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歐亞不動產估價師聯合事務所
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升息循環啟動，根據聯徵中心最新第二季房貸資料，今年申貸案件數從第一季的47,668件，第二季降至46,596件，減少1,072件，平均貸款利率也從1.46%升至1.69%，增加0.23%。
進一步觀察各年齡購屋分布佔比，第二季以30~40歲購屋佔35.8%最多，20~30歲年齡層的購屋占比也提高1個百分點，且在申貸人數變少的情況下，20~30歲的購屋申貸人數也有明顯增加，顯示以七八年級為主的輕齡首購族，仍是今年的購屋主力。 另外，50~60歲的購屋族，占比則較上季減少1個百分點。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年第一季一口氣升息1碼，累計至目前已升息2碼，今年底還會有一次央行理監事會議，若再調半碼，全年調升達2.5碼，每千萬貸款，累計每月房貸比升息前多繳三千多元，總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫。
今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。 不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。
統計中也發現，申貸建物的鑑估值，第二季與第一季只差一萬元，差異並不大，但建物面積從第一季的平均147平方公尺，縮減到第二季142平方公尺，等於空間減少約1.5坪左右的概念。
張旭嵐表示，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市一坪單價70萬左右來算，購屋減少1.5坪，等於總價可以省下100萬，說多不多，說少不少，正好為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。
台灣不僅人口老化現象嚴峻，近年來房屋老化現象也有加重跡象。東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，今年Q2台北市屋齡在30年以上的中古屋交易佔比高達56.3%，與2018年同期的45.3%相比，五年來激增11個百分點。
進一步觀察各行政區，以松山區30年以上中古屋交易佔比最高達79%，其後分別是士林區76%、信義區65%、大安區63%、北投區60%。 東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，目前北市精華區新建案的房價基本站穩三位數，預算相對有限的民眾大多會選擇屋齡較高的中古屋，一來可以用更友好的價格擁有北市門牌，二來也有機會等到都更或危老重建，坐享資產增值的紅利。
葉沛堯指出，目前北市屋齡30年以上中古屋熱銷的區域主要可以分為兩類，一類是松山區、信義區、大安區等「蛋黃中的蛋黃」，這類區域位於台北最核心的黃金地段，由於區域發展較早，土地開發幾近飽和，素地取得不易，為數不多的新建案開價已經站穩三位數，普通受薪階級確實很難負擔，因此大部分購屋民眾會優先考慮屋齡較高、房價更親民的中古屋。
另一類是像士林、北投這種目前建設話題相對豐沛的房市熱區，伴隨北士科的建設，各大建商大舉進場獵地，不少嗅覺敏銳的置產民眾、企業都會趕在都更到來之前超前部署，購買中古屋坐等增值。
東森房屋敦北加盟店店東詹合勇指出，松山區是台北最精華的區域之一，區內生活機能成熟，商業活絡，近年來新推案的數量相當有限，預售屋的開價基本都在每坪130萬以上，在比價效應下，區內中古屋的CP值更加突出，因此成為眾多購屋民眾心目中的首選。
