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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
地上權大案即將登場！財政部國產署21日公告今年第4批招標設定地上權，共11宗土地。其中，位在台北市精華地段的陸軍保養廠C基地地上權案，確定今年底前公告招標，權利金底價將超過50億元。
國產署副署長李政宗表示，陸保廠C基地地上權案因瓦斯設施、停車場遷移等因素時程延宕，國產署已有相關的解決方案，確定今年底單獨公告招標，權利金底價預計超過50億元。 陸保廠為住三土地，面積1.59公頃（約4,800坪），容積率350％，由於位在信義區，距台北101不到1公里，為北市少有的精華區大面積土地，可望吸引業者進場搶標。
國產署本次公告的11宗地上權案，合計面積5.19公頃（約1萬5700多坪），權利金底價30.7億元，地上權存續期間皆為70年，預訂2023年1月16日開標。 國產署表示，本次標的所處區位及基地條件都很好，例如台北市大安區土地，鄰近華視大樓、松山文創園區及國父紀念館，面積雖僅434坪，但基地方整，地段優越，權利金底價達5.7億元；台中市干城商業區，過去是廠商必爭精華地段，本次再列2宗土地，面積分別達1,079坪、2,435坪；高雄市旗津乙種工業區土地，面積近3,000坪，鄰近旗津醫院，是旗津稀有的大面積工業區土地。
國泰金控（2882）昨（22）日公布11月國民經濟信心調查，結果顯示，民眾看漲未來半年房價比率與幅度，皆較2022年1月調查時下滑。預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過10%的民眾僅13.7%，較上一次2022年1月調查時減少10.4個百分點。
預期房價漲幅介於3%至10%的民眾有35.2%，也較2022年1月調查減少19.4個百分點；預期房價將在正負3%區間內變化的民眾，則從17.8%升至31.5%，較2022年1月調查時增加13.7個百分點。
另外，有19.6%民眾預期房價跌幅超過3%，較2022年1月調查增加16.1個百分點。 調查也顯示，民眾買賣房屋意願維持低檔。賣房意願指數降至-21.8（10月為-13.4），為14個月來新低，買房意願指數亦基本持平在-59.4（10月為-59.5），維持在2016年9月來相對低點。
看漲房價的人變少、買賣意願也疲軟，住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，雖然住宅價格沒有明顯修正，但成交量已逐步萎縮，房地產市場過往經驗為量較價先行，成交量小，代表價格會修正，國民經濟信心調查反映民眾的心理預期。
徐佳馨說，住宅價格沒有明顯修正，因實價登錄資料顯示屋主都不想便宜賣。房地合一制度把交易綁住了，五年以內跟五年以上出售，繳的稅最多可差到25%，屋主會更願意忍一忍到持有五年以上。 其次，2023年整體經濟狀況大家都看壞，房地產不可能獨強，加上央行升息影響民眾購屋信心，住宅價格沒有大幅上漲的理由。
推動時間長達八年的「台大紹興南街基地再生計畫公辦都市更新案」，終於順利完成招商，今（22）日舉行出資契約簽約典禮，開發商規劃興建地下3層、地上11層的住宅大樓，總計提供約960坪的量體，預計投資3.8億元。
負責招商的台北市住宅及都市更新中心表示，台大紹興南街公辦都更案基地面積為1.3公頃，於2015年推動招商案時，是以引進醫療相關產業，增加醫學量能為招商目的，因開發項目較專業、且投資金額高，故四次公告全部流標，經北市住都中心重新規劃後，再度對外招標。
住都中心說，此案重新規劃後決定單純化開發項目，單獨將E區580平方公尺的基地以興建住宅方式對外招標，並於今年4月對外公告、8月完成評選，結果由建國工程公司（5515）（領銜）及建國建設公司的合作聯盟籌組專案公司「建邦建設股份有限公司」，取得最優申請人資格。
