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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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雖然近期房市買氣稍淡，但大台北地區危老重建卻非常旺。據安信建經彙整內政部資料顯示，雙北地區「核准率」再破8成，且高於全國水準。安信建經總經理張峰榮表示，大台北危老重建風潮正盛，雖然申請量受到景氣下滑影響，但因核定速度加速的緣故，重建量能還在進一步擴張當中。
安信建經彙整內政部資料指出，截至今年9月底為止，台北市危老申請件數為910件，核定件數為732件；雖然申請件數僅季增4件，但核定件數卻大增49件，核准率衝高至約80.44%，不僅較今年6月與去年同期雙雙上升逾5個百分點，更為統計以來，北市核准率次高的紀錄。
新北市同期危老重建申請件數為566件、季增17件，核准件數則來到460件、季增34件，核准率走高至81.27%，較6月上升約3.67個百分點，亦比去年同期增加1.58個百分點，締造歷史新高。 張峰榮分析，受到房地產景氣走弱、易整合的重建案漸少，以及爛尾樓疑慮等多重負面因素拖累，今年下半年全國危老新增申請件數僅有152件，其中台北市更只增加4件。
然而，因新申請件數減緩，行政審核效率反而提升，大台北更是如此，所以危老重建核准率雙雙達到八成以上，超過全國平均值79.56%。由於核准率大升，雙北市重建量能不減反增。
近來新北市出現建商資金不足、建案工程中斷的情況，再加上爛尾樓疑慮籠罩，導致地主對危老重建卻步。張峰榮建議，若地主想走危老重建卻又擔心建商工程爛尾，不妨透過「全案管理」方式，由建經公司協助地主完成老屋重建的心願。
下半年以來受升息等因素影響，房市前景不明朗。不過，據台北市地政局資料，8月大樓住宅單價為69.59萬元，較去年同期上漲8.22％，也是自2020年11月漲到今日，連漲22個月。
專家認為，未來價格關鍵仍要看選後，若還是買氣未回流，多頭就要結束了。 資料顯示，8月全市住宅價格平均單價為每坪58.25萬元，總價為1829萬元，較上月小漲0.33％，較去年同期上漲6.96％。
其中，大樓住宅單價為69.59萬元，總價為2484萬元，較上月小漲0.12％，較去年同期上漲8.22％；此數字是自2020年11月的單價61.61萬元之後，一路上漲至今，其中漲幅僅有在2021年6、7月有出現短暫停滯。
房市專家何世昌認為，北市房市買氣約在第二季後就逐漸轉弱，在交易量縮情況下，第三季價格漲幅也有出現稍微縮小，目前來看雖然7、8月價格仍是持續創新高，但整體市況不管是新案、中古屋都在持續下滑，因此9、10月過後，漲幅較難以延續。
不過，以目前中古大樓平均價格已達每坪69萬元來看，未來攻高還是有可能性，甚至可望挑戰70萬元大關。但未來價格關鍵，還是要看選後買氣是否回流，「如果不回來，可能多頭就要宣告結束了」。
另據地政局統計，8月實價登錄交易件數957件，較7月增加15.30％，較去年同期減少3.82％；交易總額為232.56億元，較7月減少15.96％，較去年同期也減少7.92％。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源認為，以台北市來說，8月與7月相較交易件數增多，可是總額卻縮減，價格仍微幅上升，這樣的趨勢，可以解讀為低總價當道，以總價破3000萬元做為分水嶺，主要成交量都在小宅，豪宅更是急凍。 陳泰源指出，此數字也顯示房市場仍有餘溫，加上首都置產給人有保值抗跌的認知，因此剛性需求仍願勇敢進場。
