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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
央行升息效應發威，房市買氣冷卻，房價依舊居高不墜，不過央行官員今天指出，從營造工程物價指數走勢可以發現，成本壓力已經降低，現在建商比較有讓利空間。 中央銀行今天公布10月五大銀行新承做房貸金額降至新台幣472.72億元，創下近8個月最低水準，房貸利率則續揚至1.827%，為逾6年半新高，顯見升息對房市的影響愈來愈顯著，買氣明顯降溫。
央行經研處副處長蔡惠美表示，央行升息、經濟前景不確定性攀高，加上金融市場震盪，均使買方購屋趨於保守。 至於民眾最關心的高房價議題，蔡惠美指出，先前建商多表示高房價關鍵是材料價格高漲、缺工嚴重，導致營造成本居高不下，但觀察近期營造工程物價指數年增率，今年5月以來「都是往下走」。
根據主計總處資料，營造工程物價指數自109年底逐漸攀高，110年漲幅更迅速擴大、年增率突破雙位數，全年平均上漲10.93%，直到今年漲幅回落，5月起年增率回到9.49%的個位數成長，到了10月，更只剩下4.57%。
「未來成本增幅的縮小，應該會對房價有點影響」，蔡惠美表示，房價是成本加上利潤，成本包含購地及營造成本，而營造成本漲幅收斂，意味對建商壓力降低，接下來就看建商財務狀況如何，是否堅持高房價以支撐利潤，還是因應買方需求而降價。 媒體追問，營造成本下降，是否意味建商有讓利空間，蔡惠美回答：「我想應該是，但也要看財務體質」。
荷蘭半導體的設備製造商艾司摩爾（ASML）日前正式宣告落腳位置將座落在林口的工一產業園區，第一期將投資至少300億元，帶來約2000名員工進駐，工程預計將於明年7月動工，新北市地政局預估未來年產值將至少有500億元以上。
作為半導體晶片製造設備曝光機的主要供應商，ASML獨佔高端設備EUV極紫外曝光機市場，其設備是台積電2奈米製程所不可或缺的一環，讓不少人對台積電2奈米廠落腳桃園產生聯想，這也讓林口、桃園龜山房市成為網友討論的話題。
確實，以2000名員工計算，若以平均家戶人口2.59人推算，約可帶入5180人，約佔目前林口區總人口的4.1%，其生活消費皆在此處，影響不容小覷。偏偏目前房市處於反轉拐點，加上林口、龜山一帶房價已高，交通問題又苦無解決對策，能否讓區域房價帶來新的漲勢，還在未定之天，可是能確定的是，有了ASML的林口，會比現在更為繁榮。
科技業是房市的萬靈丹嗎？
繁榮之外，許多人好奇，這段時間以來，在ASML之前又有台積電、google、微軟等科技業投資台灣，這是否成為房市新的萬靈丹呢？ 要討論這題，先回顧本波多頭，區域房市能被討論，前提在於具備話題，雖說台灣處處具商機，時時有話題，要能獲得媒體目光，進而讓業者與購屋人願意轉進，多數還需仰賴「看得到」的招商、重大建設等利多話題加持才有機會。
這十幾年來，無論是記憶猶新的台積電設廠，抑或是前幾年政府興建捷運、快速道路、交流道出口，甚至於更久一點的科技園區、重劃區、行政中心等等，只要能與人和資金產生連結，無一不是區域的救世主。
這些建設與利多，多半會搭配過往的成功案例，例如重劃區皆以信義計畫區、台中七期為師，園區拿竹科、內科為典範，「下一個信義計畫區」、「下一個竹科」等廣告詞，相信大家並不陌生。
只是歷史雖然會重演，成功卻不一定會複製。 同樣是園區、工業區，產業屬性、招商狀況和區域發展皆是變數，不然各縣市怎麼還有「蚊子園區」、「蚊子工業區」？綜觀能成局的房產區域，不僅是體質，關鍵還在「帶入新人口，形成新聚落」。
無論是公共建設或產業投資，能靠這個邏輯與房市產生連結，就會在需求挹注下具備發展空間，如果這區域存在價差，還具備想像空間，自然就能順利導入「持有穩租金，轉手賺價差」獲利邏輯，無論對自用還是投資買方，就有相當吸引力。
例如科技園區吸引科技廠，科技廠招募大量員工，員工需求拉升住宅需求，「故事說得好，業績沒煩惱」。何時能獲利下車，差別只是在這個利多的運氣好不好，有沒有生逢其時而已。
以林口為例，新市鎮從1970年就制定了最初計劃，1979年之後才有具體發展，當年作為紓解北市人口重鎮，預計將有25萬規模的衛星重劃區，不僅是媒體追捧，更是業者積極佈局推案的重鎮，偏偏因為交通、招商等問題造成發展遲緩，雖說目前人口還不及當初預估目標，幾十年下來總算在這波多頭媳婦熬成婆，科技大廠來報到，不過錦上添花罷了。 說到頭，時機對的時候，什麼都是萬靈丹，時機錯的時候，什麼都是鶴頂紅。