通膨壓力持續籠罩台灣，除了外食費高漲，房租更持續走高，今年前10月創下25年來同期最大增幅，漲租潮山雨欲來。學者更指出，房租原本是穩定CPI的力量，未來恐成墊高通膨的助力。
過去兩年，台灣房市在資金狂潮簇擁之下，迎來火熱榮景，房價一飛衝天，直到今年中央銀行接連升息，市場才回歸冷靜。 然而，房價飆漲的副作用剛開始發酵，觀察近幾個月的消費者物價指數（CPI）統計，權數高居物價統計之冠的房租，一改長期平穩的態勢，迅速走揚且斜率陡峭，今年前10月年增率衝上1.58%，創下25年來同期最大增幅，指數106.89更寫下創歷史新高。
房租漲勢才要開始 物價上漲壓力難降 房租上漲不只體現在數據上，更切實出現在小老百姓的生活中。今年以來，「房東喊漲」、「租金調漲」已經成為各大論壇、新聞媒體上的熱門關鍵字。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨點出這波房租上漲的3大原因，一是央行接連升息，房貸支出攀升，房東為了轉嫁成本而調漲租金；二是輸入性通膨嚴重，房東漲租以反映當前物價情勢。第三，政府推動租屋透明化，部分房東以前不報稅，現在需要報稅，額外的稅費成本便呈現在租金上。 「這波租金上漲恐怕還沒告一段落。」徐佳馨坦言，以雙北市來看，租金投報率多落在2%上下，但央行升息腳步還沒停止，後續銀行房貸利率可能破2%；從房東的角度來看，租金投報率超過房貸利率才合理，也就是說，未來還有漲租空間。
中央大學台經中心執行長吳大任也說，租賃契約通常以年為單位，因此房價上漲連動到房租調漲，會有段時間落差；今年第1季房市還很熱絡，第2季才降溫，這意味今年下半年直到明年第1季，房東都可能陸續漲租。 吳大任說，過去租金維持平穩很長一段時間，但這波房價上漲之勢非常猛烈，帶動房租走揚；由於房租占CPI權數很高，原本是穩定CPI的支柱，未來可能轉為推升通膨的力道。
居住成本高昂未如實反映？ CPI統計方法引論戰 今年CPI漲幅持續在2%至3%的偏高區間波動，仍被民眾抱怨數字失真，現實生活感受的通膨程度遠不只如此。 不只民眾質疑，從中央銀行發布的第3季理監事會議事錄摘要可以發現，對於房價、房租與物價統計的關係，央行內部也引發鷹鴿論戰。 鷹派理事指出，部分商品價格受到政策性管制，且CPI中的房租類遭低估，只要將真實的住房成本適當反應在CPI，或價格管制放寬，台灣的通膨率就會大幅上調。
主計總處主張，台灣CPI是依國際規範編製，房租方面，租給他人以租金反映；若是自住，台灣與美國、英國及日本等多數國家相同，採「租金等價法」衡量，以實際租屋市場相近住宅類型的租金價格變動代表自有住宅的居住服務價格，多數國家也採用此方法，有利於國際比較。
不過吳大任認為「台灣狀況和其他國家不太一樣」，他指出，其他國家的房屋持有成本高，多數家庭只有一戶自住，租賃市場供給短缺，因而房價不高、房租偏高，在此情況下，以房租估算自有住宅的居住成本尚屬合理。
台灣情況正好相反，房屋自有率在國際上屬於前段班，年輕人多以買房為目標，租屋只是過渡選項、非終身選擇，有錢人則偏愛買房置產、出租，租賃市場供給充裕，造就高房價、低房租的現象。
「居住成本一定低估」，吳大任直言，可以理解主計總處的統計要與國際接軌，但顯然台灣CPI當中居住成本的估算已經失真，導致普羅大眾認為數據與實際感受有嚴重差距；主計總處不妨思考統計編制過程如何調整，才能讓數據更貼近現實。
青安房貸優惠政策將在今年底到期，優惠是否續辦備受關注。財政部國庫署24日表示，除了青安貸款預計再延長兩年，利率減半碼的優惠也可望延續，但利率減半優惠延長多久，還待行政院拍板定案。「青年安心成家購屋貸款」自2010年12月推出，由台灣銀行等8家公股銀行以自有資金配合辦理，目前已第5度延長。國庫署官員透露，原則上傾向續辦，並兩年檢討一次。
據財政部國庫署統計，至今年8月底止，青安貸款已協助32萬9,309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3592億元，目前實際承貸約18萬戶。 此外，央行今年9月再度升息半碼，為減輕民眾的房貸壓力，財政部維持青安貸款的基準利率減半碼調升至今年年底，此項優惠也有望延長，至於延長的確切時間，會由行政院決定。
