|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北東區門戶計畫最大公辦都更案「南港之心」昨（17）日舉行祈福典禮，潤泰創新（9945）董事長簡滄圳指出，該案投資金額超過300億元，總樓地板面積約達11.4萬坪，日人流量超過2萬人，預計2029年完工後，將成為南港地標，也是東區門戶中最大的垂直微型城市。 「
南港之心」位於三鐵共構的南港車站東側，是東區門戶計畫中重要的子計畫，全案基地面積約7,879坪，將興建一棟32層辦公大樓，以及三棟37層住宅大樓，地上一至二層樓規劃商場。
台北市長柯文哲、臺鐵局資開中心副總經理劉睿紘、台北市住都中心董事長彭振聲及簡滄圳等人，昨天共同出席新建工程基地祈福典禮。 柯文哲致詞時表示，將來這個地方有交通轉運站、會展中心、商場、辦公大樓、住宅，最重要的是將來南港地區的空中走廊共有4.2公里，從會展中心到南港機廠，概念是出自美國紐約The High Line Park，當2029年全部完工時，這會是台北市很大的亮點。
簡滄圳指出，「南港之心」公辦都更案總樓地板面積約11.4萬坪，未來在一棟商辦大樓、三棟住宅大樓，加上交通轉運站等帶來每日人流至少2萬以上，認為2029年完工後，將成為南港地標，更是東區門戶中最大的垂直微型城市；住宅部分，預計最快2023年第4季推出預售案。
此公辦都更案完工後，將串起東區門戶商業與產業的十字軸帶，為公部門及地主實質創造每年12億的永續收益，轉運站全年服務旅客數估達625萬人次，國際會議中心配合展期每年帶動52萬展覽人潮，1,287個全方位服務的新住家，為南港增加1.5萬產業及居住人口。
2018年潤泰新拿下「南港之心」，歷經四年規劃及審議，在今年10月初核定事業權利計畫，10月底取得建照。簡滄圳表示，該案不僅扮演東區門戶都市再生的關鍵角色，更是全國單一基地最大開發案，潤泰新預計投入300億至350億元資金，未來全案將創造約1,000億元的價值。
商場將以立體通廊連接國際會展中心，未來還有交通轉運站，將提供中南部及宜花東23席月台，還有新創辦公室空間約3,000坪，未來新創產業將結合生技及會展活動帶動地方經濟，預計2029年完工。
根據主計總處的營造工程物價指數資料顯示，今年10月營造工程總指數為131.08，較上月微減0.33個百分點，過去一段時間不斷上揚的工程造價，已經連續五個月未再創新高，過去持續上揚的造價成本，恐怕再難成為推升房價的理由，實務上也可發現，建築的鋼筋等成本已經開始滑落，但工資還是維持相對高檔，但整體造價已經有止漲跡象。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受惠部份原物料價格開始回檔，持續上漲的造價也獲得喘息空間，而過去一段時間通膨預期與造價上揚，都成為推升房價的動能，相對的一旦通膨降溫與造價回檔，也會降低民眾對於房價上漲的預期心理，若加上目前預售案銷售放緩，造價回檔可能促使部分建商增加未來的讓利意願。
統計顯示，這波營造工程指數高點落在今年5月的132.74，已經連續5個月未再創新高，且營造工程總指數的年增率也從去年開始的雙位數增長一路下滑，今年4月營造工程物價指數年增11.8％，不過到10月已經年增率剩下增加4.57％，反映造價漲勢趨緩，若以各項類別來看，造價回檔最多的是金屬製品，指數從4月的174.57，滑落至154.21，半年回檔12％，不過工資類還是維持造高檔，並未出現回檔趨勢，但整體工料齊漲狀況已經改善。
曾敬德指出，現在開發商已經感受到鋼筋等原物料價格出現比較明顯下滑，但工資還是維持高檔，現在壓力比較大的，還是北市小面積的開發案，一來因為案量關係工程發包難度較高，二來小基地的造價還是居高不下。
財政部台北國稅局17日表示，自明年1月1日起《民法》成年的年齡下修為18歲，與稅務相關的《所得稅法》、《遺產及贈與稅法》等也都因此有所修正，對個人而言，主要會對「房地合一自住房地租稅優惠」、「綜所稅中受撫養親屬免稅額」、「遺產稅扣除額」造成影響。
