次招商大會精選交通部所屬機關旗下到明年底前可供業界投資商案，包括軌道周邊土地開發、港區土地招商、觀光遊憩設施、國道服務區經營管理等總共68件。 68件招商案中，交通部挑選四案為亮點案件，合計引資金額超過250億元，分別為台鐵局「桃園火車站區土地開發案」、鐵道局「高鐵嘉義站事業發展用地案」、港務公司「台中港埠產專區案」以及「台中港觀光遊憩商業區案」，預計在招商大會當天向各界簡報。
台中港二項興建營運投資案，港務公司採取的定位略有不同，觀光遊憩商業區一案面積大，北起高美濕地、南接梧棲漁港，基地面積高達92公頃，主體可做辦公大樓、會議中心、商場等，預計引資金額高達120億元，為本屆招商大會規模最大案。
台中港區另一案為港埠產專區，位在台中港區中心精華地帶，基地面積近31公頃，配合港埠發展政策相關均可運用，但明定不可作為散貨露天堆置廠，預計引資25億元。 官員表示，二案雖都在台中港，希望由不同業別投標，遊憩區鎖定觀光類型業者，產專區則規劃以物流相關產業進駐，但不論哪一案，利用仍屬彈性，目前都在探尋意見階段，會分階段公告招商。
另外二個亮點案件，其一為台鐵局桃園火車站區土地開發，將採BOT及OT方式辦理，可作為商辦、旅宿大樓，預計可引資20億元；另一鐵道局的高鐵嘉義站特定區事業發展用地開發經營案，則透過設定地上權方式辦理，經營年限為30年且可續約一次（最長20年），亦即最長50年，預計可引資22億元。
在新竹科學園區、竹南科學園區兩大科學園區的加持下，竹南房市相當受市場關注。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近兩年竹南各類型住宅的平均成交總價均上漲，其中以透天厝的漲幅最快，目前竹南透天的平均成交總價約為1,295萬元，與2020年同期的987萬元相比，兩年激增308萬，成長幅度超過三成，大樓、華廈的平均總價漲幅也在兩成以上。
東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，竹南生活機能完備，房價基期相對較低，又有建設題材、科技題材、人口紅利作為支撐，區域發展前景相當看好。 葉沛堯表示，竹南是苗栗縣內人口第二多的地區，坐擁竹南科學園區、竹南工業區、廣源科學園區等多個產業園區，到竹科也僅有20分鐘左右的車程，近年來磁吸了大量科技新貴定居於此，帶動區域房市交易量能極速升溫。
另外，為緩解新竹、苗栗交通擁塞問題，政府也在積極規劃五楊高架南延項目，該案若進展順利，對竹南房市來說也會是一大重要利多，因此從長線來看，竹南房價繼續向上攀升的可能性很高，有意在竹南置產的民眾不妨抓緊時機，盡早搭上資產保值與增值的列車。
東森房屋竹南運動公園加盟店店東饒心奣表示，竹南的大埔重劃區是近期交易熱度頗高的區塊，該重劃區緊鄰台積電竹南廠，區內建商推案以總價在1,500萬上下的小戶型透天厝居多，憑藉優越的地理位置和良好的居住環境深受購屋民眾青睞。
隨著竹南房價飆漲，建商土地取得成本持續墊高，愈來愈多的建商改推大樓華廈，俗話說「物以稀為貴」，未來透天厝不僅更具抗跌保值性，而且還會成為購屋者身份的象徵，價格自然居高難下。
饒心奣指出，除大埔重劃區外，竹南運動公園周遭也是相當值得推薦的區塊。竹南運動公園位於竹南與頭份的臨界處，是竹南發展較早期的區域，周邊設有尚順育樂世界、威秀影城、苗北藝文中心、竹南車站、新南國小、照南小學等設施，基礎機能相當成熟，房市支撐力道更強。
目前竹南運動公園周遭預售案開價基本都在三字頭以上，相較前幾年的確上漲了許多。不過，對於預算相對有限的小資族、首購族來說，該區域附近其實還有很多總價在1,000~1,200萬上下的剛需住宅可供選擇，CP值也很不錯，購屋民眾可以多留意。
房市景氣轉折，加上央行打炒房與升息，使得土建融利率抬升，住宅建築貸款核准金額已出現衰退。根據內政部第二季住宅資訊統計彙報揭露，第二季住宅建築貸款核准金額，全國較2022年第一季減少11.85%，較去年同季減少12.53%，六都之中，除了新北市季增9.76%、台中市9.26%之外，其餘皆呈現減少趨勢。