同時，北市賣家相對惜售、口袋較深，對於價格也比較堅持，形成蛋黃區「量縮，價有撐」格局。 值得注意的是，陳泰源分析，今年8月不論是跟7月比，還是跟去年同期相比，交易量與交易總額都是萎縮的，顯見美國升息所引發的資金退潮、美元帶來的升值與高利對投資人的吸引力有明顯相關。
房產專家指出，從六都住宅存量來看，近三年五都年增率均超過3%，但房價最高的台北市新增供給僅0.7%，三年多出6,260宅，意味在高需求、供給緊繃下，區域房市賣壓相對較輕，房價相對有撐。
房產專家何世昌指出，近三年來台北市住宅存量增速比想像中緩慢，老房子拆得多，新房子還沒完工，市場供給青黃不接，甚至部份行政區住宅存量不增反減。
以台北市12大行政區來看，士林、松山兩區近三年區域住宅存量不增反減，住宅存量各減少439宅、14宅。內湖區近三年住宅存量僅多出87宅，新增供給稀少。 今年第2季台北市住宅存量約90.24萬宅，較2019年同期89.61萬宅增加6,260宅、年增率僅0.7%，平均每年12行政區僅新增約174宅。
何世昌指出，北市近三年新增住宅僅6,000餘宅，意味區域住宅供給量緊繃，這種情況反映在新屋市場，若產品、建商品牌不錯，就是新建案去化相對快速，區域行情或建案創價能力高。 何世昌表示，台北市由於區域新增住宅供給量有限，這種情況在房市多頭時，就會出現易推升房價或房租上揚，若是空頭市場，則區域房價相對抗跌。
房市買氣吹冷風，惟觀察北台灣十大重劃區新推案價格仍持續創區域新高，其中桃園青埔出現7字頭新案、泰山溫仔圳地區也有6字頭高價案現身，龜山A7重劃區有新案每坪開價以5字頭亮相，房市價量背離情況愈來愈明顯。
房產專家何世昌分析，雖然今年下半年來房市交易清淡，不過建商基於「成本與利潤」兩大考量：第一成本位居高檔，第二維持建案應有的利潤，建案價格才會頻創新高。尤其從成本來看，雖然目前國際大宗原物料價格回檔，不過缺工未解，高薪資成本依舊居高不下。
另外，地主態度還是很強硬，地價一毛未降，因此建案價格若要放軟，除非建商手中土地當初取得成本較低，才有降價空間，不然就是建商願意犧牲獲利、來成就買方。
除了滿足這兩大條件，讓建案價格有機會調整外，否則多數新建案價格檯面上仍然是鐵板一塊。 專家強調，這一波創新高價的建案，不分蛋黃、蛋白區，更不分縣市，建案價格還在刷新紀錄當中，以致出現「新案定價頻創新高，與市況買氣冷清的懸殊對比」市況。
觀察下半年來新開建案價格，光是北台灣就有十大重劃區出現價格持續創區域新高的新建案，其中桃園青埔特區的「玖都美術花園」以平均每坪開價衝上70萬元，震撼市場，但今年上半年區域預售、新成屋每坪成交價才剛站上5字頭，整體區域行情在40萬至50萬元間。
另外塭仔圳重劃區「閱讀台灣」每坪平均開價達63萬元，超越周邊品牌建商的「華固一莊」每坪開價56萬至62萬元；據實價登錄顯示，「華固一莊」目前每坪成交均價在55萬、56萬元。
至於近年熱門推案區－龜山A7重劃區近期也出現新案「富宇哈佛苑」平均每坪開價以52萬元登場；據實價登錄網資料顯示，去年A7新建案每坪成交價還在2字頭，今年首季區域新建案每坪成交價剛站上3字頭，該案後續買氣值得觀察。
後疫情時代，綠地空間有助身心靈平衡，也備受購屋族青睞，觀察近年來創區域新高的高價住宅，也都擁有鄰近公園的特點。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，近期創下台中市與桃園市單價新高的豪宅，都座落在公園第一排，前者為緊鄰西屯區水湳一帶中央公園的「豐邑PARK ONE」，頂樓戶來到台中市住宅產品首見的單坪百萬元，後者則是中壢區青埔重劃區青塘園旁的「威均青塘園」，單價62.4萬元居桃園市之冠，高樓層所享綠地景緻，現已成為票房保證。
