|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房仲表示，隨運動風潮興起，運動中心對周邊房價愈來愈有加分效果，永慶房屋計新北市14個運動中心，過去一年房價都呈上漲，其中鶯歌運動中心周邊年漲14%最多，另外包括林口、五股也都有一成以上漲幅。 根據永慶房屋統計，新北市各運動中心周邊交易件數最多的區域，就屬淡水國民運動中心周邊，交易件數達1352件，其次為永和673件 ，第一名比第二名多出一倍。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，淡水國民運動中心位於淡海新市鎮，此處規劃為住宅區，居住於附近的民眾能就近前來運動。另外，周邊有家樂福、新市國小、行政機關、淡海輕軌淡水行政中心(V07)站，走路都在10分鐘以內，吸引民眾購屋。 另觀察各區國民運動中心周邊房價，鶯歌、五股、林口漲幅都在一成以上，漲勢較為明顯。
陳金萍說明，鶯歌國民運動中心周邊漲幅14%，今年的平均單價為24.4萬。其他諸如林口、五股等區域，目前的3字頭價格也在新北市中，處於較低的水平。 她表示，蛋黃區房價高，年輕人難以負擔，大量人口流入相對親民，具有一定生活機能區域，鶯歌預計明年底，將有捷運三鶯線通過，讓當地的通勤族可以透過捷運，轉乘板南線到雙北市的鬧區，在此條件下，增加民眾前往鶯歌購屋誘因，也帶動房價上揚。
陳金萍表示，雖然目前大多數新建社區大樓，多有健身房等公設，但運動中心提供的設施以及相關的課程活動，比社區公共設施種類更豐富，而且定期有人清潔、維修，運動中心還是可以做為挑選物件時，衡量周邊生活機能的參考指標之一。
921大地震後，提升既存與新建的建築耐震能力已成為重中之重，為加速6樓以上耐震能力不足建物，以及列管海砂屋都更重建，營建署除修法提高容積獎勵外，更祭出加速拆除重建等手段。
營建署指出，全國建物耐震能力改善計畫主要分為公有與私有兩類，其中公有建物耐震能力改善計畫，主要針對1999年12月31日以前設計建造耐震能力不足的消防廳舍、公有市場、醫院及社區活動中心等重要防災廳舍進行補強或重建，根據營建署統計，截至今年10月底，全國公有廳舍已完成補強件數達9538件、達成率約92.2%，至於被評估須拆除的公有建物，目前已拆除2281件、達成率92.1%。
全國公有建物耐震改善達成率已逾9成
而私有建物耐震能力提升部分，營建署指出，今年5月完成修正，新增原有合法建築物「構造」安全不符強制要求改善及補強規定，藉此強制要求不符合基準的建物在期限必須改善。 至於，全國建築物已完成耐震能力評估的件數為1萬3909件，其中6樓以上耐震能力不足危害公安建物，再加上列管海砂屋則共計有353件，針對上述兩項建物已於去年5月修正「都市更新條例」，透過提高容積獎勵及加速拆除作業雙管齊下方式進行。
此外，為提供誘因讓民眾加速補強建物，已推動補助老舊危險住宅排除弱層破壞的補強措施，每案最高補助450萬元，另外也補助規劃危老重建計畫與都市更新相關計畫及整建維護經費、籌組重建輔導團、提供重建工程融資貸款信用保證及貸款利息補貼等。
新北捷運局16日舉辦三鶯線永吉公園站捷運開發案招商說明會，全案預估投資總金額約8.61億元，今年10月31日起公告招商、明年3月30日截止收件，預計同年第2季評選出最優申請人，打造鶯歌地標建築，形塑以永吉公園站為中心的新興發展圈。
新北捷運局代理副局長鄭智銘表示，永吉公園站面臨4,600坪永吉公園，基地面積約598坪，預估可興建地上18層、地下3層，總樓地板面積約5,055坪的捷運大樓，並規劃開發大樓取得銀級以上綠建築標章，另也鼓勵智慧建築及耐震標章開發構想，提升開發大樓建築品質。
捷運、學區都具備 機能吸引力強
新北捷運局表示，該案基地位處新北及桃園樞紐位置，未來搭乘捷運三鶯線可轉搭臺鐵西部幹線，而三鶯線將延伸桃園八德，銜接桃園綠線並可轉乘至桃園國際機場與高速鐵路，搭配周邊國道2號銜接國道1、3號，交通路網便捷，可快速抵達北北桃都會生活圈，且鄰近鶯桃路商圈與鶯歌老街生活圈，位處永吉國小與鶯歌國中學區，生活機能便利，可吸引首購族或小家庭移居或提供在地居民換屋需求。