台北國稅局指出，依《所得稅法》規定，原本是年滿20歲以上親屬若有就學、身心障礙或無謀生能力者可列為受扶養親屬，未來若年滿18歲，若不符合在校就學或是無謀生能力等條件，就不能列為「受扶養親屬免稅額」對象。
在遺產稅扣除額上，台北國稅局，指出依法遺產繼承人為直系血親卑親屬者，或被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹，每人可從遺產總額中扣除50萬元，其中若有「未成年」者，可按其年齡距屆滿成年的年數，每年加扣50萬元。
舉例來說，以10歲繼承人來講，原本可適用直系血親卑親屬扣除額50萬，加上到20歲時每年扣除50萬元，總計550萬元，但明年新制開始後，就少了兩年，於是就只剩450萬元額度。 在房地交易稅上，台北國稅局指出，影響到的是土增稅、房地合一稅。依
法個人出售房地合一適用範圍之房屋、土地，欲主張自住房地交易所得400萬元以下免稅，或重購自住房地退稅的租稅優惠，其中最主要的條件就是土地所有權人、配偶及「未成年子女」名下無其他房屋且設籍滿6年。
也因此在明年新規定上路後，台北國稅局表示，如果房地出售時，只有年滿18歲的子女設籍，就屬「成年子女」，而納稅義務人或其配偶且沒有其他未成年子女未將戶籍遷入，就不符合自住房地之條件，也就不能適用優惠租稅。
依據主計總處最新統計資料，今年10月份消費者物價房租類指數106.89，再創歷史新高，此外，全國房租指數年增率在今年下半年每月皆破2%。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，房價上漲加上今年央行3次升息，不斷增加購屋壓力，今年以租代買的情況增加，市場租屋需求大，且屋主因貸款利率調升增加持有成本，因此租金持續攀升。
指數年增率也走高 南部漲幅居冠
近10年房租指數一路上揚，成長幅度不輸房價，今年不僅10月房租指數106.89創新高，從7月份開始房租指數年增率每月都在2%以上，10月份年增率2.02%，跟去年相比，今年年增率有跨大的趨勢，分別觀察北、中、南、東四大區域10月房租指數年增率，以南部區域增幅2.4%居冠，北部區域年增1.95%居次，東部區域年增1.93%，中部區域年增1.89%，與去年同期相比，租金水平拉升更快速。
郎美囡表示，南部區域包含高雄市及台南市，近幾年科學園區帶動推案量及買氣進而推升房價，南二都屋齡新、價格高的大樓越來越多，也成為租屋市場的主力，拉高了租金水平，北部區域雖然租金水準高，但就業機會多，市場租賃需求高，在屋主貸款成本增加之際，租金難免增加，且北部區域涵蓋新竹縣市，是近幾年購屋成本拉高最快的地區，租金一同攀升。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，在通膨壓力下，租金很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的三分之一，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，高房價自然讓台灣租屋顯熱，且也循環刺激對於買房收租的風潮，實讓民眾在居住上相對辛苦，美國升息之舉也有意讓這類租售的價碼趨緩，而島內後況或可期待是否因房市環境走弱，持有方在等待好價碼的時期，以租代售，讓租屋供給量增，進而演為租金不再翻揚的可能，但由於物價一漲不回頭，租金要有大幅度下修亦不容易，建議民眾可以合租方式降低支付開銷，倒也別租賃到不宜居的產品，落入租屋悲歌。
財政部台北國稅局17日表示，個人提供土地參與都市更新，如實際獲配房地權利價值大於應分配權利價值，依《都市更新條例》第52條規定，其差額部分應繳納差額價金，倘經實施者免其給付，核屬《所得稅法》第14條第1項第10類規定之其他所得，應依法申報綜合所得稅。