觀察全台公園宅高價地段，陳炳辰分析，北中南最值得一提的莫過於台北市大安區的大安森林公園、台中市七期的秋紅谷廣場，以及高雄市鼓山區的凹子底森林公園，都是金字招牌歷久彌新的豪宅聚落，分別有「信義聯勤」、「寶輝秋紅谷」，以及「京城天贊」作為指標，高標水位各自可達單坪200萬元，與9字頭、6字頭，雖另有社區規劃、名氣、投資價值、蛋黃地塊，以及購置者身份等多重價高因素，但共通特點的綠地公園概念，更彰顯在水泥叢林中，可與自然連結的珍貴性，不論是視野所及大片綠意，或是步行可達與綠為鄰，無疑深受資產階層青睞。
綠地空間成就房市利多，締造的區域高價不勝枚舉，陳炳辰舉例，如桃園市知名的藝文廣場，附近除了一系列的中悦豪宅社區外，今年「麗晶花園廣場」也飆上5字頭交易紀錄，綠蔭廣場與蛋黃區名氣儼然相互加持。
新北市同見此況，永和區逾6年單價新高的「三輝雙子星」，每坪攀上8字頭，訴求的便是與仁愛公園當鄰居；新店區預售價碼緊追「合環LANDMARK」的「宏盛心中央」，單坪賣到83.1萬元，亦擁十四張歷史公園，當地還有「宏普GRAND PARK」、「三輝四季」、「漢皇吾岳」等新案開上8字頭，綠地效益不言可喻。
陳炳辰指出，公園綠地被視作都市之肺，為地狹人稠的環境帶來淨化與舒壓空間，乃居住生活的重要機能，如今還成為豪宅價碼決勝關鍵，未來綠能可說有錢才能。
差一季利率升很大！根據內政部最新發布的第二季住宅資訊彙報，全國新增房貸利率平均約一．七八％、較第一季提高○．二六個百分點，比央行在第一季宣布升息一碼、約○．二五個百分點還要高；第二季七大都會區利率以新北市最低、約一．七三％，反觀南二都則最高，直接跳升至一．八％，預期在今年利率連三升的趨勢下，今年年底少數新增房貸戶可能會碰到利率二％。
第一季七大都會區新增房貸平均利率，新竹縣約一．四六％，為七大都會區最低，但第二季跳升至一．七七％，一季便提高○．三一個百分點，超越全國平均值。
南二都第一季新增房貸平均利率還能維持在一．五三％以內，但第二季雙雙跳升至一．八％，更並列七大都會區房貸利率最高，其中台南市一季便提高○．二九個百分點，高雄市提高○．二七個百分點，雙雙超越全國平均值。
全國二十二縣市中，以金門縣第二季新增房貸利率最低、約一．六四％；有高達九縣市利率在一．八％以上，占全國比重超過四成，主要包括南二都、宜蘭、南投、雲林、嘉義、屏東、花蓮與澎湖等，尤以屏東縣最高、約一．八八％。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房市熱絡時，若碰到央行升息，銀行房貸利率升幅會比央行升的多一些，像是今年第一季就是顯著的例子，可預期的是第四季只要再升息半碼，整體房貸利率便會朝二％靠攏。
科達房產研究中心經理曹鈞富表示，隨美國聯準會持續升息，央行今年也跟進連三升，將第三季房貸地板利率推升至一．八一％，各都會區房貸利率也隨之攀升，建議年輕首購族可多參考銀行的首購貸款方案，或多或少可以減輕負擔。
「台北市行二行三公辦都市更新案」由冠德建設獲得最優申請人資格，全案投資總額約266.83億元，將規劃地上20至22層的中央部會與北市府辦公空間，以及地上25至26層的住宅，並在低樓層部規劃商業設施，預估可創造661.51億產值，預計最快於年底完成簽約。 國家住都中心表示，「台北市行二行三公辦都市更新案」鄰近西區門戶地帶，基地面積合計21,313.88平方公尺，土地使用分區為行政專用區及住三，為北市中心區難得的整街廓開發，區位條件絕無僅有。
國家級行政園區 卡司超強大
國家住都中心說明，冠德建設聯手無印良品整合行政園區需求，在8至11樓打造共享辦公空間，附屬商業空間則預計由環球購物中心統一經營管理。住宅部分，則以「共好新居」及「綠色住宅」為發展主軸，每戶型均有二面以上自然採光，並由SWA集團塑造共享綠廊，保留基地老樹並結合互動式水景空間。