根據市場調查統計，全台主要科學園區房市近年房價都有明顯漲幅。內湖科學園區、北投士林科學園區、華亞科技園區、龍潭科學園區、新竹科學園區，串起北台灣科技產業鏈，對區域房價也有強勁助力。就業人口聚集加上高家庭所得，已成為科學園區周邊房價持續上升的主要關鍵。
分析近20年新竹科學園區、中部科學園區、南部科學園區周邊房市變化，在核心區域開發逐漸飽和之後，持續推升鄰近區域蓬勃發展。以延續內科、銜接竹科的南桃科技走廊為例，受惠科技產業鏈磁吸效應，不僅提升在地就業人口、促進區域發展，對房市更有重要的帶動作用。
南桃科技走廊 千億產值推升房價
科技園區附近房地產長期穩健上漲，是拜科技產業從業人員所支撐。以有「台灣矽谷」之稱新竹科學園區為例，轄屬包括桃園龍潭科學園區在內等六個衛星園區，2021年創下1.59兆元的整體營收。
平鎮工業區、龍潭科學園區、渴望園區，匯聚IC研發、光電等全球科技龍頭，包含台積電、蘋果、友達光電、美商艾克爾等皆於此設廠。 科技園區的設立，不但能帶進就業人口、促進經濟活絡，及早進場購屋置產的成功案例，也持續在全台上演。以位在桃園中心的平鎮為例，因地處桃園三大科技拼圖中心位置，延續南桃科技走廊發展脈絡，近年房價漲勢亮眼。專家表示，「平鎮近3年新大樓住宅漲幅近24％，最高成交紀錄已站上30萬元。」
下一座高科技新富聚落就在平鎮
受惠科技園區磁吸效應，人口移入帶動居住需求。平鎮地理位置優越，是平鎮工業區、龍潭科學園區、渴望園區之間的主要廊道。成熟的生活機能、便利的交通，以及被看好的未來 性，近年吸引許多外地客前往置產。
平鎮房價穩健上漲的主因，與科技園區就業人口大增具有實質關聯性：竹北、桃園、中壢土地、房價持續看漲。開發商與購屋客轉進平鎮推案、買房。平鎮熱度增高，在於其擁有成熟生活機能、完整學區，區內的各大建設工程如平鎮車站都陸續進行與到位。
而平鎮內的坤慶特區近年因大型賣場進駐，加上公園綠地、圖書館、道路系統、停車場、電線電纜、污水排水地下化一應俱全，整體區域給人的印象已不再是以前鄉下的氛圍，而是持續往新富聚落翻新發展。
位在南桃科技走廊上的平鎮被科技園區環繞，市場看好成為下一座科技新富聚落。「平鎮房價急衝，除了因為中壢市區與青埔區段均價已經突破4字頭的外溢效應，未來發展性更是重要因素。」專家分析，除了機能完善、環境舒適，交通上，平鎮擁有三高、二鐵、一快、一捷的優勢。「在通膨的年代，房價只會愈來愈高，無論是至自住還是置產，未來發展潛力看好的區域，趁著仍有價格優勢的時候及早進場，對很多購屋客而言，非常具有吸引力。」
房價有機會鬆動嗎？合庫銀行主管今（16）日分析，受到中央銀行與財經部會為穩定房價祭出管控政策發酵以及美台升息影響，房市交易量減緩；但建材價格居高不下且缺工問題仍在，房價具僵固性、下跌空間有限，預料明（2023）年房市將呈「交易量跌、價格緩修」狀態。
合庫金控（5880）今日舉行今年第3季線上法說會，由合庫金總經理陳美足主持。合庫銀主管指出，截至今年10月底，房貸餘額為6,164億元，較去年底增加245億元，增幅為4.1%；土建融則是1,650億元，叫去年底增加117億元，增幅為7.6%。
銀行法72-2條規定，銀行承作不動產放款，不得超過總存款與金融債合計的三成上限，即使今年以來，房貸與土建融業務持續成長，截至10月底，合庫仍有625億元的不動產放款承作空間。
展望國內外景氣，陳美足分析，第4季需觀察幾項重要的經濟指標，包括通膨是否獲得控制；Fed升息縮表時間點；中國大陸解封及供應鏈是否恢復穩定。根據國內外經濟預測機構公布數據顯示，全球景氣明年將會趨緩，國內也會受到全球景氣降溫的影響，不過國內疫情受到控制，且民間消費回溫，有助提升國內景氣、就業與薪資，預估明年國內景氣和今年大約持平。
今年以來，受俄烏戰爭、原物料價格飆漲、疫情反覆中國大陸清零政策影響，全球都面臨強大的通膨壓力，聯準會升息幅度及速度高於市場預期，全球股債市場大幅震盪，致金融商品處分及評價損益較去年同期減少，及證券業受股市總成交值衰退也影響獲利。