台北國稅局說明，個人提供土地參與都市更新，無論其與實施者是否另行協議簽訂「合建契約」、內容如何（例如免予給付找補款），均屬私法自治原則下之契約自由範圍，與實施者擬具之權利變換計畫並無關聯，並不影響全體土地所有權人以權利變換方式參與分配之結果，亦無從左右其可換取之權利價值，故地主參與都市更新實際獲配房地權利價值大於應分配權利價值部分，即應依《都市更新條例》第52條規定給付差額價金，倘經實施者免除給付找補款之義務，即屬地主取自實施者之其他所得，應依法申報綜合所得稅。
台北國稅局舉例，甲君以其所有台北市大同區土地參與乙公司以權利變換方式辦理之都市更新，嗣甲君實際獲配權利價值1億元，大於應分配權利價值9千5百萬元，因雙方另行協議差額部分不予找補，經該局核認為乙公司對甲君之贈與，核定甲君系爭年度取自乙公司之其他所得5百萬元，歸課綜合所得稅。
甲君不服申請復查，主張其多分得之房地是其提供系爭土地參與都市更新所應得，並非乙公司之贈與。該局審理認為甲君應付找補款5百萬元，係因其實際獲配房地價值，超過甲君依權利變換計畫所得分配之價值，依《都市更新條例》第52條第2項規定，原須由甲君繳納差額價金予乙公司，惟乙公司免除甲君給付找補款之義務，致甲君於房地所有權移轉登記完成時資產有所增益，故核屬《所得稅法》第14條第1項第10類規定之其他所得。
台北國稅局呼籲，個人以權利變換方式參與都市更新，經實施者免除其應付找補款義務部分，屬個人其他所得，應依法申報綜合所得稅，以免受罰。
「都更只能拆除重建？都更意願整合有小撇步？」北市府即日起至11月19日於市府1樓中庭舉辦「都更能不能重修舊好」公辦整建維護試辦計畫競圖成果展，啟發民眾想像都市更新其實可以「重修就好」。
北市辦都更競圖成果展 顛覆既定印象
這場成果展，由台北市副市長彭振聲主持開幕活動，111年度參與試辦計畫專案競圖的7位建築師，輪番進行作品介紹，成果展除了展示北市重修就好的整維經典案例，前來參展的民眾也可透過建築師競圖作品票選，選出自己對重修舊好的想像。
彭振聲表示，大多數民眾聽到都更的第一個想法往往是房子要「拆掉重建」，其實民眾還有另一種「重修就好」的選擇是整建維護，這種都更方式不但花費較少時間、費用，在更新的過程也不用另外搬家，「最重要的是原有的居住面積完全不受影響，讓民眾可以和老家、老鄰居一起在地共老。」 主辦單位都更處則表示，透過專案競圖的方式媒合建築師進入社區，且有別於一般競圖比賽，試辦計畫專案競圖以民眾參與的精神，透過線上及實體票選活動，協助社區、市民選出對重修舊好的多元想像。未來也將協助社區將票選出的設計方案，透過都市更新審議程序逐步落實。
集眾之力！ 社區夥伴合作「揪伴一起修」
本次成果展主題，即在啟發市民想像一座「重修舊好」的城市應該長怎樣。其實重修舊好是老舊建物外在景觀「重修就好」、也是左鄰右舍內在情感「重修舊好」。
因此，都更處策劃過去幾年「重修舊好」的相關政策，除了展出強調與社區夥伴合作「揪伴一起修」的111年公辦整維試辦計畫的年度成果之外，也展示強調拋磚引玉「拓荒我先修」的民間示範案例。
都更處表示，案例包括長期推動的「老屋新生大獎」、「老屋新用」、「OPEN GREEN打開綠生活」等專案計畫，強調由內而外，從單一建築物到社區公共環境，如何集眾之力、多管齊下打造宜居舒適的生活環境與居住空間，期能落實「整建維護、在地共老」的精神。
本次展覽地點在北市府一樓中庭（信義區市府路1號），展覽期間為即日起至11月19日止，活動前2日邀請民眾參與專案競圖作品實體投票，民眾透過台北通完成身分驗證即可參加投票，給予認同的建築師作品鼓勵、支持。
總統蔡英文15日接見荷蘭半導體大廠ASML（艾司摩爾）執行副總裁兼首席營運長施耐德（Frédéric Schneider-Maunoury）後發文宣布，ASML明年將啟動該公司史上最大在台投資案。對此，ASML在16日證實，投資地點在新北市。
