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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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根據《591實價登錄》統計今年前3季全台重劃區預售屋價格，發現漲幅最高的前15名當中，不出意外又以新竹地區最狂，不僅一口氣有5區上榜，其中竹北高鐵特區、台科大重劃區、金雅舊社重劃區的房價更在一年內狂漲6成，囊括全台前3名，漲勢之兇讓購屋族看了只能大嘆心寒。
591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，漲幅最高的竹北高鐵特區一年間由3字頭飆升至6字頭，漲幅65.9%，一旁的台科大重劃區也不遑多讓，漲幅63.8%全台居次，第3名則由金雅舊社重劃區以63.5%奪得。
全台預售屋漲幅前3名皆由新竹拿下，買盤以竹科為主的新竹，去年受惠科技業景氣暢旺，竹科新貴將大量資金挹注於房地產，讓房價一年間漲幅就超過6成，全台居冠。 接著漲幅超過5成的重劃區依序為高雄新市鎮、十一期重劃區、高雄大學特區，高雄新市鎮以及高雄大學特區因台積電於楠梓設廠影響，房價一年間正式揮別1字頭，甚至部分預售屋個案成交價來到3字頭。
十一期重劃區內知名商圈與私校林立，周圍則是被擁有台中巨蛋與漢神洲際購物中心的十四期重劃區環繞，自十四期於去年推案後，十一期房價也受到拉抬，目前預售屋成交價已破5字頭。
而漲幅超過4成的重劃區則有縣治二期、鄭子寮重劃區，縣治二期重劃區位於竹北核心，區域內有竹北遠百與喜來登商圈，商業氛圍濃厚，然而由於開發飽和，近年推案量少。低密度、高綠覆的鄭子寮重劃區，因鄰近台南市中心，待北外環快速道路完工後，可以大幅縮短與南科的距離，周邊未來還有「南山台南廣場」，該區預售屋目前4字頭。
再來漲幅超越3成的重劃區包括土城暫緩重劃區、烏日高鐵特區、縣治一期重劃區、A7站重劃區、舉喜重劃區、鳳鳴重劃區。土城暫緩重劃區緊鄰舊市區商圈加上捷運板南線行經，受自住客青睞。烏日高鐵特區有高鐵、台鐵及捷運綠線三鐵交會，號稱全台高鐵站最大招商案的「高鐵娛樂購物城」也於去年底正式簽約，後勢看漲。
縣治一期重劃區為竹北重劃區中最早開發的區域，不過房價基期較高，漲幅相對竹北其他區域少。A7站重劃區為桃園市唯一入榜的重劃區，該區緊鄰新北又有桃園機場捷運行經，是不少雙北首購客移居之地。由華友聯集團自辦的舉喜重劃區，區域內可以透過台17線及台86線快速道路串聯台南各地，交通便利，加上房價基期低，漲幅表現更明顯。
預售屋漲幅超越3成的還有鳳鳴重劃區，該區位於新北與桃園交界，受惠捷運三鶯線與台鐵增設鳳鳴站，未來區域內將有雙軌交會，且重劃區緊鄰龜山工業區，大量就業人口支撐當地房市。最後則為台南九份子重劃區，房價漲幅近3成，該區為低碳示範社區，享水岸景觀，交通方面則有北外環快速道路連接南科與市區，使得不少南科新貴選擇在此購屋。
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，現況房價走漲有幾個因素，一為延後揭露價碼，建商可與客戶協商是否在交易日期上延後晚點登錄，以免過早打壞行情，另外則是交易量能少，也會讓價位上較受個案高價案拉抬，當然仍會有強者恆強，在較穩健的區域依舊會彰顯其低風險特質，吸引買氣。現況還有不少逆勢提高開價的新案，由於看準的是兩三年後的市場，遂顯脫勾。
據實價登錄，今年6月成交一筆位在中壢區忠孝段1316地號土地交易，基地面積6,842.24坪，總價40.19億元，每坪單價58.7萬元，創下桃園市今年以來實登最高總價紀錄，買方為新店投資開發、勝滿企業及37位自然人。