青安貸款利率 首購地板價
目前，青安貸款利率以中華郵政2年期定儲（未滿新台幣500萬元）的機動利率為基準利率加碼計息，目前青安貸款一段式機動利率為1.775％，為首購地板價。 公股銀行先前認為，青安貸款利率已低於公教人員「築巢優利貸」，市場已產生扭曲，呼籲讓利率回歸市場機制，後續若要持續補貼，應由政府編列預算較合理。
央行將在12月15日召開理監事會議，外界仍普遍預期央行這次應會照往例升半碼（0.125個百分點），大型行庫內部評估，目前首購族利率已從1.81％起跳、二房族的利率則自2.1％起算，倘若接下來央行明年再繼續升息，一旦首購族或二房族的房貸利率拉高至2.5％，屆時恐怕會對房市帶來相當大的衝擊。
大型行庫內部以央行尚未升息前的首購族利率1.31％地板價起算指出，倘若房貸利率升到2.5％，那等於利率升高了1倍，而不是只有之前升高數成而已，對於購屋者不論是實質的財務壓力，或是心理上的擔心，都會加重，所以若房貸利率升到2.5％，房市恐怕不僅是「趨緩」，恐怕是「蕭條」。
大型行庫高層進而透露，市場上大約有四分之一首購族的頭期款是父母幫忙出的，通常是父母出2成頭期款，然後子女負擔8成貸款，以往利率低，所得能力有限的子女尚能負擔房貸，但隨著央行升息拉高房貸利率，這些年輕薪工族也愈來愈不堪負荷房貸本息。
現在首購族利率已拉高至1.81％，若相比從1.31％的「房貸利率起漲點」，增加快4成，增加約2碼，若以1,000萬元的房貸來看，等於一年增加了5萬元利息，一個月增加4,166元利息，倘若利率增至2.5％，一個月利息等於增加9,916元。
大型行庫高層分析，倘若是30年無寬限期，則每月要還2.78萬元本金，如果連首購族的房貸利率都增至2.5％，貸款戶增加的利息負擔，就約當超過一個月應繳本金的三分之一。
大型行庫內部評估，即使是二房族而非首購族的利率升到2.5％，房市一樣會面臨「蕭條」。因為現在二房族有不少是換屋族，台灣由於少子化的關係，現在房屋有相當大的交易量是靠「換屋」推升，但很多二房族其實是自住戶，例如，現在把購屋者買「雙併」的屋型視同買二房，這時等於自住戶也被要求「二房」利率，因此，央行明年持續升息，很快房貸利率恐怕會拉高到房市景氣所能承受的「臨界點」。
全聯這幾年迅速拓點，積極挑戰統一在國內零售霸主的地位，地上權土地成該公司鎖定的標的，更積極以「前店後倉」格局打開新經營策略，放眼中南部推出的設定地上權標案，全聯幾乎無役不與，近3年斥資約24.55億元，拿下9200坪地上權土地。
全聯這幾年積極向中、南部拓點，鎖定的土地幾乎都是地上權，根據統計，近3年取得的10塊土地中，就有9塊是地上權，分布在台中、台南、高雄、屏東、澎湖等縣市。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，這些地上權土地具有一些共同的特色，首先就是區段位置幾乎都在市區，幾乎沒有位於蛋白區或新開發的重劃區，這些市區土地商業價值高，周邊生活機能好，消費族群也穩定，就是全聯找地上權土地的最重要原因。
此外，地上權土地因為地主就是國家，相對民間地主更單純，租期長達70年也不用擔心被房東趕走，而且租金固定，不像許多承租私人土地的合約，都會備註租金每幾年要跟著消費者物價指數上漲，這些種種因素都是全聯積極取得地上權土地的原因。
再者，全聯現在的經營策略也改變，以前單純只做超市，但現在走的是「前店後倉」的模式，也推出「小時達」這樣的居家外送，因此需要的店舖面積更大，才能夠跨店調貨完成物流，這也被專家認為是「零售的最後一哩路」，誰能最快接近消費者，誰就能創造領先地位。
甚至，一些市區大型的高租金店面，也因為全聯承租而擺脫閒置命運，例如高雄博愛路過去大魯閣棒球打擊場的店面，今年就是由全聯接手承租，月租金高達120萬元，另外全聯2020年也租下高雄新興區原強制執行署店面，據傳租金也要百萬元。