台南市減幅達到44.69%，為六都之最，其次依序為高雄市季減15.80％、桃園市季減14.83％、台北市減少13.02%；至於炒房歪風盛行、近兩年預售房價飆漲的新竹縣與新竹市，則分別季減46%與12.86%。
雖然代表建商土建融核貸情形的「住宅建築貸款核准金額」，全國呈現衰退，但代表民眾購屋、交屋熱絡度的「購置住宅貸款核准金額」，卻呈現季增，全國第二季較上季增加3.42%，較2021年同季增加2.54%。 其中，六都除了高雄市減少0.55%、桃園市0.41%之外，其餘皆呈現增加趨勢，增幅以台北市8.71%最多，台中市1.84%最少；新竹縣、新竹市則分別季減0.95與2％。
消基會董事暨房委會委員張欣民分析，建築貸款核准金額屬於領先指標，很明顯除了央行四波打炒房，以及年初規範購地貸款限18個月內開工之外，3月起央行升息，加上下半年市場氛圍轉變，除了銀行授信趨嚴，許多建商也採取觀望態度，推案趨保守。
先前普華國際不動產總經理田揚名也預料，央行打炒房與景氣轉變之際，建商會針對手邊土地汰弱留強，尤其是仍須整合的都更或危老用地，另一部分，也會縮減手邊推案，原本可同時操作5案，可能縮減3個案場進行，以因應流動性風險與景氣的變化。
今年以來央行已升息三次，近日也傳出中小型銀行土建融利率飆漲，建融利率出現3.5％新高，主因在於銀行以價制量、資金緊縮，以及銀行法第72條之2上限等因素所致。
張欣民認為，建築貸款核准金額，後續走勢值得關注，至於住宅貸款核准金額，則屬於落後指標，因為涵蓋許多預售後完工交屋的分戶貸款，大多是反應先前的交易狀況，才使得目前數據仍逐步走高。
隨著全球疫情流感化、台灣邊境解封，國內整體經濟活動回歸日常，商用不動產交易逐漸回溫，根據PwC普華國際不動產公司統計，至今年10月底，商用不動產交易已經突破千億，金額近1,054億元。
若以投資者類型來看，保險業依舊為最大投資方，統計今年前十大商用不動產交易保險業就佔了一半，今年截止目前為止購置商用不動產共砸下了338億元（不含購置土地的部分），較去年300億元增長了13%，顯示壽險看好國內未來中長期的商辦市場。
PwC普華國際不動產總經理田揚名指出，對於保險業而言，為因應升息壓力，購置商辦或廠辦可說是很好的避險保值工具之一。田揚名表示，今年以來美國聯準會已4度升息，台幣進一步貶值，通膨升溫（行政院主計處公佈10月CPI年漲2.72%），預估台灣央行將繼續升息半碼，預估今年整體商用不動產可達1,200億元的交易規模，僅次於2021年1,431億元，商辦及廠辦市場可望延續熱度至明年。
進一步以區域來看，台北市商辦或廠辦因高單價高總價，佔了整體商用不動產的45%，其主要原因是台北市辦公需求大，空置率不斷下探，租金往上攀升，加上不少大樓進行都更危老，供不應求，不少企業紛紛以買代租，直接購入作企業總部或擴充辦公室使用，如廣積科技以10億元購置南軟廠辦、華崗集團以9.8億元購置太平洋商業大樓、威剛科技持續加碼購置內科長虹雲端科技大樓等。
商辦需求熱，也讓不少業主趁機拿出來標售，且有不少是「帶租約」的產品，田揚名指出，近期PwC普華國際不動產受委託辦理公開標售台北市多個精華辦公室及其他主要都會區優質辦公室，標售總底價超過25億元。
例如委託標售的「統一國際大樓」，緊鄰市府轉運站，裙樓為誠品信義旗艦店，經由地下連通道直接通達捷運市政府站，與統一時代百貨、新光三越、微風百貨、五星級WHOTEL國際觀光飯店比鄰，未來鄰近興建中的「台北天空塔」；而大樓內租客皆以知名外商企業總部及各國在台辦的辦事處為主，而今年第二季環泥建設開發及坤慶國際開發就以34.9億元向統一集團取得多個樓層。