房市領頭羊的預售屋市場降溫，第三季七都預售市場成交量僅7,645件，較去年同期1.5萬件腰斬，不過房價卻持續攀升，七都平均年漲幅達20.6％，台北市連續二季均價三位數，台中、新竹更首度站上4字頭，買氣急凍，價格卻未見修正，呈現「價大漲、量急縮」格局。 據實價登錄統計，今年第三季與去年三級警戒解除、房市快速起飛、資金湧入預售市場的第三季相較，主要都會區交易量呈現腰斬，若與去年最熱絡的第四季相較，衰退幅度更高達63％。
其中台北、高雄年衰退幅度高達7成以上，台中也達6成，新北市在相對穩定的剛性買盤支撐下，僅減少24％。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，市場投機買盤退場，今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量明顯萎縮。
整體而言，資金派對結束後，交易回歸基本面，剛性需求穩定區域，房市表現相對獲得支撐。 不過隨第四季仍有升息機會，民眾購屋負擔能力被限縮，不論成屋或預售屋買氣都可能受衝擊，預期房市降溫趨勢恐將持續。
即使全台各地預屋售交易量有程度不一的衰退，不過房價仍持續上揚，除了台北、新北市年漲幅各為12％、17％以外，其餘都會區漲幅均在2成以上，新竹房價一年更上漲39％。
在近一年來房價大漲下，新竹、台中均價均站上4字頭，過去房價基期較低的台南也站上3字頭。 陳金萍表示，新竹及南高年漲幅均在28％以上，成過去一年來房價漲勢最兇都會區，主要原因與科技業投資有關，產業群聚效應，科技業設廠提升區域經濟發展，包括竹科、南科、橋科等題材，科技新貴「高消費力」，看好未來前景的追價買盤湧現。
新北市新莊中榮街上榮富段海砂屋都更案，曾因整合等因素，讓建設公司不願續辦都更，反激起住戶向心力，在新北市府「新北市都更推動辦公室」協助與協調下，由居民組成的自主更新會接手，日前都更事業已獲核定，將進入選屋作業，重建之路邁出一大步。
新北市都更處指出，更新會在辦理都更的過程中，除推動辦公室進場輔導，因房子為海砂屋，有重建急迫性，市府以全額補助海砂屋鑑定費用，並迅行畫定更新地區，降低同意比例門檻及提供容積獎勵。另外也補助自主更新費用，給予住戶實質幫助，減輕住戶參與都更負擔，讓整合順利進行。
都更處長張壽文表示，推動自主更新是相對辛苦且過程需要花費較多時間，市府透過提供費用補助、都更推動師等相關資源協助民眾辦理自力更新，希望能夠免除住戶疑慮。另針對海砂屋部分，市府除加速海砂屋都更案件審議進程外，也提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助、多元都更重建等機制。
張壽文說，市府今年9月1日推出「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」的防災2.0，搭配都市更新程序，放寬適用建物類型，並降低同意比率適用門檻，只要整合至九成或未同意戶僅存1戶的都更案件，皆給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，期望能協助民眾改善危險老舊居住環境。
房市冷風吹進豪宅市場。財政部國產署22日標售中正區「冠德羅斯福」都更億元宅共20戶，結果只標脫1戶，以新台幣1.308億元售出，其餘19戶則乏人問津，標脫率僅5％，溢價率4.67％。
官員表示，都更標脫率下滑，顯示房市正處於觀望期。 國產署表示，本案8月委託估價師參酌市場行情評估，每坪訂價約落在120萬元到140萬元區間，車位300萬元至400萬元，總價約落在1.2至1.44億元。
對於開標結果，國產署表示，雖說「冠德羅斯福」單價破億元，但鄰近捷運台電大樓站、捷運公館站與台大等學區，區位條件不錯，開標結果顯示市場仍在持續觀望。
12月再標售價格暫不降 至於剩餘戶數是否會降價後再釋出？國產署官員表示，距前次估價不到半年的時間，目前規劃在12月下旬再度標售，暫時不會降價標售。