建邦建設因基地有豐富樹木資源，故以森林中的住宅為發想，規劃興建垂直綠化的住宅大樓，且承諾回植既有樹木，取得智慧建築銀質標章，並響應零碳排政策目標，興建採用環保減碳新工法，結合BIM模型的設施維護管理系統，出資人更提出友善鄰里的回饋項目，展現公辦都更公益性。 又區內歷史建築李鎮源故居坐落於計畫區，於中軸留設帶狀開放空間老樹廣場，與本招商案基地北側公園綠地相互呼應，提升整體住宅環境亦可減低對歷史建築衝擊，創造現代與歷史共存共榮之願景。
至於基地內其他土地，將由台大醫院以編列預算方式，後續將規劃興建醫學院教學大樓，引進醫療相關產業，目前已同步辦理都更審議作業。 今日的出資契約是由台北市副市長兼任住都中心董事長彭振聲，與建邦建設公司董事長孫百佐共同簽署，土地所有權人台灣大學副校長張上淳擔任見證人。彭振聲致詞時表示，建國建設興建很多社宅，高雄衛武營音樂中心也是由其負責興建，雖然這次公辦都更的基地面積不大，但基地位於市中心區，地點極佳，希望簽約後可如質如期完工。
北市推案一線戰區北市科又有新建案，北投士林科學園區新建案「柏鴻君臨」醞釀12月中、以每坪開價115~130萬元，以北士科最親民價位登場。 北士科的「柏鴻君臨」是柏鴻建設轉型為建商的首筆建案，為打造代表作，已找來大陸工程負責營造，雙方並在昨（22）日舉行簽約記者會，未來將打造25層樓地標性建築。
推動此案的建商，正是深耕土地整合開發40年的柏鴻建設董事長范姜炳煌，且超過九成建商都跟他買過容積移轉、土地等，可謂雙北市的「土開王」。 該案建商為深耕土地整合開發40年的柏鴻建設，董事長范姜炳煌是業界知名的土地整合開發專家，包括華固、富邦、宏達電王雪紅家族等上市櫃企業、建商都曾向柏鴻買過土地。
范姜炳煌指出，他是彰化人，國中畢業後、自學土地法規，並在1984年開始接觸不動產，開啟了長達逾40年的土地整合、開發之路，土地開發的過程中，除了上市櫃建商、王雪紅外，連「迪化街大地主」隆遠集團的吳老師都跟我買過地，另外像是景美大地主高家，或是投資型客戶，買了土地也會交給他來整合，就是因為我做生意非常講求誠信，所以跟我往來也都是長期有信用的客戶。
業內人士表示，范姜炳煌在土地開發和整合、容積移轉、道路用地買賣、重劃區開發等領域非常專業，超過40年來經手過的土地，有超過九成上市櫃建商都跟他交易過；舉例來說，建案開發過程中會進行容積移轉，增加建案樓地板面積，但要做容積移轉這件事需要高度專業能力，且容移要先排除被占有土地或是持分土地，這部分難度非常高。
投資台灣再添3案，其中永豐餘預計投入19億元，將在台中清水興建新廠，並在桃園楊梅廠新增智慧化產線。截至目前「投資台灣三大方案」已吸引1,279家企業，總共投資超過1兆8,226億元，預估創造14萬758個本國就業機會。 投資台灣事務所18日發布新聞稿指出，包括「台商回台方案」的永豐餘消費品實業、「中小企業方案」的永傑空調機械及普瑞默生物科技，都將加入加碼投資台灣的行列。
永豐餘消費品實業公司規劃斥資逾19億元，在台中清水興建新廠，同時亦在既有桃園楊梅廠新增智慧化產線，預期投資完成後可增加61個就業機會。永傑空調機械則計劃增聘26名本國員工，擴大投入近1.5億元在新竹市新建仁愛廠區，並增添智慧化機器設備。
投資台灣三大方案 19家企業排隊待審
投資台灣事務所表示，三大方案中，「歡迎台商回台投資行動方案」有276家台商投資約1兆1,042億元，帶動8萬4,385個就業機會；「中小企業加速投資行動方案」則已吸引851家中小企業投資約3,855億元，創造3萬2,438個本國就業機會，後續尚有19家企業排隊待審。
國產建材實業（2504）南港大型開發案昨（22）日動工，董事長徐蘭英表示，南港被列入東區門戶計畫，加上南港車站擁有四鐵共構題材，也是通往正規劃宜蘭高鐵的正門戶，國產的南港大型開發案位於南港正軸心位置，開發之後集團擁有的建坪達4.6萬坪，潛在開發利益龐大，2027年完工啟用後，可望挹注集團發展。