另一案位於基隆路與忠孝東路口的商辦「三連大樓」，為信義區少有大面積整層辦公室，坐落基地為稀有四面臨路之完整街廓，與信義計畫區及市府轉運站僅隔基隆路，未來具都更潛力。 另「保復通商高樓整層商辦」，位於復興北路與民權東路交叉口，外表為圓弧造型玻璃帷幕，為復北捷運商圈之地標性商辦大樓，406坪高樓並整層使用，相當罕見，為企業旗艦總部進駐首選。
台商回流帶動嘉義產業園區蓬勃發展，國產建材實業（2504）嘉太廠陸續獲得上銀科技、松川精密、佐登妮絲等大廠青睞，撐起科技廠房與房建需求，也帶動業績穩定成長。為因應台商回流設廠需求，經濟部主動規劃設置產業園區，第一階段優先開發嘉義中埔、水上產業園區，今年9月正式動土，加上馬稠後產業園區二期土地標售達率達99%，嘉義科學園區也招商啟動，都讓嘉義產業軸帶成形，成為台灣西部科技廊道樞紐。
而國產建材實業嘉太廠，可與嘉義、斗南廠相互支援，供應大埔美與馬稠後產業園區，受到上銀科技、松川精密、勤誠興業、寶豐電機、佐登妮絲等台商回流大廠青睞，也撐起湖子內重劃區、民雄等房建指標建案，業績穩定成長。
近年台商回流力道強勁，為配合產業用地需求，經濟部與台糖公司以合作方式開發，優先選擇台糖公館與南靖農場來開發中埔及水上產業園區，這兩個園區已核定設置，可為嘉義縣增加88.52公頃的產業用地，並於今年9月動土正式進入實質開發。
而炙手可熱的馬稠後產業園區二期正進行公共工程，辦理土地預售，標售率達99%，吸引70家廠商購地，加上嘉義科學園區招商啟動，已與8家廠商簽署進駐MOU，產業園區齊聚，近千億元產業投資計畫，都讓嘉義脫胎換骨，變身西部科技廊道的新軸心。
國產嘉太廠廠長陳以益表示，嘉太廠位於嘉義縣太保市，往東可與嘉義廠協同作業，往北可與斗南廠相互支援，由於鄰近馬稠後產業園區，充分掌握台商回流商機，過去光是馬稠後一期，就供應近五成，包括松川精密、大成食品、大瓏企業、勤誠興業等。
而馬稠後二期首家進駐的寶豐電機，也是由嘉太廠供應，寶豐電機投資7億元，取得2,400坪產業用地，預計興建1萬460平方公尺的智能化廠房；另外晶圓材料大廠崇越石英製造廠，標得4,488坪土地，預計興建1萬405平方公尺自動化廠房，打造半導體產業供應鏈，則是嘉太廠積極爭取的目標。
由於有產業園區加持，以及嘉義科學園區的未來願景，也帶動嘉義房市熱絡，陳以益說，目前房建主要集中在湖子內重劃區，車程5分鐘可到嘉義市區，交通便利，嘉太廠供應三至四成房建，包括「最上川」、「天晴No.17」、「松町」，興建中的「湖美山河」、「在欉紅NO.8」，以及提供生鮮食品的大鼎冷鏈廣場。
鴻茂工業股份有限公司在雲林縣斗南鎮建廠，於11月5日舉行落成啟用典禮，新廠房投資約12億，占地面積超過8,300坪，建立智能化生產系統，擴充產能，再造就業機會。雲林縣長張麗善及多家夥伴企業代表到場見證，共同為新廠剪綵慶賀。
鴻茂工業創立於民國75年，起初以不銹鋼工廠起家，在「認真、誠信」的經營理念下，深深搏得客戶信賴，爾後有感環保綠能之重要性，積極布局，拓展環保綠能，並透過持續研發創新產品，投入省電、節能熱水器市場，致力推廣環保綠能概念，品質穩固深受信賴，與消費者感同身受的服務，更使「HMK鴻茂」於市場上享有盛譽。
鴻茂工業董事長王茂昌表示，新建廠房導入具前瞻性的技術與產品，自動化生產製造技術，建立鴻茂新事業競爭力，第一階段年產營業額預估能達15億元，可持續穩定太陽能熱水器、電能熱水器、瓦斯熱水器等產業先進產品，並擴大產線包括淨濾水設備、廚藝設備、廚具櫥櫃等，並增添綠能營運新動能，透過本次新廠落成，為員工提供更安全、更健康的優質工作環境，吸引產業科技人才進駐，提高地方發展帶來實質助益。
張麗善縣長肯定鴻茂工業對產業的貢獻，更是在地生根、在地發展的典範企業，整體完工後將創造更多就業機會。張縣長表示，未來投資雲林，雲林縣政府也將持續提供最好的窗口服務，朝向能讓企業不缺水、不缺電、不缺人才、不缺地的方向努力，歡迎更多大廠來雲林投資。
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