今年截至9月底，合庫金稅後純益為152.99億元，較去年同期減少7.08%，除市場因素，去年獲利大幅成長，基期墊高也是原因，不過，受惠國內外啟動升息循環，利差持續擴大，獲利已有改善，第3季較上季增加22%。
截至9月底止，總資產為4兆4,788億元，每股盈餘1.06元。 其中，主要獲利引擎合庫銀行，稅後純益為137.58億元；業務動能持續提升，存款增加7.22%、放款增加4.65%。另一方面，逾放比率0.21%及覆蓋率568.56%，資產品質穩健，資本適足率達13.18%，第一類資本比率11.42%，符合主管機關對D-SIBs（系統性重要銀行）今年底的法定資本要求。
睽違三年沒有交易紀錄的「文華苑」，今年7月有新交易，14樓頂樓戶，連同14個車位，共700.24坪，交易總價13.74億元，單價1坪244.6萬元，創今年豪宅最高總價交易。
經查，賣方為中泰賓館第三代、文華東方酒店業主林命群，買方則是龍巖（5530）李世聰家族持有的凱叡物業，無貸款購入。 觀察今年豪宅市況，文華苑不僅是總價最高的豪宅，也是金額唯一超過10億元的交易，第二名為總價8億2,575萬元的松濤苑11樓，第三名為4.9億元的昇陽敦凰。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，文華苑以酒店式管理著稱，不僅戶戶皆為大坪數，以270坪起跳，亦有540坪的高規格合併戶，過去13樓戶最高單價214萬元，如今頂樓戶創下244.6萬元新高價，刷新文華苑紀錄，成為今年搶進豪宅單價第四高榜單，也搶回松山第一豪宅的寶座。
觀察文華苑歷次實價紀錄，李世聰家族曾在2015年以總價5.29億元，購入文華苑11樓戶，僅持有一年，在2016年就以總價5.11億元，賣給國巨董事長陳泰銘，帳面賠了約1,700萬元，沒想到時隔七年家族再砸重金買下頂樓戶。
此外，文華苑目前累計至少20筆實價揭露紀錄，目前最大買家是國巨董座陳泰銘與前精英電腦董座蔣東濬，分別各持有八戶。 張旭嵐指出，文華苑坪數大、總價高，各項規格也攻頂，入手的富豪每戶至少配備六至七個車位，雙拼大戶則是14個車位，一個車位也要350萬元起跳，且管理費高貴達1坪500元，以新交易的戶別來看，單月管理費就要27萬元，全年就要324萬元，相當於是九個社會新鮮人的年薪。
另，台灣房屋統計今年截至目前為止，總價3億元以上豪宅交易，累積達共20筆，其中「One Park Taipei元利信義聯勤」和「西華富邦」各有六筆交易，可說是台北市高總價豪宅的兩大標竿。
中美貿易戰、科技戰開打，企業為分散風險逐步調整全球布局策略，台商鮭魚返鄉創造近年以來最大投資熱潮，回流設廠使工業地產需求量爆增，重點工業區、精華地段土地呈現缺貨，為加速產業空間釋出，政策大力推動工業區立體化方案。 信義全球資產公司觀察新北市工業區立體化核准件數，發現新莊區為核准件數最多的行政區，顯見新莊在產業專用區、重劃區等題材發酵下，區域發展潛力可期。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛指出，台商回流創造龐大商用不動產需求，根據經濟部數據顯示，自2019年實施台商回台投資三大方案以來，截至2022年7月為止，累積投資規模已達1.73兆元，其中有24.1%的資金用在購置土地與新建廠房，雖然政府陸續有公布閒置工業土地清冊，但多數土地分布在工商發展尚未成熟的區域，新北、桃園等工業地產交易熱區則較少有新供給釋出，兼具群聚效益及地利優勢的工業產品仍然稀缺。
新北市鄰台北港、桃園機場，有國道、三環三線、桃園捷運等軌道建設，挾陸海空交通優勢，商圈機能完備，一直是企業進駐設廠的優選區位之一，隨著近年推動工業區立體化方案，低樓層、老舊廠房華麗轉身成廠房、廠辦大樓，工業區廠辦化也推升一波新供給。而根據新北市經發局統計截至2022年8月之工業區立體化核准件數，總件數59件中，以新莊區24件為最大宗，佔整體核發件數約41%，推估未來整體將可新增21.9萬坪的新供給。