由於新店投資開發的負責人，與出身新北新店的知名建商合環建設負責人相同，市場推測買方為合環建設，以旗下相關企業及股東名義購入土地。 台灣房屋文化長春直營店店長江政翰表示，該筆交易是僅次於星宇航空（2646）購入G基地的89.57億元，以及統一超商買進桃園航空城計畫優先產業專用區H基地的60億元，是桃園市2022年土地交易總價的前三名，前兩筆實價尚未揭露。
江政翰表示，中壢區忠孝段土地總價不斐，主要有四大優勢，包括占地廣大、地段精華、街廓完整及公園景觀，整體地段條件佳，對買家來說，是布局內壢的絕佳選擇。另外，實價登錄統計，近三年桃園總價最高的前十名土地交易排行榜，中壢區囊括一半，共有五筆交易擠進前十名。
排行第一是中華郵政花費逾88億元，買入A7產專區國有地，用來開發為郵政物流園區；今年6月售出的中壢忠孝段土地雖居亞軍，但扣除官方機構買賣後，為桃園近年總價最高的民間購地交易，對市場具指標意義。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，中壢區占據桃園高總價土地交易排行榜，主要是中壢的「重劃題材」豐厚，近年機場捷運沿線各站區，積極推動區段徵收、市地重劃的土地開發，其中A18到A19的青埔高鐵特區、A20的興和特區，以及A22站的區段徵收，都在中壢區。重劃區大面積土地供給較多，加上中壢區為南桃園發展中樞，不動產身價居桃園市前茅，使中壢區成為桃園高總價土地交易的熱點。
第一建經研究中心副理張菱育指出，高總價土地通常面積廣大，因此財力門檻也高，然而近年受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守，目前購地貸款成數上限僅五成，還須保留一成動工款，且有限期開工的壓力；在銀彈緊縮情況下，有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大咖建商。
高雄首個新建社宅「凱旋青樹」明（30）日將申報完工，高雄市長陳其邁視察時對該社宅大感滿意，預計明年1月就將公告招租，不過民眾關心的租金部分，若按照過去都發局的計算，2房租金最高將近1.8萬元，民眾認為還是偏高，壓低一些才能照顧到需要的人。
高雄的社宅規劃、興建速度不如北部，迄今僅有由原警察宿舍改建的「大同社宅」，因此屢屢遭受外界批評，不過在陳菊擔任市長時期動工的社宅「凱旋青樹」傳出好消息，預計明（30）日就將完工，12月底前取得使用執照，明年1月就將招租。
高雄市長陳其邁今（29）日視察時對於該社宅的位置、生活機能以及規劃相當滿意，直言是「高雄市的社宅典範」。 陳其邁也指出，將加快高雄的社宅規劃興建，預計年底動土目標達7000戶，社宅政策總目標1.5萬戶，以保障民眾居住權。
「凱旋青樹」社宅由荷蘭麥肯諾（Mecanoo）建築師事務所進行設計，設計理念融入社區居民共享空間，如社區閱覽室、多功能辦公室及各樓層公共開放空間等，落實社會住宅住戶共享生活的核心價值，8月時更獲得2022年國家卓越建設獎最佳社會住宅特別獎，以及最佳規劃設計金質獎。
該社宅不僅是高雄首個新建社宅，也是南台灣首例，規劃地上13~14樓、地下2樓，量體共245戶，其中1房坪數9~13坪，共127戶，99戶2房坪數為27~32坪，3房有19戶，坪數為36坪，房型格局考量全齡居住需求，採用通用設計，並取得綠建築銀級及智慧建築銀級等標章。此外也設有托嬰中心及店舖等社福與商業設施。
至於租金部分，高雄市都發局曾指出單坪約在420~560元區間，再以房型居住人口推算租金所得比，約落在每人每月平均所得之20~30%範圍內，屬可負擔之租金水準。依照這個單坪租金區間計算，1房月租金範圍在3780~7280元，2房月租金在1萬1340元到1萬7920元，3房租金則在1萬5120元到2萬160元。不過這樣的租金在民眾眼中似乎偏高，曾在附近租屋的張先生表示，若以附近新的2房租金1.5萬元計算，社宅租金打個8折約1.2萬元，且因為通膨導致物價上漲，若政府真的希望造福民眾，租金應該要再壓低一點。