新北市長侯友宜則在16日晚間透漏，ASML已選定在新北市林口工一市地重劃區進行投資，第一期將投資新台幣300億元，約有2,000名員工進駐。 施耐德表示，ASML目前在台灣總共有5個廠址，員工超過4,500人，將持續擴展團隊，包括物流及供應鏈方面。此外，在台灣除了工業部門外，並持續拓展研發等領域的部門。
林口工一周邊 市況升溫
林口工一市地重劃區面積108公頃、產業專用區約67公頃，預計2022年底完工，2023年第2季點交予地主。因鄰近機捷、機場和台北港，新北市府計畫藉由新北產業政策，打造成為高科技產業聚落。 根據住展雜誌調查，近期林口工一市地重劃區周邊市況略有升溫，線上建案來人組數增加，有新案籌備中的業者也信心十足，開價將不斐。
台中知名景點一中商圈接連傳出壞消息，先是經營長達30年的嘟嘟茶飲宣布熄燈，緊接著從日本跨海來台的藥妝店「松本清」也將在近日撤出，一中商圈連關兩家指標性店家，也引起討論。
嘟嘟茶飲在一中商圈經營30年，乘載不少當地人的童年回憶，卻無預警在10月底宣布熄燈，不少人得知後也大感不捨，但短短2周內，已經「無縫接軌」找到買家，圍起籬笆裝修。 緊接嘟嘟茶飲，三民路上的松本清也將在本月20日熄燈。
2019年年中，松本清進駐一中商圈，其60坪的規模更是成為全台最大的松本清店家，當時還以月租50萬，創下一中商圈租金的最高紀錄，卻在2年內就收攤，讓人錯愕。據了解，一中商圈如今人潮與數年前全盛期相比，大幅下滑30%以上，連帶影響到業績是店家撤離主因。 當地房仲透露，其實早在松本清之前，同性質的「Tomod's」以及韓國美妝店「ETUDE HOUSE」也都在今年熄燈，還有許多店家也早已拉下鐵門，掛上出租布條，卻乏人問津。
潤泰創新（9945） 董事長簡滄圳今（17）日在「南港之心」祈福典禮中表示，目前市場上出現有建案降價或推出低首付銷售策略，這部分確實市房市警訊，不過消費者必須要思考的是「降價建案是不是也意味著建商資金有壓力，財務上有撐不住的問題」。
他分析，目前房市轉為買方市場，市場議價空間或有擴大情況，消費者期待價格下降是可以理解的事情，但賣方、開發商也有成本壓力，才會出現建案價格走高的情況。
簡滄圳指出，降價或是低首付是市場警訊，但降價建案也意味著建商希望快速回收資金，是不是建商在財務上調度有些問題，才會希望資金快速回收，若是資金調度吃緊的建商，這樣的建案消費者買了會安心嗎？ 他表示，低首付策略也是，建商初期必須拿很多資金提供給消費者，後續再拉長頭期款支付年限、讓民眾分期支付，但開發商拿出大筆資金投入建案，這從財務上來說也是較危險的動作，因此不管是降價或提供低首付的建案、對買方來說就是好事，這其中有可能出現一案建商，產生爛尾樓問題，或是交屋後、消費者入住後的後續售服沒有得到保障。
另外，簡滄圳指出，近期新北市出現爛尾樓建案，他認為此為單一個案、並非通案，且會出現爛尾樓的建案，背後建商應該面臨三大問題或困境，第一建案土地取得成本高，第二建案100%完銷後，但因這兩年營造成本高漲，利潤被吃掉，第三建商股本小、不足以支付相關工程款項，因此消費者現在要買房應該挑選有信譽且財力不錯的開發商。
他強調，民眾購屋都怕買貴，但不管哪一個時期，或是哪一個時間點，民眾購屋都會覺得買在高點，在他看來，只要消費者看好地點、建商品牌，然後房貸負擔得起，就可以出手買房的時機。 他認為，從目前整體房市來看，匯率、利率均未再往上，加上通膨已受到抑制，顯示房市正往好的方向發展，認為接下來市場將重回基本面。
遠雄建（5522）17日法說會，今年新完工案量達156億元，累計前三季稅後純益39.2億元，EPS達5.02元；展望明年，將有全台總銷約114億元新案完工，2024年約207億元，至於2025年將爆量到358億元，再衝高峰，累計在手儲備案量近2,000億元。