國產署標售的都更分回宅多為早年開發、近年蓋好分回的已開發案件，與打炒房主要對象的土地、預售屋、紅單等標的不同，且針對分回房地，會先行評估是否有做社會住宅或辦公廳舍需求，若無需求才會進行標售。 國產署指出，統計過去4年都更宅標售概況，標脫率雖呈現逐年上升趨勢，不過今年截至8月底有所下降，顯示房市處於觀望期，豪宅市場也受影響。
政府打炒房與中央銀行三度升息成效逐步發酵，中央銀行昨（23）日公布，五大銀行10月新增房貸利率連11漲，升抵1.827%，連11漲並創六年八個月新高，較9月驟升0.096個百分點，新增房貸金額跌至472.72億元，若排除季節性因素，為近兩年半的新低水準。
央行經研處副處長蔡惠美指出，受到央行升息、金融市場震盪、經濟前景不好等因素，會影響到民眾的收入，導致購屋意願轉趨審慎保守，加上今年以來，銀行積極控管不動產放款風險，對房市需求同樣造成衝擊。
央行統計顯示，臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，10月新增房貸金額為472.72億元，若排除2月農曆春節、8月民俗月等季節性因素，為2020年6月以來、近兩年半新低。 2018年起，受惠美中貿易摩擦，台商掀起返台投資熱潮，使房市需求升溫，國內房價自2020年起有一波明顯漲勢，為抑制炒作風氣，央行在2020年12月加碼房市信用管制措施，顯示過去兩年為房市最火熱的時期。
而10月五大銀行的新增房貸明顯萎縮，並已回到央行打炒房前的水準，顯示財經部會一系列打炒房措施與央行啟動升息循環，對房市確實造成抑制效果。蔡惠美表示，10月五大銀行新增房貸減少74億元，反映房市買氣相對保守。 觀察六都買賣移轉棟數，六大都會區不論與前一個月或去年同期相較，全數呈現衰退，10月合計月減6.87%、年減28.2%。
今年累計前十月，六都買賣移轉棟數年減4.39%。 儘管房市交易冷颼颼，但大台北房價仍持續上漲。象徵中古屋行情的信義房價指數顯示，10月大台北地區房價月增0.3%、年增10.22％，年增率雖仍逾一成，但已較9月的10.53%下滑。
其中，台北市房價月增1.86%、年增10.34%，年增率較9月的8.2%上升，蔡惠美說，主要是台北市房屋的供給量少、房價較具支撐力道；至於新北市，10月房價月減1.73%，年增10.07%，較前一個月的13.71%明顯縮減。
對於目前的房市景氣，蔡惠美分析，由於央行持續升息，加上經濟前景不確定性高，且金融市場非常震盪，10月時美股、台股都往下走，只有在月底時稍微反彈回來，股市表現不好也會衝擊房市，使房市買方轉趨保守觀望、買氣便顯得低迷。
實價揭露，北市信義計畫區豪宅「琢白」9樓戶交易，總價2.98億，每坪205.5萬元，資料顯示，賣方為特力屋總裁何湯雄家族的「欣秋有限公司」，去年才以2億9,495萬元買入，帳面獲利393萬元。買方則是高雄三大家族之一王家名下的九昱建設。
第一建經研究中心副理張菱育分析，該戶雖然帳面上有增值，但若透過仲介成交，光房仲服務費、代書費可能就超過帳面獲利的393萬元，何況豪宅裝潢費動輒千萬，不見得有賺，而這筆交易雖在二年內，也因此可免課徵房地合一稅。
她推測，賣方應是公司資產配置考量，才會短時間就釋出銷售。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「琢白」為紐約白派建築大師理查麥爾規劃設計的純白外觀大樓，除了早期預售期間，曾出現196萬的單價，其他戶戶都超過200萬以上，已購住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等。
台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2022年單價站上200萬元的豪宅交易共有26筆，總銷金額約84.4億元，最高單價為信義聯勤260萬；交易量最多的豪宅是「潤泰敦峰」，達9筆，成交單價落在201.9~239.9萬元之間。
其次為「信義聯勤」和「西華富邦」，分別都有6筆交易；而「琢白」、「代官山」、「文華苑」、「華固名鑄」、「聯合大於」等豪宅，則分別有1筆進入200萬俱樂部成員。
張旭嵐指出，今年受到升息、烏俄戰爭、全球經濟下行等的影響，股市從高點大跌，對部分高資產族的布局或許有影響，導致今年揭露至十月交易為26筆，稍低於去年同期的32筆，不過富豪置產多半以公司規劃，或家族資產配置為優先考量，和整體房市走勢脫鉤，加上購置A級豪宅不僅保值，也能彰顯地位，有利事業拓展，因此仍有不少富豪搬現金，甚至以創高價收藏頂級豪宅。