2022年再過一個月即將結束，盤點台中市今年大面積精華土地標售案、或地上權招商案，最終紛以流標或轉為私下議約告終。據統計，上述土地面積合計高達2.9萬坪、總底標逾300億元，房仲業者認為，景氣低迷、建商資金受限、投資趨向保守等因素，都是造成台中精華土地標售受挫的主因。
今年以來，台中市公開標售卻未成交的大面積土地，大都座落在具有發展潛力的精華區或蛋黃區，其中，最大一筆土地標售案，就是吸引力集團八年前砸近21億元，取得烏日區近1.53萬坪的「購物專用區」土地。
吸引力集團原規劃要在烏日區打造ATT購物中心台中館，不料，後來廣三百貨集團砸下重金標下台中高鐵專區「超級娛樂城」投資開發案，為避免未來兩大商場打擂台，吸引力集團決定棄守商場投資案，委託普華不動產公開標售土地，預估底標在40億～50億元間。
該案原本預計今年1月下旬開標，最後卻雷聲大雨點小，後續也未再聽聞該土地動向。 此外，台中西屯區水湳中央公園特區，今年也有二塊私有精華地公開標售，最後均轉為私下議約，其中，「文商段」2,987坪土地，今年初以底價不低於113億元、每坪單價突破350萬元，創下台中土地公開標售新單價；水湳另一塊3,528坪土地，預估底標價破百億；經查，目前上述二塊土地所有權人並未異動。
台中近年來最被看好的北屯區14期重劃區與南屯區單元二重劃區，同樣有大面積住宅用地、以區域單價新高公開標售，惟上述二筆土地標售案同樣轉為私下議約，未聽聞土地有移轉成交消息；另外，七期精華區5,018坪地上權招商案，11月也以流標收場。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年台中不少討論度頗高的大面積土地傳出流標，分析三大原因，包含價碼太高、央行限貸令、景氣低迷；尤其是近年央行收緊銀根，建商土建融水位降低，購地貸款上限僅5成，還要保留1成開工款，又需面臨18個月的限期開工令，加深建商購地開發的難度和意願。
台中房仲業者分析，年中之前，台中土地市場受惠資金潮助攻、成交案遍地開花，惟下半年隨著市場買氣冷卻，資金動能趨緩，除非能有台中烏日高鐵特區「超級娛樂城」、北屯區14期「漢神洲際購物中心」、東區「三井LaLaport」購物商場等明確且即將營運的重大投資案出現，才有機會帶動周邊土地交易重新活絡。
中央銀行總裁楊金龍29日指出，因全球供應鏈瓶頸逐漸紓解，國際貨運費率走低，原油等原物料價格將回跌，央行在9月理事會預估明年台灣通膨率為1.88％，但國際景氣趨緩不利出口與投資動能，明年經濟成長率將降為2.9％。
楊金龍表示，央行9月第三季理事會發布明年台灣通膨率預測值將降至1.88％，主要因全球供應鏈瓶頸逐漸紓解，國際貨運費率走低，原油等原物料價格將回跌，但因國際景氣趨緩，不利台灣出口與投資動能，經濟成長率將降為2.9％。
但主要經濟體積極緊縮貨幣政策，引發外溢效應與國際景氣趨緩影響，主計總處已下調今年第三季經濟成長率概估數，及預期第四季出口負成長，投資動能趨緩，央行也將於12月的理事會議後，發布明年經濟成長率、通膨率新的預測值。
楊金龍指出，國際機構預估明年全球通膨率仍居高，主要經濟體經濟成長率可能轉負，觀察今年以來美、歐、英等主要經濟體通膨率大幅攀升，明年雖可望低於今年，仍將高於疫情前水準。
高度不確定下，央行彈性的貨幣政策架構，將可協助台灣達成物價穩定、金融穩定與經濟成長的法定目標，楊金龍認為，展望未來，全球經濟具高度不確定性，先進國家是否會走向停滯性通膨，或長期停滯，仍待觀察。