國產集團總裁林孝信、國產建材實業副董事長林明昇、中保科技副董事長林建涵及北市衛生局長黃世傑等人昨天都出席。徐蘭英表示，國產建材實業1954年在南港路三段創立，已累積一甲子堅強營運與資產實力，在全台有超過45萬多坪土地資產，以及遍布各縣市28座混凝土廠，南港大型開發案啟動資產活化後，後續包括台南市等地資產也會陸續啟動活化動作。
徐蘭英表示，此案占地6,500坪，分為A、B兩棟，A棟為自有的商辦大樓，樓高地上26層、地下五層，預計2027年完工，完工後部分樓層出租，可直接貢獻國產獲利，並要規劃商場；B棟樓高20層，為代興建的台北市政府大樓，主要供台北市衛生局使用，部分也會做為商辦。
在整個開發案完工後，國產可分回約4.6萬建坪及550個車位。 國產今年前三季稅後純益35.37億元，年增66.45%，每股純益2.94元，創同期新高。 針對國內景氣看法，徐蘭英表示，近期房市雖然低迷，但是都更危老需求度仍在高檔，台商回流、半導體科技廠在台投資已成趨勢，預期明年度營運仍可維持，而後年景氣目前仍看不出來。
不過，國產看好政府持續在國內進行重大基礎建設，各地方政府也重視科技園區開發，公共工程的需求也仍看好，公司每三個月就會檢討一次策略，隨時掌握市場變化，有利營運的彈性。
高雄苓雅區中正二路及和平一路177巷17棟屋齡近半世紀的老透天厝，今年被買家以合計總價約7.5億打包成交，經查買方是老字號永信建設關係企業「高信建設」，共取345.73坪商五用地，換算每坪達218.1萬，刷新當地近5年來地價新高。
仲介業表示，建商早就有意收購這個區段標的，這次交易的標的含中正二路上7棟屋齡49年的3層樓透天厝、和平一路上1棟同年份的3層樓透天厝及和平一路177巷整排共9棟49年2層樓透天厝，還有部分標持續在整合當中。
建商大手筆收購高齡老屋，究竟藏有什麼「貓膩」？台灣房屋美麗島中正加盟店東劉坤旺認為，主要是在買地不是買屋，因為整合後，可取得更大、更完整的基地，如符合危老重建資格，還可獲額外建築容積獎勵。
高信建設收購的這批老屋，基地位在苓雅區精華地段，屬文化中心優質商圈，附近有捷運文化中心站，大統百貨和平店，生活機能佳，鄰近的中古大樓，成交單價都躍上4字頭。 仲介人員也透露，今年4月即有建商豪擲千金收購老透天，苓雅區凱旋二路31巷5棟屋齡47年的3層樓老透天，每戶最低總價約3980萬元，最高約4616萬元成交，買家花約2.1億元打包收購，取得約151.27坪住四用地，換算地價每坪約140萬元，目前已夷為平地，將與相鄰的基地合併推案！
鹽埕區建國四路整排屋齡超過70年的2層樓超高齡老透天，其中5棟及新樂街242巷正後方2棟老透天，也被李姓建商分批收購，每棟取得總價約2300萬到2500萬元，花約1.8億元，地坪單價達89.6萬元，創鹽埕區近7年來次高地價！
仲介並透露，建商其實共收購9棟建物及1筆土地，總計花費2億，已完成整合，只是部分交易尚未揭露。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄商圈重心雖北移，不苓雅、鹽埕、新興、前金等南雄行政區仍是不少建商推案主力區，這些區域高齡老屋多，但因可開發的素地有限，因此收購整合即成為建商獵地的方式之一，有利於未來推案。
華固建設（2548）看好新竹房市，昨（22）日公告砸7.14億元買下新竹復興段1,688.05坪地，每坪土地單價約42.31萬元；總經理洪嘉昇指出，該地位於光埔重劃區，因土地尚需市府完成配地，最快2025年下半年、2026年拿到土地後才會進行相關產品規劃。
洪嘉昇表示，華固在光埔重劃區從2020年至今已購入三、四塊土地，累計取得土地約4,800坪，預計三年後市府完成配地可分回約2,400坪土地，最快2025年下半年、2026年取得土地，屆時再進一步產品規劃。 華固昨天公告，斥資7.14億元向新竹生醫科技及七位自然人等買下新竹復興段1,688.05坪地，每坪土地單價約42.31萬元，該案位於光埔重劃區，未來可望搶攻竹科工程師買盤。
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