觀察新莊區工業區立體化核准案件分布，可發現24件中有12件集中在新知段，主要原因為該路段位在新莊北側知識產業園區，雙捷運站成發展利多，包括科定企業、台通光電、先鋒科技等都加入工業區立體化方案，另建國段由於鄰塭仔圳重劃區具開發潛力，申請件數達7件，其中華固建設投資18.47億興建廠辦大樓，已在今年取得使照。
熟悉新莊辦公、廠辦市場的信義全球資產公司商仲部經理康錫晃表示，新莊產業發展成熟，早期以紡織、金屬機械等傳產為主，多數建築為低密度、低樓層廠房，已不符現今產業使用需求，隨著新莊副都心、新莊北側知識產業園區、塭仔圳重劃區開發推動下，翻轉城市樣貌，新穎的辦公、廠辦大樓陸續取代老舊廠房。
康錫晃分析，支撐新莊辦公、廠辦市場有三大需求，第一，產業朝向智慧科技、綠色永續方向轉型，推升企業對智慧節能、自動化廠區等多功能廠辦需求。 第二，工業區立體化方案提供設立營運總部容積獎勵，有利中大型企業打造總部門面提升品牌形象。 第三，許多原位於塭仔圳重劃區的企業在既有廠房拆除後，也衍生出空間汰換需求。
康錫晃進一步指出，新莊辦公、廠辦群聚，可吸引鄰近三重、蘆洲、泰山、樹林、板橋等，具地緣性且有辦公、廠辦空間需求的企業客群；且新莊地區辦工、廠辦價格較台北市相對親民，在便利交通路網及成熟商業機能條件下，企業員工通勤便利、降低企業遷移抗性，可望產生磁吸效應，吸引越來越多大型企業進駐新莊。
由國家住都中心擔任實施者推動的「台北市行二行三公辦都更案」，今（16）日遴選出資人，該案最後由冠德建設（2520）拿下最優申請人；總計冠德集團在一年內陸續搶下三大都更案，包括代表東區門戶的「南港台電北儲案」、西區門戶的「台鐵北車E1E2案」，今再拿下「台北市行二行三公辦都更案」，將把東、西區軸線串連起來，三大案將以商辦、住宅、商業設施等複合式開發進行。
「台北市行二行三公辦都更案」基地位於台北市市民大道、林森北路、天津街、北平東路所圍完整街廓，面積共1.8公頃，分區屬行政專用區，容積率400%，地處北市核心地帶，步行5分鐘即可達台北車站，將與位於忠孝東路二段側近3000㎡之住宅區(臨沂段區域)共同開發，區位條件絕無僅有。
冠德建設拿下「臺北市行二行三公辦都市更新案」最優申請人資格，接下來將整合創造國家級行政園區與核心地標宅邸，該案規劃地上20至22層之中央部會與北市府辦公空間，以及地上25至26層之優質住宅，並於低樓層部規劃商業設施，啟動西區門戶串聯華山特區發展契機，成就歷史定位；全案投資總額約266.83億元，將可創造661.51億產值，預計最快於年底完成簽約。
冠德建設以「台灣心HUB(Taiwan New Hub)」為核心概念，由潘冀聯合建築師事務所設計，將行政大廳動線提升至3樓，規劃園區SKY LOBBY清楚分流辦公與商場人潮，更聯手無印良品整合行政園區共同需求，於8至11樓創造具年輕活力的共享辦公空間，打造多元化、效率使用的國家級行政中心。
附屬商業空間部分，預計由環球購物中心統一經營管理，除「日間、平日」服務行政辦公需求外，於「夜間、假日」亦提供市民便利生活消費，達成「全日活動」，於華山地區創造新的空間亮點。
冠德建設除最大化保障本案原住戶居住權益外，針對本案之更新住宅產品，以「共好新居」及「綠色住宅」為發展主軸，除每戶型均有二面以上自然採光外，由SWA集團以城市宏觀視角塑造的365日市民共享綠廊，保留基地老樹、並結合互動式水景空間，延伸商業、藝術、教育等活動，為國門區域地標住宅提出環境永續的優質好宅方案，提供本案私有所有權人及未來市民朋友優良的居住空間。
冠德建設本次提出之方案，係以國門地區向東延伸之尺度加以思考，在開放空間之規劃上特別重視「鄰里共好」概念，並預計配合設置u-bike、及智慧停車系統等，以因應T.O.D的發展趨勢。 另考量區域市民的需求，除了預計設置區民活動中心外，亦提供圖書館、社區講堂，結合華山社區發展協會社區營造能量、MUJI WALKER 歷史導覽活動等，延續地方歷史發展脈絡，打造鄰里共好宜居環境，進一步提高本區的生活品質，在環境與社會網絡面均將落實ESG永續發展概念。