今年房貸放款呈現「民進公退」，部分公股銀行的房貸戶數較去年衰退，不過民銀普遍呈現正成長，反映過去一段時間民銀對於房貸放款態度相對積極。信義房屋專家建議，可和在地代書詢問，哪些銀行近期比較積極。
金管會銀行局統計截自9月的房貸家數，前10大銀行中，部分公股的房貸戶減少，但民銀普遍房貸戶數還是成長，像是房貸最大戶的土地銀行，較去年底減少約4000戶，合庫、華南、彰化銀行等房貸戶數也都略微減少，公股銀行普遍放貸較為保守。
然而，民銀包括中國信託、富邦銀行、玉山銀行、國泰世華銀行等，房貸數戶普遍都還增加超過2000戶。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，各銀行的放款政策不同，也常有短期調控的措施，有時寬鬆一些，有時緊縮一些，不過仍以民間銀行的彈性較大，因此統計發現今年民銀的房貸戶數還是呈現成長，但多數公股銀行的房貸戶數反而衰退。
「公銀對於房貸本來態度就較為保守。」曾敬德說，加上現在有些銀行放貸額度已接近滿水位，實務上發現銀行接案更為謹慎，更重視客戶與不動產條件，但也有少數銀行認為現在交易量少，市場競爭，願意用較佳的利率條件爭取客源。 整體而言，銀行對於明年房市看法偏向保守，訂立年度目標時，可能就把額度多放一些在企金或非房貸的消金上。
曾敬德建議，可以和在地代書詢問，哪些銀行近期比較積極，另外有些產品銀行放款政策差異也會很大，例如店面、透天等，也可和在地代書詢問哪些銀行比較容易爭取到好的條件，或者是透過大型仲介業者成交，也常有配合銀行可以談到比較好的條件。
台肥（1722）今日舉辦法說會，針對外界關注土地資產，台肥指出，目前土地資產共611筆，而2023年有8筆土地資產持續進行開發計畫，包括南港經貿園區、新竹科技園區、基隆、高雄、花蓮等。
台肥指出，南港經貿園區有3筆，C2的商辦大樓與地下室已經取得部分使用執照，還有兩棟旅館興建中，預定明年4月可以完工；至於C3已經將地上權（45年）設定給台壽保，C4土地則配合市政府空橋政策，辦理第一次建照變更設計完成，將正式進行施工，預計2026年完工。
至於新竹科技園區也有2筆，包括D6土地設定地上權（70年）給科技部新竹科學園區管理局，D7部分其中D7-A已滿租、D7-B今年4月8日已取得建照。 其他還包括基隆東明路辦理都市計畫個案變更中；高雄多功能經貿園區的7C辦理「公辦市地重劃作業」，今年3月已經開啟重劃工程，預計2023年年初可以完工，高雄多功能經貿園區的7D則正在招租中；花蓮海洋度假園區則朝海洋深層水相關產業為發展主軸。
根據實價登錄揭露，今年6月中壢區佔地逾6800坪的忠孝段1316地號土地，被新店投資開發、勝滿企業及37位自然人，花費40.19億元買下，該筆交易也是桃園市今年實價已揭露的最高總價不動產交易。 台灣房屋文化長春直營店店長江政翰表示，中壢區忠孝段土地總價不斐，可歸因於四大優勢：
第一，「佔地廣大」，土地面積達6842坪，開發彈性十足。 第二，「地段精華」，該地位處內壢站前商圈的核心地帶，生活機能豐富，學區也相當完善。第三，「街廓完整」，為四面臨路的方正土地，有利產品規劃。 第四，「公園景觀」，該地南北分別面向忠孝公園、甲蟲兒童公園，擁有首排綠景加分；由於整體地段條件十分出色，所以對買家來說，可說是佈局內壢的絕佳選擇。
江政翰分析，該地所在的忠孝段，現今住宅用地行情已觸及7字頭，況且該地是內壢商圈難得一見的大面積方正素地，因此買家以58.7萬元的單價取得，不僅價碼合理，未來發展性也令人期待，推估往後的推案價碼，有機會叩關4字頭。另外，因該筆土地面積可觀，一次性開發的成本不俗，加上內壢房價仍具前景，且據悉土地現已分割為4筆地號，據此推估往後應會採行分期開發。