全聯表示，鎖定地上權土地確實是為了展店，哪裡有需要就會去哪裡開店，目前展店數店數超過1100家。而為了提供消費者更好的零售服務體驗，全聯近年來積極展店，並以大型店、格局方正的標的為主要開發方向。
全聯指出，目前南港旗艦店是該公司全台最大門市，整間店分為B1、B2共2層樓，總坪數超過4000坪、提供近200個停車位，其中光全聯超市面積就佔地超過500坪，不只是全台空間最大門市，商品數也最齊全。其餘空間則集結眾多生活產業品牌以專櫃式異業合作，期望滿足消費者一站式購物需求。
東區商圈近月店面市場持續換血，忠孝敦化的原運動運品店退場後，由英國美妝保養品牌業者進駐，雖然沒有實價租金揭露，不過該店面2015年曾有過實價紀錄，月租達130萬元，單坪租金近2萬元，隔壁兩間的指標角窗銀行店面，也掛起「租約到期，我們搬家囉！」的告示，由於現在銀行的主戰場都在數位上，該店面雖然租約到期不再續約，但已達成品牌宣傳任務功成身退。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，現在銀行已經不再積極擴張分行數量，且分行的經營型態逐漸產生改變，即使傳統臨櫃的經營模式，新分行對於空間需求減少，且更重視客戶到分行的感受與質感，同時也希望引導客戶多使用數位工具，由於銀行越來越重視線上的數位功能，銀行業的競爭已從陸戰打到空戰，而該銀行的東區與信義威秀兩店功成身退，成功將銀行新的品牌形象置入民眾心中，雖然店租代價甚高，但某部分也算是形象廣告的相對代價。
至於東區商圈雖然有人退出，但也有新的店家進駐，忠孝敦化商圈原運動品牌店部分空間，已經由英國保養美妝品牌進駐，訴求香水圖書館概念，整體店內佈置讓民眾有文青的消費氛圍，同時又像在夜店般放鬆的環境，近期開幕就有許多IG打卡，顯示東區商圈仍有其品牌行銷曝光效應，而該店面過去曾有過實價租金紀錄，2015年月租130萬元，每坪租金達1.9679萬元，且東區在全盛時期有許多單坪2萬元的租金實價紀錄。
曾敬德指出，東區商圈正經歷大幅的調整階段，商圈在經歷租金調整後，進駐的店面業種也相對多元，加上疫情過後的確人氣會逐漸回流，但同時間東區商圈還是面臨信義計畫區的競爭，商圈還是要形塑自身的賣點才能夠吸引消費者的青睞。
大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，在信義計畫區飽和、敦南一帶商辦老舊下，逐漸有往大直靠攏的趨勢。信義全球資產據實價登錄，統計近六年台北商辦交易最熱絡的路段，其中，大直樂群二路、樂群三路累積交易突破160億元，已成為頂辦群聚重點區域，包括華固（2548）、大陸、忠泰、虹光等建商都進場開發。
統計2017年至2022年11月已揭露實價資料，台北市商辦交易規模前五名路段，以樂群二路交易量95.2億元居冠，敦化南路二段交易量69.6億元位居第二，信義計畫區同樣也是金融機構、商辦大樓林立的市區精華地段，松高路的交易量68.6億元居第三。 第四再由大直拿下，樂群三路交易量為65.8億元，第五名則是松江路的49.5億元，松江南京生活圈亦是市中心重點商圈，捷運路網便利，商業氣息十分濃厚。
信義全球資產公司商仲部副總周中德分析，目前市場自用需求強勁，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的。
大直在地理位置上與市中心僅一橋之隔，軌道建設便捷，有美麗華百貨、春大直等大型商場，多間米其林摘星餐廳群聚，商圈生活機能完整，壽險業投資目光也望向大直，台灣人壽2020年以36.8億元，購入樂群二路上的指標商辦台北CBD時代廣場部分樓層；建商也看好大直發展潛力，華固、大陸、忠泰、虹光等都進場開發頂辦產品。
周中德分析，企業在選擇設置辦公地點，地段、交通是重要考量因素，將辦公室設在市區精華地段，於企業形象上具標竿意義，交通便捷也更有利於員工通勤，像是敦化南路二段、松江路，儘管部分大樓已是屋齡近30年的「大齡」商辦，但以在市中心優勢、鄰捷運，仍有其不敗的價值與地位。