國家住都中心表示「臺北市行二行三公辦都市更新案」鄰近西區門戶地帶，基地面積合計21,313.88平方公尺，土地使用分區為行政專用區及住三，為北市中心區難得的整街廓開發，區位條件絕無僅有。
「臺北市行二行三公辦都市更新案」透過都市更新興建行政園區，除因應公、私地主「當下」使用需求外，進一步整併周邊機關使用空間，釋放低度利用使用公有土地，提供「未來」城市發展更多的想像，加上本案整合規劃商業設施，引入活動人潮，將啟動西區門戶串聯華山特區發展契機，成就全案歷史定位。
整合短短不到一年，台北市復興南路二段知名的「清粥小菜」一整排店面及住宅，被寶舖建設整合成功，16日舉辦歡慶宣告儀式，53年老公寓群預計明年拆除，辦理危老重建，變身為擁有「WELL健康建築」認證的健康精品宅，基地規模近200坪，未來總銷約20億元。
危老重建案近幾年進展神速，台北市政府已核准危老重建案迄今多達755筆；16日再傳喜訊，位於台北市大安區復興南路二段一排逾53年老公寓，為昔日最著名的吃宵夜聖地「清粥小菜一條街」，在寶舖建設整合下，短短不到一年，宣告整合成功12位地主和住戶，並申請遞件危老重建。
寶舖建設表示，復興南路二段原本老舊房屋改建，整合困難重重，在寶舖全透明的溝通之下，與地主互信並達成共識，如同羅斯福路改建案，都在一年內迅速整合成功。全案預計2023年推出，主力坪數25~38坪，為寶舖第二棟全透明原生健康建築，也讓台北市重建整合成功案例再添一例。
昨天寶舖建設董事長劉克健和原住戶們在現址舉辦宣告儀式，高掛歡慶的紅布條，宣告合建達成。 寶舖建設董事長劉克健表示，復興南路一直以來是台北市的重要幹道，寶舖希望在此案，推出獨一無二的美學建築，重建前為屋齡53年的4層樓老舊建築物，重建後規劃興建住宅大樓，耐震設計係數高達0.4G，大幅提升居住安全品質。
寶舖建設也籌備推出萬華第一筆每坪挑戰三位數的指標住宅案，地點位於南寧路、提過小南門站，基地約470坪，總銷約40億元。寶舖建設表示，今年正式啟動「全透明原生健康建築」品牌價值，在獨家八大安全系統、六大數據、五大核心的嚴謹管理下透明公開，站在地主角度思考創造更大價值，而非習以為常的分配比例，價值才是真正成案的關鍵因素。
受政策打房、升息、疫情、台股大跌等多重因素影響，房地產「代銷雙雄」海悅國際（2348）及愛山林（2540），前三季獲利雙雙衰退；展望後市，業者看好第四季選後買氣可望恢復，明年起自建案陸續完工，貢獻營收及獲利比重將拉高，與代銷業務雙軌並進。
海悅累計前三季營收35.32億元，維持去年同期35.81億元水準，稅後純益6.58億元、年減4成，EPS為5.5元，低於去年同期9.91元。目前全台在手案量維持2,000億元，憑藉全台代銷，轉投資及自建案三大策略並進，以及布局收益性商用不動產，中長期營運穩健向上。
海悅表示，明年會有大亮點，投資自建案加入貢獻行列，台中指標大案「達麗創世紀」預計明年第一季完工交屋，總銷達92億元，海悅持有30％，樂觀期待投資報酬收益，並可降低12.7億元的土建融額度；另外集團首度跨足收益性商用不動產的處女作-金毓泰台北市議會舊址地上權商辦大案，海悅國際及集團持股達5成多，為最大股東，預計2025年完工，打造台北市西區頂級A辦新地標，並將挹注業外收益。
愛山林前三季營收32.9億元、年減2.69％，稅後純益1.51億元、年減67％，EPS為0.57元，也遜於去年同期。 愛山林手中代銷案逾2,400億元，其中以總銷達450億元三重「都廳大院」規模最大，另外還有百億級以上的南港「世界明珠」、基隆「夢悅城」等，銷售成績也順暢。
愛山林自地自建案方面，明年可望有總銷約53億元「甲山林花園帝寶」、5億元「山森原」完工交屋，加入貢獻行列；目前預售中，以新竹寶山造鎮大案「宏道新竹帝寶」規模最大，總銷達千億元，宏國建設和甲山林各占一半，預計兩年半之後加入貢獻行列。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