遠雄建17日發放上半年現金股利2元，優於近兩年水準；遠雄建協理蕭君如指出，今年前三季合併營收達184.8億元，改寫歷年同期第三高紀錄，稅後純益39.2億元，EPS達5.02元，大賺逾半個股本，改寫近六年同期新高紀錄，主要入帳個案包括中和左岸系列四案貢獻44億元、汐止「遠雄U-TOWN」認列40億元、桃園「新未來」一、二期認列37億元、新莊副都心二案貢獻21億元、台中「遠雄之星」第七期認列15億元及高雄「明水漾」認列11億元。
蕭君如表示，遠雄建在今年取得使照、尚進行交屋中的個案，包括板橋「遠雄鉑翠」、桃園「新未來」二期及「青溪」、台南「安南町」及高雄「明水漾」，預計第四季持續認列。 今年遠雄建已推出北投「遠雄商舟」、南港「遠雄宜進I-City」、中和「遠雄擎光」、桃園「遠雄夏沐」、台中「遠雄純寓」以及高雄「遠雄Park 16」共六案，總銷達230億元，預計年底再規劃推出台中、台南各一筆新案，共約40億元。 遠雄建表示，自2022～2025年的未來四年裡，在手可供完工交屋的儲備案量共約877億元，至於2026年之後的儲備案量則高達1,076億元；遠雄建累計目前在手儲備案量，總計高達1,953億元、直逼2,000億元。
平均地權條例修正草案下個月便公布滿一週年，此一草案最初研擬預售屋禁止換約，等於只能買，不能賣，業界認為將重創預售市場，沒人會推，但住展雜誌統計，相較去年全年，今年北台灣預售屋案量占比不減反升，占比達85%，預售屋推案仍是市場供給主力。
住展雜誌企研室經理成采錡表示，因平均地權條例修正草案送進立法院後，未有新進展，目前該草案對北台灣房市供給面的影響程度尚有限，相較之下，土建融利率提高和市場需求盛衰對業者推案規劃的影響更明顯。
根據住展雜誌統計，截至今年10月底，北台灣新建案推案量累計逾9,800億元，其中預售屋建案案量約8,445億元、占整體推案量85.5％；新成屋建案案量約1,430億元，占整體推案量的14.5％左右。
近年房市交易熱絡的新竹地區，今年新成屋案量占比為北台灣倒數第一。截至今年10月底止，新竹縣市總推案量逼近1,400億元，已較去年全年推案量高出逾百億元，不過因新推案多採預售模式，新成屋案量僅約41.7億元，占整區推案量3％，與去年新成屋案量占比26.5％相較，大減23.5個百分點。
成采錡表示，新竹成屋推案量變化較顯著區域，都是購屋需求相對強的房市熱區，在市場買氣熱絡及預售案銷況普遍良好等因素影響下，線上成屋供給減少，再加上區域房價居於歷史高檔，業者積極推出預售案，成屋案量占比因而大幅下滑。
也因為有新竹墊底，桃園新成屋案量占比來到倒數第二。桃園今年截至10月底，總推案量約2,851億元，其中新成屋案量約308億元、占總量10.8％，儘管成屋案量占比較去年小增1.6個百分點，桃園仍是北台灣新成屋選擇相對少的縣市。
大台北地區成屋供給量一向不多，台北市今年前十個月，新建案推案量共約2,053億元，其中成屋推案量僅約442億元，占總推案量約21％，較去年全年增6.2個百分點，為北台灣成屋推案量占比上升幅度最大的縣市。
至於新北市，截至10月底，新建案推案量約3,200億元，之中成屋推案量約574億元，占全市推案量約17.9％，較去年下滑3.4個百分點。新北市的新成屋集中區，已從去年的板橋、林口，轉移至新莊，其他行政區成屋數量則都在5個以下，選擇相對受限。
過往常被認為「成屋更好賣」的宜蘭地區和基隆市，預售、成屋推案版圖，也都出現不小變化。今年前十個月，宜蘭新成屋案量占比僅16.8％，較去年下降11個百分點；基隆新成屋案量占比18.1％，降低9.1個百分點。
成采錡指出，受營建成本上揚等因素影響，部分業者選擇邊建邊售或先建後售模式，但根據目前掌握資訊，市場上籌備中新案仍多為預售屋，因此預估接下來預售案仍會是北台灣推案主流，成屋案則易受營建業缺工影響，工期拉長而延後進場時間，結果就是短期內預售和成屋案量差距仍將持續擴大。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