九合一選舉26日正式落幕，選舉不確定因素消弭，加上接近年關，建商看好旺季買氣可望回溫，新案公開計畫蠢蠢欲動，雙北就有千億規模以上新案積極布局，將一路暖身到明年農曆年後。
宏普建設總經理游武龍表示，下半年以來儘管台股高檔震盪、匯市波動，總體經濟有下修疑慮，但資金仍豐沛，換屋和置產需求還是通膨壓力下的資金最佳避風港，因此房市選後可望呈現個案表現。
三圓建設董事長王雅麟表示，儘管第三、四季房市較去年緩和，但台北市總銷逾400億元的「台北之星」，客層為高端和頂端客戶，與升息、景氣起伏，關連性並不太大，選後推案計畫持續進行，預計產權登記完成即可正式推出。另外，台北車站C1D1「台北雙子星」開發案日前正式動工，大同區選後到明年第一季，推案熱度仍將持續升溫。
大同區千坪基地指標案「首岳」醞釀多時，年底可望正式登場，由聖得福建設投資興建，近捷運大橋頭站、雙連站，規劃三棟，總戶數390戶，主要為二～三房格局，26層樓鋼骨制震大樓、15年防水保固，作出明顯區隔。
新北市方面也有多筆大規模指標案，其中，宏普新店央北重劃區新案「宏普GRAND PARK」，擁有位於公園第一排的特殊賣點，靠近捷運十四張站，規劃130戶、三～四房產品，據悉，每坪開價站上8字頭，最高挑戰9字頭。
另外，三重也是重案雲集一級戰區，選後至明年初，就有茂德建設「都廳大院」、「冠德心天匯」及潤泰新兩筆新案，總銷可望上看500億～600億元。其中「冠德心天匯」為太子汽車舊廠都更案，總銷130億元日前已公開。接下來要看茂德機構三重味全舊廠變更案「都廳大院」，第一期總銷金額達350億元。
至於潤泰創新，也重押三重，其中因捷運聯開案權配比爭議卡關多年，遲遲未能推出的三重站聯開案「捷六」，有機會選後到明年第一季推出，另外還有五谷王段的「左岸生活」、「峰左岸」可望籌備推出。
今年初，中國人壽重砸120.5億打包七期「豐邑A8市政核心」整棟商辦，震撼台中商辦圈，激發建商投入商辦的信心！預計明年進軍七期商辦的四巨頭-聯聚、興富發、親家、豐邑，將推出五棟商辦指標案，總銷與總投資金額估破千億大關，再掀七期商辦推案熱潮。
商仲業者指出，隨著中部科技業、產業園區持續擴廠，上下游供應鏈聚集，形成經濟聚落，吸引全球布局的企業集團爭相插旗台中籌設總部，加上近幾年商辦新案注入活水，帶動七期商辦市場身價扶搖直上。
根據市調，2018年至2021年七期所在的西屯區辦公大樓，平均成交價從每坪30.51萬元，一路增漲至48.43萬元，三年來商辦價格漲幅高達59％。 七期明年預計進場的指標商辦，以興富發位在台灣大道、緊鄰大遠百的「惠國段90地號」規模最大，該案基地面積2,593坪，規劃興建63層樓、總高度270公尺的玻璃帷幕摩天商辦，建築高度已刷新台中商銀總部「台中之鑽」樓高225公尺紀錄，將成為台中第一高、挑戰全台第四高商辦。
該案規劃店鋪5戶、辦公室414戶，市場估單價上看7字頭，總銷估破300億元大關；「惠國段88地號」商辦案，基地面積920坪，該土地成交單價高達350萬元，未來將以豪辦規格設計，總銷約108億元。
而親家建設正在籌備位於大遠百與新光三越間的摩天商辦與商場開發案，該案規劃地上40層、地下九層建築，沿街有店舖與中低樓層商場，與七期百貨商圈具人流結市效應，總銷估破百億。
此外，中部豪宅一哥聯聚建設繼七期「聯聚中雍大廈」豪辦賣出好成績後，明年預計在七期推出第二座豪辦產品「聯聚中維大廈」，初步規劃樓高45層，坪數在80至120坪，總銷約250億元。
另外，豐邑機構在七期市政路與惠中路口、面積約3,100坪的黃金角地，初步規劃興建樓高52層、總樓地板面積約6萬坪的商辦與商場開發案，但強調「只租不賣」；其中，商場將由豐邑子公司「豐生活百貨」招商運營，總投資額估逾300億元。
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