台灣房屋集團趨勢中心根據實價登錄資料，彙整近3年桃園總價最高的前十名土地交易排行榜，中壢區一舉囊括半數席次，共有五筆交易擠進前十名，勇奪第一名的交易，是由中華郵政花費逾88億元，買入A7產專區國有地，用來開發為郵政物流園區；今年6月售出的中壢忠孝段土地雖居亞軍，但扣除官方機構買賣後，為桃園近年總價最高的民間購地交易，對市場而言更具指標意義。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年機場捷運沿線各站區，積極推動區段徵收、市地重劃的土地開發，其中A18到A19的青埔高鐵特區、A20的興和特區，以及A22站的區段徵收，通通都在中壢區，由於重劃區的大面積土地供給較多，加上中壢區為南桃園的發展中樞，不動產身價居桃園市前茅，使中壢區成為桃園高總價土地交易的熱點所在。
第一建經研究中心副理張菱育指出，高總價土地通常面積廣大，因此財力門檻也高，然而近年受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守，目前購地貸款成數上限僅5成，還須保留1成動工款，且有限期開工的壓力；在銀彈緊縮的情況下，有實力參與購地角逐賽的買方，多半是資金雄厚的大咖建商。
近3年來疫情重挫商圈，不過隨著後疫情時代，防疫政策鬆綁，民眾外出消費意願提高，主要商圈店面也逐漸迎來人潮，近期北市東區指標銀行店面卻傳出租約到期後不再續租，是否代表業者仍不看好東區商圈發展？
房仲業者認為，由於現在銀行的主戰場都在數位上，該銀行撤點算是達成品牌宣傳任務後功成身退。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，目前銀行已經不再積極擴張分行數量，經營型態逐漸產生轉型為線上數位服務，銀行業的競爭已從陸戰打到空戰，而王道銀行撤出信義威秀與忠孝東路、敦化南路交叉的黃金三角店面，過去月租可達200萬元，推測目前應為100至150萬元，雖然店租代價不斐，但某部分也可說是形象廣告的相對代價。
新賣點才能帶動人潮與錢潮
曾敬德指出，東區商圈正進行大幅度的調整，商圈在經歷租金調整後，進駐的店面業種也相對多元，加上疫情過後人氣逐漸回流，但同時間東區商圈仍然面臨信義計畫區的競爭，商圈還是要形塑自身的賣點才能夠吸引消費者的青睞。
觀察東區商圈店面租賃交易紀錄，近期曾有醫療診所創下今年以來北市月租總額最高的交易案，然而由於網路商務發展加速，實體店面遭受電商強力競爭，東區商圈是否重展光華，仍需一段觀察期。
陷入經營權糾紛的台開集團，近日其位於花蓮的商場「新天堂樂園」驚傳淪落法拍市場，連同星巴克、影城等34筆租約，預計今年12月20日以底價30.2億執行一拍。根據法拍公告，花蓮縣吉安鄉南濱路一段上的「新天堂樂園」為5層樓商場，基地共3,603坪、建物面積約1萬餘坪，一拍底價約30.2億，換算每坪單價約29萬元。該商場含34筆租約，其中27筆將在今年底前陸續到期，而影城部分則與威秀訂立5年管理期，其中最具知名度的統一貨櫃星巴克，租期長達15年。
跟著開發案走 宜停看聽
台開集團經營的「新天堂樂園」是花蓮知名景點，由於設有影城及日本知名建築師隈研吾設計的貨櫃星巴克，過往每逢假日停車位一位難求，人潮絡繹不絕，更是網美拍照打卡熱點，現因台開面臨財務危機而落入法拍。
據了解，當地距離市區較遠，疫情也使消費人潮銳減，而當地房價因商場進駐而一度暴漲，周邊機能與開發並未一併跟上，進入法拍後是否能獲投資人青睞仍是未定之數。
關於「新天堂樂園」遭法拍一事，台開回應，不會以犧牲債權人與投資人、股東利益為代價，目前公司除原有金門與花蓮穩定營收外，已著手積極開發新創收項目，都更危老與公共工程等皆進行在案，將以上述可預期之營收，積極與債權銀行溝通，採取債務協商或整合，未來另將處分部份資產，並採售後回租方式經營。
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