疫情趨緩後，大台中整體商業經濟包括民生消費、觀光旅遊活動更頻繁，房市店面產品銷售也逐漸回溫，實價登錄顯示，北屯區竟出現單案一周賣出3筆總價逾2千萬元店面的紀錄，細究產品優勢具備獨特性，又緊鄰商圈、學區，吸引眼光獨到、熟捻資產佈局的購屋客已搶先卡位。
「元城上階綠」因鄰近學區與崇德商圈，特別規劃區域內罕見的店面產品，且均正臨山西路上。（圖：業者提供） 根據最新實價登錄資料顯示，位於北屯14期重劃區的預售案「元城上階綠」，揭露出3筆店面交易，2戶總價達2360萬元、1戶成交總價達3298萬元，且3筆交易均於一週內成交，去化速度驚人。
該案產品僅規劃4戶店面，目前僅剩1戶，均正臨山西路上，而山西路上店面本就稀少，又受惠崇德商圈外溢效應，在商圈、學區雙重加持下，剛性需求推升店面產品熱度，使得店面銷售成績不俗。
中信房屋台中十期新光加盟店執行長林長璘分析，近期疫情趨緩、解封在即，店面市場也即將回溫，尤其是在鄰近商圈和學區的店面產品向來都屬熱門，而此地段受惠於商圈外溢又能夠佔學區之便，進而吸引許多投資客搶進。
根據銷售人員觀察，現階段台中房市來客量雖不如以往，但賞屋客質感提升、出手更精準，再加上14期重劃區因擁有高綠覆、低密度等開發條件，又有學區及成熟的生活商圈加持，成為很多注重生活品質的購屋族首選，「之前賞屋客主攻小坪數產品，但近期上門的多以中大坪數的賞屋客居多，分析購屋主力仍以科技人、高資產族群為主。」
矗立高雄愛河畔17年的大元國際大樓，確定今年底啟動招商，這棟21層的商用大樓，將規劃作為商場、辦公以及飯店，預定一年內完成翻修，地下一樓至三樓為商場、4至18樓做為A級海景商辦或部分飯店等空間，19至21樓則引進高檔餐廳及招待所，打造複合式的商業及休憩空間。
大元建設相關人士23日證實此一訊息時指出，由於高市府積極的協調與溝通，加上看好高雄產業轉型所帶動的商業發展，公司已決定，今年底將重新啟動位於愛河畔閒置多年的大元國際大樓的招商行動。
大元國際大樓產權屬於大元建設所有，基地面積約806.46坪、建坪達1萬3,709坪，為地下四層、地上21層商用大樓，大樓停用迄今已逾17年。大元建設表示，為因應亞灣特區未來商辦需求，將全力配合高市府同步招商，攜手打造亞灣成為國際企業旗艦中心聚落，帶動亞灣水岸與周邊區域經濟發展。
大元建設指出，礙於工料雙雙大幅上漲，全新整修的總體工程金額目前仍在估算中，唯一確定的是，肯定是一筆很高的預算。 高雄經發局23日證實，為了重啟招商作業，大元國際大樓的持有者大元建設，在今年9月間，由董事兼總經理馬瑞辰率團隊，到高市府拜會表示，因看好高雄近年產業轉型帶動商業活絡發展，亞灣區發展5G AIoT及推動水岸經濟，區域內高流、港埠旅運中心相繼啟用，燈會、文博會和設計展的舉辦，吸引人潮不斷，加上輕軌串聯，明顯看到城市轉變帶動商業活絡，決定今年底前啟動大樓整建。
根據大元建設規劃，大元國際大樓今年底動工整建，一年內完成翻修，地下一樓至三樓為商場、四至18樓要打造A級海景商辦或部分飯店等空間，19至21樓則引進高檔餐廳及招待所，打造複合式的完善商業及休憩空間，聯手高市府同步招商，帶動亞灣區水岸及周邊場域發展。
泰豐（2102）中壢舊廠都更開發案再進一步，23日宣布自辦市地重劃區案獲桃園市政府核准，公司將依規定辦理後續市地重劃事宜。 在此之前，泰豐上周也剛公告高層人事異動，原董事長暨總經理江慶興請辭，改由陳恒寬接任，由於兩人皆為南港輪胎指派的法人代表，外界推測此次調動無關經營權，可能象徵泰豐營運重點轉向。
受美國對亞洲輪胎廠課徵反傾銷稅衝擊，泰豐近兩年輪胎本業表現掙扎，而當初南港輪胎入主泰豐，就是看中泰豐中壢舊廠的土地價值，未來泰豐的經營重心可能更加朝向土地開發傾斜。
泰豐中壢舊廠土地開發規劃備受矚目，其中由子公司泰誠持有的住宅案土地，面積2.69萬坪，今年3月中啟動標售，開出95億元的高底價，可惜6月初開標後流標。
之後泰豐快馬加鞭展開重劃作業申請，包括召開公聽會、計畫書送審等，「自辦市地重劃計畫書」在9月獲得桃園市政府審核通過。 泰豐23日公告將依規定辦理後續市地重劃，未來中壢舊廠土地重劃完成後，不排除重啟標售或自行開發。
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