看好台商回流，辦公總部升級需求，史上最大商辦推案潮來勢洶洶，不少建商紛紛改弦易轍向商辦靠攏，台北市光是預計對外銷售、總銷規模突破百億級以上的A級和頂級辦公大樓開發案，至少有「京華廣場」、「北投奇岩都更案」、「潤泰三菱南港玉成段案」等九大案，粗估未來可售金額逾2,500億元，明年將陸續投入預售市場。
商用不動產市場近幾年不論租金、成交行情都直線飆漲，更未被央行列入不動產信用管制對象，愈來愈多的建商，紛紛調整購地和產品策略，從住宅市場跨足辦公市場，光是台北市未來規劃會推出銷售的辦公大樓，一個比一個規模還大。
其中位於北市蛋黃區地段，就有「京華廣場」、「興富發復北CBD」兩大案，尤其以「京華廣場」開發規模最大，在廣達5,000坪基地上，打造四棟地上19樓、地下七層的頂級商辦大樓，為全球首座高樓帷幕綠建築，市場人士依可銷售總樓地面積6.5萬坪估計，未來總銷將突破1,000億元。
興富發近幾年大舉重押北中高辦公市場，尤其北市復興北路長安東路口「興富發復北CBD」，產品定位為地上28樓、地下六層的頂級企業總部大樓，預計明年登場，總銷逾150億元，每坪目標開價190萬元。
華固建設布局辦公總部市場也相當積極，最新簽下都更合建的正大纖維「北投奇岩都更案」，將打造四大棟A級商辦，開發後總市值上看400～500億元，其中華固可分回至少200億元、每坪售價不會低於北士科華固創富中心，至於地主分回則只租不售。
鄰近不遠的南港輪胎「世界明珠」，規劃有兩棟號稱七星級的頂級辦公大樓、約104戶，據實價資訊顯示，每坪成交價最高達170.45萬元，飆出南港新天價，總銷至少200～300億元。
潤泰創新和日商三菱地所合作開發的南港玉成案，也將走頂級產品路線，規劃約111戶，先期會對外出租，待滿租後再整棟銷售，估計總銷達220億元。另外大直金泰段，至少部署有三大辦公案，包括華固大直維多利亞飯店旁1,330坪土地，計劃明年取得建照後推出頂級辦公大樓，未來總銷至少百億。
宏普位於台北萬豪酒店旁的2,640坪基地，也規劃多年，目標是針對單一企業量身打造企業總部，預計總銷200億元。 而大陸建設在大直家樂福現址的2,004坪地規劃頂級辦公大樓出售，未來總銷至少100億元。
辦公大樓開發案，扣除金融保險業或投資機構自用或只租不售，市場專家估計對外出售的每坪可能單價，蛋黃區特殊產品將有可能最高上看200萬元。
不過接下來全球景氣較不明朗，對於企業不論購置總部辦公大樓或擴大租賃需求，可能會比較謹慎，走高單價高總價路線的頂級產品，可能會比較辛苦。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，商辦產品還是要回歸租金投報率比較合理，企業購置A級辦公總部，一般都還是要經董事會通過，或者會考量營運波動、以及銀行貸款條件等因素，跟購買住宅不一樣。
另外，丁玟甄也說，如果以目前台北市辦公市場平均每年租金投報率在2.3～2.4％這部分來看，精華地段辦公室如果每坪月租達4,000元，就已經算是蠻頂級了，而依照此回推，可售價格大概是每坪200萬元。
目前信義計畫區，是全台灣平均辦公租金最高的商圈，而根據仲量聯行調查，信義區平均每坪月租達到3,552元，也創下史上最高的紀錄。其中，部分信義計畫區的頂級辦公大樓，更是突破了5,000元大關。
至於成交價，由於信義計畫區頂級辦公大多由金融壽險、金控或企業集團長期持有，多為只租不售，不過統一國際大樓已飆到每坪近180萬元。
除此之外，市場專家預期，下一波頂級辦公大樓的熱點將聚焦敦化南北路，已有六大辦公開發案布局中，若完工後將只租不售或企業自用，惟少數可供釋出招租的辦公室，將有機會補漲，挑戰每坪月租4,000元。
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